裁判字號：臺灣彰化地方法院100年訴字第868號民事判決
裁判日期：民國100年12月14日
裁判案由：拆屋還地
臺灣彰化地方法院民事判決100年度訴字第868號原告 陳木源 被告 徐榮中 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國100年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上,如附圖即彰化縣北斗地政事務所民國100年8月31日土地複丈成果圖所示編號Ａ部分、面積146.86平方公尺之房屋及編號Ｂ部分、面積150.25平方公尺土地上之圍牆拆除，並將該編號Ａ、Ｂ部分之土地交還原告及其他共有人。
被告應自民國100年6月9日起至拆除前項房屋、圍牆之日止,按年給付原告新台幣2,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1、2項於原告以新台幣17萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣50萬5,000元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、聲明：⑴如主文第1項。
⑵被告應自民國100年6月7日起,至拆除前項地上物全部之日止
，按年給付原告新台幣（下同）2,000元。【原請求按月給付，於100年11月30日言詞辯論時更正為按年給付】⑶訴訟費用由被告負擔。
⑷願供擔保請准宣告假執行。
㈡、原因事實及訴訟標的：⒈坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、田、面積542平方公尺土
地為兩造共有，應有部分各為2分之1。因被告表示希望得使用該土地之特定部分，用以搭建工作木屋，雙方於100年3月30日簽訂土地租賃契約書，由被告向原告承租該筆土地之應有部分2分之1，租期自100年3月30日起至105年3月30日止，年租金為2000元，並於租賃契約書第七條明訂：「租用地內乙方即承租人若有違章建築時，無論租期是否屆滿，乙方當然喪失租用權，且其政府拆除違建之費用及罰款由乙方負擔。」被告自不得在租用之土地內違約建造建築物，否則當然喪失租用權。
⒉被告於承租土地後，竟未經主管機關許可，亦未申請建築執
照，違章興建如附圖即彰化縣北斗地政事務所100年8月31日土地複丈成果圖所示編號Ａ、面積146.86平方公尺、編號Ｂ面積297.11平方公尺之鋼骨造二層房屋（永久建物）及圍牆，自屬違反上開租賃契約書第七條之約定。惟經原告數次促請被告拆除未果，乃於100年6月7日以存證信函向被告表示終止租賃契約，被告已於同年6月8日收受該存證信函。則兩造間之土地租賃契約既經終止，被告自應依民法第455條之規定返還租賃物。然被告迄今仍置之不理，即屬以無權占有方式侵害他共有人之權利，而獲得相當於租金每年2,000元之不當利益。原告亦得依侵權行為之規定及本於所有權（共有權）之作用，請求被告拆除前開地上物，並將該等土地返還原告及其他共有人，暨依不當得利之法律關係，請求被告返還不當得利。
⒊爰依租賃物返還請求權（民法第455條)、侵權行為（民法第
184條第1項）及所有權之物上請求權（民法第821條第1項、第767條)，請求被告拆屋還地，並本於不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利。
二、被告則以：兩造簽訂租賃契約時，已約定被告在土地之北半側建造木屋，此觀租賃契約書第19條之約定即明，被告建造房屋時有申請地政事務所鑑界，房屋並無越界情形，且被告亦為土地共有人，所建造之房屋亦未使用或侵占到原告之應有部分等語，資為抗辯。並聲明請求駁回原告之訴。
三、原告主張前揭816地號土地，為兩造共有，雙方前就該筆土地原告之應有部分訂有租賃契約，租期自100年3月30日起至105年3月30日止，年租金為2000元，被告在承租土地後，搭建如附圖即彰化縣北斗地政事務所100年8月31日土地複丈成果圖所示編號Ａ、面積146.86平方公尺、編號Ｂ面積297.11平方公尺之2層房屋及圍牆，經原告請求拆除未果，乃於100年6月7日以存證信函向被告為終止租賃契約之意思表示（同時用支票退還收取之1年租金2,000元），被告已於同年6月8日收受之事實，有所提土地登記謄本、地籍圖謄本、土地租賃契約書、建物照片、存證信函及掛號郵件收件回執、彰化縣田尾鄉公所違章建築查報單為證，並經本院北斗簡易庭法官會同彰化縣北斗地政事務所派員勘測屬實，分別製有勘驗筆錄及如附圖所示之土地複丈成果圖可稽在卷，被告對此亦無爭執，堪信為真實。
四、原告主張被告在租用之土地內搭建前開違章地上物，依租賃契約書第七條之約定，當然喪失租用權，其已以存證信函向被告為終止租賃契約之表示，雙方租約業經終止等情，被告則辯稱：依租賃契約書第19條約定，可知原告在訂約時已同意被告在該土地上搭建房屋等語。經查，
㈠、前開土地之使用分區及使用地類別為特定農業區農牧用地，為農業發展條例所規定之耕地，有土地登記謄本可參。由兩造簽訂之租賃契約書，第二條約定：乙方（即被告）向甲方即原告）承租「建屋使用」之土地面積總計為82坪；第七條約定：租用土地內乙方若有「違章建築」時，無論租期是否屆滿，乙方當然喪失租用權，且其政府拆除違建之費用及罰款由乙方負擔；第19條約定：甲乙雙方約定，雙方因互為土地共有人關係，乙方需於土地上搭建「工作木屋」時，須設置於靠同段八一五地號之側邊，建物面積不超過本地號八一六地號乙方應有之貳分之壹持分額。」等情，可見被告依約固得於所承租土地之北半側建造房屋，但仍應符合相關建築法令規定，不得興建違章建築物，否則喪失其租用權。被告辯稱雙方訂立租賃契約時，原告同意其在土地上搭建房屋，固屬實情。惟於實際建造房屋時，竟未依法令規定申請建築許可，即貿然興建前開編號Ａ、Ｂ之違章房屋及圍牆，自仍屬有違雙方之約定。
㈡、承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反此項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者,出租人得終止租約，民法第438條規定甚明。兩造所訂租賃契約第七條，明定被告在租用之土地上有違章建築時，無論租期是否屆滿，承租人當然喪失租用權，其真意是否為約定之租約終止事由，雖不甚明瞭。但顯然可見，此項違章建築禁止之約定，乃被告為租賃物使用、收益方法之限制。故被告在該租用土地上建造前開違章房屋及圍牆，自屬未依約定方法，為租賃物之使用。原告因阻止無效，乃於100年6月7日以存證信函向被告為終止租用權(即終止租約）之意思表示，依前開法條規定，並非無據。則兩造間之租賃契約，在被告收受該存證信函之100年6月8日，即發生終止之效力。
原告主張兩造間之租約，業經終止，亦堪採憑。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。又民法第818條所定分別共有之各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言（最高法院55年台上字第1949號判例參照）。未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院62年台上字第1803號判例、最高法院74年度第二次民事庭會議決定㈢參照）。查兩造均為前開土地之共有人，由被告欲使用該土地特定部分建造房屋，尚得與原告訂立租約觀之，雙方並無協議分管之約定，甚為顯然。茲兩造所定之租賃契約，既經原告合法終止，被告在租約終止後，欲繼續占用該共有土地之全部或特定部分，即須另經他共有人即原告之同意始可，否則即屬侵害原告之共有權利。被告抗辯訂立租約時，原告已同意其建造房屋，乃屬租賃契約存續期間，被告得以占用土地特定部分之權源，在租約終止後，其租賃權已不復存在，自無從再為主張。故原告以被告於租約終止後，未經其同意，繼續占用前揭編號Ａ、Ｂ之部分，為無權占有，而本於所有權(共有權)之作用，請求被告將該土地上之房屋及圍牆拆除，並將土地返還原告及其他共有人，於法洵屬正當，自應予准許。至於原告其餘依租賃物返還請求權、侵權行為法律關係為同一請求部分，已無詳為論究必要，附此敘明。
六、另無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益,民法第179條前段定有明文。無權占有他人之物，受有對該物占有使用之利益，致所有人或其他權利人受損害，自應依不當得利之規定，返還其利益。但其所受利益為使用本身，依其性質不能返還,依同法第181條但書之規定，應償還其價額。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此項應返還不當得利之價額自得依相當之租金加以計算。又共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益共有物時，即係超過其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院55年台上字第1949號判例參照）。系爭816地號土地，為農牧用地，西臨平和路1段，交通尚稱便利，且與南鎮國民小學相距不遠（參卷附網路列印地圖），被告占用之前開編號Ａ、Ｂ部分（面積合計
297.11平方公尺），係作為房屋基地及圍牆（庭院）使用，原告主張按與原租約所約定租金即每年2000元，作為計算不當得利返還價額之計算標準，遠低於該土地原告權利範圍申報地價年息之百分之10〔依土地登記謄本所載，土地申報地價每平方公尺為320元,編號Ａ、Ｂ土地原告權利範圍2分之1之申報地價年息百分之10為320×297.11×0.1÷2≒4,754元〕，自堪採取。惟原告終止前開租賃契約之意思表示，係於100年6月8日發生終止效力,被告因繼續占用土地而應返還不當得利，應自租約終止之翌日即同年6月9日起算。故原告請求被告自100年6月7日起,至拆除前開編號Ａ、Ｂ部分之地上物全部之日止,按每年2,000元計算返還不當得利，在如主文第二項之範圍，於法亦屬有據，應予准許。逾此範圍部分，則為無理由，應予駁回，該部分假執行之聲請，已失所附麗，應併駁回之。
七、原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，應定相當擔保金額准許之。另本院併依職權宣告准被告預供相當擔保而免為假執行。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年12月14日
民事第一庭
法官陳瑞水以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月14日
書記官蕭美鈴