臺灣桃園地方法院104年度訴字第2161號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院104年訴字第2161號民事判決

裁判日期：民國106年02月07日

裁判案由：損害賠償等

臺灣桃園地方法院民事判決104年度訴字第2161號原告 丁燕羚 訴訟代理人 李振林 律師被告有巢氏房屋桃園藝文加盟店（即 阡毅 不動產開發有
限公司）法定代理人 黃碧雲 訴訟代理人 邱英豪 律師複代理人 廖名祥 律師被告 吳瑞宏 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106年1月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告貳佰伍拾伍萬元及自民國一０四年十二月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣捌拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告以新臺幣貳佰伍拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告原起訴依據民法第184條第1項、第185條、第188條及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告吳瑞宏、有巢氏房屋桃園藝文加盟店（即阡毅不動產開發有限公司，下稱阡毅公司）應連帶給付原告新臺幣（下同）423萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並請求被告就前開給付負不真正連帶責任；暨依據民法第179條規定，請求被告阡毅公司給付原告19萬2,000元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。嗣於訴訟中就前述423萬元給付部分，追加民法第227條第1、2項、第226條第1項、第544條、不動產經紀業管理條例第26條第1項等規定為請求權基礎（見本院卷第130、135頁），最後聲明如後述（見本院卷第204頁），核其前後請求之基礎事實同一，依上開規定，應予准許。至原告將其訴請被告應負擔連帶債務或不真正連帶債務部分為聲明之釐清，核屬補充法律上陳述，非為訴之追加，併予敘明。
二、被告吳瑞宏未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於民國102年2月21日委託被告阡毅公司以銷售價額1,188萬元出售伊所有門牌號碼桃園市○○區○○街○○號6樓（下稱系爭房屋）及其坐落基地（與系爭房屋合稱系爭房地），由訴外人即業務員 謝坤 財、被告吳瑞宏（店長）負責居間銷售，並與阡毅公司簽訂一般委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），伊並告知扣除阡毅公司之仲介服務費、代書費及約定繳納一切稅捐（包含特種貨物與勞務稅【下稱奢侈稅】）後實收900萬元為出售條件。又伊因誤信吳瑞宏所提議俟持有系爭房地之期間滿2年後再辦理過戶即無須繳納奢侈稅，於同日與阡毅公司另行簽訂委託事項變更契約書（下稱系爭委託變更契約），約定將委託銷售總價變更為1,080萬元。嗣同年7月間吳瑞宏覓得買主即訴外人 羅揚捷 出價1,020萬元，因伊於斯時出售系爭房地即須繳納奢侈稅而未能達到出售條件，吳瑞宏為賺取報酬，乃規劃指示伊與買方簽訂協議書，於持有期間滿2年後再簽訂買賣契約，並告知以此方式即可免繳奢侈稅。伊因信賴被告之專業，乃降低委託銷售價格為1,020萬元，並與羅揚捷達成1,020萬元買賣意思合致，依吳瑞宏指示於102年8月10日與羅揚捷簽立協議書及房屋租賃契約書（下稱系爭協議書、系爭租賃契約），復於103年3月14日與羅揚捷簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並使伊認無須申報奢侈稅而未為申報，致遭財政部北區國稅局桃園分局（下稱國稅局）裁處罰鍰受有255萬元之損失。且伊因吳瑞宏詐欺誘導致伊將原委託銷售價格由1,188萬元減至1,020萬元，受有168萬元之損害，爰依民法第184條第1項後段、第188條、第227條第1、2項、第226條第1項、第544條及不動產經紀業管理條例第26條第1、2項之規定，擇一請求被告連帶賠償423萬元。另依民法第179條規定請求阡毅公司返還溢收仲介費19萬2,000元等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告423萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告阡毅公司應給付原告19萬2,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、阡毅公司則以：吳瑞宏僅應買賣雙方需求提供合法避稅之建議，最終仍由原告與買主羅揚捷決議簽立系爭協議書，吳瑞宏並無有何施用詐術行為，原告亦無陷於錯誤之情；又系爭協議書僅為買賣預約，依法本無須繳納奢侈稅，實係原告與羅揚捷另行協議預先交屋裝潢，並簽立系爭租約、借屋裝修承諾書及由原告收受買主交付300萬元支票，始遭國稅局認定102年8月10日（系爭協議書簽訂日）為系爭買賣之實際成交日而應繳納奢侈稅，故原告受有裁罰之損害與伊及吳瑞宏之行為並無因果關係，原告依民法侵權行為、債務不履行或違反受任人注意義務向伊請求損害賠償，自無依據。再者，吳瑞宏、 謝坤財 未遵循伊公司內規填具奢侈稅檢核表予上級主管知悉，逾越伊監督範圍，屬不可歸責於己之事由。退步言之，縱認伊應負損害賠償責任，原告同意先交屋予羅揚捷並收受支票，與其遭國稅局裁罰間亦有因果關係，原告亦與有過失，伊得依民法第217條規定請求減輕賠償責任。又系爭買賣總價1,020萬元乃原告與買主磋商合意之結果，原告主張受有買賣價差168萬元之損害與伊無涉，況原告未舉證受有168萬元損害；另原告同意支付本件居間報酬60萬元，伊受領自有法律上之原因等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告吳瑞宏未於言詞辯論期日到場，惟據其於準備程序到場所為之聲明及陳述略謂：伊及謝坤財有如實告知系爭買賣成交後，原告須繳納奢侈稅，因買主希望以降低出售總價之其他方式購買系爭房地，伊僅建議買賣雙方簽訂系爭協議書，於持有期間滿2年後再簽訂買賣契約，原告與買主乃決意簽訂系爭協議書。又買主因結婚亟需裝潢系爭房屋而提議簽訂租賃契約後先行交付系爭房屋，原告亦表示同意，伊僅建議另簽訂借屋裝修承諾書以保障原告權益，原告並自行收受買主簽發之支票，故前述契約之簽訂均經公開及買賣雙方自行決定等語為辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第138頁正背面）：㈠原告於102年2月21日與阡毅公司簽立系爭委託契約書，委託
阡毅公司以銷售價額1,188萬元出售系爭房地。同日，原告與阡毅公司再簽立系爭委託變更契約，約定委託銷售價額變更為1,080萬元。
㈡原告與買主羅揚捷於102年8月10日簽立系爭協議書，約定雙
方同意於103年3月10日於阡毅公司店內簽立不動產買賣契約書，原告同意以買賣總價1,020萬元將系爭房地出售羅揚捷，羅揚捷並當場交付票面金額為300萬元支票乙紙予阡毅公司。
㈢原告與羅揚捷另簽立系爭租賃契約，約定羅揚捷向原告承租
系爭房地，租賃期間為102年9月1日起至103年4月30日止，每月租金含成交總價內。
㈣原告與羅揚捷於102年9月23日簽立借屋裝修承諾書，約定原
告將系爭房屋借予羅揚捷裝潢之用，但未完成尾款交付前，羅揚捷不可搬進占用。原告並當場收受前述300萬元支票。
㈤原告與羅揚捷於103年3月14日簽立系爭買賣契約，約定原告
以買賣總價1,020萬元出售系爭房地予羅揚捷，同時簽立履約保證申請書，約定羅揚捷應將前開價金匯款至履約保證專戶。
㈥原告於103年3月14日以買賣為原因，將系爭房地所有權移轉登記予羅揚捷。
㈦原告已給付阡毅公司仲介服務報酬60萬元。
㈧國稅局於103年6月6日發函通知原告補繳奢侈稅102萬元。
㈨原告未於期限內繳納奢侈稅，經國稅局裁處罰鍰255萬元。㈩原告不服前開裁罰之行政處分，向國稅局提出復查，遭駁回
後提起訴願，亦遭駁回。復提起行政訴訟，亦經行政法院駁回確定。
五、原告主張吳瑞宏為賺取報酬，乃規劃指示其與買主羅揚捷先簽訂系爭協議書，於持有期間滿2年後再簽訂系爭買賣契約，以避免課徵奢侈稅，致其遭國稅局裁處罰鍰受有255萬元之損失，阡毅公司與吳瑞宏應連帶負損害賠償責任等語，惟為被告所否認，並以前詞為辯。經查：
㈠依證人即斯時阡毅公司業務員 謝坤財證 稱：原告於102年2月
21日委託阡毅公司銷售系爭房地，系爭委託契約及系爭委託變更契約均係伊與原告簽立，原告有跟伊說最低出售價格包含奢侈稅在內為1,080萬元。吳瑞宏則為阡毅公司之店長。
本件買主出價1,020萬元時，原告一開始不同意，吳瑞宏跟買主說屋主有奢侈稅，所以價金無法降低，並跟原告說先簽協議書，如買主願意配合2年後過戶，考慮以1,020萬元出售的話，原告就不用繳奢侈稅，原告後來就說好。吳瑞宏並要求買主交付300萬元支票由阡毅公司保管。簽立系爭協議書後之1個月左右，買主說他要結婚須裝潢房屋，吳瑞宏有跟原告說簽租賃契約書可保障原告權利，原告才同意。另阡毅公司要求只要交屋前先裝修房屋就要簽借屋裝修承諾書，故本件買賣雙方有再簽立借屋裝修承諾書，吳瑞宏並要求本件買賣雙方簽立另1份協議書，證明原告有收下300萬元支票。
大約再隔半年，本件買賣雙方才簽立系爭買賣契約等語（見本院卷第113至116頁背面）。而吳瑞宏亦不否認原告委託售價包含奢侈稅，其建議原告與買主先簽訂系爭協議書，於持有期間滿2年後再簽訂買賣契約之事實。可見本件買賣雙方就買賣價金原未達成合致，吳瑞宏為撮合買賣成交，乃提出買賣雙方可先簽立系爭協議書，俟持有期間滿2年後再簽訂系爭買賣契約，即無須繳納奢侈稅之建議，其後，吳瑞宏並建議買賣雙方簽訂系爭租賃契約、借屋裝修承諾書等情為真。而原告僅為一般消費者，斟諸其先降低售價，並接續與買主簽立系爭協議書、系爭租賃契約及借屋裝修承諾書等情，堪認其主張信賴吳瑞宏之專業規劃指示而為系爭買賣之各項作為等節，應堪採信。
㈡按依100年5月4日公布同年6月1日起施行之特種貨物及勞務
稅條例第2條第1項第1款規定「該條例規定之特種貨物項目，房屋、土地指持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地；但符合第5條規定者，不包括之」。又「前條第1項第1款所稱持有期間，指自本條例施行前或施行後完成移轉登記之日起計算至本條例施行後訂定銷售契約之日止之期間。」，同條例第3條第3項亦有明定。足見出售持有期間在2年以內（原取得系爭房地之所有權移轉登記日起至訂定銷售契約日止之期間）之房地，除有同條例第5條之排除課徵奢侈稅之例外情形外，依前述規定均應課徵奢侈稅。查阡毅公司為不動產經紀業者、吳瑞宏為不動產經紀人員，就交易房地之相關稅捐、資訊、專業知識，相較於原告均處於專業優勢地位，阡毅公司及吳瑞宏就奢侈稅本應給予正確之意見，此為其應盡之善良管理人注意義務，吳瑞宏竟為獲取報酬，為使原告價低售價，提出買賣雙方訂立協議書俟原告持有系爭房地2年屆滿後再正式簽約及交屋之迂迴方式規避奢侈稅，致使原告誤信其建議為合法，不但降低出售價，且聽信其建議而未立即於國稅局通知繳納奢侈稅時補繳奢侈稅（此有證人謝坤財證詞可證，見本院卷第
115頁）致被裁罰而受有損失，顯未盡善良管理人之注意義務。又查系爭委託契約書第7條既約定阡毅公司受委託處理仲介事務應盡善良管理人之注意義務，此有系爭委託契約在卷可稽（見臺灣臺北地方法院104年度訴字第4263號卷，下稱北院卷，第8頁），而原告向阡毅公司業務員謝坤財表達包含奢侈稅之最低出售價為1,080萬元為出售條件，此亦為吳瑞宏所明知，且衡諸仲介交易常情，並屬系爭委託契約之重要內容，阡毅公司就原告委售系爭房地應否繳納奢侈稅，應善盡善良管理人之義務，提供原告正確而符合法規之建議，被告竟建議以上開非法方式規避奢侈稅，使原告被裁罰高額罰鍰受有損害，顯未依系爭委託契約之債務本旨履行其契約義務，故原告依民法第227條第1項準用同法第226條規定請求阡毅公司負損害賠償責任，要屬有據。
㈢再按「本條例用辭定義如下︰…四、經紀業︰指依本條例規
定經營仲介或代銷業務之公司或商號。…七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。…」，不動產經紀業管理條例第7條第4、7款定有明文。又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，同條例第26條第2項亦定有明文。查吳瑞宏具不動產經紀人資格，原告與阡毅公司簽立系爭委託契約後，吳瑞宏於處理系爭房地仲介銷售時，規劃指示原告與買主先簽立系爭協議書、系爭租賃契約及借屋裝修同意書，於持有期間屆滿2年後再簽訂正式買賣契約，欲以此方式規避本應於買賣雙方簽訂系爭協議書時所應繳納之奢侈稅，顯未對原告盡善良管理人之注意義務，所為不符合委任契約之債務本旨而有過失，致系爭房地之交易遭裁處罰鍰255萬元，原告自得依同條例第26條第2項規定，請求阡毅公司與吳瑞宏傑就此損害負連帶賠償責任。
㈣被告雖辯稱吳瑞宏僅建議簽訂系爭協議書，最終仍須由原告
與買主決定是否簽立協議書云云，然查原告委託阡毅公司仲介銷售系爭房地時，即約定包含繳納一切稅捐（奢侈稅）在內以1,080萬元價金為出售條件（見前述證人謝坤財證詞），原告並無規避奢侈稅之意圖；反觀吳瑞宏具不動產經紀人資格，就不動產出售可能負擔之稅賦、規費等具備專業知識，倘非吳瑞宏為求順利撮合買賣成交，使原告降低售價而對原告告稱以先簽立系爭協議書，俟持有期間滿2年後再簽訂系爭買賣契約之方式可規避奢侈稅，使原告遵從其規劃指示而為前開與買主接續簽立系爭協議書、系爭租賃契約及借屋裝修承諾書等作為，衡諸一般交易常態，原告出售房屋豈有需要先行簽立協議書，並延後簽訂買賣契約之理，被告前開所辯，洵屬卸詞。
㈤被告另辯稱系爭協議書僅為買賣預約，依法本無須繳納奢侈
稅，實係原告與羅揚捷先後簽訂系爭租約、借屋裝修承諾書及收受支票，始遭國稅局認定系爭協議書簽訂日為實際成交日而應課徵奢侈稅，故原告遭裁處罰鍰與其等無關云云。按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項亦有明定。查系爭協議書已明確特定買賣標的物（系爭房地）及買賣價金（1,020萬元）等必要之點（見北院卷第12頁），僅因欲規避奢侈稅而另約定簽立正式買賣契約之時間，被告辯稱系爭協議書僅屬買賣「預約」云云，尚不足採。次按附始期之法律行為，於期限屆至時，發生效力，民法第102條第1項定有明文。兩造於系爭協議書內固約定「雙方協議於103年3月10日前在阡毅公司簽立不動產買賣契約」等語（同上開頁數），然本件買賣雙方已就買賣價金及標的物等必要之點達成意思合致，已如前述，且酌諸系爭協議書簽訂後，買賣雙方在吳瑞宏規劃指示下於阡毅公司內接續簽訂系爭租賃契約、借屋裝修承諾書同意買主得先行使用、裝潢系爭房屋及原告收受300萬元支票等情以觀，益徵本件買賣雙方之本意於簽訂系爭協議書時已就買賣達成合致，惟為避免課徵奢侈稅，方約定於103年3月10日再簽訂正式買賣契約。從而，前述協議書內約定於「103年3月10日簽立不動產買賣契約」之性質，應屬附始期之期限，於期限期滿後（103年3月10日），買賣雙方再為履行契約。則被告辯稱協議書為買賣預約、原告遭裁處罰鍰與其等無關云云，應不足採。
㈥阡毅公司復辯稱吳瑞宏未遵循公司內規填具奢侈稅檢核表予
上級主管知悉，逾越其監督範圍，屬不可歸責於己之事由云云。然查，吳瑞宏為阡毅公司之店長，此為仟毅公司所自承，阡毅公司對其店長所為辯稱不可歸責於己，顯悖於常情。被告再抗辯原告遭國稅局裁處罰鍰乙節亦與有過失云云，惟查，原告因不諳法律，信賴阡毅公司為經紀業者及店長吳瑞宏具經紀人員之專業，聽從吳瑞宏之指示接續簽訂系爭協議書、系爭租賃契約及借屋裝修同意書，於持有期間滿2年後再簽訂正式買賣契約，上開行為既係出於吳瑞宏之規劃指示並在阡毅公司內所為，且徵諸其後原告被課徵奢侈稅時詢問吳瑞宏應如何處理，亦聽從吳瑞宏建議而提起訴願、行政訴訟致因未立即繳納奢侈稅被裁罰鉅額罰鍰255萬元（參證人謝坤財證詞，見本院卷第115頁），使損害擴大，足認原告斯時係因吳瑞宏之誤導，因而認上述行為為合法手段，難謂原告有何過失，被告此部分辯詞亦不足採。
㈦綜上，阡毅公司並未盡善良管理人之注意義務履行系爭委託
契約，業如前述，原告依民法第227條第1項準用同法第226條及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求阡毅公司、吳瑞宏連帶賠償罰鍰255萬元之損害，於法有據，應予准許。
㈧本院既依不動產經紀業管理條例判准原告得對被告連帶請求
損害賠償，則原告主張之其餘民法第184條第1項後段、第188條等請求權基礎即無庸審究，附此敘明。
六、原告另主張其因被告誤導致原委託銷售價格由1,188萬元減至1,020萬元，受有168萬元之損害云云，查原告於102年2月21日簽訂系爭委託契約時，即同時簽立系爭委託變更契約，將委託銷售價額由1,188萬元變更為1,080萬元等節，業經證人謝坤財證稱述：仲介實務一般會同時與委託人簽立一般委託銷售契約書及委託事項變更書（會簽兩個價格，一個是公開價，一個是底價），伊與原告同天簽訂上開2份文書，1,188萬元是公開開價，即對外銷售公開、做廣告的出售金額）等語明確（見本院卷第113頁），堪認原告主張未以1,188萬元售出即屬其損害，尚屬無據。況上開金額為原告希望出售之出售價（公開價、廣告價），斟諸現今房地產行情逐年下降之情況，原告未能舉證證明1,188萬元為系爭房地出售當時之市場合理價格，其空言主張受有168萬元之損害，核屬無據。至原告另主張阡毅公司溢收仲介費19萬2,000元云云，然原告自認同意給付仲介費60萬元（見本院卷第206頁背面），且此部分亦有證人謝坤財證詞可佐（見本院卷第116頁背面），原告就此主張不當得利云云，顯屬無據。
七、綜上所述，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求被告阡毅公司、吳瑞宏應連帶給付255萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即104年12月11日，見本院卷第9、10頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則為無理由，應予駁回。至原告依民法第179條規定，請求被告阡毅公司給付19萬2,000元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當金額准許之；至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中華民國106年2月7日
民事第一庭審判長法官林曉芳
法官李珮瑜法官彭怡蓁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年2月8日
書記官呂欣蓉