裁判字號：臺灣桃園地方法院101年訴字第1856號民事判決
裁判日期：民國102年08月30日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決101年度訴字第1856號原告 童阿笋
童永昌 上一人訴訟代理人 童永三 原告 童永義 訴訟代理人童阿笋
王進財 原告童永三訴訟代理人童永昌被告 歐昭富 訴訟代理人 歐佳茵 被告 歐昭德
歐昭松 共同訴訟代理人歐昭富
歐佳茵上列當事人間租佃爭議事件，於民國102年8月2日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應協同原告童永三、童永義就如附表所示土地之私有耕地租約（原承租人即被繼承人： 童見 安，租約字號：園口字第五三號），向桃園縣大園鄉公所辦理繼承變更登記，租期自民國九十八年一月一日起至民國一百零三年十二月三十一日止。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告童阿笋、童永昌連帶負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件耕地租約之爭議曾由原告申請調解，分別經桃園縣大園鄉公所耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均未成立，而經桃園縣政府耕地租佃委員會移送本院處理，有桃園縣政府民國10
1年10月1日府地用字第0000000000號函（見本院卷一第3頁）暨所檢送之租佃爭議調解、調處不成立案全卷可憑，是原告起訴之程序已合於法律規定。
二、原告起訴主張：㈠原告之父親童 見安 與被告於民國86年間就坐落桃園縣○○鄉
○○段 田寮 小段42、46、47、51-1、52-1、54、56地號土地（下稱：系爭土地）訂有私有耕地租約（租約編號：園口字第53號，下稱：系爭租約）。被告雖於98年間以 童見安 有不自任耕作等違約事由主張終止租約，並提起確認雙方間就系爭土地之耕地租賃關係不存在訴訟，但歷經本院98年度訴字第1984號、臺灣高等法院99年度上字第606號及最高法院99年度台上字第2186號審理後，判決被告敗訴確定在案，足見雙方間仍有耕地租賃關係存在。而童見安已於100年12月1日死亡，原告四人皆為其合法繼承人，依法得繼承被繼承人童見安就系爭土地享有之耕地租賃權利。惟被告卻拒絕同意原告就系爭租約辦理承租人繼承變更登記，為此提起本件訴訟。
㈡對於被告抗辯所為之陳述：
⒈被告辯稱系爭土地上有供訴外人 童科榮 （原名： 童清江 ）從
事塑像製造並堆置產生之廢棄物之違約事實存在。然查系爭土地原係童見安與童科榮之父親 童枝煌 各承租一半，並有區分各自耕作範圍，且耕地租約亦各自與出租人訂立；而遭堆置廢棄物之土地面臨台15線道路，原告並不知悉何人傾倒該廢棄物，且該部分土地為旱地，不容易灌溉，只能種些花生等作物，後來遭傾倒廢棄物，作物就無法生長。
⒉系爭土地目前使用狀況，由原告童阿笋、童永義及原告母親
一起耕作，原告童阿笋、童永義並具有自耕農身分，在系爭土地上種稻一期約有新臺幣（下同）10萬元收入，每年種稻一期、休耕一期，休耕一期有7、8,000元補助；原告童永昌、童永三則於假日時候會幫忙耕作，若不繼續耕作，將使原告童阿笋、童永義無法維持生活。
㈢聲明：被告應同意原告就系爭土地辦理私有耕地三七五租約繼承變更登記。
三、被告則辯稱：㈠原告之父親童見 安生 前自95年間因部分承租耕地違約不得為
農用遭罰，導致被告在辦理系爭土地繼承時，因無法取得農用證明而受有須繳納鉅額遺產稅之損失，且此違約造成被告無法取得農用證明之損害迄今仍存在。易言之，自童見安違約任令部分耕地不為農用，致使被告遭罰課稅後，雙方間租佃關係已終止，是原告片面要求變更或續訂租約登記，論情與法實無正當之處。且系爭租約於98年片面續約之合法性亦有爭議，況童見安自95年起亦未給付田租。
㈡童見安生前向被告承租之土地，農務收入每年僅約9,990元
，無法達到國民每月基本工資一半，且童見安之子女即原告，各自從事工商多年事業有成，絕無繼承農務之必要，亦無務農以維生之可能，若法院強行變更或續訂租約登記，介入已施行60餘年不合時宜，並完全背離原耕地三七五減租條例本意之租佃關係，實屬不當。是基於憲法第15條及第22條之規定，原告請求變更或續訂租約登記，已超過耕地三七五減租條例基本原則，亦即承租人應有自耕農身分並以務農為生。
㈢被告對童見安提起前開租佃爭議事件，雖經判決被告敗訴確
定，然於該案判決中僅認定被告不能終止系爭租約，並無否定童見安有違約之事實。且童見安生前與訴外人童枝煌、 童金通 （均已歿）三人共同租用系爭土地為耕作，然童枝煌之繼承人之一童科榮竟在系爭土地上從事塑像製造並堆置產生之廢棄物之違約事實存在，此有童科榮之名片在卷可稽（見本院卷第95頁），當時童見安知悉卻未加以禁止，應係同意將系爭土地借予童科榮使用。另依照雙方共耕關係已持續數十年，雙方又是近親，且原告亦承認知悉童科榮從事雕塑鑄銅行業，加以土地現場清楚可見白色大片翻沙工作區域及塑像外殼，如此指向性強烈並持續多年之土地挪用及廢棄物堆置情形，身為共同承租人之原告若仍辯稱不知，實屬推諉之詞。
㈣原告謂稱有承租系爭土地賴以維生之需要云云。惟查，原告
自90年後每年至少有一期申請休耕領取補貼，並據原告自承休耕一期可領7、8,000元，若自己耕作1年約有十幾萬元，與童見安於前案訴訟事件中委任 許明桐 律師辯稱1年耕作所得約9,990元之收入，金額差距不可謂不大。再原告謂稱遭傾倒廢棄物之土地原有種植花生作物云云，然此與童金通之配偶於另案陳述沿台15線道路有種地瓜葉、地瓜（或香蕉、芭樂）等語不相符，顯見原告陳述不實。又原告四人各有從事工商事業，且散居各地，原告家族於前開租佃爭議事件訴訟中尚全程僱用律師委任代理，卻表示欲承租系爭土地僅約一甲之農地以維生計，堅持違背被告行使財產之管理使用權，此片面要求承租之聲請，實難認其為合情合理合法之訴。
㈤本件原告既曾有違反耕地三七五減租條例第16條之情形，應
已喪失續約之權利，且原告並無農民身分，亦無務農以維生之必要，更無積極耕作維護土地之誠意，被告實難認其有續約之必要。另於系爭租約屆滿後，被告欲收回系爭土地自己耕作，故不同意與原告續訂耕地租約等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、童見安與被告之被繼承人 歐潤 於80年間就系爭土地訂立系爭租約，嗣童見安於100年12月1日死亡，原告四人皆為童見安之合法繼承人等情，有私有耕地租約、租約附表、童見安與原告之戶籍資料在卷可參，堪信屬實。故本件爭點即為：
㈠系爭租約之租賃關係是否仍存在？㈡被告能否將系爭土地收回自耕？㈢原告有無繼承系爭租約之權利？
五、本院之判斷：㈠系爭租約之租賃關係仍存在：
⒈被告雖辯稱童見安自95年間因部分承租耕地違約未作為農
用，雙方租賃關係已終止云云。但查，被告於98年間即以上開理由對童見安提起確認系爭租約租賃關係不存在之訴，經法院判決被告敗訴確定，此業由本院調取本院98年度訴字第1984號租佃爭議事件全卷核閱無訛，且細稽該案判決理由可知，童見安並無擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借予他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為，故被告於本件訴訟中仍執相同理由主張租賃關係不存在，顯非可採。
⒉按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外
，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條定有明文。經查，系爭租約於80年間訂立後，曾先後於86年間及92年間續定租約（見調解、調處卷附之私有耕地租約），而上開續定之租約至97年12月31日屆滿時，童見安既繼續在系爭土地上耕作，足認童見安顯有繼續承租之意，且被告對童見安繼續耕作系爭土地並未表示反對，揆諸上開規定，被告於斯時既未收回自耕，即應與童見安續定租約。另按耕地三七五減租條例第6條第1項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年台上字第2629號判例要旨參照）。準此，系爭租約自98年起雖未於續定租約加蓋戳記處蓋章，然並不影響系爭租約自98年起仍係有效存在之事實。故被告質疑98年續約之合法性，尚難認有據。
⒊耕地三七五減租條例第17條第1項固規定：「耕地租約在
租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：……三、地租積欠達兩年之總額時。……」，然承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項亦有明文。且參酌司法院大法官會議釋字第561號解釋意旨所載「耕地三七五減租條例第1條規定：『耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。』，民法第440條第1項關於承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金之規定，於出租人依本條例第17條第1項第
3款終止契約時，亦適用之」等內容，及最高法院86年台上字第3324號判例所著「耕地出租人以承租人積欠地租達
2年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約」等說明，益徵被告若未依法催告童見安支付租金，即不得以未給付租金為由主張系爭租約業經終止。而本件被告既未舉證證明曾定相當期限對童見安或原告為支付租金之催告，自難認被告已依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款之規定合法終止其與童見安間之系爭租約。
⒋酌上各情，系爭租約既無耕地三七五減租條例第16條所規
定租約無效之情形，且被告亦未能舉證證明系爭租約有何同條例第17條各款所列得於租賃期限屆滿前終止租約之事由，自應認系爭租約之耕地租賃關係仍存在。另依耕地三七五減租條例第5條「耕地租佃期間，不得少於六年」之規定，系爭租約之租期應自98年1月1日起至103年12月31日止。
㈡被告不得將系爭土地收回自耕：
⒈按「耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收
回自耕：一、出租人不能自任耕作者。二、出租人所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，不受前項第二款規定之限制。」，耕地三七五減租條例第19條第1、2項定有明文。揆諸上開法條之規定，被告得收回自耕之時間點，應為「耕地租約期滿時」，而系爭租約仍屬有效，且租期自98年1月1日起至103年12月31日止乙節，業經本院認定如前，故於本件言詞辯論終結時，系爭租約尚未期滿，被告自不得主張收回自耕。
⒉再者，被告既自承其等之所有收益足以維持一家生活（見
本院卷第23頁反面），則依上開耕地三七五減租條例第19條第1項第2款之規定，被告亦有不得收回自耕之事由。
㈢原告有繼承系爭租約之權利：
⒈按耕地租賃為財產權之一種，承租人死亡後，應由全體繼
承人共同繼承，法律尚無不能自耕者不能繼承之限制規定。至台灣省耕地租約登記辦法，雖由台灣省政府依耕地三七五減租條例第六條所訂定，其修正前第四條各款所列情形，亦僅應為租約變更登記之原因，並不能排斥民法繼承編規定之適用。況其第四條第四款僅規定「由現耕繼承人繼承承租者」，應申請租約變更登記，非謂僅得由現耕繼承人繼承承租（最高法院85年度台上字第2386號判決要旨參照）。經查，本件原告均為童見安之繼承人之事實，已如前述，故原告自有共同繼承系爭租約之權利，且揆諸上開判決要旨說明，得繼承系爭租約之繼承人不以現耕繼承人為限。況原告主張系爭土地平日由原告童阿笋、童永義負責耕作，原告童永昌、童永三則會在假日時幫忙耕作等語，被告並未予爭執，亦堪認原告均為現耕之繼承人而有繼承系爭租約之權利。
⒉被告雖以原告各自從事工商多年事業有成，絕無繼承農務
之必要，亦無務農以維生之可能為由，辯稱原告不得請求變更租約登記云云。但查，原告童阿笋、童永義既主張其等確係靠耕作系爭土地維生，則被告對原告童阿笋、童永義無繼續務農之必要乙節，自應負舉證之責，然被告迄未舉出積極證據以實其說，所辯已難遽採。此外，系爭租約之租賃關係仍存在，及原告基於繼承之法律關係自有繼承系爭租約之權利，縱非現耕繼承人亦得繼承耕地租賃之權利等情，亦已如前述，且耕地三七五減租條例亦無繼承人若非以耕作維生即不得繼承耕地租約之規定，故縱認原告童永昌、童永三非賴耕作維生，亦不影響其等得繼承系爭租約之權利。酌上各情，被告此部分辯解顯非可採。
六、綜上所述，原告童永義、童永三起訴請求被告應配合辦理系爭租約之繼承變更登記，依法有據，應予准許。而原告童阿笋、童永昌因已辦理租約變更登記完畢（見本院卷第143-144頁），則原告童阿笋、童永昌起訴請求被告配合辦理租約之繼承變更登記，即非有據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項，判決如主文。
中華民國102年8月30日
民事第一庭法官魏于傑正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國102年9月2日
書記官洪明媚┌──────────────────────────────────────┐│附表：│├─┬───────────────────┬─┬─┬─────────┬──┤│編│土地座落│地│等│面積（公頃）│備註││├───┬───┬──┬──┬─────┤│├────┬────┤││號│縣市○鄉鎮市○段○○段│地號│目│則│土地面積│承租面積││├─┼───┼───┼──┼──┼─────┼─┼─┼────┼────┼──┤│１│桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│42內│田│20│0.5436│0.1353││├─┼───┼───┼──┼──┼─────┼─┼─┼────┼────┼──┤│２│桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│46內│田│20│0.1120│0.0088││├─┼───┼───┼──┼──┼─────┼─┼─┼────┼────┼──┤│３│桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│47內│田│20│0.1229│0.1227││├─┼───┼───┼──┼──┼─────┼─┼─┼────┼────┼──┤│４│桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│51-1內│田│20│0.3055│0.2749││├─┼───┼───┼──┼──┼─────┼─┼─┼────┼────┼──┤│５│桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│52-1│旱│18│0.1635│0.0898││├─┼───┼───┼──┼──┼─────┼─┼─┼────┼────┼──┤│６│桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│54內│田│20│0.459│0.0611││├─┼───┼───┼──┼──┼─────┼─┼─┼────┼────┼──┤│７│桃園縣│大園鄉│竹圍│田寮│56內│田│20│0.3724│0.3236││└─┴───┴───┴──┴──┴─────┴─┴─┴────┴────┴──┘