裁判字號：臺灣嘉義地方法院94年訴字第585號民事判決
裁判日期：民國96年01月04日
裁判案由：損害賠償
臺灣嘉義地方法院民事判決94年度訴字第585號原告乙○○原名: 張麗 訴訟代理人 唐淑民 律師複代理人甲○○被告丙○○訴訟代理人 王秀哲 律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國九十五年十二月二十一日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國九十四年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造曾於民國九十四年三月二十二日簽訂第一份房屋買賣契約書，約定將被告坐落於國有一四一林班地九四之一地號上前棟地上物，即嘉義縣竹崎鄉中和村十四鄰奮起湖一九一號，坪數約七十八坪建物所有權（下稱系爭建物），以及該建物坐落之土地承租權（下稱系爭土地承租權），讓渡予原告，讓渡金為新臺幣（下同）一千三百五十萬元，原告並支付一百萬元定金，後被告以林班地解編會漲價為由，要求再加四百萬元，原告乃於同年六月十六日與被告重新簽訂讓渡契約書（下稱系爭契約），被告同意將系爭土地承租權及建物所有權，以一千四百六十萬元讓渡過戶與原告，上開已付之一百萬元作為系爭契約定金。原告依約在同年七月十六日前，備妥價金六百萬元，被告卻未依約於當日前完成出具交屋過戶資料，且提出逾期之臺灣省國有林班地暫准使用租賃契約書為憑，經向行政院農業委員會林務局嘉義林區管理處（下稱嘉義林管處）查詢，始知被告隱瞞系爭土地承租權租約已於八十七年十二月三十一日到期，系爭建物面積、樓高不符合嘉義林管處規定，致無法辦理續約之事實，系爭土地無法辦理續租，係因可歸責於被告之事由，致給付不能，原告以訴狀送達為解除契約之意思表示，並依民法第二百二十六條、第二百四十九條第三款、第二百五十六條及系爭契約第九條約定，請求返還定金並加倍賠償作為違約金。並聲明如主文第一項所示； 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地承租權之租約雖於八十七年十二月三十一日到期，然係因嘉義林管處辦理附屬用地重測，以致暫緩辦理續約，被告仍繼續繳租，並非租約終止或無效，且因系爭土地上前後建物辦理稅籍分開手續，以致無法如期提出過戶資料，系爭建物經嘉義林管處許可建築，無遭拆除風險，兩造契約第一條亦明訂承租權轉讓事宜，於日後法律許可時，再行協助辦理承租權轉讓手續，嘉義林管處續租與否，並不構成系爭契約違約事由，被告擔任村幹事，於締約時對土地情況、性質及相關過戶法令限制，應有充分瞭解，被告已提出系爭建物分籍過戶資料，原告以系爭契約第一條約定法令限制之事實責難被告，顯係無理取鬧，被告並無違約不辦過戶情事，原告請求失據等語置辯。並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原告主張兩造曾於九十四年三月二十二日訂定房屋買賣同意書，後於同年六月十六日重新訂立系爭契約，讓渡標的為系爭土地承租權及系爭建物，價金一千四百六十萬元。系爭契約第一條約定略以：雙方約定，因法律之限制，目前被告無法將上述承租權向政府單位申請轉讓予原告，但日後法律許可時，被告須無條件提供相關文件協助原告辦理承租權轉讓過戶事宜。契約第二條第二款約定略以：雙方於一個月內約定將本件契約書完成公證日及出具交房屋過戶資料由原告給付被告六百萬元，被告應配合原告共同完成公證手續。契約第九條約定略以：被告違約或不履行交付讓渡標的物，以及中途發生糾葛致不能讓渡等情事時，應將已收定金、價金加倍賠償與原告作為違約金。且原告已支付一百萬元定金等情，業據提出房屋買賣同意書、讓渡契約書、系爭建物房屋稅籍證明書、嘉義縣稅捐稽徵處民雄分處九十四年七月二十八日嘉縣稅分房字第０九四０００八四七０號房屋分籍函文為據，被告不爭執，堪信為真。
四、原告主張被告無法出具合法承租權之證明文件，配合辦理公證手續，隱瞞系爭土地租約已到期，且因系爭建物樓層面積及高度不符規定，致無法辦理續約，顯因可歸責於被告事由致給付不能，原告解除契約，請求返還定金並加倍賠償作為違約金等情，為被告否認並辯稱：為辦理分開稅籍手續，以致延後辦理過戶，系爭建物經許可建築無遭拆除風險，系爭土地承租權係因嘉義林管處辦理附屬用地重測暫緩辦理續約，並非租約終止或無效，被告仍繼續繳納租金，且主管機關續租與否問題，不構成讓渡契約之違約事由等語。則本件爭點在於被告是否有原告所指上揭可歸責之違約事由。經查：㈠原告主張被告無法提出系爭土地合法承租權證明等情，被告
否認並抗辯係因附屬用地重測暫緩續租等語，且提出嘉義林管處奮起湖工作站辦理附屬用地重測案函文、公有土地租金繳納聯單、阿里山區一四一林班暫准貸地圖九四號房屋同意改建函文、九四地號暫准使用租賃契約書為據。經函詢嘉義林管處，再以上開稅籍資料所示面積及兩造提出照片與回函重測圖核對結果，系爭被告承租阿里山事業區第一四一林班圖九四之一號土地面積零點零三五四公頃中，系爭建物坐落位置為附屬用地，當年出租時未經同意備查，且被告申請重建及重建後之系爭建物，均已逾林務局八十五年八月二十二日林政字第二二三六七號函「承租地屬尚未登記編定用地種類，其原建坪基地面積未超過三百三十平方公尺者，同意依原建坪面積在承租範圍內新（重）建高度不得超過十點五公尺，總樓板面積不得超過四百九十五平方公尺之三層樓房‧‧‧或仍依原（七十一年間）規定，限在原建坪基地內新（重）建二層樓梯，但高度不得超過七公尺」限制，因系爭建物不符合上揭規範，致無法辦理續約。因附屬用地出租須經同意，系爭九四之一地號土地於八十七年十二月三十一日租期屆滿後，僅與被告就原建房屋（位於九四之一號內東北角）零點零零七公頃部分訂有租約等情，有嘉義林管處九十五年八月二十八日嘉政字第０九五五一０八六三三號函文、九十五年十一月九日嘉政字第０九五五二一一二二七號函文並附系爭土地重測圖在卷可資參佐。則被告提出之阿里山區一四一林班暫准貸地圖九四號房屋同意改建函文、九四地號暫准使用租賃契約書，經核諸函附重測圖位置，應係後棟未讓渡部分，被告對系爭建物坐落之土地部分，目前並無承租權存在，無法辦理續租之原因，係因系爭建物樓層面積及高度違規等情，應堪認定，被告抗辯僅因附屬用地重測暫緩續租之法律限制，系爭建物經許可建築等情，顯與實情不符。
㈡按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害；債權人於有第二百二十六條之情形時得解除其契約；契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第二百二十六條、第二百五十六條及第二百四十九條第三款分別定有明文，又依雙方讓渡契約第九條約定：被告違約或不履行交付讓渡標的物，以及中途發生糾葛致不能讓渡等情事時，應將已收定金、價金加倍賠償與原告作為違約金。系爭契約約定讓渡標的為系爭地承租權及系爭建物所有權，然依上揭林務局函文所示，系爭建物樓層高度及面積超逾上揭規定甚多，顯非拆除部分建物得以符合，且若未改善違規情形，勢必影響承租權等情以觀，被告無法依系爭契約同時履行讓渡系爭土地承租權及依建物現況完整交付所有權等契約義務之事實，應堪認定。被告將無土地承租權，且未經林務局同意，擅自於附屬用地違規興建之系爭建物讓渡原告，被告就系爭契約不能履行顯有可歸責事由，原告主張依上揭規定及契約約定解除契約，請求被告將已收定金一百萬元加倍賠償等情，自屬於法有據。
五、綜上，原告主張已支付一百萬元定金與被告，因被告讓渡未經許可建築之系爭建物，無法取得土地承租權等可歸責於被告事由，致契約給付不能，乃解除契約，並依系爭契約第九條約定，請求加倍賠償等情可採。從而，原告主張被告應給付二百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十四年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對判決結果均無影響，爰不一一論述，附予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中華民國96年1月4日
民事第一庭法官陳端宜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年1月4日
書記官洪麗惠