裁判字號：臺灣新北地方法院97年訴字第196號民事判決
裁判日期：民國97年12月31日
裁判案由：撤銷會議決議等
臺灣板橋地方法院民事判決97年度訴字第196號原告臺灣數位寬頻有線電視股份有限公司法定代理人庚○○訴訟代理人乙○○
甲○○己○○複代理人丁○○被告合豐帝國銀座大廈管理委員會法定代理人丙○○訴訟代理人戊○○上列當事人間請求撤銷會議決議等事件，經本院於民國97年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認民國九十六年十二月二十二日合豐帝國銀座公寓大廈區分所有權人會議決議超過如附件所示之內容無效。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，其餘由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠原告為合豐帝國銀座公寓大廈社區之區分所有權人，其區所
有權範圍包括該社會中央路2段191號4樓及9樓之2兩戶，合先說明。
㈡緣被告定於民國96年12月22日上午10時召開該社區96年度第
1次臨時區分所有權人會議，卻遲至96年12月17日始行通知原告，已違反公寓大廈管理條例第30條第1項本文「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人」之規定，及該社區規約第3條第2項前段之同樣規定。而被告亦無法說明有何同條項但書有「急迫情事需召開臨時會」之情形，顯然該等急迫情事並不存在。原告已依民法第56條第1項之規定，對於區分所有權人會議之召集程序違反法令或章程時，於當場表示異議，惟被告事後所寄達予原告之會議記錄卻未見該等異議之記載，故類推適用民法第56條第1項之規定請求鈞院撤銷其決議。
㈢96年12月22日合豐帝國銀座公寓大廈區分所有權人會議之第
1次決議為「區分所有權人之受讓人、承租人、繼承人、使用人、借用人出售或出租房屋予『特殊行業』時，應盡善意告知義務，嚴禁「特殊行業」住駐本社區。有關特殊行業有八大行業（視聽歌唱業、理髮業、三溫暖業、舞廳業、舞場業、酒家業、酒吧業、特種咖啡茶室業）、安養中心、看護中心、療養院、救濟院、老人院、中途之家、收容中心、棺材店、殯葬業、瓦斯行等性質相關、相同之行業納入社區規約規範。」姑且不論該決議事項是否無效，至少就安養中心、看護中心、療養院、救濟院、老人院、中途之家、收容中心之部分，核其行業性質並非有如八大行業有妨礙風化之虞，亦非如瓦斯行具有危險性，故將上述行業以包裹方式放入該規約條文中而限制該等行業進駐該社區，於法有所未合，該規定已違反憲法第10條所保障之人民之住居及遷徒之自由權，且該規定形同限制區分所有權人不得移轉其所有權或出租給從事上述行業者，而限制區分所有權人處分其所有物，故違反憲法第15條有關人民財產權之保障，且該社區為商業區，應允許上述合法之行業進駐始屬適法，且該次決議二，有關特殊行業進駐該社區則收取每戶每坪新台幣（下同）
300元，與該社區最低之收費每坪35元相較，竟然高然8倍之多，卻不見其如何計算而得。如依每戶30坪計算，每月須繳納9萬元之管理費，已明顯不合理偏高，且構成以高額管理費限制所謂特殊行業進駐之效果，此乃鑽法律漏洞之行為，已屬於民法第148條第1項之權利濫用，綜上所述，爰依公寓大廈管理條例第37條、第1條第2項、民法第72條之規定，請求確認該會議之決議無效。
㈣為此，提起先位之訴，請求撤銷96年12月22日合豐帝國銀座
大廈區分所有權人會議決議，並提起備位之訴，請求確認96年12月22日合豐帝國銀座大廈區分所有權人會議決議無效。
二、被告則抗辯：㈠安養院係屬特許行業，又國家為防止妨礙他人自由，避免緊
急危難，維持社會秩序，或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制人民之基本權，該法律規定苟符合公益原則、比例原則、法律保留原則，自不得認其違憲須廢止使其失效，人民亦應受其拘束，又住戶應依使用執照所載用途及規約使用專用部分，約定專明部分不得擅自變更，公寓大廈管理條例第4條第1項、第15條第1項及第16條定有明文，原告擅自將開放性公廁改裝為室內使用，變更公廁使用狀況，於法顯屬有違。
㈡管理費考量之因素為：a.公共電費支出增加、b.電梯承載量
及損耗增加、c.人潮流量來來往往，增加管理費負擔與安全顧慮、d.環境衛生與空氣污染，須經常實施預防與消毒作業、e.噪音影響，遇有自然淘汰情事發生，運送與宗教儀式嚴重干擾住戶安寧、f.公共設施獨占使用與變更，影響原建築結構與樓層管道間暢通、g.影響公司正常營業與業績，損害形象、h.影響大樓出租率與廠商住駐意願，假產業外移他處並影響人民工作權、i.大樓門面價值受損、j.本社區房價下跌、k.住戶以全部積蓄購屋卻無力確保權益、l.增加公共區域管理維護費用、m.營業醫療糾紛之風險。以目前本社區16樓使用居住人數評估，50坪約居住4人，而安養中心之坪數為295.32坪，按比例應居住24人，但安養人中進駐人數為75人，為16樓平均居住人數之3.125倍，正常情況下依住家管理費每坪35元之4倍計算為140元，但加上前述管費考量因素故該戶（特種行業）管理費收取標準訂為300元，應予合情合理。
㈢為此，請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：㈠合豐帝國銀座大廈管理委員會於96年12月22日召開第1次臨
時區分所有權人會議，應出席之戶數為207戶，實際出席戶數為125戶，該次區分所有權人會議於會中決議：區分所有權人之受讓人、承租人、繼承人、使用人、借用人出售或出租房屋予「特殊行業」時，應盡善意告知義務，嚴禁「特殊行業」住駐本社區。有關特殊行業有八大行業（視聽歌唱業、理髮業、三溫暖業、舞廳業、舞場業、酒家業、酒吧業、特種咖啡茶室業）、安養中心、看護中心、療養院、救濟院、老人院、中途之家、收容中心、棺材店、殯葬業、瓦斯行等性質相關、相同之行業納入社區規約規範。同意人數為
118人。但經主管機關申請核備設位於本社區內者，管理費收費標準則依每坪300元計算收取管理費，並需強制投保公共意外險及火險，保障本社區。同意人數為118人。上述納入社區規約第21條規範管理（詳原證五）。
㈡合豐帝國銀座公寓大廈社區規約第3條第1款規定：「下列
各目事項，應經區分所有權人會議之決議，應有區分所有權人1/2以上及其區分所有權比例合計1/2以上之出席，以出席人數1/2以上及其區分所有權比例占出席人數所有權1/2以上之同意行為。社區規約之訂定或變更。」（詳原證六）原告提起本件訴訟時為合豐帝國銀座公寓大廈社區之區分所有權人，其區所有權範圍包括該社會中央路2段191號4樓及9樓之2兩戶（詳原證一、二）。
四、本件爭點與本院判斷：
壹、原告得否請求撤銷96年12月22日合豐帝國銀座公寓大廈區分所有權人合議決議？㈠按區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明
開會內容，通知各區分所有權人；但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之，公告期間不得少於二日，公寓大廈管理條例第30條第1項著有明文。查原告主張被告定於96年12月22日召開會豐帝國銀座大廈區分所有權人會議，但卻於97年12月17日通將開會通知書送達被告之事實，已據被告提出收文簿1件為證（詳本院卷一第14頁），而被告復未能舉證有何急迫情事，則被告並於區分所有權人會議開會前10日以書面通知被告，召集程序顯然違反法令。
㈡次按法院對於公司法第189條撤銷決議之訴，認為其違反之
事實非屬重大且於決議無影響者，得駁回其請求，同法第
189條之1定有明文。而公司為營利事業團體，區分所有權人會議僅係由一般住戶組成，公司對於決議程序之注意能力自較區分所有權人會議為高，因此，注意能力較高之公司違反事由屬重大且於決議無影響者，法院既得駁回撤銷決議之訴，依舉重以明輕之法理，區分所有權人會議之召集程序雖有違法，但違反之事由非屬重大且於決議無影響者，法院自得類推適用公司法第187條之規定，駁回撤銷區分所有權人會議決議之訴。查被告召集區分所有權人會議程序違反法令，原告固得類推適用民法第56條之規定請求撤銷會議決議內容，然原告收受區分所有權人會議通知書距區分所有權人會議開會之日尚有5日，被告違反之事由尚非屬重大，且應出席之戶數為207戶，實際出席戶數為125戶，同意該次決議人數為118戶，已據兩造所不爭執，縱令尚有其他住戶因於會議前5日內收受開會通知書，致無法參加該次會議，惟同意決議之住戶既為118戶，已超過全部住戶207戶之1/2，則該次會議之決議仍會通過，被告召集程序違反法令對於決議之結果自不生影響，自應由本院依前揭規定駁回原告撤銷決議之訴。
貳、96年12月22日合豐帝國銀座公寓大廈區分所有權人合議決議內容是否無效？㈠按憲法第10條規定人民有居住、遷徙之自由，旨在保障人民
有自由設定住居所、遷徙、旅行，包括入出國境之權利。查被告召集區分所有權人會議決議提高經營特殊行業住戶之管理費用，僅生妨礙住戶經營特殊行業之效果，並未限制住戶或欲遷入該社區者居住遷徙之自由，與憲法第10條之規定無涉，原告主張被告召集區分所有權人會議之決議違反憲法第10條之規定無效，顯屬無據。
㈡次按憲法第15條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保
個人依財產之存續狀態行使其自由使用收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害。查被告召集區分所有權人會議決議提高經營特殊行業住戶之管理費用，並非屬公權力或第三人之侵害，且雖影響欲經營特定行業者買該社區房屋，惟該社區住戶仍保有依財產之存續狀態行使其自由使用收益及處分之權能，並非完全無法出售或出租，則原告主張被告召集區分所有權人會議之決議違反憲法第15條之規定無效，亦屬無據。
㈢再按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人
因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之；倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，最高法院71年台上字第737號判例著有明文。查：
⒈合豐銀座社區住戶管理費之收取於96年12月22日區分所有權
人會議決議之前計有九類：其一為中央路191號地下2樓至地上三樓商場管理費為4萬8240元；其二為地下1、2樓每坪35元；其三為2至10樓每坪為45元、11至16樓每坪為35元；其四為撞球場，管理費為每坪75元；其五為八大行業每坪為100元；其六為門市類每坪為75元，即中正路1號2樓明師中醫；其七為中正路1號4樓日盛證券、1號6樓李外科每坪為60元，其八為空屋，依每坪30元收費，其九為補習班，每坪為50元，有合豐帝國銀座公寓大廈管理費收支細則1份在卷足憑（詳本院卷一第38頁），觀諸上開管理費收支細則之規定，可知一般住戶管理費之收取標準為每坪30至45元，至於經營事業之住戶則為每坪50至100元，因經營事業之住戶對於社區公共設施之利用程度，環境衛生之污染，住戶安全與安寧之影響，以及管理費用負擔之增加，均較一般住戶為高，則上開管理費收支細則針對不同性質之住戶收取差別之管理費用，自屬合理，難謂有權利濫用之情事，且上開管理費收支細則自87年8月17日訂定迄今已實施已逾10年，未見有何礙窒難行之處，原告亦未主張上開管理費收支細則無效，而特殊行業（例如：瓦斯行、棺材店、殯葬業）對於社區住戶安全與安寧之影響均不亞於八大行業，則96年12月22日區分所有權人會議就特殊行業決議收取管理費每坪在
100元以內部分，僅係上開管理費收支細則之延續，核屬有效。因此，本件之最大爭點在於區分所有權人會議就特殊行業管理費收取之決議超過每坪100元部分，究於何一臨界點會構成權利濫用，而應認為決議無效。
⒉次查被告抗辯原告欲出售其所有之房屋予他人作為安養中心
之用，該安養中心之坪數為295.32坪（詳本院卷一第141頁）之事實，已據原告所不爭執，而該安養中心係於97年11月
18日立案，服務項目為老人養護，養護人數為47人，亦有台北縣政府立案證書1件在卷足憑（詳本院卷二原證十七），觀諸一般醫院訪客電梯與病床電梯均係分別設定之情況，可知被護養人員因多須使用輪椅，電梯口常須備有病床，搭乘電梯時有排擠他人使用之效應。又安養中心之坪數為
295.32坪，設置床數為47床，平均每6.28坪即設置一個床位，此與將房屋分隔成每個房間6.28坪出租之經濟效用相同，而一般營業場所多僅白日營業，夜間停止營業，安養中心則係全日均從事老人養護之工作，自較一般營業對於住戶夜間居住安寧之影響更大。本院審酌與安養中心性質較為相近之住戶為明師中醫，該中醫診所應繳納之管理費為每坪75元，惟夜間並未從事醫療行為，而安養中心則係日夜均為老人養護之營業行為，就安養中心收取之管理費在明醫中醫之2倍範圍內即150元，核屬適當，且亦僅較原合豐帝國銀座公寓大廈管理費收支細則所定八大行業之管理費100元提高1/2，則96年12月22日之區分所有權人會議決就特殊行業之管理費每坪在150元之範圍內，亦屬有效。
⒊被告雖抗辯：管理費之收取應a.公共電費支出增加、b.電梯
承載量及損耗增加、c.人潮流量來來往往，增加管理費負擔與安全顧慮、d.環境衛生與空氣污染，須經常實施預防與消毒作業、e.噪音影響，遇有自然淘汰情事發生，運送與宗教儀式嚴重干擾住戶安寧、f.公共設施獨占使用與變更，影響原建築結構與樓層管道間暢通、g.影響公司正常營業與業績，損害形象、h.影響大樓出租率與廠商住駐意願，假產業外移他處並影響人民工作權、i.大樓門面價值受損、j.本社區房價下跌、k.住戶以全部積蓄購屋卻無力確保權益、l.增加公共區域管理維護費用、m.營業醫療糾紛之風險等因素，故就特殊行業收取每坪150元之管理費，並無權利濫用之情事云云。惟按管理費之收取係作為共同使用部分之修繕、管理、維護費用之用，公寓大廈房屋所有人僅須於合法之範圍內使用，即不能以損害形象、影響大樓出租率與廠商住駐意願、產業外移影響工作權、大樓門面價值受損、社區房價下跌等與共同使用部分之修繕、管理、維護無關之事由，決議收取超額之管理費用。被告如以上開與共同使用部分之修繕、管理、維護無關之事由提高管理費之收取，縱令每坪提高至
300元，以進駐被告社區之中養中心為例，295.32坪每月共計須繳納管理費8萬8596元，較本院認定每坪得收取之管理費150元，亦僅多出4萬4298元，該項費用顯然不足以填補房價下跌之損害，但卻足以使經營安養中心者經營不易，甚至陷於虧損，本院審酌96年12月22日區分所有權人會議決議將特殊行業管理費提高至每坪300元，既無合理計算基礎，且全體社區所受利益甚少，經營特殊行業者所受損害甚大，則其決議每坪超過150元部分，自得視為以損害他人為主要目的，係屬權利濫用，核屬無據。
⒋綜上所述，原告請求確認96年12月22日區分所有權人決議超
過如附件所示之內容（即特殊行業管理費每坪超過150元）無效，為有理由，逾此之請求，即屬無據。
五、從而，原告提起本件訴訟請求確認確認96年12月22日合豐帝國銀座公寓大廈區分所有權人會議決議超過如附表所示之內容無效，為有理由，應予准許，逾此之請求，即屬無據，應予駁回。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國97年12月31日
民事第三庭法官何君豪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年12月31日
書記官黃琴茜