嘉義簡易庭(含朴子)97年度嘉簡字第24號民事判決

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　97年度嘉簡字第24號
原　　　告　丙○○
訴訟代理人　 吳紹雄 律師
被　　　告　乙○○
　　　　　　甲○○
　　　　　　　　　　　　號
上列當事人間給付租金等事件，於中華民國97年4月10日經言詞
辯論終結，本院判決如下：
　　主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告方面：
一、聲明：
(一)、被告等應各給付原告新臺幣(下同)349,975元，及自本
起訴書狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率
百分之5之利息，暨自民國96年度起按年各給付租金69,99
5元。
(二)、被告承租原告所有坐落嘉義市○○段○○○○○○號、建，面
積198平方公尺土地各3分之1之年租金應訂為69,995元。
(三)、願供擔保，請求准予宣告假執行。
二、陳述：
(一)、緣坐落嘉義市○○段68之95地號、建，面積193平方公尺
土地全部(下稱系爭土地)及其上建物即建號：嘉義市○
○段422建號，住商用，鋼筋混凝土造4層樓房，總面積
483.8平方公尺，地下層58.26平方公尺，電梯樓梯間面積
7.38平方公尺全部（門牌號碼：嘉義市○○里○○○路○○
○號，下稱系爭建物），原均為訴外人 邱木村 所有，於77
年間分別將土地出賣予原告，地上建物則出賣予原告養母
李王稻 ，嗣李王稻於81年3月5日死亡，建物由原告及被告
等3人繼承，持分各3分之1。
(二)、兩造於取得系爭建物各持分3分之1後，即將1樓及地下室
全部出租予訴外人統一超商股份有限公司開設「7-ELEVEN
」便利商店使用，每人年租金各得36萬元之鉅。被告於得
到鉅額租金後，竟不依民法第425條之1之規定與原告協議
訂定土地之租金，且經原告數度要求，被告均置之不理。
按土地及其地上之房屋同屬一人所有，而將土地及房屋同
時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓
與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用
期限內，有租賃關係。前項情形，其租金數額不能協議時
，得請求法院定之，民法第425條之1著有明文。最高法院
台上字第1457號判例亦有類似之見解。本件兩造就系爭土
地之租金數額既不能協議取得共識，請求鈞院定之。
(三)、本件系爭土地租金之數額，依土地法第105條準用同法第9
7條第1項之規定，以土地申報地價總額年息百分之10為限
。查系爭土地之申報地價89年至92年為11,040元。93年至
96年為10,880元。依上開地價證明記載，93年至96年之
申報地價較89年至92年之申報地價為低。原告願依較低之
10,880元請求計算租金。而系爭土地坐落在嘉義市○○○
路與新生路交叉之三角窗黃金地帶，且蓋有地上4樓地下1
樓之樓房，僅地上1樓及地下室年租金即達108萬元之鉅，
利用率百分之百，自應以系爭土地申報地價總額百分之10
計算年租金為適當。本件被告兩人各承租土地3分之1，每
年應各負擔69,995元，以5年計算，被告自91年起至民國
95年止，應各給付原告349,975元。
(四)、被告乙○○抗辯系爭土地乃被告出資購買後登記予原告云
云原告否認之。本件被告乙○○前曾提起請求原告應將系
爭地所有權移轉登記於被告乙○○之訴。經鈞院89年度重
訴字172號第一審判決及臺灣高等法院臺南分院90年度重
上字第172號判決被告之訴無理由，駁回被告之訴，並確
定在案。上開判決理由亦認定被告有租金每月26,166元之
租金收入（即判決當時之租金收入）足以維持生活，自無
受扶養之權利。目前被告每月租金之收入更提高到3萬元
，更足以維持生活。反觀原告，除原告本人外，又須扶養
妻及兩幼子女，一家4口，承租於嘉義市○○○路○○號3樓
2之房屋，目前失業中，一家4口全靠系爭房屋之租金三萬
元維生，而被告就原告之困境毫不理會，竟想要求原告之
土地，其為人養父之態度實令人心寒。
(五)、被告主張系爭房屋2至4樓現由原告使用云云，亦非事實。
系爭房屋2至4樓，前因被告出租予特種行業使用不當，致
引起火災，房屋內部均已焚毀或不堪使用，目前並無任何
人居住使用，現況亦不堪居住，被告之主張與事實不符。
相反的2至4樓之外牆目前由被告出租予建設公司，搭建廣
告招牌。租金全部由被告收取，原告則分文未得。
貳、被告方面：
一、聲明：
(一)、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
(二)、如受不利之判決，願供擔保請免假執行。
二、陳述：
(一)、按系爭土地及系爭建物原均係訴外人邱木村所有，系爭建
物於74年8月23日以買賣為原因，移轉予訴外人李王稻即
被告乙○○之妻、被告甲○○及原告之母，系爭土地於77
年8月2日亦以買賣為原因移轉於原告，訴外人李王稻於81
年3月5日死亡後，由兩造繼承系爭建物，持分各3分之1。
查原告於77年8月2日買賣取得系爭土地時，以其係00年0
月0日生，年滿20歲，且又甫服完兵役，其並無資力購買
，購地資金仍係其養母李王稻所支付。是系爭建物之基地
非原告購買，而為訴外人李王稻出資購買，僅因原告係被
告乙○○與李王稻之養子，基於節稅而登記為原告名義。
訴外人李王稻出資購買土地之前，於74年8月間即因買賣
而取得系爭建物，形成土地及房屋不屬同一人所有，依最
高法院48年台上字第1457號判例應認為有地上權存在，惟
地上權並不以支付地租為要件。另系爭土地及系爭建物均
為訴外人李王稻所購買，今登記為不同人所有，系爭建物
使用基地應係使用借貸，難認彼此間有租賃關係存在，自
無支出租金之必要。雖原告引用民法第425條之1之規定請
求被告給付租金，惟查民法第425條之1僅係推定有租賃關
係存在，本件房屋土地間應係無償使用借貸，自無該條之
適用。
(二)、退萬步言之，查系爭建物為4樓及地下室，1樓及地下室現
出租於第三人使用，年租金為108萬元，此項租金已超過
年租申報現值百分之10之規定。又2至4樓為兩造共有，因
未經共有人之一即原告同意，無法由被告乙○○單獨使用
，是原告認因1樓及地下室之出租，謂利用率百分之百，
請求依申報地價計算5年之租金，顯有不當。綜上所陳，
原告之訴無理由，應請駁回
參、法院之判斷：
一、本件原告起訴主張：系爭土地及其上系爭建物原均為訴外人
邱木村所有，於77年間將土地出賣予原告，地上建物則出賣
予訴外人即原告養母李王稻，嗣訴外人李王稻於81年3月5日
死亡，建物由原告及被告等3人繼承，持分各3分之1，依據
民法第425條之1規定，原告與被告間推定在房屋得使用期限
內，就系爭土地有租賃關係，因被告不與原告協議租金，爰
訴請法院訂定租金數額，並請求被告給付自91年起至95年止
之租金。被告則抗辯：系爭土地係訴外人李王稻出資購買，
登記於原告名下，依最高法院48年台上字第1457號判例應認
為有地上權存在，而地上權並不以支付地租為要件。且系爭
土地及系爭建物均為訴外人李王稻所購買，今登記為不同人
所有，系爭建物使用系爭土地應係無償之使用借貸。縱認應
給付租金，系爭建物1樓及地下室現出租於第三人使用，年
租金為108萬元，此項租金已超過年租申報現值百分之10之
規定。又系爭建物2至4樓為兩造共有，因未經共有人之一即
原告同意，無法由被告乙○○單獨使用，利用率未達百分之
百，原告請求依申報地價計算5年之租金，顯有不當等語。
是
本件爭點為：
兩造間是否就系爭土地成立租賃關係?如成立租賃關係，年
租金應以多少數額為當?
二、按：
(一)、「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房
屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將
土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，
然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無
基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續
使用土地。」，最高法院48年台上字第1457號判例意旨參
照；又最高法院73年度第5次民事庭會議決議肯認：「土
地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣
時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土
地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原
判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地
所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租
賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請
法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法
第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之
人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其
繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所
有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地
所有人，均繼續其原來之法律關係。」，為將上開實務見
解明文化，我國民法債編於88年4月21日修正增訂第425條
之1第1項：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅
將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時
或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與
人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期
限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規
定之限制」，該增訂條文並於89年5月5日施行，其立法理
由即謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土
地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有
特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用
土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租
賃。」。
(二)、所謂推定，並無擬制效力，自得由法律上利害關係人提出
反證以推翻之(最高法院51年台上字第1732號判例參照)
。是被告既否認兩造間就系爭土地成立租賃關係，自得提
出反證推翻之。
三、經查，系爭土地及其上系爭建物原均為訴外人邱木村所有，
訴外人邱木村於74年10月15日以買賣為由，將系爭建物移轉
登記予訴外人即原告養母李王稻，嗣於77年9月12日以買賣
為由，將系爭土地移轉登記予原告；而訴外人李王稻於81年
3月5日死亡，系爭建物由原告及被告等3人繼承，持分各3
分之1等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、建物
登記謄本、土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本等件為
證，則原告與訴外人李王稻分別取得系爭土地及系爭建物所
有權之過程，與民法第425條之1第1項所規範之情形相同，
惟原告已於本院審理中自承：系爭土地上之系爭建物前由訴
外人即其養母李王稻所買受，系爭土地亦係訴外人即其養母
李王稻出資購買，贈與予其，其未曾向訴外人即其養母李王
稻收取租金等語(見97年4月10日言詞辯論筆錄)，顯見原告
取得系爭土地所有權後係讓訴外人李王稻所有之系爭建物無
償使用系爭土地，原告與訴外人李王稻間並未成立租賃關係
甚明，是被告抗辯兩造間未成立租賃關係，系爭建物使用系
爭土地係無償之使用借貸等語，甚為可採。今訴外人李王稻
死亡，兩造共同繼承系爭建物之所有權，在原告未終止與系
爭建物所有人間無償使用系爭土地之契約前，被告自得繼承
訴外人李王稻之地位，使系爭建物繼續無償使用系爭土地。
從而，原告基於民法第425條之1之規定，訴請被告給付租金
，並請求法院訂定租金額，為無理由，應予駁回。原告之訴
既經駁回，其假執行之聲請亦失所附，應併予駁回。
四、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，核均與判斷結果無
涉，爰不逐一敘明。
五、本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78
條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　4　　月　　24　　日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官　蘇姵文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　4　　月　　24　　日
書記官　林朝雄