裁判字號：臺灣新北地方法院102年訴字第1354號民事判決
裁判日期：民國102年07月30日
裁判案由：損害賠償等
臺灣新北地方法院民事判決102年度訴字第1354號原告 徐欣婷 訴訟代理人 劉仁慶 被告 吳其祐 訴訟代理人 周嬿容 律師被告 潘順裕
朱鵬霖 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國102年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國102年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張 伊前 經由被告潘順裕及朱鵬霖之居間仲介，以新臺幣（下同）1,035萬元向被告吳其祐購得門牌號碼新北市○○區○○路○段00號4樓之房屋及坐落基地（下稱系爭房屋），雙方並於102年2月19日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告亦交付30萬元予被告作為訂金。至同年4月9日，原告看屋始發現系爭房屋除有漏水、壁癌之瑕疵，頂樓更有設置20餘支基地台之樓房，是被告潘順裕及朱鵬霖顯違反居間人之據實報告與調查義務，且前開架設基地台之公司，均按期支付回饋租金予大樓內之住戶，被告吳其祐顯係知悉該情並蓄意隱瞞。此外，被告潘順裕及朱鵬霖亦未告知該大樓已有住戶規約，且於原告要求看屋時百般刁難，益證被告三人故意隱瞞系爭房屋前開重大瑕疵，屬違反誠實信用之方法使原告簽訂系爭房屋之買賣契約，業已該當詐欺罪之要件。
爰依共同侵權行為、物之瑕疵擔保責任請求原告減少價金。而系爭房屋因有上開瑕疵，每坪應減少價金5萬元，爰聲明請求被告應連帶給付被告200萬元。
二、被告則分別以下列情詞置辯：
㈠、被告吳其祐抗辯：
１、依系爭買賣契約，原告本應於簽約時繳納100萬元之簽約款，惟原告迄今仍有70萬元之簽約款尚未給付，故系爭買賣契約尚未成立，被告亦尚未交付系爭房屋予原告，原告主張物之瑕疵擔保責任即屬無據。退步言之，縱認系爭買賣契約已成立，然原告迄今除前揭70萬元未給付外，亦未依約支付第四期完稅款及價金尾款，顯係違約，且被告業已於102年5月
23日以律師函通知原告解除買賣契約。⒉被告並未參與系爭房屋之管理委員會，故亦不知系爭房屋頂
樓上之基地台設施，絕未故意隱瞞系爭房屋頂樓上之基地台設施，亦無故意詐欺原告。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告潘順裕、朱鵬霖抗辯：渠等不知系爭房屋頂樓架設基地台一事，系爭房屋上架設基地台乙事係經原告於102年4月9日告知後始獲悉，被告旋向屋主即被告吳其祐求證，惟被告吳其祐亦稱因未居住該屋故不知情，被告遂於翌日前往查看，俟向主任委員查證後，始得知頂樓確實設有基地台。而被告於查看時，發現基地台設置地點不易發現，且遭廣告招牌阻擋，故被告並未故意隱瞞或詐欺原告。併為答辯聲明：原告之訴駁回。
四、不爭執之事項：
㈠、原告前經由被告潘順裕及朱鵬霖之居間仲介，以1,035萬元向被告吳其祐購得門牌號碼新北市○○區○○路○段00號4樓之房屋及坐落基地，雙方並於102年2月19日簽訂買賣契約原告亦交付30萬元予被告作為訂金，但原告迄今尚未給付其餘屋價尾款，被告吳其祐亦未交付系爭房屋予原告。
㈡、系爭房屋頂樓上設置有行動通訊業務網路基地台。
㈢、被告業已原告遲延給付價金為由，於102年5月23日以律師函通知原告解除買賣契約。
五、得心證之理由：原告主張伊經由被告潘順裕及朱鵬霖之居間仲介，於102年年2月19日向被告吳其祐購得系爭房地，原告亦交付30萬元予被告作為訂金。惟原告至同年4月9日看屋時，始發現系爭房屋除有漏水、壁癌之瑕疵，頂樓更有設置20餘支基地台之樓房，因而主張受被告共同詐欺，並主張被告吳其祐應負出賣人瑕疵擔保責任云云，然為被告等人所否認，並以前揭情詞資為抗辯。故本件兩造有爭執點厥為：㈠、被告等人是否有故意詐欺原告，應負侵權行為損害賠償責任之情事？㈡、原告主張被告吳其祐應負瑕疵擔保責任，是否有理？㈢、原告請求被告連帶賠償或減少價金有無理由？茲分述如下：
㈠、被告等人是否有故意詐欺原告，應負侵權行為損害賠償責任之情事？
１、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項定有明文。該法條所指詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884號判例意旨參照）。易言之，除行為人依法律、契約或交易慣例，就特定事項對於相對人負有告知義務，則行為人不向相對人提供資訊之故意緘默舉措，即構成民法第92條第1項所稱之詐欺行為，否則行為人單純之緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合。
２、原告固主張被告等人在簽訂系爭不動產買賣契約之際，故意隱瞞系爭房屋頂樓架設基地台設施一事，故構成詐欺原告之行為云云。經查，系爭房屋頂樓係經全體住戶大會會議決議通過後，始同意由第三人於該頂樓設置基地台，此一事實，為兩造所不爭執。足見，系爭大樓之頂樓此一公共區域使用方法，係經區分所有權人會議同意，該設置基地台之使用方法自無違法之處，先此敘明。原告雖主張，被告負有向原告積極說明系爭房屋頂樓設置基地台之義務云云。惟查，依系爭不動產買賣契約書及不動產現況說明書之記載，均無特別要求被告等人負有積極說明系爭頂樓是否設置有基地台一事，難認被告依法或依契約負有積極說明之義務。原告雖又主張，因基地台係屬嫌惡設施，被告即應積極向原告說明云云，並據其提出網路文章及網路新聞之列印紙本1份為憑（見本院卷第33至37頁），被告亦不爭執該文書之形式真正。惟查，上開網路文章所述基地台屬嫌惡設施等意見，僅屬新聞報導之性質，並未具體提出任何證據證明該基地台之設置對人體健康有何影響，自難認原告已就基地台之設置對人體健康造成影響一事盡其舉證之責，實難認為系爭基地台即屬嫌惡設施，進而認為被告依通常不動產交易習慣，負有積極告知系爭房屋頂樓設置有基地台之義務。
３、原告雖又主張被告於簽約前，故意以家具遮擋室內有漏水及壁癌等現象，顯係故意詐欺原告云云。惟查，系爭房屋為舊屋，依通常情形屋內擺設有家具等物，亦屬合乎常情，本即難認被告擺置家具等行為係屬施用詐術行為。再者，原告所稱系爭房屋屋內漏水及壁癌等現象，固據其提出照片兩張為證，然觀諸上開照片內容，其滲漏水漬之情形並非嚴重，一般人未必即刻察覺。而被告吳其祐亦辯稱其並未實際居住系爭房屋內部，而原告並未舉證證明被告吳其祐確實知悉上開滲漏水情形，則其主張被告吳其祐有施用詐術隱瞞系爭房屋漏水情形云云，即屬無據。此外，原告並未能證明被告確實知悉或隱瞞系爭房屋有漏水之瑕疵情形，原告此部分之主張，即無可採。
４、基上可知，不論依法及契約或交易習慣，被告均不負有積極告知原告系爭房屋頂樓使用方法為設置基地台之義務，則縱認被告緘默未告知原告此事，渠等單純之緘默並無違法性，即與民法所謂詐欺不合。而原告既又未能舉證證明被告等人有故意隱瞞系爭頂樓設置基地台及屋內滲漏水等情，是自無法認定被告等人對原告有何侵權行為，故原告此部分請求，亦屬無據，應予駁回。
㈡、關於原告主張被告吳其祐應負瑕疵擔保責任，故請求減少價金有無理由？倘有，其金額若干？茲分述如下：
按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條定有明文。是物之出賣人所應負之瑕疵擔保責任，以其物交付於買受人時，為其成立要件。如該物尚未交付買受人，其危險尚未移轉，即不生物之瑕疵擔保責任之問題。本件兩造尚未辦理交屋，為兩造不爭執之事實，是系爭房地之危險尚未移轉予原告，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，自屬無據。
㈢、原告請求被告連帶賠償及減少價金有無理由？金額若干？本件原告主張被告等人有民法第354條、第359條物之瑕疵擔保責任及第184條第1項、第185條侵權行為損害賠償責任，均無理由，業如前述，則其請求被告連帶賠償或減少價金，即屬無據。
六、綜上所述，原告基於民法第354條第1項、第359條及第184條第1項、第185條買賣物之瑕疵、侵權行為法律關係，訴請被告等人連帶給付2,000,000元，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，應予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年7月30日
民事第三庭法官邱育佩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年7月30日
書記官彭麗紅