臺灣臺中地方法院民事判決
112年度中簡字第955號
原告 劉金英
訴訟代理人 陳佳函 律師
被告 周建銘
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國112年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○道○段000巷0弄0號之房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬壹仟玖佰元，及自民國一百一十二年二月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十一年十月二十五日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告違約金新臺幣壹萬壹仟捌佰元。
被告應自民國一百一十一年十月二十五日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟捌佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國108年10月間將其所有門牌號碼為臺中市○○區○○○道0段000巷0弄0號之房屋（下稱系爭房屋）出租被告使用，並在110年10月間更新房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間為110年10月25日起至111年10月24日止，租金為每月新臺幣（下同）11,800元，且應於每月25日前繳納。然被告自109年1月起，即未遵約按期繳納，截至租約終止日，尚積欠租金共41,900元。原告多次請求被告給付積欠之租金，被告均未全數清償。嗣系爭租約於111年10月24日期滿後，被告應於111年11月15日前返還房屋，惟被告除拒不返還系爭房屋外，竟還將系爭房屋出租與他人，且出租系爭房屋外牆張貼廣告看板營利。系爭租約既已屆滿，且因原告欲與配偶搬進系爭房屋居住，被告負有返還系爭房屋之義務，然被告迄今並未遷出及交還系爭房屋，原告自得請求被告返還系爭房屋，且被告應將系爭房屋清潔完畢、拆除張貼之廣告後返還之，並得請求被告給付積欠租金共41,900元。又被告將系爭房屋轉租他人，該他人嗣後竟在系爭房屋內死亡，造成原告整理系爭房屋之困難，且情節重大，原告得依系爭租約第8條之約定，請求被告自111年10月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付23,600元之違約金。另系爭租約已因期限屆滿而消滅，則被告於系爭租約屆期後，仍占用系爭房屋，其占用自係無權占有原告所有之系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，而被告向原告租賃系爭房屋之租金為每月11,800元，是原告得請求被告自111年10月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告11,800元。爰依系爭租約及民法第439條、第455條、第767條第1項及第179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告41,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自111年10月25日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告違約金23,600元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈣被告應自111年10月25日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告11,800元。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊會返還系爭房屋，惟並無原告所指廣告收入，且伊係與他人合租系爭房屋，並非轉租，該他人在系爭房屋內死亡時，伊並不在旁。對於尚欠原告租金共41,900元沒有意見，伊會於20日內騰空遷讓返還系爭房屋予原告，租金部分伊之後會再處理，違約金部分無法給付等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其於108年10月間將其所有系爭房屋出租予被告，並在110年10月間更新房屋租賃契約，約定租賃期間為110年10月25日起至111年10月24日止，租金為每月11,800元，嗣系爭租約已於111年10月24日屆滿而終止，被告迄未返還系爭房屋，且尚積欠租金共41,900元等情，業據提出系爭租約、LINE對話紀錄、調解通知書、調解不成立證明書、郵局存證信函、現場照片及房屋稅籍證明書等為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡按按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。查本件系爭租約已於111年10月24日期滿屆至，承租人即被告自負有返還系爭房屋之義務。從而，原告依據租賃契約之法律關係，訴請被告騰空遷讓交還系爭房屋，為有理由，應予准許。
㈢次按承租人應依約定日期，支付租金，民法民法第439條前段定有明文，又依系爭租約第3、4條約定，每月25日前應繳租金11,800元，是以被告依約負有給付租金之義務。被告於租賃期間共計積欠租金41,900元，此為被告所不爭執，堪以認定。另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，且為衡平正義起見，約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準要。查系爭租約第8條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議」，故原告據此請求被告自租期屆滿時起，至遷出系爭房屋之日止，應每月給付違約金，固屬有據，惟原告並未提出具體所受損害或所失利益之金額，其請求按照租金2倍計算違約金，顯屬過高，應予酌減，爰審酌系爭房屋每月租金11,800元，及被告違約情節暨原告所受每月租金之損害，認原告請求被告給付違約金以每月11,800元為適當。逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。
㈣再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例）。查本件被告於系爭租約終止後，仍占用系爭房屋，則其占用系爭房屋自屬無權占有，並因此獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，參以被告向原告承租系爭房屋之租金為每月11,800元，則原告請求被告自系爭租約終止後之111年10月25日起，按月給付相當於租金11,800元之不當得利，自屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係及民法第439條、第455條、第767條第1項及第179條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並應給付原告41,900元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年2月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自111年10月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金11,800元，另自111年10月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利11,800元，為有理由，均應准許；逾此範圍之請求，核屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原告雖陳明請准宣告假執行，不過係促使本院發動職權為假執行之宣告，本院就原告此部分聲請無庸為准駁之諭知。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 7 月 4 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 吳蕙玟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 4 日
書記官 楊思賢