臺灣新北地方法院90年度簡上字第21號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院90年簡上字第21號民事判決

裁判日期：民國90年04月13日

裁判案由：返還租賃房屋等

臺灣板橋地方法院民事判決九十年度簡上字第二一號
上訴人甲○○籍設
居臺被上訴人乙○○右當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國八十九年十一月二十一日本院板橋簡易庭八十九年度板簡字第二０九七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於㈠命上訴人應給付金額新臺幣柒萬貳仟元於超過新臺幣貳萬貳仟元部分，㈡命上訴人應自民國八十九年九月一日起至交還系爭房屋之日止按月給付新臺幣壹萬捌仟元之損害金部分，暨㈢該二部分假執行宣告及訴訟費用之裁判，均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔伍分之肆，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原審宣示判決筆錄記載相同者，予以引用外；並補稱：
㈠我承租系爭房屋時，有給付押租金新臺幣（下同）五萬元，由於我在承租
處設立的通訊行遭竊，有於八十九年八、九月間與被上訴人協議，以押租金抵三個月房租，等貨款下來以後，再決定是否續租或搬走，我未欠那麼多房租，我有租押金可抵，扣掉押金，我尚欠八十九年八、九月的二個月租金。
㈡我承租系爭房屋開設通訊行，民國八十九年三月二十七日遭竊，損失慘重
，被上訴人答應架設鐵窗，惟被上訴人未依約加裝鐵窗，八十九年七月三日再度遭竊，造成重大損失，無力經營，同年十月三日我去新竹收貨款，於同月七日返回租屋處時發現門鎖遭人破壞，以致無法進入。系爭房屋雖屬被上訴人所有，惟既出租於我，我縱未繳房租，被上訴人儘可循法辦理，而今卻私自開鎖闖入承租房屋並更換門鎖，被上訴人行為相當可疑，我於八十九年十月十九日以存證信函告知，被上訴人未曾出面解決。
㈢八十九年八月中旬有收到存證信函，但被上訴人那封存證信函只叫我繳交
房租，沒有叫我搬走。我未收到被上訴人於同年九月一日寄的存證信函，八十九年九月一日那段時間，我是住在存證信函所記載的地址。
㈣租金應只算到八十九年十月七日止，因為八十九年十月七日以後因鎖被換掉，我進不去，不應由我負擔以後的房租。
㈤在八十九年三月間遭竊時，被上訴人有說管理費減半。
㈥對於被上訴人提出之電費、管理費等單據之真正，不爭執。惟辯稱：電表之拆表費四百元部分，我應只負擔一半等語。
㈦提出上訴人寄予被上訴人之存證信函影本一份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原審宣示判決筆錄記載相同者，予以引用外；並補稱：
㈠在租約到期前，我就向上訴人表示不續租，我在九月一日有寄存證信函給
上訴人表明不續租，但上訴人沒有收，在上訴人遭竊時，我有跟上訴人說租給他很不安全，我在八十九年七月間就講不續租了，當初上訴人沒有講押金抵租金之事，我也沒有答應要裝鐵窗，我沒有換鎖不讓上訴人進入。
㈡當初有收到押租金五萬元，但除積欠的四個月租金七萬二千元外，上訴人
於租賃期間所欠的電話費三千一百六十五元、管理費一萬零二百元、自來水費六百六十九元、電費六千一百二十六元、瓦斯費六百十三元，都是由我代付，另外由於上訴人欠繳電費致電表遭拆除，我因此申請電表復表支出五百八十五元，上訴人未拆除招牌由我拆除，支出四千五百元，訴訟費五千七百九十三元，這些費用皆應由上訴人負擔，均可從押租金扣除。上訴人積欠之四個月租金七萬二千元扣押金五萬元，剩二萬二千元。
㈢否認曾同意上訴人管理費減半，管理費是由管理委員會決定。
㈣除援用原審之立證方法外，並提出電話費單據三張、管理費單據三張、自
來水費單據二張、電費單據二張、電表復表申請費單據二張、瓦斯費單據二張、訴訟費收據三張、招牌拆除費請款單一張、及被上訴人於八十九年九月一日寄予上訴人之存證信函一份、招牌照片六張為證。
理由
甲、兩造爭執之要旨：本件被上訴人起訴主張：上訴人向其承租位於臺北縣板橋市○○○路○○○號六樓之一之房屋，約定租期自八十八年九月一日起至八十九年八月三十一日止為期一年，租金每月一萬八千元，於每月五日以前繳納，訂有租賃契約書一份，上訴人自八十九年五月一日起至同年八月三十一日止，積欠租金達四個月，共計七萬二千元，雖經被上訴人以存證信函催告，並通知屆期收回不再續租之意思表示，仍無效果，租期屆滿後，上訴人仍占有繼續使用該承租房屋，已屬無權占有，上訴人自應返還原狀之租賃物予被上訴人，並給付積欠之租金，且依租約所訂，應給付被上訴人相當租金之損害金及違約金；爰請求上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，及上訴人應給付原告租金七萬二千元，暨自八十九年九月一日起，至遷讓房屋之日止，按月一萬八千元計算之損害金，及按月三萬六千元計算之違約金（違約金部分，經被上訴人於原審八十九年十一月七日期日，減縮為按月一萬八千元計算之違約金）等語。上訴人則以：上訴人承租系爭房屋時，有給付押租金五萬元，由於上訴人設在承租處之通訊行遭竊，於八十九年八、九月間與被上訴人協議，以押租金抵三個月房租，等貨款下來再決定是否續租或搬走，上訴人有租押金可抵，故未積欠達四個月租金未付；上訴人八十九年十月七日返回租屋處時發現門鎖遭人破壞，以致無法進入，系爭房屋雖屬被上訴人所有，惟既出租於上訴人，上訴人縱未繳房租，被上訴人儘可循法辦理，而今卻私自開鎖闖入承租房屋並更換門鎖，租金應只算到十月七日；上訴人於八十九年八月中旬有收到存證信函，但該信函只叫上訴人繳交房租，沒有叫上訴人搬走，八十九年九月一日的存證信函未收到；在八十九年三月間遭竊時，被上訴人有說管理費減半；電表之拆表費四百元部分，上訴人應只負擔一半等語，資為抗辯。
乙、得心證之理由：
一、被上訴人請求租賃物遷讓交還部分：㈠被上訴人主張：上訴人向其承租系爭房屋，約定租期自八十八年九月一日
起至八十九年八月三十一日止為期一年，嗣經被上訴人以存證信函催告並通知屆期收回，不再續租之意思表示，惟租期屆滿後，上訴人仍繼續無權占有該房屋之事實，業據被上訴人提出且為上訴人不爭執真正之房屋租賃契約書、被上訴人於八十九年九月一日交寄之以上訴人為收件人、地址為系爭房屋所在之板橋民族路郵局第一七九號存證信函各一份為證。上訴人對於原訂租賃契約，係於八十九年八月三十一日期滿之事實，亦自認在卷。上訴人雖辯稱：我於八十九年八、九月間有與被上訴人協議，等貨款下來再決定是否續租或搬走，我未收到八十九年九月一日的存證信函云云；但被上訴人否認有與上訴人協議俟其貨款下來再由上訴人決定是否續租或搬走之事，陳稱：在租約到期前，我就向上訴人表示不續租，我在九月一日有寄存證信函給上訴人表明不續租，但上訴人沒有收，我在八十九年七月間就講不續租等語。上訴人復未舉證證明有其所云之協議之事。查被上訴人提出之上開八十九年九月一日存證信函之第六點及第八點載明：「主張與乙方（指上訴人）中止租賃關係；租約到期不再續租」、「乙方在收到此存證信函五日內，˙˙˙應依租約將甲方（指被上訴人）房屋含屋內之裝設，原狀歸還」等語之表示不再續租之意旨，有該存證信函在卷可稽。上訴人亦自認其於八十九年九月一日前後之期間係住於上開存證信函所記載之收件地址無誤（見本院九十年三月九日筆錄）。雖然該份存證信函經郵局人員於同年月二日九時四十分及同年月四日九時，先後二次送達於上址，因未遇上訴人，而置於郵局招領，逾期上訴人未予領取而退回被上訴人處，固有蓋於該存證信函信封之郵局戳記可證。惟按民法第九十五條第一項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力（最高法院五十四年臺上字第九五二號判例參照）。又按民法第九十五條第一項所謂之達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言（同院五十八年臺上字第七一五號判例參照）。若表意人以書信為意思表示，該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可以了解其內容，應認為已達到而發生效力（同院八十六年度臺抗字第六二八號裁判意旨參照）。是上揭存證信函之收件人既載明為上訴人，內容並已表明係對上訴人為反對續租之意思表示，且因上訴人於該時期均居住於上址，被上訴人乃對該址為送達存證信函，而郵局人員於送達該址未遇上訴人之際，又已採取招領通知上訴人往取信函之措施，核諸前揭說明，該存證信函應已送達於上訴人之居住所，達到其支配之範圍內，使其處於隨時可以了解信函內容之地位，即為達到，當然發生為意思表示之效力。應認被上訴人於本件租賃期間屆滿後已立即表示反對續租之意思，無民法第四百五十一條視為以不定期限繼續契約規定之適用，本件租賃關係已於八十九年八月三十一日期限屆滿時消滅。依民法第四百五十五條之規定，上訴人應返還租賃物予被上訴人，被上訴人請求上訴人遷讓交還系爭租賃房屋，自屬有據。
㈡復按返還租賃物，須有交付、移轉占有之行為。查上訴人雖爭執被上訴人
於八十九年十月上旬有換鎖之動作，惟為被上訴人否認，且上訴人亦自認八十九年九月一日租賃關係消滅以後，其物品仍置於上址，並未進行交付、移轉占有之返還租賃物予上訴人之行為。自應認上訴人於租賃關係消滅後仍繼續占有系爭租賃物，上訴人此部分辯解，尚無解於其返還租賃物義務之不履行。
二、被上訴人請求給付七萬二千元租金部分：被上訴人主張系爭租賃關係之租金為每月一萬八千元，於每月五日以前給付，上訴人自八十九年五月一日起至同年八月三十一日之租賃關係存續中，積欠該四個月之租金共計七萬二千元未付之事實，有房屋租賃契約書一份在卷可憑。上訴人固不爭執其未付該四個月租金之事實，惟以有押租金五萬元可資相抵為抗辯事由。按押租金契約，係屬押租金交付人以擔保承租人因租賃關係而生之債務為目的，移轉押租金所有權與出租人，約定租賃關係終了，承租人無不履行其債務情事時，出租人應返還全部押租金，承租人若有不履行債務時，當然就其押租金扣抵受償，僅返還餘額之無名契約。押租金所擔保之承租人債務包含承租人支付租金之債務及因租賃關係所生之賠償損害債務等。又在租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行情事，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，無需出租人或承租人為抵充之意思表示，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院八十七年度臺上字第一六三一號判決意旨參照）。若承租人所負之因租賃關係而生之債務有多筆，且總金額超過押租金時，其抵充順序，應類推適用民法第三百二十一條至第三百二十三條抵充之規定。查上訴人承租系爭房屋時有交付被上訴人五萬元押租金之事實，為兩造自認在卷，並有卷附之租賃契約書第五條記載可佐。現系爭租賃關係既已消滅，該五萬元押租金即發生當然抵充上訴人積欠之上揭租金債務及其他因租賃關係而生債務之效力。被上訴人雖主張上訴人積欠之因租賃關係而生之債務，除七萬二千元租金外，尚有如電話費三千一百六十五元、管理費一萬零二百元、自來水費六百六十九元、電費六千一百二十六元、瓦斯費六百十三元、申請電表復表費五百八十五元、拆除招牌費四千五百元等項，均可從押租金扣除等語（被上訴人此部分主張僅係針對可由押租金抵充之項目為例舉，而未擴張應受判決之聲明或為訴之追加）。但上訴人既指定該五萬元之押租金抵充其積欠四個月之租金七萬二千元，而被上訴人於本院提出之費用計算清單，亦將該租押金五萬元列為扣抵七萬二千元之項目，認上訴人積欠租金債務為二萬二千元，有該清單一紙附卷可參，依民法第三百二十一條規定之意旨，上訴人原積欠之七萬二千元租金債務，因押租金之抵充，尚餘二萬二千元，被上訴人就租金債務，得請求上訴人給付之金額應為二萬二千元，其逾此部分之請求，則不應准許。
三、被上訴人請求給付違約金及損害金部分：按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第二百五十條第二項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金之分，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第二百五十條第二項規定，視為賠償性違約金，不得於請求該賠償性違約金之外，再另行請求同一原因事實之損害賠償。查兩造間之系爭租賃契約書第六條明定：「乙方（指上訴人）於租期屆滿時，˙˙˙如不即時遷讓交還房屋，甲方（指被上訴人）每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」等語，而系爭契約書亦無「租賃關係終止後，承租人未搬遷交還系爭房屋，出租人如受有損害得另請求賠償」之約款，或明定該違約金為懲罰性質，依前開說明，該違約金約款應視為承租人不履行返還租賃物義務所生損害之賠償性違約金。被上訴人不得在請求該賠償性違約金之外，再另行請求不履行返還租賃物義務之損害賠償。從而，上訴人既未於租賃關係終止後，履行返還租賃物之義務，被上訴人依據系爭租賃契約第六條之約定，請求上訴人給付自八十九年九月一日起至遷讓房屋之日止，按月一萬八千元計算之違約金，應屬有據，且無過高之情事（原約款雖約定按月租五倍計算違約金，惟被上訴人得自行減少請求之違約金，應無疑問），自予准許。然被上訴人既已依該條款請求違約金，即不得另再請求上訴人給付因不履行返還租賃物義務所生之相當於租金之損害賠償，被上訴人請求上訴人另應給付按月一萬八千元計算之損害金部分，於法不合，不應准許。
四、綜上所述，被上訴人主張依據租賃物返還請求權、租金債權請求權、違約金請求權，請求上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，及上訴人應給付原告租金二萬二千元，暨自八十九年九月一日起，至遷讓房屋之日止，按月一萬八千元計算之違約金部分，為有理由，應予准許；被上訴人逾此等部分之請求，為無理由，不應准許，應予駁回。被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。原審就超過上述應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行宣告，自有未洽，上訴意旨，就此等部分指摘原判決不當，求為廢棄改判，為有理由，自應由本院改判如主文第二項所示。至於前述應准許部分，原審判命上訴人應遷讓返還及給付，並為假執行宣告，核無不合，上訴意旨，就此等部分指摘原審判決不當，求為廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
丙、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本案判決之結果不生影響，自無庸再予審究，併此敘明。
丁、結論：本件上訴為一部分有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如
主文。中華民國九十年四月十三日
臺灣板橋地方法院民事第四庭~B審判長法官高文淵~B法官李崇豪~B法官王復生右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國年月日~B法院書記官廖宮仕