臺灣基隆地方法院93年度基簡字第82號民事判決

裁判字號：臺灣基隆地方法院93年基簡字第82號民事判決

裁判日期：民國93年08月25日

裁判案由：請求履行契約等

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決九十三年度基簡字第八二號
原告甲○○被告丙○○
乙○○共同訴訟代理人 張美慧 律師當事人間請求履行契約等事件，本院於民國九十三年八月十一日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新臺幣叁萬捌仟壹佰肆拾叁元，及自民國九十三年二月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如各以新臺幣肆萬元預供擔保，得各免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：被告丙○○即基隆汽車材料行前於民國九十年十月間向原告承租所有坐落基隆市○○區○○路一段二六六號一樓房屋乙間（下稱系爭房屋）營業使用，其後為辦理營業登記，雙方合意重議租約，並於九十一年十月十八日簽定房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定每月租金為新臺幣（下同）五萬七千元，被告丙○○並支付押租金十五萬元，租期自九十一年十月二十五日起至九十二年十月二十四日止為期一年，並由被告乙○○擔任租約履行之連帶保證人，系爭租約並附帶房屋現狀照片四十張於九十一年十二月十七日向鈞院請求公證在案（九十一年度公證字第七三九號）。被告丙○○於租期屆至前通知不欲續租後，原告曾寄發存證信函要求被告丙○○將房屋內包括招牌裝設處、後院加設鐵架處、一樓樑柱鐵釘打洞等多處損壞修復回復原狀，但被告丙○○遲未依約回復原狀，原告自行委請業者估價結果，約需二十三萬九千二百五十元始能回復原狀，押租金十五萬元根本不足以負擔上開費用；且被告於租賃期間幫原告代繳電費五千六百零三元，原告亦未返還。另依據系爭租約第五條之規定，被告丙○○既未依約如期將房屋回復原狀返還，原告得按日請求違約金一萬元，原告僅在此範圍內請求自租期屆滿翌日即九十二年十月二十五日起至同年十二月三十一日止共計六十八日，以每日一萬元計算之違約金，合計為六十八萬元。總計被告丙○○應給付原告九十二萬四千八百五十三元（239,250+5,603+680,000=924,853），扣抵押租金十五萬元後，被告丙○○尚應給付七十七萬四千八百五十三元。而被告乙○○為系爭租約之連帶保證人，依法應負連帶清償責任。並聲明：㈠、被告應連帶給付七十七萬四千八百五十三元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告丙○○於九十二年六月底告知原告不欲續租，並於同年八月底遷空，同年十月三日將營業地址遷出，期間仍有支付九月、十月等二個月之租金。嗣於九十二年十月八日通知原告前來點交系爭房屋，並歸還十五萬元押租金，詎原告巧立各種房屋修復名目拒絕返還押租金，顯已違約，屢經調解均無結果；系爭房屋現有損壞是否應由被告負責，應以租約公證時所附之四十張存證照片為比對基準，如存證照片標示之處發生損壞，即應推定該損壞係承租人即被告所造成，若無照片顯示之屋況，就令有所損壞，亦不能認定係由被告造成；另回復原狀必會增加系爭房屋之價值，故核定修復費用應扣除折舊；而被告業已如期交還房屋，依約並無賠償違約金之義務，就令需賠償，每日一萬元之違約金顯然過高等語置辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、被告丙○○即基隆汽車材料行於九十年十月間向原告承租所有坐落基隆市○○區○○路一段二六六號一樓房屋乙間營業使用，其後為辦理營業登記，雙方合意重議租約，並於九十一年十月十八日簽定房屋租賃契約書，約定每月租金五萬七千元，被告丙○○並支付押租金十五萬元，租期自九十一年十月二十五日起至九十二年十月二十四日止為期一年，並由被告乙○○擔任系爭租約履行之連帶保證人；另系爭租約曾附帶房屋現狀照片四十張於九十一年十二月十七日向本院請求公證在案（九十一年度公證字第七三九號）。
㈡、被告丙○○於九十二年六月底告知原告不欲續租，並於同年八月底遷空，同年十月三日將營業地址遷出，期間仍有支付九月、十月等二個月之租金，租期屆滿後並未繼續占用房屋。
㈢、原告代繳被告於租賃期間應繳之電費五千六百零三元，依約原告可自押租金內扣抵。
四、得心證之理由：
㈠、有關原告主張被告並未依約將系爭房屋修復回復原狀乙節，固為被告所否認，並抗辯基隆地區多雨潮濕容易造成房屋壁癌，且因我國地震頻繁，老舊房屋之牆壁、地磚發生龜裂，實無可避免，並不可歸責被告；且被告已就自然損害以外之牆壁打洞、污損等修復完畢等語。經查：
１、按「租賃期滿時：不論是否續約：乙方（指丙○○）需提前四個月預告甲方（指甲○○），乙方如不續租需於租期屆滿前，將房屋遷空並將營業地址遷出，誠心將房屋按照原狀回復交還甲方，如未及時遷移時：自本契約到期日之次日起算；每逾一日，乙方需補償甲方損害金新臺幣一萬元至遷讓完成日止，乙方不得異議」、「乙方不得任意變更本房屋之建物構造，需依現況使用，本房屋後庭原為置物空間，如需變動則需徵得甲方同意始得為之。於契約到期日前，乙方如有損壞需將本房屋修復原狀，並點交還甲方；若為自然損壞則除外。否則甲方得向乙方請求依本契約中第五、六條約定內容賠償。回復原狀若需委託專業人員處理時，若保證金不足以扣抵時：乙方需另負擔相關費用等」、「本契約內所指回復原狀；原則上至少需依民國九十年十月六日空屋現場所標示情形回復」，系爭租約第五條、第六條第四項、第七條分別定有明文。換言之，雙方同意以系爭租約辦理公證程序時所附存證之房屋現況照片作為回復原狀之基準，如未據此修復並交還房屋，出租人即原告得自押租金內扣抵修復費用，不足部分則由被告負擔，且被告依約應擔負給付違約金之義務。
２、鑑於兩造對於系爭房屋有無依約回復原狀各執一詞，經本院於九十三年五月四日會同兩造合意指定之鑑定單位即臺灣省建築師公會基隆市辦事處指定建築師進行現場會勘，以原公證所附現場照片作為系爭房屋原始狀況之鑑定標準，鑑定結果認系爭房屋於交付被告使用後之新增損壞包括：室外部分之正面騎樓柱磁磚剝落、正面招牌掛設錨釘孔、後院貨架固定鐵件及錨釘孔；室內部分之一樓大理石拼貼地坪裂縫、一樓原有木隔間未恢復、一樓樑側面釘孔修補、一樓後院門框邊水泥粉刷層剝落、夾樓磁磚地坪局部裂紋、夾樓廚房拉門損壞、夾樓左側套房木門損壞、夾樓右側套房衛浴明鏡損壞、夾樓後側木隔間污損及釘孔、廚房地坪局部鐵銹污染、廚房壁磚局部燒烤污染、夾樓牆面污損及部分剝落等，其中除夾樓牆面部分剝落乙項，經現況勘查應為系爭房屋與鄰棟間之防水失效，牆面滲水、水泥白華所致，為自然損壞，被告無需承擔該部分之修復責任外，其餘損壞情形均非既有或自然損壞，應由承租人即被告擔負修復責任，修復費用如附件所示計為十二萬八千九百三十元，此有臺灣省建築師公會基隆市辦事處九十三年六月三十日台建師基鑑字第○二七號函附之九十三年六月二十七日「基隆市○○路○段○○○號建築物租期屆滿復原狀況鑑定報告書」（下稱系爭鑑定報告）暨現場照片二十九張可憑。據此，原告主張被告並未依約將系爭房屋回復原狀，應屬可信。
３、惟查，系爭鑑定報告雖以「未記錄之損壞現象視為新增損壞」為標準，認定包括：夾樓右側套房衛浴明鏡損壞、夾樓後側木隔間污損及釘孔、廚房地坪局部鐵銹污染、廚房壁磚局部燒烤污染、夾樓牆面污損等，均非自然損壞，應由承租人承擔修復責任，然兩造既以存證之房屋現況照片作為公證附件，顯見其合意以此作為認定房屋損壞之唯一標準，則若無法自公證照片判讀損壞係由承租人造成，該部分損壞之風險即應由出租人承擔，始符事理之平。據此，系爭鑑定報告以上開損壞「原公證資料及其他資料無法佐證為既有損壞，且非自然損壞」為由，認定應由承租人負擔修復責任，即無可採。根據附件即系爭鑑定報告之修復工程費用估算表所載，夾樓右側套房衛浴明鏡損壞部分之修復費用：衛浴明鏡一個之複價為九百九十元，其餘包括：夾樓後側木隔間污損及釘孔、廚房地坪局部鐵銹污染、廚房壁磚局部燒烤污染、夾樓牆面污損等，均歸類為房屋整體清潔，費用估算為一萬元，以上費用如前所述不應由承租人負擔，自應予以剔除。故被告應擔負之修復費用計為十一萬七千九百四十元（128,000-000-00,000=117,940）。
４、至被告雖以：鑑定單位於上開會勘日後，又再度於九十二年五月二十八日前往現場拍照，並未通知伊到場表示意見，且修復費用應扣除折舊等語置辯。惟查，鑑定單位另於九十三年五月二十八日再度前往現場拍照，雖未經通知被告到場，然被告就該次拍照攝得照片所呈現之房屋現況並未爭執，顯見上開照片確可反應房屋現場情形，被告徒以其未經到場而為抗辯，尚無可採。而被告雖抗辯上開修復費用應至少扣除十分之九作為折舊，然就此計算標準並未提出任何足供支持之事證，且上開鑑定報告本已扣除系爭房屋因老舊所生之自然損壞，亦即本於耐用年限所生之折舊業已剔除，故無再行扣除折舊之問題。
５、另系爭鑑定報告本於工程實務，並參考臺灣省建築師公會鑑定彙編㈧建築鑑定實務專輯附錄Ｂ損壞修復單價表，據以核計附件所示之修復各項費用，原告徒憑主觀意見主張系爭鑑定報告漏未就鷹架搭設、廢棄物清運、管理費以及稅費等費用列入，且並未舉證說明上開費用必須提列之依據，自無可採。
㈡、查被告未於系爭租約租期屆止後將系爭房屋回復原狀交還原告，已如前述認定，則原告主張被告依約應自租約到期日翌日起至回復原狀交還房屋日止，按日給付違約金，非無所據；被告抗辯只要如期交還房屋即無違約金問題，顯與契約要求回復原狀之文字意義不符，尚無可採。惟按，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院七十九年臺上字第一九一五號判例意旨參照）。本院審酌原告自系爭租約可獲得之租金利益為每月五萬七千元，平均每日獲利一千九百元（57,000/30=1,900），而被告雖未依約回復原狀，然確有於租約屆期前自系爭房屋騰空遷出，並無繼續占住使用等情，認本件租約之違約金應以每日九百五十元計算為適當。因被告迄未依約回復原狀，原告在此範圍內請求加計自租約屆期翌日即九十二年十月二十五日起至同年十二月三十一日止，共計六十八日之違約金，為有理由，故被告應給付原告之違約金合計為六萬四千六百元（950X68=64,600）。
㈢、再按「押租金：由乙方（指丙○○）交付給甲方（指甲○○）新臺幣十五萬元，於契約到期時由甲方無息退還給乙方」、「租賃期間內本房屋之水電費及大樓公房屋之建物構造，需依現況使用，本房屋後庭原為置物空間，如需變動則需徵得甲方同意始得為之。於契約到期日前，乙方如有損壞需將本房屋修復原狀，並點交還甲方；若為自然損壞則除外。否則甲方得向乙方請求依本契約中第五、六條約定內容賠償。回復原狀若需委託專業人員處理時，若保證金不足以扣抵時：乙方需另負擔相關費用等」，系爭租約第三條、第六條第三項、第四項分別定有明文。查：１、原告於租賃期間代繳電費五千六百零三元，不為被告所爭，並有電費收據可憑；２、系爭房屋回復原狀所需之修復費用為十一萬七千九百四十元。以上費用原告依約得自十五萬元之押租金內扣抵，扣抵後尚餘二萬六千四百五十七元（150,000-5,603-117,940=26,457）。又依民法第三百三十四條所定：二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方債務，互為抵銷之規定，本件被告對原告另負有依約加計之違約金債務，經本院核減後計為六萬四千六百元，與上開扣抵剩餘之押租金二萬六千四百五十七元互為抵銷後，被告尚應給付原告三萬八千一百四十三元（64,600-26,457=38,143）。
五、綜上所陳，原告主張被告並未依約將系爭房屋回復原狀如期交還，應屬可信；被告抗辯其已依約修復房屋並遷讓交還，尚無可採。從而，原告依系爭租約及連帶保證等法律關係，請求被告連帶給付三萬八千一百四十三元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年二月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、復按就民事訴訟法第四百二十七條第一項至第四項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，法院應依職權宣告假執行，九十二年九月一日施行之民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款定有明文。本件係民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款所定之因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟，本院自應就被告敗訴部分依職權宣告假執行。至原告其餘假執行之聲請，因訴經駁回而失所依據，應併予駁回。又被告 陳明 願供擔保，請准宣告免為假執行，於法亦無不合，爰酌定相當金額宣告之（被告未陳明願為全體被告之利益而提供擔保，故分別酌定相當之擔保金額）。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第八十五條第二項、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十三年八月二十五日
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭
法官楊皓清右為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中華民國九十三年八月二十六日
法院書記官周俊群附件