裁判字號：臺灣嘉義地方法院97年訴字第177號民事判決
裁判日期：民國97年05月29日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣嘉義地方法院民事判決97年度訴字第177號原告甲○○訴訟代理人 洪千雅 律師被告廣昌加油站企業有限公司法定代理人乙○○上列當事人間遷讓房屋事件，於民國97年5月15日言詞辯論，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、原告主張：㈠被告於民國93年8月17日就原告所有坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地，及其上門牌號碼為嘉義縣○○鄉○○村○鄰○○路○○號1樓、2樓辦公室及加油亭（下稱系爭不動產）全部，與原告訂立租賃契約，約定租賃期間自93年7月5日起至108年7月4日止，每月租金新臺幣（下同）55,000元，另被告亦支付押租金11萬元。㈡惟被告自96年12月5日起即未支付租金，原告倘以上開11萬元押租金抵償2個月之租金，被告迄今所欠租金亦已達2個月以上，原告於97年1月22日、97年2月13日已以存證信函催告被告繳納租金並終止契約，另又再次於97年5月1日以存證信函為終止契約之意思表示，為慎重起見，又以97年5月2日書狀繕本之送達為終止契約之表示。而被告按承租人遲付租金總額達2個月之租額時，出租人得於催告後終止租約，民法第440條定有明文，另依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金額除以擔保金抵償外，達2個月以上者，出租人得終止契約。原告已依上開規定終止租賃契約，被告仍繼續占有系爭不動產，即屬無權占有，原告自得依民法第767條、第455條規定，請求被告返還。㈢次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，他人受損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對他所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可參。準此，原告自得依民法第179條規定，請求被告自終止契約之日即97年2月5日起至被告返還系爭不動產之日止，按月返還相當於租金即55,000元之利益等語，並聲明：被告應自系爭不動產遷出，並將系爭不動產返還原告；被告應自97年2月5日起至被告返還系爭不動產之日止，按月以55,000元計算之損害金；願供擔保，請准宣告假執行。
乙、被告未為聲明及陳述。
丙、得心證之理由：
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張如甲、㈠之事實，已據其提出與所述相符之租賃契約書及公證書為證，原告之主張為可採信。
三、惟按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」、「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。」民法第440條第1項、第2項前段、土地法第100條第3款分別定有明文。準此，租賃物為房屋者，承租人遲付租金，除以擔保金抵償外，非達2個月以上，且經出租人定相當期限催告承租人支付租金，而承租人未於期限內支付者，出租人始得終止契約。經查：本件原告主張被告自96年12月5日起即未依約給付租金，其以被告交付之押租金11萬元抵償後，被告仍遲付租金達2個月以上乙節，固為可採。惟經原告為上開抵償，應認被告係自97年2月5日起始遲付租金，而原告雖於97年1月22日以存證信函定7日之期限催告被告給付租金，但上開催告給付者，係被告所欠96年12月及97年1月之租金，此觀諸催告信函內容自明（見本院卷第14頁至第15頁），是則原告於97年2月13日所為終止契約之意思表示，自不生終止之效力。次查原告雖又於97年5月1日發存證信函催告被告給付租金，但該催告並未定有相當期限（見本院卷第35頁至第36頁），自不能認原告於被告遲付97年2月5日之租金後，已定相當期限催告被告給付租金，原告既未依法催告，則原告於97年5月1日以存證信函及97年5月2日以準備書狀繕本之送達所為終止契約之表示，自亦不生終止契約效力。
四、本件原告終止契約既不生效力，則兩造間就系爭不動產之租賃關係仍存在，原告請求被告遷讓系爭不動產，即屬無據；又被告既基於租賃權而占用系爭不動產，則其占有非無法律上之原因，原告請求被告返還自97年2月5日起占有系爭不動產所得相當於本件每月租金額即55,000元之利益乙節，亦屬無據，均應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國97年5月29日
民事第一庭法官林望民以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年5月29日
書記官陳慶時