裁判字號：臺灣高等法院臺中分院95年上易字第279號民事判決
裁判日期：民國95年12月26日
裁判案由：請求服務報酬等
臺灣高等法院臺中分院民事判決95年度上易字第279號上訴人丁○○
樓訴訟代理人丙○被上訴人立安不動產經紀有限公司法定代理人乙○○被上訴人甲○○前列二人共同訴訟代理人 鐘為盛 律師上列當事人間請求請求服務報酬等事件，上訴人對於中華民國95年6月28日臺灣臺中地方法院95年度訴字第1155號第一審判決提起上訴，本院於民國95年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人就其所有坐落臺中市○○區○○段62之21、62之25地號土地及其地上建物，門牌號碼為臺中市○○區○○○○街○○號（下稱系爭房地），授權訴外人丙○出售，丙○乃於民國（下同）95年1月23日以上訴人本人名義與被上訴人立安不動產經紀有限公司（下稱立安公司）簽訂不動產委託銷售契約書，約定委託銷售期間自95年1月24日起至同年4月24日止，委託銷售價格為新台幣（下同）1,480萬元，並經兩造於同年2月28日合意簽訂委託銷售契約修正同意書，將原委託銷售價格修正為1,380萬元。嗣於95年4月20日被上訴人甲○○以1,380萬元表示願購買系爭房地，並交付88,000元之定金予被上訴人立安公司，被上訴人立安公司即於翌日通知丙○表示業已仲介完成，惟其竟反悔，拒絕簽訂買賣契約，被上訴人再於同年月22日以台中何厝郵局第591號存證信函，通知上訴人及丙○依約履行，惟其等仍置之不理。爰依不動產委託銷售契約書第8條第1項約定：「買方支付定金後，如買方違約不買，委託人得沒收定金，如委託人違約不賣，應加倍返還買方所支付之定金。」及第11條第1項第4款約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人：⒋買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；‧‧‧」請求上訴人給付被上訴人立安公司委託銷售價格百分之四服務報酬即552,000元，及返還被上訴人甲○○定金88,000元等語。並答辯聲明：（一）上訴駁回；（二）第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人方面抗辯：被上訴人立安公司與上訴人間之不動產委託銷售契約書為消費者保護法第2條第7款、第9款所稱之定型化契約條款或定型化契約；上開委託銷售契約書第11條第1項第4款約定，明顯迫使委託人負有與買主訂約之義務，使委託人喪失締約自由原則，無法選擇有利之締約相對人及契約內容，此條款明顯違反消費者保護法第12條第2項第1款及第2款之規定推定其顯失公平，依同條第1項規定為無效。另對照行政院消費者保護委員會公告之不動產委託銷售契約書範本，亦無前開約定，益證該約定之內容顯不利於委託人而為範本所不採，是被上訴人立安公司據該約定請求上訴人給付服務報酬，並無理由。又本件委託銷售期間自95年1月24日起至同年4月24日止，長達3個月，期間上訴人未曾聽聞被上訴人甲○○有購買系爭房地之訊息，且被上訴人甲○○亦未曾親臨或委託他人至系爭房地現場勘查，忽至期間屆滿前2日，上訴人接獲被上訴人立安公司之通知，但經上訴人要求與被上訴人甲○○當面協議價格時，被上訴人立安公司竟告知：買主不願意與上訴人議價，並一再要求上訴人先收下定金88,000元，顯見被上訴人甲○○為被上訴人立安公司之人頭，被上訴人甲○○並無購買系爭房地之意思，而上訴人始終拒絕與被上訴人甲○○簽訂買賣契約亦未收取定金，依民法第153條第1項規定，被上訴人甲○○與上訴人間之買賣契約並未成立，被上訴人甲○○請求上訴人返還定金亦無理由等語。並上訴聲明：（一）原判決廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人之訴駁回；（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項：
（一）上訴人係坐落臺中市○○區○○段62之21、62之25地號土地及其地上建物（門牌號碼為臺中市○○區○○○○街○○號）之所有人，就系爭房地曾授權訴外人丙○出售。
（二）丙○於95年1月23日以上訴人本人名義與被上訴人立安公司簽訂不動產委託銷售契約書，約定委託銷售期間自95年1月24日起至同年4月24日止，委託銷售價格為1,480萬元，並經兩造於同年2月28日合意簽訂委託銷售契約修正同意書，將原委託銷售價格修正為1,380萬元。
（三）於委託銷售期間滿前，被上訴人立安公司曾通知表示業已仲介完成，然上訴人拒絕簽訂買賣契約，被上訴人於95年4月22日以台中何厝郵局第591號存證信函，通知上訴人及丙○依約履行。
四、兩造爭執事項：
（一）被上訴人立安公司與上訴人間之不動產委託銷售契約書第11條第1項第4款約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人：⒋買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；‧‧‧」，是否違反消費者保護法第12條第2項第1款及第2款之規定，而應認為無效？
（二）被上訴人甲○○與上訴人間就系爭房地之買賣契約已否成立？
五、法院之判斷：
（一）就兩造簽訂之不動產委託銷售契約書第11條第1項第4款約定是否有效部分：
（１）按所謂定型化契約係指當事人一方預定用於同種類契約之條款，而由需要訂約之他方，依照預定條款而訂定之附合契約之謂。又所謂不動產委託銷售者，係指委託人將其所有之不動產，約定一定範圍之銷售價格，委託受託人得於一定期間內，代為尋找買主，於成交後，支付報酬與受託人之契約。故一般而言，除有特別之約定，委託人就受託人所尋得之買主係何人，應無權要求須事先會面協商，蓋只要買主出價係於銷售價格範圍內，即已符合委託人之要求，委託標的係何人所購買，並非不動產委託銷售契約之主要處理事項，亦即，不動產委託銷售契約之重點係在尋得之買主「願意以委託人所定價格購買不動產」，至於買主之身分為何，除非有特別之約定，尚非委託人得據以拒絕簽訂買賣契約之事由。
（２）本件兩造所簽訂之不動產委託銷售契約書第11條第1項第4款約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人：⒋買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者‧‧‧」等情，該條約定限制上訴人不得違約及違約之處罰，乃為保障合意購買第三人交易之安全，並保障被上訴人立安公司履約後之權益，並無不合。且上訴人就契約條款仍有磋商之可能，並無顯失公平之處，上訴人於簽署時既未表示異議，自應受其拘束。且該約定與前述不動產委託銷售契約之本旨並不相違背，上訴人委託被上訴人立安公司出售系爭不動產，重點亦在委託被上訴人立安公司尋得願意以上訴人所同意之價格購買該不動產之買主，至於買主之身分，尚非不動產委託銷售契約所著重者，此種交易模式，並未影響上訴人之締約自由，故本件殊無上訴人所辯有違反消費者保護法第12條第2項第1款及第2款之規定而推定其顯失公平，並認為該條款應屬無效之問題。是兩造所簽訂之不動產委託銷售契約書第11條第1項第4款約定，自屬有效。
（３）上訴人雖另抗辯行政院消費者保護委員會公告之不動產委託銷售契約書範本，亦無前開約定，益證該約定之內容顯不利於委託人而為範本所不採云云。惟行政院消費者保護委員會所公告之內容，僅係供當事人訂定該類型契約時之參考而已，並未限制當事人另行加註條款，於具體個案當事人擬為如何之約定，當事人自有決定之權利，非謂於行政院消費者保護委員會所公告之契約書範本內所未記載之內容，即屬顯失公平。
（二）被上訴人甲○○與上訴人間就系爭房地之買賣契約已否成立？
（１）按民法第345條第2項規定：「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」復按「買賣係諾成契約，一經雙方當事人就買賣標的物及價金互相表示一致，其契約即為成立」（最高法院85年台上字第2514號民事判決意旨參照）。本件依卷附不動產委託銷售契約書、委託銷售契約修正同意書及買方定金收款憑證所載可知，就系爭不動產之買賣價格，上訴人方面同意以1,380萬元出售，並委由被上訴人代尋買主，銷售期間自95年1月24日起至同年4月24日止，其後被上訴人甲○○於94年4月20日同意依該價格購買，並交附88,000元之定金給被上訴人立安公司收受，自應認被上訴人甲○○與上訴人間就系爭不動產買賣契約之標的物及其價金，已互相意思表示合致，而有效成立。
（２）次按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第248條定有明文。上訴人既同意授權被上訴人立安公司代為收受買方支付之購屋定金，復為不動產委託銷售契約第7條第6款所明文約定。是被上訴人立安公司受上訴人委託銷售系爭房屋後，與買方即被上訴人甲○○議價成功，被上訴人甲○○願以上訴人委託之1﹐380萬元購買不動產，並支付定金8萬8000元由被上訴人立安公司代為收受，依首揭說明，買賣契約即推定成立。則上訴人抗辯本件兩造之買賣契約尚未成立云云，尚無足取。
（３）上訴人雖抗辯被上訴人甲○○為被上訴人立安公司之人頭，被上訴人甲○○並無購買系爭房地之意思云云，然就該事實，已為被上訴人所否認，且上訴人亦未能舉證以實其說，其所辯自無足取。
六、本件依兩造不動產委託銷售契約書第8條第1項約定：「買方支付定金後，如買方違約不買，委託人得沒收定金，如委託人違約不賣，應加倍返還買方所支付之定金。」第11條第1項第4款約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人：⒋買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者‧‧‧」。則依上開契約約定，被上訴人二人自有權請求上訴人加倍返還定金88,000元給被上訴人甲○○，並支付被上訴人立安公司服務報酬552,000元（00000000x4%=552000元）。
七、綜上所述，上訴人抗辯兩造簽訂之不動產委託銷售契約書第11條第1項第4款約定為無效及被上訴人甲○○與上訴人間就系爭房地之買賣契約尚未成立，為不可採。從而，被上訴人依系爭不動產委託銷售契約書契約關係，請求上訴人給付被上訴人立安公司552,000元，被上訴人甲○○88,000元，及均自95年5月13日（起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審酌後，認於判決結果不生影響，無予逐一論究之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年12月26日
民事第二庭審判長法官童有德
法官蔡秉宸法官翁芳靜以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官許美惠中華民國95年12月27日
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