裁判字號：臺灣臺北地方法院95年簡上字第329號民事判決
裁判日期：民國96年06月27日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決95年度簡上字第329號
上訴人乙○○台北縣中和市○○街○號1樓訴訟代理人 張振興 律師複代理人 許聰元 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 張睿文 律師複代理人 吳忠德 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十五年四月二十八日本院臺北簡易庭九十四年度北簡字第三五八四０號第一審判決，提起上訴，本院於九十六年六月十三日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項、第三項之訴部分，及訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應將坐落台北市○○路二一五之二號一、二樓房屋騰空遷讓返還上訴人。
被上訴人應給付上訴人新台幣貳拾柒萬捌仟元，及自民國九十四年十一月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國九十四年十一月一日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付上訴人新台幣伍萬肆仟元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔五分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人所有坐落台北市○○路二一五之二號一、二樓房屋於民國九十二年四月一日出租予被上訴人，雙方約定租金每月新台幣（下同）三萬六千元，租期二年，被上訴人原正常繳付租金，詎自九十三年十一月起即未付租金，上訴人一再催請其支付，均不獲置理，上訴人自得請求被上訴人給付自九十三年十一月起至九十四年四月止，一共欠繳之五個月租金計十八萬元，嗣租約於九十四年四月一日屆期，上訴人未同意繼續出租，兩造間已無租賃關係，被上訴人無權占有使用系爭房屋，上訴人自得依法請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋。又依系爭租賃合約書第六條規定，上訴人得依約按月請求依租金五倍（即十八萬元）計算之違約金至遷讓之日止。並聲明被上訴人應遷讓返還房屋，及欠繳之租金十八萬元暨租期屆滿迄起訴時所生之違約金一百二十六萬元，合計一百四十四萬元，並自九十四年十一月一日起至遷讓返還之日止，按月給付十八萬元違約金等語。
二、被上訴人則以：
（一）上訴人偽稱門牌號碼台北市○○路二一五之二號未辦理保存登記之木屋及其基地為其所有，以每月五萬元之高價出租予被上訴人，被上訴人並徵得上訴人同意，將之改建為鋼構樑、柱、屋頂及磚造牆壁。至此，兩造間即非房屋租賃關係，而係租地建屋關係。又系爭房屋為違章建築，且係被上訴人所原始興建，即由被上訴人取得其事實上處分權，被上訴人之使用系爭房屋並不成立無權占有，上訴人無權請求被上訴人遷讓房屋。而上訴人既非系爭房屋之所有權人，復非基地之所有權人，被上訴人係另向他人承租系爭房屋之基地，上訴人亦無權請求被上訴人給付剩餘期間之租金或租期屆滿後之違約金。
（二）被上訴人直至九十一年十一月間訴外人 宋榕敏 、 廖兆昌 向本院民事庭起訴，主張系爭房屋占用其名下共有之台北市○○區○○段○○段○○號土地，請求兩造遷讓及拆屋還地，並給付自起訴前五年起至拆屋還地之日止相當於租金之不當得利時，始知悉上訴人係出租他人之基地，該案經本院以九十二年訴字一二二號判決確認系爭房屋所在基地中二十六平方公尺屬宋榕敏、廖兆昌、 黃月英 、 林舒慧 所有。而據被上訴人查證結果，系爭房屋剩餘基地為同地段五之九地號國有土地及五之八地號 張萬盛 名下土地，不論是國有財產局或張萬盛所有之土地，上訴人均未取得合法使用權，上訴人係出租他人基地予被上訴人。雖上訴人於續約時一再保證理清解決該等權利瑕疵，被上訴人方願意續約，然上訴人卻不願依承諾出面與訴外人宋榕敏、廖兆昌解決，被上訴人因之拒絕給付上訴人剩餘五個月租金（九十四年十一月一日至九十五年三月三十一日）。
（三）訴外人宋榕敏、廖兆昌於本院命上訴人拆屋還地之判決確定後，因屬可歸責於上訴人之事由致租賃物保持義務罹於給付不能，被上訴人依民法第二百六十七條規定，得免除給付租金之義務，並得依民法第二百二十六條規定，請求上訴人損害賠償，被上訴人因之未再繼續履行系爭租賃契約，上訴人又焉能依系爭租賃契約為本件請求。又系爭租約第六條雖有違約金之約定，然上訴人先行違反出租人之保持義務及其保證理清解決權利瑕疵之約定，致被上訴人不得不另行向基地所有權人承租，上訴人又焉能依系爭租賃契約為本件請求。
（四）縱認上訴人有系爭房屋之事實上處分權，被上訴人自九十三年九月三日起已不能單憑系爭租賃契約為圓滿且不受阻礙之使用、收益、應免除支付租金之義務。且被上訴人支出鉅額有益費用，因而增加租賃物之價值，租期屆滿後，在現增額之限度內亦得請求上訴人償還，被上訴人並以此主張與上訴人於本件所請求給付之款項抵銷。況依民法第二百十六條之一規定，基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益，是上訴人縱因被上訴人未給付租金或租期屆滿後之違約金，而有所損害，但其因被上訴人與基地所有權人達成承租之協議，致系爭房屋暫免拆除，亦受有利益，其損益亦應相抵。
（五）上訴人竊占國有及他人所有之土地搭建違章建築木屋，竟以合法房屋及基地所有人自居，致被上訴人同意以高價向其承租，並耗費鉅資改建為鋼構樑、柱、屋頂及磚造牆壁之系爭房屋，九十二年四月一日續租時，又以書面保證及承諾如有他人主張權利或任何糾葛情事，應由上訴人負責理清解決云云，致被上訴人自九十年四月一日起至九十三年十月三十一日止合計支付一百八十八萬四千元之租金予上訴人，核上訴人所為乃係故意以背於善良風俗之方法，不法侵害被上訴人財產權，加損害於被上訴人，被上訴人自得依民法第一百八十四條第一項及第一百九十七條第二項規定，請求上訴人返還該等不當得利，並以此主張與上訴人本件所請求給付之款項抵銷。又系爭房屋係被上訴人徵得上訴人之同意後拆除改建者，上訴人自應保持合於約定、收益之狀態，即提供租賃標的物，使被上訴人得以合法圓滿且不受阻礙地占有使用，然上訴人既已違反該等法定義務，致被上訴人必須賠償基地所有人宋榕敏、廖兆昌合計二十七萬八千零三十六元及另向所有權人宋榕敏、廖兆昌、黃月英、林舒慧、張萬盛承租基地，每月租金合計三萬六千元，因之受有損害，被上訴人自得依債務不履行請求損害賠償，並以此主張與原告於本件所請求給付之款項抵銷。
三、本件原審駁回上訴人之請求。上訴人就原判決聲明不服，求為廢棄之判決，並請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人，並給付上訴人一百四十四萬元及自九十四年十一月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自九十四年十一月一日起至遷讓房屋之日止，按月給付上訴人十八萬元。被上訴人則聲明請求判決駁回上訴。
四、兩造之爭點：
（一）兩造租賃關係存續期間，被上訴人修繕系爭房屋，是否因而取得該房屋之所有權，而無須繳納租金？
（二）被上訴人使用系爭房屋，遭訴外人宋榕敏、廖兆昌起訴請求拆屋還地，並請求給付相當於租金之利益，被上訴人事後與訴外人宋榕敏、廖兆昌簽訂基地租賃契約，被上訴人得否以此作為拒絕支付租金或租期屆滿不遷讓返還房屋之理由？又被上訴人因遭訴外人宋榕敏、廖兆昌請求拆屋還地及賠償，可否與應給付上訴人之租金抵銷？
（三）兩造租賃關係期間屆滿，被上訴人未騰空遷讓返還房屋於上訴人，上訴人得否以被上訴人違反租賃合約書第六條規定請求按月給付租金五倍之違約金？
五、經查：
（一）被上訴人自九十年四月一日起向上訴人承租之標的為系爭房屋，而非租用基地，此由卷附房屋租賃契約書第一條之之約定為「甲方（即上訴人）店屋所在地及使用範圍台北市○○路二一五之二木屋一、二樓」即可明瞭，是被上訴人辯稱本件租賃關係為租用基地建築房屋云云，已非可採。且查上訴人將系爭房屋於九十年四月一日出租於被上訴人時，既曾與被上訴人約定：「雙方同意給乙方（即被上訴人）修蓋房屋之用，四、五月房屋租金由出租人（即上訴人）提供搭建鐵皮屋及修理房屋之用」等情，有上訴人於原審提出之房屋租賃契約書為證；而依上開約定之內容觀之，顯見上訴人係以免除被上訴人應支付之兩個月房屋租金，作為委由被上訴人修理系爭房屋之費用，其本無使被上訴人因修繕系爭房屋而取得所有權之意已甚明確；何況，依前開房屋租賃契約書後附房租收款明細欄之記載，被上訴人於九十年四月及五月因修繕系爭房屋免付租金予上訴人後，繼於九十年六月起仍有持續支付租金予上訴人之事實，此若非系爭房屋為上訴人所有，衡情，被上訴人豈會再支付租金於上訴人？是本件被上訴人以其租用基地並就系爭房屋從事修繕、改建，因而主張取得該房屋所有權，其無遷讓返還系爭房屋及繳納租金予上訴人之義務云云，自屬無理由，從而，上訴人起訴請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人，為有理由，應予以准許。
（二）次查，上訴人將系爭房屋出租予被上訴人後，雖系爭房屋所使用之基地，確有遭訴外人宋榕敏、廖兆昌以上訴人及被上訴人無權占有該基地為由，訴請本院就其二人占用之基地部分面積遷讓，上訴人並應將系爭房屋拆除，返還土地於全體共有人之事實，此有本院九十二年度訴字第一二二號判決及裁定各一份可資為憑；惟如前述，系爭房屋為上訴人所有，依兩造所簽訂之房屋租賃契約書第二條之約定，上開房屋之租賃期限，係自九十二年四月一日起至九十四年四月一日止，而系爭房屋所占用之基地，雖經訴外人宋榕敏、廖兆昌起訴請求遷讓及拆屋還地等屬實，然該房屋之遷讓、拆屋還地等強制執行程序，係於九十四年四月二十日始由台灣板橋地方法院囑託本院執行之情，復有台灣板橋地方法院函文一份附卷可稽；按系爭房屋於兩造租期屆滿前，並未遭法院強制執行，上訴人提供租賃物之義務既無不能給付情形，則被上訴人自負有給付租金予上訴人之義務；本件被上訴人對於其自九十三年十一月起至九十四年四月一日租賃期限屆滿時，共有五個月租金未支付予上訴人之事實並不爭執；從而，上訴人請求被上訴人依系爭房屋租賃契約第三條之約定給付十八萬元之租金予上訴人即屬有據；又上訴人將系爭房屋出租於被上訴人，雖無租賃物給付不能之情形，然上訴人於出租房屋供被上訴人使用時，即負有使第三人不因出面主張系爭基地權利而致妨害租賃物之圓滿使用之義務，而被上訴人於系爭房屋租賃期間，因訴外人宋榕敏、廖兆昌主張其無權占有該基地，致與訴外人宋榕敏、廖兆昌達成賠償二十六萬四千元之和解條件，俾避免系爭房屋無法繼續使用，以及被上訴人於系爭房屋租賃期限屆滿前之九十四年三月一日另與該基地之土地共有人簽訂以每月一萬六千元租用系爭基地之契約，亦有和解書、店屋租賃契約書可資佐證，而上開和解金及租用基地之租金，既係因上訴人無法使第三人不為基地權利主張所肇致，則被上訴人此部分之損害，自應由上訴人負債務不履行損害賠償之責，是被上訴人主張以其業已支出之和解金及租賃期限屆滿前所支付之基地租金，共二十八萬元，與積欠上訴人十八萬元之租金債務相互抵銷，自為有理由，從而，上訴人經與被上訴人相互抵銷債權後，已無租金債權可供行使（000000元－280000元＝—100000元），故其此部分之主張，應予以駁回。
（三）再查，系爭房屋之租賃期限於九十四年四月一日屆滿，有房屋租賃契約書一份附卷可稽，且被上訴人於該房屋租賃期限屆滿後迄今仍繼續使用該房屋之事實並不爭執，堪信為實在；又該房屋為上訴人所有，復亦經本院認定在案；則被上訴人於前開租賃期限屆滿後，縱其與系爭房屋坐落基地之土地所有人簽有基地租賃契約，自仍無礙於其無權占有上訴人系爭房屋，及上訴人對被上訴人不再負有排除第三人主張基地所有權妨害排除請求權之義務等結果；從而，上訴人依系爭租賃合約第六條約定，請求被上訴人給付違約金，自有理由；茲本院審酌上訴人違約未於期限屆滿後將該房屋騰空遷讓返還上訴人，乃因其對於系爭房屋是否因修繕之故而取得所有權有所誤認，且參以被上訴人於租賃關係存續期間，竟遭訴外人宋榕敏、廖兆昌提起拆屋還地訴訟，並因而與其等達成和解之賠償條件並承租該基地，使被上訴人使用系爭房屋之圓滿狀態受有影響，是上訴人依系爭租賃合約第六條向被上訴人請求按月依租金五倍計算之違約金，自有予以酌減為租金一點五之必要，是上訴人於被上訴人違約而按月請求依租金一點五倍計算之違約金，自屬有理由，逾此範圍之請求，則無理由，應駁回之。又被上訴人自九十四年四月未遷讓返還系爭房屋於上訴人起至本件起訴時，共計違約七個月，以違約金為租金之一點五倍計算，被上訴人應給付上訴人三十七萬八千元（36000元Ｘ1.5（倍）＝54000元、54000元Ｘ7個（月）＝378000元），扣除被上訴人前與上訴人相互抵銷後，上訴人尚積欠被上訴人十萬元之債務再為抵銷，則上訴人請求被上訴人給付二十七萬八千元（000000元－100000元＝278000元），及自起訴狀繕本送達之翌日（即九十四年十一月八日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自九十四年十一月一日起至遷讓房屋之日止，按月給付五萬四千元之違約金，即屬有據；逾此範圍之請求，則無理由，應予以駁回。
（四）末查，被上訴人辯稱其對系爭房屋有支出鉅額之有益費用，此項費用於租期屆滿後，於增加租賃物價值範圍內，可主張抵銷云云；按依系爭房屋租賃契約書第六條之約定，被上訴人於租期屆滿時，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還上訴人，不得藉詞推諉或主張任何權利，是其辯稱支出有益費用應予以抵銷，已難認有理；何況，如前述，系爭房屋之修繕、改建係上訴人以免除被上訴人應支付之兩個月房屋租金，作為委由被上訴人修理系爭房屋之費用，故系爭房屋何部分為被上訴人另行支出之有益費用，並未見被上訴人舉證以實其說，是被上訴人請求就系爭房屋支出鉅額有益費用予以抵銷自非有理；另被上訴人辯稱上訴人有承諾如有他人主張權利或任何糾葛情事，應負責理清解決，上訴人未理清解決，故意以背於善良風俗之方法，加損害於被上訴人，致被上訴人受有損害，亦可抵銷云云；然被上訴人於租約期限屆滿前並無不能使用系爭房屋之情形，且其於租約期限屆滿前支付基地所有人租金所生損害亦已抵銷系爭租金及部分違約金，故此部分之辯解，尚難採信；此外，被上訴人雖另辯稱其因系爭房屋占有之基地遭訴外人宋榕敏、廖兆昌主張無權占有，乃向訴外人張萬盛承租該基地，所支出之基地租金，自可主張抵銷云云；查依被上訴人於原審所提出與訴外人張萬盛所簽訂之租賃契約書觀之，被上訴人向訴外人張萬盛承租之標的為台北市○○路○段二一六之一號一樓鐵門以內，此與系爭房屋坐落之基地位於台北市○○路○段二一五之二號地點並不相同，是被上訴人以其與訴外人張萬盛就與本件系爭房屋坐落基地無涉之另筆基地租金之支付，作為可抵銷積欠上訴人租金債務之主張，自無理由。
六、綜上所述，上訴人起訴請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人，及請求被上訴人給付二十七萬八千元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即九十四年十一月八日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自九十四年十一月一日起至遷讓房屋之日止，按月給付五萬四千元之違約金，均為有理由，應予准許；至上訴人超過此部分之請求，則為無理由，應予駁回。從而，原判決駁回上開不應准許部分，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予維持，上訴人之上訴意旨指摘此部分原判決不當，聲明廢棄，為無理由；至原判決駁回上訴人請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人，及給付上訴人二十七萬八千元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即九十四年十一月八日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自九十四年十一月一日起至遷讓房屋之日止，按月給付五萬四千元之違約金之部分，尚有未洽，上訴人之上訴意旨指摘該部分原判決不當，聲明廢棄，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院審酌後，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第四百五十條、第七十九條，判決如主文。
中華民國九十六年六月二十七日
民事第五庭審判長法官翁昭蓉
法官陳心弘法官蔡世祺以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國九十六年六月二十七日
書記官黃媚鵑