裁判字號：臺灣臺北地方法院89年簡上字第708號民事判決
裁判日期：民國90年01月19日
裁判案由：給付租金等
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年簡上字第七０八號
上訴人財政部國有財產局台灣北區辦事處法定代理人乙○○訴訟代理人丙○○
丁○○被上訴人甲○○○右當事人間給付租金等事件，上訴人對於中華民國八十九年八月七日本院台北簡易庭八十九年度北簡字第六三一八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除確定部分外廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新台幣叁萬壹仟貳佰元，及自民國八十九年五月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
上訴人假執行之聲請駁回。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：如主文第一、二項所示。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：
一、系爭國有基地租賃契約書係於民國八十一年六月訂定，當時適用之年租率為百分之三，故按當時適用之八十年七月公告地價及租率計得每月租金為二千八百三十一元。而兩造租賃契約書第三條第一項約定「前項租金前項租金因公告地價或租率調整時，承租人應照調整之租金額自調整之月份起繳付。」，依行政院八十二年四月廿三日台八十二財字第一一一五三號函檢送之行政院核定國有出租基地租金調整方案第一條規定，國有出租基地，自八十二年七月一日起，一律依土地申報地價年息百分之五計收租金，故本件上訴人請求八十五年七月至十二月之租金適用年租率百分之五計收，係依上開規定辦理，並非隨意調整。
二、公告地價依平均地權條例第十四條、第十五條及該條例施行細則第二十一條規定，公有土地以公告地價為申報地價，免予申報，且為地方政府權責，上訴人亦於八十三年八月十五日以台財北三字第八三０二一四五０號函全面通知承租戶租金已依約按八十三年七月之公告地價重新調整，是系爭土地自八十五年七月至十二月之租金，應適用八十三年七月之公告地價。
叁、證據：除援用原審之立證方法外，補提財政部國有財產局台灣北區辦事處八十三年八月十五日台財產北三字第八三０二一四五０號函。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：上訴人調整租金並未通知伊，且租金調整太高無力負擔。
理由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人所有之建物門牌號碼台北市○○區○○路○○○巷○號（八十年七月十五日整編為汀州路一段一七九巷二號），坐落在原告管理之台北市○○段○○段○○○號國有土地上，雙方並訂有國有基地租賃契約書，租賃期間自八十一年七月一日至八十五年十二月三十一日止，然被上訴人自八十三年七月起至八十五年六月止，積欠租金十二萬六千八百零四元未付及計算至八十五年六月之逾期違約金六萬五千七百一十七元共計十九萬二千五百二十一元，前經聲請鈞院八十五年度促字第二０八０五號支付命令經核發民事裁定確定證明書在案，惟被告至今仍未清償，復積欠自八十五年七月至同年十二月之租金及逾期違約金暨自八十六年一月至八十九年三月之占用使用補償金二十一萬一千八百零九元，茲將未取得執行名義部分債務明細陳述如左：
㈠租金：自八十五年七月起至八十五年十二月止，每月五千四百三十一元（月租
金計算式：八十三年公告地價每平方公尺六萬八千六百元×面積十九平方公尺×年租率百分之五÷十二），計三萬二千五百八十六元。
㈡逾期繳納租金之違約金：計算至八十五年七月至八十五年十二月止，計三萬二
千五百八十六元（與欠租額同）。依租賃契書第四點規定「逾期繳納未滿一個月者，照欠租額加收百分之二，逾期繳納一個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百分之五，最高以欠額之一倍為限」。
㈢占用使用補償金：依租約第二點規定，無租賃期間之占用使用補償金，自八十
六年一月起至八十九年三月止，每月以相當租金五千四百三十一元計收，共二十一萬一千八百零九元，為此提起本件訴訟。
被上訴人則以：上訴人調整租金未通知伊等語，資為抗辯。
三、上訴人主張之事實，業據提出與所述相符之國有基租賃契約書、台北市中正區戶政事務所簡便行文表、支付命令確定證明書、支付命令、台北市公告地價表、土地登記謄本、現場照片、行政院八十二年四月廿三日台八十二財字第一一一五三號函、國有出租基地租金率調整方案、建物位置圖等件為證，被告對其有訂立國有基地租賃契約書並積欠租金等情並不爭執，復自承其迄今仍居住上址，是原告主張之事實堪信為真正。經查：
㈠系爭國有基地租賃契約書第二條規定本租約為定有期限租賃契約，其期間自八十
一年七月一日起至八十五年十二月三十一日止，租金由承租人於每年三、六、九、十二月底前就各該期租金之總額自動向出租機關繳納。該約第三條雖規定租金每月二千八百三十一元，惟第三條第一項亦約定「前項租金因公告地價或租率調整時，承租人應照調整之租金額自調整之月份起繳付。」按規定地價後，每三年重新規定地價一次；公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價。為平均地權條例第十四條、該條例施行細則第二十一條所明訂。次按直轄市或縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規定地價應依平均地權條例第十五條之程序為之。足見申報地價為直轄市或縣（市）主管機關依法定期辦理，非上訴人得任意調整。再依上訴人提出之行政院八十二年四月廿三日台八十二財字第一一一五三號函檢送之行政院核定國有出租基地租金調整方案第一條規定，國有出租基地，自八十二年七月一日起，一律依土地申報地價年息百分之五計收租金，是本件租金之調整係依上開行政院整方案就所有國有出租基地所為之全面調整，並非針對系爭租約個別為之，且依上開之租約約定內容觀之，為被上訴人於訂約時所得預期，被上訴人尚不得以未獲通知而認本件租金調整對其不生效力。次查，上訴人陳稱曾以財政部國有財產局台灣北區辦事處八十三年八月十五日台財產北三字第八三０二一四五０號函通知被上訴人系爭租金調整事，雖為被上訴人所否認，惟因國有基地之租賃為數眾多，出租機關多以制式之契約與承租人簽約，以其有限人力管理大量之國有基地出租事宜，尚難課上訴人一一提出各別通知回執之義務，揆諸系爭租約之特殊性，本件上訴人既已提出前揭通知函，亦足認上訴人已通知被上訴人系爭租約之租金調整之時間及幅度，被上訴人所辯尚非可採。
㈡茲審酌上訴人得請求被上訴人給付之金額如后：
⒈租金：
自八十五年七月起至八十五年十二月止，每月五千四百三十一元（月租金計算式：八十三年公告地價每平方公尺六萬八千六百元×面積十九平方公尺×年租率百分之五÷十二），計三萬二千五百八十六元。
⒉逾期繳納租金之違約金：
依租賃契書第四點規定「逾期繳納未滿一個月者，照欠租額加收百分之二，逾期繳納一個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百分之五，最高以欠額之一倍為限。」準此，上訴人請求自八十五年七月至八十五年十二月止逾期繳納之違約金為三萬二千五百八十六元（與欠租額同）。
⒊占用使用補償金：
依租約第二點規定，無租賃期間之占用使用補償金，自八十六年一月起至八十九年三月止，每月以相當租金五千四百三十一元計收，共二十一萬一千八百零九元。
四、綜上所述，本件上訴人主張堪信為真實，被上訴人所辯為不足採。從而，上訴人據以請求被上訴人給付租金三萬二千五百八十六元、違約金三萬二千五百八十六元、補償金二十一萬一千八百零九元，為有理由，應予准許。原審僅命被上訴人給付租金一萬六千九百八十六元、違約金一萬六千九百八十六元、補償金二十一萬一千八百零九元及其利息，而駁回上訴人其餘之訴，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。又本件上訴金額為三萬一千二百元，係二審確定之案件，自無假執行之必要，上訴人假執行之聲請顯有不合，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條、第四百六十三條，判決如主文。
中華民國九十年一月十九日
民事第四庭審判長法官謝明珠
法官張競文法官劉又菁右為正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國九十年一月十九日
法院書記官黃瓊滿