裁判字號：臺灣橋頭地方法院105年訴字第1923號民事判決
裁判日期：民國106年12月29日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣橋頭地方法院民事判決105年度訴字第1923號原告 周德正 訴訟代理人 陳欣怡 律師被告 陳奕同 即 陳忠雄 承受訴訟人
陳春秀 即陳忠雄承受訴訟人 陳春妃 即陳忠雄承受訴訟人 陳春芳 即陳忠雄承受訴訟人共同訴訟代理人 鍾義 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示A部分（面積九十九點七三平方公尺）及B部分（面積六點四三平方公尺）地上物拆除，將前開土地返還原告及其他共有人全體。
被告應給付原告新臺幣壹萬零捌佰伍拾元及自民國一○五年八月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○五年八月一日起至拆除第一項地上物返還土地之日止，按月給付原告叁仟捌佰叁拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣叁拾壹萬捌仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖拾伍萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；上開規定於有訴訟代理人時不適用之；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴訟法第168條、第173條前段、第175條分別定有明文。查被告陳忠雄於起訴後之民國106年7月27日死亡，其繼承人為陳奕同、陳春秀、陳春妃及陳春芳，並於106年9月1日具狀具狀聲明承受訴訟，有戶籍謄本、臺灣高雄少年及家事法院函、繼承系統表及民事委任書附卷可參（卷二第14、21、24至29頁），合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為伊與訴外人 林俊生 、 羅政綱 共有，而被告所有未保存登記之門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號房屋坐落其上（占用部分如附圖所示A部分主建物及B部分鐵皮棚架合計面積
106.16平方公尺，下稱系爭地上物），兩造並訂有租賃契約，前於88年3月11日在臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）旗山簡易庭以88年度旗簡字第22號調整租金事件達成訴訟上和解，約定自88年1月31日起至92年12月31日止，被告應於每年5月31日及11月31日各給付伊租金新臺幣（下同）25,687元（下稱系爭租約），於上述期限屆至後，被告仍繼續占用系爭土地並給付租金，兩造間仍有默示租賃合意存在。詎被告自97年7月16日起，每期僅給付20,000元且未按期給付（各期給付情形如附表所示），迄至105年上半年止，共積欠租金116,050元（計算式：每期短少5,650元×16期＋欠繳105年上半年租金25,650元＝116,050元），已逾2年租金總額。伊於105年7月12日寄發存證信函催告被告於函到7日內給付上開租金，並附有逾期未繳即以該函終止系爭租約，不再另行通知之意思表示，被告於翌日即7月13日收受送達後亦寄發存證信函表示拒絕給付，故系爭租約自被告收受送達加計7日後，已於105年7月20日終止。系爭租約既經終止，被告所有之系爭地上物即無合法占有系爭土地之權源，自應拆除系爭地上物並返還土地予伊及全體共有人。因被告嗣於本件訴訟中為租金給付之時效抗辯，且被告於系爭租約終止後，先後於105年9月6日、106年3月3日及106年7月27日各給付伊20,000元、20,000元及25,650元（即附表編號35、36、37），合計65,650元，是自100年下半年至104年共短少租金50,850元（計算式：5,650元×9期＝50,850元），且未繳105年上半年租金25,650元，合計76,500元（計算式：50,850元＋25,650元＝76,500元），扣除被告於系爭租約終止後所繳交之65,650元，故被告尚積欠租金10,850元（計算式：76,500元－65,650元＝10,850元）。又被告於系爭租約終止後繼續使用系爭土地即屬無法律上之原因而受利益，致伊受有損害，應給付伊相當於租金之不當得利即每月4,275元（計算式：25,650元÷6個月＝4,275元）至被告拆屋還地之日止。為此，爰依民法第440條、第179條及土地法第103條等規定提起本訴，並聲明：如主文第1、2項所示，及被告應自105年8月1日起至拆除系爭地上物返還土地之日止，按月給付原告4,275元；第1、2項聲明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租約固約定每期租金為25,657元，惟伊自91年6月27日至97年1月17日止，每期給付25,650元而未經原告表示異議，是兩造已有每期租金25,650元之合意。又原告請求之100年以前欠繳之租金已罹於請求權時效而消滅，是原告於105年7月12日催告給付租金時，伊僅積欠101年下半年至105年上半年短少之租金共計56,500元（計算式：5,650元×10期＝56,500元），顯未達租金總額2年以上，故原告主張已合法終止系爭租約並請求伊拆屋還地及返還不當得利，並無理由。因系爭租約並未終止，伊仍按期繳付如附表編號35至37所示之租金，原告請求伊給付租金10,850元亦無理由等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於96年7月6日移轉系爭土地應有部分2763/28403予林俊生、96年9月4日移轉應有部分164/28403予羅政綱。
㈡系爭土地坐落被告所有之系爭地上物，現由陳奕同出租予訴外人經營飲料店，每月租金8,000元。
㈢兩造前因被告承租系爭土地，於88年3月11日在高雄地院旗
山簡易庭88年度旗簡字第22號調整租金事件（下稱系爭調整租金事件）達成訴訟上和解，被告應於每年5月31日及11月31日各給付租金25,687元予原告。
㈣被告於上開和解成立後，歷年給付予原告之租金明細如附表所示。
㈤被告於105年7月13日收受原告以存證信函催告於函到7日內
給付租金116,050元，倘逾期未付即終止系爭租約之意思表示。
四、本件爭點：㈠原告請求被告拆除系爭地上物，將占用土地返還原告及全體
共有人，有無理由？㈡原告請求被告給付10,850元租金及法定遲延利息，有無理由
？㈢原告請求被告自105年8月1日起至拆除系爭地上物並交還占
用土地之日止，按月給付原告4,275元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告請求被告拆除系爭地上物，將占用土地返還原告及全體
共有人，有無理由？⒈依民法第144條第1項規定，時效完成後，債務人僅得拒絕給
付，是消滅時效完成之效力，僅發生拒絕給付之抗辯權，並非使請求權當然消滅。債務人若不行使其抗辯權，債權人之請求權仍未消滅，債務人之遲延責任即不能因而免除。又耕地租約之出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止租約，應以出租人終止時之狀態為準，即以出租人為終止之意思表示時承租人所積欠之地租總額，計算有無達兩年地租之總額，倘積欠地租已達兩年總額，租約經合法終止，其租約即自終止時向後失其效力，縱承租人嗣後於出租人請求返還土地訴訟中為租金請求權之時效抗辯，亦不生影響（最高法院87年度台上字第2777號判決意旨參照）。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又依民法第821條規定，共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，此項請求權既非必須由共有人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人全體共同提起之必要。所謂本於所有權之請求權，係指民法第767條所規定之物權請求權而言，故對於無權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人單獨提起，惟依民法第821條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決而已（最高法院28年上字第2361號判例要旨參照）。
⒉原告以被告自97年7月16日起，每期即短付5,650元租金，截
至伊於105年7月12日為催告給付及終止系爭租約之意思表示時，被告所積欠之租額已達二年以上等情，業據提出郵局存摺封面暨內頁影本、存證信函等件為證（卷一第14至35頁），據以計算結果，被告自97年至104年每期積欠5,650元，共計欠繳90,400元（計算式：5,650元×16期＝90,400元），加計105年上半年未付租金25,650元，合計為116,050元（計算式：90,400元＋25,650元＝116,050元），而二年租額為102,600元（計算式：25,650元×4期＝102,600元），是被告於原告為終止系爭租約之意思表示到達之105年7月13日時，確已積欠租金達二年之租額。被告固於本件訴訟中為民法第126條租金短期時效之抗辯，惟原告於105年7月12日催告被告給付租金及終止租約時，既已達於二年之租額，徵諸上揭說明，則計算被告積欠租金之數額，即無庸扣減罹於時效之租額。至被告另以其所承租之系爭土地面積較系爭租約成立時為小，自應依其實際使用面積比例扣減租金數額云云，固據提出高雄地院95年度訴字第1354號民事確定判決（下稱另案）、同段627-3地號土地登記謄本、地籍圖等件為證（卷一第59至66頁），惟被告於另案中因無權占用屬訴外人 林振榮 所有之相鄰同段627地號土地面積16.24平方公尺，經判決應予拆屋還地，嗣被告向林振榮購買該部分占用土地而分割登記為627-3地號（面積19.45平方公尺），已難認與系爭租約記載「承租土地坐落：高雄縣○○鄉○○段○○○○○○○○○號二筆土地」（卷一第13頁）有所關連。且經本院現場履勘結果，被告所有之系爭地上物占用系爭土地面積達106.16平方公尺（約32坪），有本院勘驗筆錄、現場照片及美濃地政事務所土地複丈成果圖附卷可參（卷一第144至154頁），顯超過和解筆錄所載承租面積27.8坪，是被告辯稱係因於另案判決後伊向林振榮價購627地號部分土地致實際使用系爭土地面積少於系爭租約所載面積，遂逕予調降租金為20,000元云云，自無足採。被告復辯稱伊自97年7月16日起每期即僅繳付租金20,000元，惟原告均未提出異議，堪認已有默示同意調降為上開租金云云，惟為原告所否認，並提出高雄地院100年度司促字第5021號支付命令為據（卷一第120頁），自難認原告就被告擅自調降租金為20,000元已為同意，被告此部分所辯，亦不足採。
⒊原告於105年7月12日以存證信函為催告被告7日內給付租金
及逾期未繳即終止租約之意思表示，經被告於翌日收受送達後，未於期限內給付租金，故原告主張系爭租約已於105年7月20日終止，應屬有據。系爭租約既經終止，被告占用系爭土地即無適法權源，原告請求被告拆除系爭地上物，返還系爭土地予原告及其他全體共有人，為有理由。
㈡原告請求被告給付10,850元租金及法定遲延利息，有無理由
？⒈系爭租約已於105年7月20日終止，業經本院認定事實如前，
又被告業已給付如附表所示金額，為兩造所不爭執，原告主張被告於系爭租約終止後，先後於105年9月6日、106年3月3日及106年7月27日各給付伊20,000元、20,000元及25,650元（即附表編號35、36、37），合計65,650元，是自100年下半年至104年共短少租金50,850元（計算式：5,650元×9期＝50,850元），且未繳105年上半年租金25,650元，合計76,500元（計算式：50,850元＋25,650元＝76,500元），扣除被告於系爭租約終止後所繳交之65,650元，故被告尚積欠租金10,850元（計算式：76,500元－65,650元＝10,850元），業據提出郵局存摺封面暨內頁交易明細、收據、匯款收執聯等件為憑（卷一第14至33、67、193、194頁），是依兩造所成立之系爭租約，被告確仍積欠原告上開租金無誤。被告抗辯系爭租約仍未終止，伊所給付如附表編號35至37所示款項係給付繼續發生之租金云云（卷二第51頁），並無理由。
另原告雖嗣於96年間先後轉讓系爭土地之一部於林俊生、羅政綱，有系爭土地登記謄本暨異動索引在卷可參（卷一第97至100頁），惟系爭租約係兩造於88年間成立，基於債之相對效力，原告請求被告向伊給付上開積欠之租金，核屬有據，惟原告就系爭土地之應有部分已有縮減，就其受領超過自身應有部分之租金，要屬原告對其他共有人另成立不當得利或其他法律關係，而與被告之給付義務無涉，附此指明。
⒉按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查系爭租約雖有約定以半年為一期，分別於每年5月31日及11月31日各給付一次（卷一第12頁），而屬有約定給付期限，惟原告另於105年7月12日為限期給付租金之催告，經被告於翌日收受送達，加計原告所定7日給付期限後，應自同年月20日起負遲延責任，故原告請求自起訴狀繕本送達翌日即105年8月17日（卷一第42頁送達證書）起算之法定遲延利息，自屬有據。
㈢原告請求被告自105年8月1日起至拆除系爭地上物並交還占
用土地之日止，按月給付原告4,275元，有無理由？⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還
其利益，民法179條定有明文。又無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按「城市地方，應由政府建築相當數量之準備房屋，供人民承租自住之用。前項房屋之租金，不得超過土地及其建築物價額年息百分之八。」、「直轄市或縣（市）政府為救濟房屋不足，經行政院核准，得減免新建房屋之土地稅及改良物稅，並定減免期限。」、「城市地方每一人民自住之房屋間數，得由直轄市或縣（市）政府斟酌當地情形，為必要之限制。但應經民意機關之同意。」、「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」，土地法第94、95、96、97條定有明文。又按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，最高法院94年度第2次民事庭會議著有決議可資參照。
⒉查系爭土地位於高雄市六龜區，地目為「田」，使用分區及
使用地類別為特定農業區農牧用地（卷一第99頁），鄰雙向二線道光復路，鄰近有郵局、六龜區農會及超市、六龜高中等，交通堪稱便利，生活機能尚稱良好，有本院勘驗筆錄、現場照片等附卷可佐（卷一第49至51、144至152頁），而被告以如附圖所示編號A部分主建物及編號B部分鐵皮棚架各占用系爭土地面積99.73平方公尺、6.43平方公尺，合計106.16平方公尺，並自105年6月1日起將系爭地上物出租於訴外人經營飲料店，每月收取8,000元之租金，業據提出房屋租賃契約書為憑（卷二第15至18頁），而供營業用之房屋租金不適用土地法第97條租金上限之限制，已如前述，參以系爭土地自105年迄今申報地價為每平方公尺1,600元（卷二第12頁），而原告就系爭土地之應有部分為25476/28403，是原告請求被告自105年8月1日起至拆除系爭地上物返還土地之日止，按月給付3,834元【計算式：兩造前合意之租金數額25,650元×原告應有部分25476/28403÷6月＝3,834元（小數點以下四捨五入）】，為有理由，應予准許。原告雖請求被告按月給付4,275元，惟系爭土地自96年9月4日後已為原告與林俊生、羅政綱共有，原告之權利範圍已非系爭土地之全部，且原告亦未受讓其他共有人對被告之請求權，自僅得依其應有部分請求被告給付，至逾上開範圍之請求，不應准許。
六、綜上所述，原告依租賃及返還所有物之法律關係，請求被告拆除系爭地上物返還占用土地予原告及其他全體共有人，並給付積欠之租金10,850元及自起訴狀繕本送達翌日即105年8月17日（卷一第42頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，另依不當得利之法律關係，請求被告自105年8月1日起至拆除系爭地上物返還系爭土地之日止，按月給付3,834元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、原告就本判決主文第1、2項聲明願供擔保聲請宣告假執行，被告亦陳明願供擔保免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中華民國106年12月29日
民事第三庭審判長法官林韋岑
法官吳芝瑛法官楊捷羽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月29日
書記官張瑋庭附圖：高雄市政府地政局美濃地政事務所收件日期字號106年4月28日美法土字第309號土地複丈成果圖。
附表：
┌──┬─────┬────────┐│編號│匯入日期│匯入金額(新臺幣)│├──┼─────┼────────┤│1│88.06.15│25,687│├──┼─────┼────────┤│2│88.12.06│25,687│├──┼─────┼────────┤│3│89.06.26│25,657│├──┼─────┼────────┤│4│89.12.21│25,657│├──┼─────┼────────┤│5│90.07.16│25,657│├──┼─────┼────────┤│6│90.12.27│25,657│├──┼─────┼────────┤│7│91.06.27│25,650│├──┼─────┼────────┤│8│91.12.26│25,650│├──┼─────┼────────┤│9│92.06.25│25,650│├──┼─────┼────────┤│10│92.12.26│25,650│├──┼─────┼────────┤│11│93.06.28│25,650│├──┼─────┼────────┤│12│93.12.30│25,650│├──┼─────┼────────┤│13│94.07.22│25,650│├──┼─────┼────────┤│14│94.12.29│25,650│├──┼─────┼────────┤│15│95.10.02│25,650│├──┼─────┼────────┤│16│96.01.03│25,650│├──┼─────┼────────┤│17│96.07.25│25,650│├──┼─────┼────────┤│18│97.01.17│25,650│├──┼─────┼────────┤│19│97.07.16│20,000│├──┼─────┼────────┤│20│98.01.17│20,000│├──┼─────┼────────┤│21│98.07.10│20,000│├──┼─────┼────────┤│22│99.01.06│20,000│├──┼─────┼────────┤│23│99.07.12│20,000│├──┼─────┼────────┤│24│100.01.14│20,000│├──┼─────┼────────┤│25│100.07.06│20,000│├──┼─────┼────────┤│26│101.01.31│20,000│├──┼─────┼────────┤│27│101.06.29│20,000│├──┼─────┼────────┤│28│102.02.18│20,000│├──┼─────┼────────┤│29│102.08.06│20,000│├──┼─────┼────────┤│30│103.03.06│20,000│├──┼─────┼────────┤│31│103.09.04│20,000│├──┼─────┼────────┤│32│104.03.04│20,000│├──┼─────┼────────┤│33│104.08.19│20,000│├──┼─────┼────────┤│34│105.03.17│20,000│├──┼─────┼────────┤│35│105.09.06│20,000│├──┼─────┼────────┤│36│106.03.03│20,000│├──┼─────┼────────┤│37│106.07.27│25,650│└──┴─────┴────────┘