裁判字號：臺灣高等法院100年上易字第725號民事判決
裁判日期：民國101年03月06日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院民事判決100年度上易字第725號上訴人百年大鎮社區管理委員會法定代理人 賴尚禮 訴訟代理人 張世炎 律師被上訴人 蕭天左 訴訟代理人 蕭明清 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國100年6月3日臺灣桃園地方法院99年度訴字第274號第一審判決提起上訴，本院於101年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止」、「第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟」，民事訴訟法第170條、第175條分別定有明文。
二、本件上訴人之法定代理人原為 彭彥瑋 ，嗣依序變更為 邱何鏡 、 卓福財 、 張宙輝 、 邱坤郎 、賴尚禮，有百年大鎮社區民國100年度區分所有權人大會第二次會議紀錄、上訴人100年7月份第三次臨時委員會會議紀錄、百年大鎮社區99年度區分所有權人大會第二次會議紀錄、上訴人99年7月份臨時會議紀錄、公寓大廈管理組織報備證明、百年大鎮社區100年度11月份管理委員會會議紀錄、百年大鎮社區100年度12月份第二次臨時委員會會議紀錄、百年大鎮社區101年度1月份第二次臨時委員會會議紀錄可憑（本院卷第21-42、45-52、164-175頁），並於101年3月1日具狀聲明承受訴訟（本院卷第131頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊於95年10月16日以價金新臺幣（下同）260萬元，將門牌號碼桃園縣○○鄉○○○街○○號14樓之房屋（下稱系爭房屋）出賣予訴外人 楊美珍 ，並於同年11月3日辦畢所有權移轉登記。96年3月間系爭房屋發生漏水、滲水，經臺灣省土木技師公會鑑定，發現系爭房屋平頂天花板及樑側之滲水、漏水，緣自公共設施之屋頂防水失去保護功效所致，楊美珍遂對伊起訴解除契約（原審法院96年度訴字第508號、本院98年度上字第343號請求返還價金事件，下稱另案訴訟），並將系爭房屋所有權移轉登記予伊。系爭房屋頂樓之修繕、管理、維護，係由上訴人負責，上訴人怠於修繕、維護，致伊受有系爭房屋價值減損12萬6,659元、天花板重新裝修價值減損1萬8,600元、支出天花板拆除費用1萬2,000元及粉刷費用1萬2,000元之損害，應由上訴人賠償。縱上訴人本身非侵權行為責任之權利義務主體，亦應認伊得基於程序選擇權，並依公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇對上訴人起訴請求而不以區分所有權人為請求對象。爰依公寓大廈管理條例第10條第2項前段、民法第184條、第191條、第544條規定，擇一請求，聲明求為判命上訴人如數給付（原審判決上訴人應給付被上訴人16萬9,259元，及自99年2月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴〈包括另案訴訟費用1萬3,815元、辦理所有權移轉登記之代書費用1萬2,000元、規費958元、契稅2萬8,635元、天花板修繕費用1萬9,400元〉，此部分未據被上訴人聲明不服，已告確定，不再贅述。上訴人對其不利部分不服，提起上訴），並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則抗辯：㈠伊不具實體法上享受權利及負擔義務之能力，無侵權行為及定作人之責任能力，非可成為賠償義務人。
㈡關於社區共用部分失其效力，致社區住戶之建物受損害，社
區管理委員會固負有修繕維護之義務，惟仍應待住戶反應。被上訴人於94年3月7日向法院拍定取得系爭房屋，同年月29日辦妥所有權登記時，並未發現系爭房屋有漏水、滲水，迨被上訴人將系爭房屋移轉予楊美珍，始發覺有上開瑕疵，伊經被上訴人告知，即派員察看並處理房屋頂樓防水，期間並未怠於修繕維護。系爭房屋迄未再發生漏水，縱其後再度漏水，亦非先前漏水處未處理妥善所致。依臺灣省土木技師公會之鑑定結果，系爭房屋滲水、漏水之生成原因眾多，或因窗框與外牆混凝土間存有微細裂縫，或因屋頂或窗框原有之保護層設施失效，因長年受熱脹冷縮效應而產生裂縫，或因新舊施工交接處有施工裂縫，致雨水沿裂縫入滲室內，如屬窗框與外牆混凝土間存有微細裂縫或窗框原有之保護層設施失效，均非公共設施範圍，不屬於伊管理。
㈢被上訴人與楊美珍間之買賣爭議，係因被上訴人怠於告知系
爭房屋原有漏水情形，且嗣經雙方達成訴訟上和解，與伊之管理並無關係，被上訴人亦未受任何損害。被上訴人請求之各項賠償，均非因伊有何侵權行為所致。兩造間無承攬關係，伊並非定作人，無須依民法第191條負定作人損害賠償責任。被上訴人出賣系爭房屋前，既隱匿房屋修繕前之漏水情形，縱認伊應負損害賠償責任，被上訴人亦與有過失。被上訴人怠於通知伊為修繕，致漏水之損害情況擴大，被上訴人應就此損害之擴大與有過失。
㈣系爭房屋之價格高低，取決於市場供需及買受人意願，與伊
修繕並無因果關係，且伊已處理完畢系爭房屋之頂樓防水，現屋況較被上訴人法拍購入前佳，價值並未減損。被上訴人請求拆除天花板費用，係被上訴人與楊美珍間於另案訴訟中支出之費用，或係被上訴人為裝設新天花板所支出，與伊無關。至架設天花板費用、粉刷費用，係被上訴人自行整修房屋，並非伊侵權行為所致，且於被上訴人取得系爭房屋時已存在漏水、滲水情形，當時天花板為前屋主交付之現況，並非已有整理之全新狀況。
㈤原審囑託理德不動產估價師聯合事務所鑑定，於不動產估價
報告書並未記載價值如何減少、為何減少之理由，且系爭房屋已修繕完畢，可供正常使用，如何認有價值減損。
㈥上訴聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院依職權調閱另案卷宗。
四、被上訴人主張其於95年10月16日以價金260萬元，將系爭房屋出賣予楊美珍，並於同年11月3日完成所有權移轉登記。
系爭房屋因漏水、滲水，經臺灣省土木技師公會鑑定結果，發現系爭房屋平頂天花板及樑側之滲水、漏水，緣自公共設施之屋頂防水失去保護功效所致。楊美珍對被上訴人起訴解除契約，經另案調解成立，楊美珍再將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人之事實，業據提出系爭房屋及所坐落土地之資料明細、臺灣省土木技師公會報告書、另案判決、本院98年度上移調字第27號請求返還價金事件之98年5月14日調解筆錄等為證，並為上訴人所不爭執，堪信為真實。
五、被上訴人主張上訴人違反公寓大廈管理條例第3條第4款、第10條第2項規定及兩造間之委任契約，以故意或過失未就系爭房屋頂樓之共有部分為修繕，致被上訴人所有系爭房屋發生滲水之情，為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。經查：㈠按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分
所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護工作」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會名義為交易者比比皆是。除民事訴訟法設有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」之規定外，公寓大廈管理條例第38條第1項亦明定：「管理委員會有當事人能力」，得以管理委員會名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項及第33條第3款但書，規定管理委員會於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。倘管理委員會基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人受損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之無謂耗費。且因同條第2項明定：「管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告知區分所有權人」，與民事訴訟法第65條訴訟告知規定之旨趣相當，而受訴法院亦得依民事訴訟法第67條之1規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會，則日後確定判決之既判力，依民事訴訟法第401條第2項規定，及於各區分所有權人，即具正當化之基礎。對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程序機會，即未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得依民事訴訟法第507條之1以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保。否則，公寓大廈管理條例規定管理委員會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意（最高法院50年臺上字第2719號判例、98年度臺上字第790號及第792號判決意旨參照）。是公寓大廈管理委員會倘基於公寓大廈管理條例或規約約定而負有義務，因未盡其義務致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，公寓大廈管理委員會本身縱非最後損害賠償責任之義務歸屬主體，亦應認被害人得以公寓大廈管理委員會為被告起訴請求。上訴人抗辯其不具實體法上侵權行為能力，被上訴人不得依侵權行為之法律關係對其請求損害賠償云云，委無足取。
㈡系爭房屋因有漏水、滲水之情形，於另案訴訟中經原審法院
囑託臺灣省土木技師公會鑑定，結果發現系爭房屋客臥1平頂天花板及樑側、客廳頂版、餐廳、玄關、主臥、客臥2、廚房入口等處確有滲水情況，而客臥1平頂天花板及樑側滲水之生成原因為：⑴屋頂版外側存有微細裂縫，屋頂保護層失去保護功效，水低窪聚積處由保護層裂縫入滲，經屋頂版微細裂縫形成水入滲途徑進入室內，並於室內天花裂縫處、較低處、電線出線盒處及樑版變化處顯現水漬。⑵屋頂版女兒牆泛水失敗，雨水沿女兒牆與屋頂版交接處二次施工縫入滲，經屋頂版微細裂縫形成水入滲途徑進入室內，並於室內天花裂縫處、較低處、電線出線盒處及樑版變化處顯現水漬。⑶雨水沿新舊施工交接處二次施工縫入滲，經屋頂版微細裂縫形成水入滲途徑進入室內，並於室內天花裂縫處、較低處、電線出線盒處及樑版變化處顯現水漬。⑷原屋頂設備如水表箱等破壞屋頂防水完整性，雨水沿設備與屋頂防水破口處入滲。經屋頂版微細裂縫形成水入滲途徑進入室內。並於室內天花裂縫處、較低處、電線出線盒處及樑版變化處顯現水漬。⑸雨水沿女兒牆裂縫，經屋頂版微細裂縫成水入滲途進入室內，並於室內天花裂縫處、較低處、電線出線盒處及樑版變化處顯現水漬；客廳頂版、餐廳、玄關、主臥、客臥
2、廚房入口滲水之生成原因，均與客臥1平頂天花板及樑側滲水類似等情，有臺灣省土木技師公會97年11月25日第970576號鑑定報告書可稽，堪認系爭房屋確係因屋頂保護層失去保護功效而導致滲水情況。依公寓大廈管理條例第10條第2項前段：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」，及同條例第36條第2款：「管理委員會之職務如下：…二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」等規定，共有及共用部分之修繕，乃屬公寓大廈管理委員會之職務。而受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條定有明文。被上訴人主張公寓大廈之住戶與管理委員會間，就共用部分之修繕應有委任關係，依兩造間之委任契約，上訴人就系爭房屋大樓頂樓之共用部分負有修繕之責任等語，亦堪採信。
㈢按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條定有明文。次按，受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條亦有明文。上訴人就公寓大廈之共有部分既負有維護、修繕之責，原應定期檢視各共有部分之狀況，盡其善良管理人之注意義務，而系爭房屋所在之公寓大廈，頂樓屋頂曾為整修，因未依標準工法施工而整修失敗，致系爭房屋滲水乙情，業經臺灣省土木技師鑑定公會鑑定無訛（該鑑定報告書現況照片編號28至32），足見上訴人對系爭房屋頂樓屋頂已失防水之保護功能乙節，知之甚詳。上訴人未依標準工法施工致系爭房屋滲水受損，其顯有過失甚明。且若依上訴人所述其係在被上訴人告知滲水情形後始被動負有修繕之責，實已將上訴人所負之注意義務轉嫁予社區住戶，此與公寓大廈管理條例之立法精神及委任契約之權利義務關係明顯相悖，上訴人抗辯其並無過失云云，自非可採。酌上各情，上訴人既違反其對系爭房屋大樓屋頂共有部分之修繕義務，致被上訴人所有系爭房屋發生漏水，就處理委任事務顯有過失，並已不法侵害被上訴人之權利。被上訴人依侵權行為及委任契約之法律關係，請求上訴人就其所受損害負賠償責任，自無不合。
㈣按「不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所
減少之價額」、「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀」、「第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀」，民法第196條、第213條第1項及第3項分別定有明文。被上訴人請求上訴人賠償之金額如下：
⑴系爭房屋因滲水所減少之價值：系爭房屋大樓之屋頂嗣後
雖經修復，但系爭房屋因客臥1平頂天花板、樑側、客廳頂版、餐廳、玄關、主臥、客臥2、廚房入口等滲水情形，致價值減損12萬6,659元，有理德不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書可參。且造成上開位置滲水之原因確係因上訴人未妥善維護、修繕大樓屋頂所致乙節，亦已如上述，上訴人自應賠償被上訴人此部分之損失。上訴人雖抗辯該報告書未記載價值如何減少及減少之理由云云，惟觀諸上開不動產估價報告書所載內容，該估價結果係不動產估價師針對影響價格因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素、最有效使用等內容為分析後，利用比較法、收益法等方式而估出系爭房屋因滲水所減損之價值，並詳列各項分析內容、估價方法、過程及表格資料，其估價結果並非無據，上訴人未具體指出該不動產估價報告書之內容有何不當或不合理之處，僅空言該報告書不可採信，難認有理由。
⑵天花板之拆除及粉刷費用：被上訴人主張其標得系爭房屋
後，曾裝潢架設天花板，嗣因房屋滲水之故，致天花板受損，先後支出拆除天花板費用1萬2,000元及粉刷費用1萬2,000元等情，業據提出估價單及收據為證，且有楊美珍於另案訴訟中提出之天花板受潮照片附於該案卷宗可稽。參酌證人 陳盛煒 於另案訴訟所結證：「我有至系爭房屋裝潢，時間應該是在原告於94年3月底取得系爭房屋之所有權後不久，裝潢範圍有包括天花板等語，核與原告於另案訴訟中陳稱其係在過戶後1、2個月內請陳盛煒裝潢」等語，堪認系爭房屋受損之天花板係被上訴人所出資裝修無訛，且至遲於94年6月份即已完工。此部分既因上開滲水情形而受有損害，被上訴人請求上訴人賠償拆除天花板費用1萬2,000元及粉刷費用1萬2,000元，前者屬拆除之工資，後者屬修補費用，均無更換新品涉及物品應予折舊之問題，被上訴人請求上訴人照價賠償，於法有據。
⑶天花板重新裝修價值減損：被上訴人主張其重新架設天花
板之費用2萬4,000元，雖可認屬其因上訴人怠於維護、修繕屋頂所受之損害，然該所有之天花板於94年6月即已存在，迄被上訴人98年12月間將系爭房屋室內天花板裝潢修復為止，其原有裝潢材料有折舊。且被上訴人所支出上開修復費用2萬4,000元，亦應包括材料與工資在內，然被上訴人既未能舉證證明所支出上開修復費用中材料支出金額若干，依民事訴訟法第222條第2項「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額」規定，本院審酌一切情狀，認被上訴人所支出上開費用之材料與工資比例應以1：1計算，即材料部分費用應為1萬2,000元為允當。又依臺灣地區住宅類建築工程造價參考表所示，建築物裝潢之耐用年數為10年，因該裝潢天花板已使用4年6月，該天花板之材料費用1萬2,000元依平均法計算折舊額為5,400元（計算式：12,000÷10×4.5＝5,400）。則扣除天花板裝潢材料之折舊額5,400元後，被上訴人因天花板漏水重新裝修所受損害為1萬8,600元（24,000－5,400＝18,600）。
⑷綜上小結，被上訴人請求上訴人賠償之金額，於16萬9,25
9元（126,659＋12,000＋12,000＋18,600＝169,259）之範圍內，應予准許。
六、按民法第217條第1項固規定，損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，惟仍應由主張者就其有利之被害人與有過失事實負舉證責任。上訴人抗辯被上訴人出賣系爭房屋前隱匿房屋修繕前之漏水情形，且怠於通知伊為修繕，致漏水之損害情況擴大，被上訴人應就此損害之擴大與有過失云云，非但未舉證以實其說，且證人即百年大鎮社區之機電幹事 蔡灘壕 於另案已證稱「95年12月23日楊小姐（即楊美珍）有反應天花板漏水嚴重，我們半個月就去施工，將屋頂防水的部分重新施工過，施工過後在96年3月8日及3月12日楊小姐又反應天花板還是會漏水，因為如果要追查漏水的原因需要拆掉天花板，此部分是屬於私有財產管委會無法處理」(原審卷第127頁），再佐以蔡灘壕提出之住戶反應及維修事項登記簿，記載楊美珍反應事項：「96年2月23日：天花板漏水非常嚴重，房間一面牆滲水，請處理」、「96年3月8日：天花板漏水，過年前蔡幹事，找臨時工做過，處理過更嚴重」、「96年3月12日：頂樓漏水，大樓管委已有修過，但未見效果，更加嚴重」（原審卷第130-132頁），益徵被上訴人並未怠於通知上訴人修繕。此部分上訴人之抗辯，委無足取。
七、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定、侵權行為及委任之法律關係，請求上訴人給付16萬9,259元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即99年2月13日，原審卷第71頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並以所命給付未逾50萬元，依職權宣告假執行，及上訴人供相當擔保金額得免為假執行，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據資料，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年3月6日
民事第十四庭
審判長法官林金村
法官周祖民法官王麗莉正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國101年3月6日
書記官余姿慧