裁判字號：臺灣臺北地方法院93年訴字第415號民事判決
裁判日期：民國93年06月30日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決九十三年度訴字第四一五號
原告乙○○被告新城實業股份有限公司法定代理人甲○○○右當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國九十三年六月十一日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣貳佰零肆萬壹仟元，及其中新台幣壹佰柒拾貳萬伍仟元自民國八十三年二月十七日起，另新台幣叁拾壹萬陸仟元自民國九十三年二月四日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
事實及理由本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
原告起訴主張：伊於八十二年二月三日與被告訂立房屋暨土地買賣契約書，向被告
購買坐落台北縣新店市花園新城小美滿二之八號即門牌號碼台北縣新店市○○○路○段○巷○號二樓建物及坐落土地應有部分（下稱系爭房地），約定房屋價金為新台幣（下同）一百五十八萬五千元，土地價金為二百八十七萬五千元，伊迄最後一次繳款日八十三年二月十六日止，已給付被告系爭房屋價金一百五十八萬五千元，系爭土地價金一十四萬元，合計一百七十二萬五千元。兩造另約定自開工日三百六十工作天後交屋，詎被告於建物完成後即以系爭房地設定抵押權向第三人貸款，且未清償致系爭房地遭查封拍賣，於九十一年十一月二十七日由訴外人 吳香凝 、李春色共同標得系爭房地，並於九十二年一月中旬點交完畢，被告已確定給付不能。爰以本件起訴繕本送達為解除系爭房地買賣契約之意思表示，依民法第二百五十九條規定請求被告返還原告已付價金，另依系爭房屋買賣契約書第十一條約定，請求被告加倍返還已付屋屋買價金等情，並聲明求為判決如主文第一項所示。
被告未於言詞辯論期日到場，惟據其所提書狀陳述略以：原告向伊公司購買系爭房
地，價金合計五百八十一萬八千七百五十元，又伊公司曾同意給付遲延交屋之補償費一十二萬零七百五十元，原告已付價金一百七十二萬五千元，尚未給付三百九十七萬三千元。伊於興建房屋前依法向台北縣政府申請建照，詎興建完成後申請使用執照時，始發現台北縣政府已將所坐落其中五筆土地劃入公園預定地，致向銀行貸款無法撥款，使承購戶不能以貸款給付價金，造成伊公司財務吃緊，伊公司乃向地下錢莊借款四千餘萬元，但地下錢莊卻脅迫伊公司負責人夫妻簽發金額二億元之本票，並設定多筆抵押權，另出售土地折抵還款，使伊公司財務困難而無法完成系爭房屋之點交進而停業，是伊公司給付不能係不可歸責。且系爭房地遭債權人聲請拍賣，被告曾委託 吳春色 、 李香凝 投標拍定取得所有權，原告僅再給付一百二十六萬元，則其非但未受損害，戶而因減少支付價金而獲利。又原告請求之違約金洵屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如不受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
本件原告主張之事實，業據提出房屋買賣契約書、土地買賣契約草約、房屋價金給
付明細、房屋預約臨時證明單、本票、支票、收據、通知書、存款憑條、本院民事執行處通知、被告致原告函（見本院卷第八至二七頁）為證，被告對兩造間就系爭房地訂有房屋暨土地買賣契約書，原告已付價金一百七十二萬五千元，系爭房地業遭被告之債權人聲請拍賣，由吳春色、李香凝拍定，被告就使原告取得系爭房地所有權之契約義務已屬給付不能等事實固無爭執，惟辯稱伊係因不可歸責於己之事由所致云云。按因不可歸責於債務人之事由致給付不能者，免其給付義務，固為民法第二百二十五條第一項所明定，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責。本件被告就其抗辯因台北縣政府將系爭房屋坐落其中五筆土地劃入公園預定地，致承購戶無法向銀行貸款以給付價金，伊公司乃向地下錢莊借款四千餘萬元，造成伊公司財務困難而無法完成系爭房屋之點交進而停業乙節，並未舉證以實其說，且縱令其所辯屬實，亦難認係不可歸責於被告之事由所致，是被告辯詞尚無足採。原告主張被告因可歸責於己之事由致不能履行其應使原告取得系爭房地所有權之給付義務，應為可取。
次依民法第二百二十六條第一項規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，
債權人得請求賠償損害。第按債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。民法第二百五十六條亦有明文。本件被告因可歸責於己之事由致給付不能已如前述，依上開規定，原告主張以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，洵屬有據。再依民法第二百五十九條第一、二款規定，契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。本件兩造間系爭買賣契約既經解除，原告請求被告返還已付價金合計一百七十二萬五千元及自八十三年二月十六日被告受領最後一筆價金之翌日即同年月十七日起算之法定遲延利息，為有理由。
又依系爭房屋買賣契約書第十一條規定：「乙方（即被告）保證本件出賣房屋所有
權，絕無來歷不明，或債務關係糾紛，如因債務未清或產權爭執與第三人發生糾紛時，乙方願意負完全責任，即時清償，不得使甲方（即原告）絲毫受損。願將甲方已交之款項加倍返還甲方，乙方不得異議」，本件被告因可歸責於己之事由致給付不能，應已構成上開規定之違約，原告自得請求被告給付違約金。第按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十條第一項、第二項前段、第二百五十二條分別定有明文。經查，原告係於八十二年二月三日與被告簽訂系爭買賣契約買受系爭房地，迄今已逾十年被告仍未履約，本院審酌一般客觀事實、社會經濟狀況、原告受損害之情形及被告若能如期履行時，原告可得享之一切利益為衡量核減之標準，並參酌內政部九十年九月三日內政部台（九十）內中地字第九０八三六二八號公告修正、行政院消費者保護委員會第八十次委員會議通過之預售屋買賣契約書範本第二十七條規定，賣方即被告違約買方得解除契約，並應同時賠償不得低於房地總價款百分之十五之違約金，認本件違約金應以系爭房屋買賣總價一百五十八萬元之百分之二十計算即三十一萬六千元，始為允當。末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第二百二十九條第二項著有規定。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，則為同法第二百三十三條第一項前段所明定。本件原告依系爭房屋買賣契約第十一條請求被告給付違約金，既未提出證據證明其於起訴前已向被告催告，則被告應自收受起訴狀繕本之時起始負遲延責任。準此，原告此部分遲延利息之請求，應自起訴狀繕本送達翌日即九十三年二月四日起算，其利率應按法定利率即週年利率百分之五計算，原告請求自八十三年二月十七日起算之法定遲延利息，就超過部分，殊非所許。
從而，原告依民法第二百五十九條及兩造間房屋買賣契約書第十一條規定，請求被
告給付三百三十一萬元及自八十三年二月十七日起算之法定遲延利息，於二百零四萬一千元及其中一百七十二萬五千元及自八十三年二月十六日起，另三十一萬六千元自九十三年二月四日，均至清償日止之法定遲延利息範圍內，為有理由，應予准許，超過部分則難謂有據，應予駁回。
又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條，判決如主文。
中華民國九十三年六月三十日
民事第四庭法官劉又菁右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年六月三十日
法院書記官楊勝欽