裁判字號：臺灣臺中地方法院106年重訴字第346號民事判決
裁判日期：民國109年02月21日
裁判案由：返還價金
臺灣臺中地方法院民事判決106年度重訴字第346號原告 劉峻亨 訴訟代理人 黃呈利 律師複代理人 陳怡婷 律師被告 賴倧琦 訴訟代理人 賴培爐 上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國109年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：伊於民國103年11月20日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以價金新臺幣（下同）7,301,451元向被告購買其所有坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），做為興建農舍及農耕使用，價金已全數給付完畢，系爭土地並於103年12月18日移轉登記與伊。然於系爭契約簽訂前，被告明知系爭土地存有申請建築執照之地籍套繪，經伊詢問卻佯稱並無上情，故系爭契約第8條免除被告保證無套繪之瑕疵擔保責任之約定應為無效，何況於簽定系爭契約時，伊並非土地所有權人，無法自己查證系爭土地有無遭套繪管制，是以系爭契約第8條並非免責約定，如系爭土地事後查證有套繪管制，伊自得解除契約；另於簽約過程，伊屢稱「如系爭土地遭套繪，伊即不買」，兩造並口頭約定以此做為系爭買賣契約之解除條件。嗣於104年間，伊向臺中市大甲區公所查證後，始知系爭土地有申請建築執照套繪之情，且伊購買系爭土地係為興建農舍，並想從事農耕，於106年9月開挖系爭土地後，發現系爭土地遭埋藏建築事業廢棄物，已達完全無法為農耕使用程度，系爭土地存有具有重大瑕疵，且解除條件成就，爰向被告解除契約，並依照民法第359條、第366條規定，請求被告返還全部價金，並聲明：（一）被告應給付原告7,301,451元，及自106年4月1日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊不知系爭土地有遭套繪，未故意向原告佯稱系爭土地並無套繪，原告並未以口頭表示土地遭套繪即不願購買，兩造間亦無此種約定存在。於原告購買系爭土地前，仲介曾偕同原告查看系爭土地，伊是將系爭土地現況直接賣與原告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、得心證之理由：
（一）查兩造於103年11月20日簽訂系爭契約，由原告以7,301,451元向被告購買其所有系爭土地，價金已全數給付完畢，系爭土地並於103年12月18日移轉登記與原告，又系爭土地有申請建築執照套繪、有埋藏廢棄物等情，業據原告提出系爭契約書、系爭土地登記謄本、地籍圖謄本、臺中市大甲區公所104年10月29日甲區公建字第1040022128號函、臺中市政府都市發展局103年11月24日中市都建字第1030192110號函、土地現況照片、匯款回條等件在卷可參（見本院卷第11頁至第18頁、第31頁至第34頁、第52頁、第156頁、第159頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；另附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力；為民法第153條第1項、第99條第2項分別定有明文。又民法第258條第1項，係就契約有法定之解除原因，而行使其解除權之情形所為規定，如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使（最高法院60年台上第4001號判例要旨參照）。而約定解除權之行使，基於契約自由原則，非不得由當事人附加條件或期限（最高法院93台上字第359號判決意旨參照）。原告主張兩造間存有如系爭土地遭套繪，即解除系爭契約之口頭約定（下稱系爭約定），為被告所否認，原告就此自應舉證以實。參諸系爭契約第8條加註條款明文約定「買方（即原告，下同）於簽訂本契約之前已查證出售標的土地無被套繪之事實，與賣方（即被告，下同）無關賣方無須保證之責。買賣雙方同意依土地現況點交」（見本院卷第14頁），顯見兩造就系爭土地是否遭套繪管制乙事相當重視，由是可見，若原告主張系爭約定存在乙節為真，就此涉及套繪管制、並直接影響契約效力之約定，理應一併形諸文字訂入契約當中，以免雙方日後衍生爭議，系爭契約卻全未見相關記載，原告主張是否為真，本屬有疑。再者，證人 張興昇 即原告委託進行系爭土地買賣之仲介到庭證稱：原告與被告、被告訴訟代理人即被告之父於簽訂系爭契約時才碰面，伊並無原告於簽約時口頭表示「如果系爭土地有遭套繪，就不買」之印象，伊也沒有在仲介過程中將原告購買土地的用途轉知被告或被告訴訟代理人，原告確實曾告訴伊「如果無套繪證明不能使用，饒不過你們」這句話，但伊也沒有將這句話轉知被告或被告訴訟代理人等語（見本院卷第139頁至第141頁），審諸證人張興昇應無特意迴護被告之必要性，其證述內容應屬可信，就其證述內容觀之，並無法證明系爭約定之存在。此外，原告並未提出其他足資證明系爭約定存在之證據，其主張即非可取。原告既然無法證明系爭約定存在，其依系爭約定解除系爭契約之主張，即屬無憑，應予駁回。
（三）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第354條、第366條定有明文。據此，物之瑕疵擔保責任，當事人非不得以特約予以免除，有此特約，出賣人即不負物之瑕疵擔保責任，但如出賣人知有瑕疵而故意不告知者，此項特約即屬無效。而基於民事訴訟法第277條主張有利於己之事實者負舉證責任之原則，有無免除瑕疵擔保責任之特約，應由出賣人負舉證之責，惟如買受人主張該出賣人知有瑕疵而故意不告知，此部分事實即應由主張之買受人負舉證責任。經查：
１、系爭契約第8條加註條款明文約定「買方於簽訂本契約之前已查證出售標的土地無被套繪之事實，與賣方無關賣方無須保證之責。買賣雙方同意依土地現況點交」（見本院卷第14頁），業如前述，就此條款之文意脈絡，堪認係屬免除被告瑕疵擔保責任之特別約定，則原告自無從於簽約之後再以系爭土地經套繪為由，要求被告就此事由負瑕疵擔保責任，並據為解除系爭買賣契約之主張。如原告主張被告就此仍應負物之瑕疵擔保責任，自以被告有故意不告知其瑕疵之情形致該特約無效為前提，並應就有利於己之事實負舉證責任。
２、就被告有故意不告知其瑕疵乙節，為被告所否認，經本院函詢臺中市大甲區公所，獲臺中大甲區公所以107年8月10日中區公建字第1070015362號函函覆以「旨案經查本所留存檔案資料， 賴倧琦君 （即被告）於103年11月20日以前未曾向本所申請查復臺中市○○區○○段○○○○號（即系爭土地）建築執照地籍套繪申請案，歉無資料提供」等語（見本院卷第102頁），由是可知，被告並未於系爭契約簽訂前向臺中大甲區公所函詢系爭土地套繪管制事宜，其辯稱全然不知系爭土地遭套繪管制乙節，尚非無據。此外，原告並未提出證據以資證明，自難為原告有利之認定。況買賣交易，在於將本求利，各取所需，雙方為求取最大利益，盤算計較，自屬當然，只須在法之規範範圍內，如何締約，權義內容如何調整，核屬私法自治、契約自由，要無不可，原告既委請證人張興昇為系爭土地買賣之仲介，對於系爭土地標示、現況、使用限制等， 張昇興 身為土地買賣仲介人員，其地政專業智識程度應較一般人為高，原告又對系爭土地是否遭套繪乙事相當重視，對於系爭土地是否經套繪理應事先查悉，無論原告係基於何原因，未能先行查明系爭土地是否經套繪，原告權衡利弊得失，既知前述免除瑕疵擔保責任之特約存在，仍簽訂系爭契約，亦屬自己算計利害之後所為風險評估之結果，自不得以其無從知悉查悉系爭土地有無遭套繪為由，而反指此項特約應受限制，應以原告可查知查明為前提，原告所為主張，難認可取。
（四）按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。按所謂依通常程序從速檢查及應即通知出賣人之時間，雖未具體規定，惟前開條文規定之意旨既係為從速確定標的物是否有瑕疵及該瑕疵係何時發生，以釐清買賣雙方責任，避免發生爭議，亦免出賣人久負不可知之責任，則所謂依通常程序從速檢查及應即通知出賣人之時間，自應視具體個案為判斷。原告又主張於106年9月開挖系爭土地後，發現系爭土地遭埋藏建築事業廢棄物，已達完全無法為農耕使用程度，系爭土地存有具有重大瑕疵等語，就原告所主張之瑕疵存在如若為真，當屬不能即知之瑕疵，此合先敘明，然就原告所主張之瑕疵是否存在，仍應由原告負舉證責任。就此，原告提出系爭土地照片數張在卷可參（見本院卷第31頁至第34頁），被告對系爭土地現有埋藏物乙節故未爭執（見本院卷第68頁反面），然參酌原告所提出前揭照片，實無從判斷系爭土地埋藏物之種類、範圍、程度，原告就系爭土地所存廢棄物，是否已汙染土壤，致使達到不能耕作程度，能否以清除方式修補瑕疵等節，均未舉證證明，況證人張興昇到庭證稱：曾帶同原告查看系爭土地大概2次等語（見本院卷第139頁至第141頁），如原告購買系爭土地除為興建農舍，尚為供從事農業使用，而系爭土地土壤之品質及狀況，對於原告至為重要，原告又就系爭土地之現況有所認識，如原告就系爭土地是否適合從事農作存有疑問，或對土壤屬性特別要求，為何於系爭契約中未特別約定？或不於簽約前即要求被告先行選數處挖掘土地以為究明？從而，縱使系爭土地整地挖掘後，縱發現雜夾些許石頭、建築廢棄物，亦難以認該等物品之留存，即已認構成民法第354條所稱「瑕疵」。原告據此主張解除契約，不應准許，自不生解除契約之效力。是原告依民法第359條規定，請求被告返還價金，洵屬無據。
四、綜上所述，原告主張解除條件成就，或依照民法第359條、第366條規定，請求被告返還全部價金即7,301,451元及利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國109年2月21日
民事第二庭審判長法官黃裕仁
法官王怡菁法官張美眉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年2月21日
書記官劉桉珍