裁判字號：臺灣臺北地方法院96年重訴字第568號民事判決
裁判日期：民國95年10月12日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決96年度重訴字第568號原告丁○○被告戊○○
乙○○永聯不動產仲介股份有限公司法定代理人甲○○共同訴訟代理人 林明賢 律師
陳孟秀 律師 蔡文彬 律師複代理人丙○○被告中信房屋仲介股份有限公司法定代理人己○○○訴訟代理人庚○○上列當事人間損害賠償事件，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：請求判決㈠被告應連帶給付原告新台幣（下同）8百44萬零3元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告透過被告乙○○仲介，知悉出賣人即訴外人 黃逸仚 有意
出售門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號5樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地持分。惟因原告不欲系爭房屋為輻射屋或海砂屋，故曾要出賣人提出相關證明。經被告乙○○出示民國95年4月17日簽訂之要約書，其上記載：「如標的物建築完成日期在87年6月25日（含當日）以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤」等文字，並向原告父母表示，因系爭房屋建於87年以前，故所應適用之氯離子標準為0.6公斤/立方公尺，原告之母 柯青雲 遂於同月19日代原告簽訂之委託書中，以手寫方式，要求被告乙○○增添出賣人須檢附輻射、氯離子含量檢測證明文件，且氯離子含量不得超過0.6公斤/立方公尺。嗣兩造於同月20日談妥購屋條件，當日即於被告永聯不動產仲介股份有限公司（下稱永聯仲介公司）營業所簽訂買賣契約，而原告於簽約前檢視文件時，發現上該契約第16條載有被告須檢附輻射氯離子含量檢測報告，且含量不得超過0.6公斤/立方公尺之手寫文字，乃就之要求被告乙○○說明，其僅再度表示，此為現行標準，原告不疑有他，遂行相關手續辦理簽約。嗣出賣人黃逸仚於同年6月2日交屋，並於當日交付氯離子含量測試報告，其上所載之抽樣氯離子含量分別為0.582公斤/立方公尺及0.577公斤/立方公尺，原告之母當場曾向被告乙○○表示數值似過高，惟經其表示在安全值範圍內，原告之母乃受領出賣人交付之證明文件，完成交屋手續。詎於95年8月30日原告委託設計師就系爭房屋裝潢設計完成甫開始施工，進行天花板拆除工作時，發覺頂板有大面積混凝土嚴重剝落現象，鋼筋並有外露、銹蝕及斷裂之情事，得知系爭房屋有嚴重瑕疵。其後蒐集資訊始查知現行規定（87年6月25日修訂公布）之氯離子含量係以0.3公斤/立方公尺為標準；至前此則採二分法：一般鋼筋混凝土之氯離子含量不得高於0.6公斤/立方公尺，所處環境須作耐久性考慮之鋼筋混凝土之則不得高於0.3公斤/立方公尺，被告乙○○提供之資訊顯有疏漏；且系爭房屋之交易日期在95年間，應適用當時有效即87年6月25日修正後之新規定，即氯離子含量0.3公斤/立方公尺，被告於交易過程中皆未提供確實資訊，造成原告損害。
㈡請求權基礎：
⑴被告乙○○部分：
不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定：經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。被告乙○○於原告及原告父母多次就海砂屋之認定標準進行詢問時，所告知之資訊均與現行規定不符，屬可歸責之事由，且於原告之母點交現場表示賣主所提之氯離子含量檢測報告數值過高時，亦未善盡其危險調查之責，應依民法第一百八十四條第一項、第二項及上述不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定，負損害賠償責任。
⑵被告戊○○部分：
戊○○為委託書與系爭買賣契約書上所載之經紀人，雖於交易過程中未曾出現，其於委託書及本件買賣契約書上具名，卻未確實履行職務，亦應依民法第一百八十四條第一項、第二項及不動產經紀業管理條例第二十六條第二項對原告負損害賠償責任。
⑶被告永聯仲介公司部分：
被告戊○○、乙○○均為永聯仲介公司受僱人，依民法第一百八十八條、不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定負有連帶損害賠償之責。又其為專業之不動產經紀公司，對於海砂屋之氯離子檢測標準知之甚詳，詎任由其受僱人提供不實交易資訊及怠於進行危險調查等行為，使原告購入具有嚴重瑕疵之系爭房屋，其所提供之服務明顯不符房屋仲介業專業水準下之可合理期待安全性，應依消費者保護法第七條第三項規定負損害賠償責任，並依同法第五十一條規定給付懲罰性賠償。
⑷被告中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋公司）部分：
其授權永聯仲介公司使用「中信房屋忠孝加盟店」全銜對外公開從事仲介業務，永聯仲介公司所使用之契約書亦有「中信房屋」字樣，並蓋有「中信房屋」標章，且中信房屋公司設計之招牌亦提供永聯仲介公司使用。又被告乙○○名片上載有「中信房屋」字樣及服務標章，客觀上足以使原告認為被告乙○○係中信房屋公司使用為之服勞務而受其監督之人；且在不動產經紀業管理條例之規定架構下，提供加盟之加盟主本質上即負有監督規範加盟經營者之義務，故應負民法第一百八十八條之僱用人責任。再者，中信房屋公司亦屬提供不動產仲介服務之企業經營者，因渠受僱人即被告乙○○提供之仲介服務不符房屋仲介專業水準下之可合理期待安全性，致原告受有損害，應依消費者保護法第七條第一項、第三項規定，請求中信房屋公司負連帶賠償責任，並應同法第五十一條給付懲罰性賠償。
㈢損害項目：
⑴房屋價值之損害：系爭契約所約定之價金為7百95萬元，惟
因原告要求被告除去房屋壁癌，經賣主黃逸仚減價2萬元補貼原告自行除去之費用，故實際支付價金7百93萬元。而系爭房屋，依臺北市土木技師公會鑑定報告稱：由於標的物混凝土強度不足，又屬高氯離子混凝土構造物，導致整體結構強度降低，研判標的物結構不符原設計要求，長期結構恐有疑慮，短期結構亦有因頂板混凝土掉落傷人之虞；另由於高氯離子含量建築物，難以經濟有效方式進行防蝕處理及補強，且標的物混凝土強度低於原設計強度甚多，研判標的物採補強修復方式並不可行可知，系爭房屋達完全無法使用之程度，已屬無價值之物，原告所為房屋價金之支出無法回收，自屬損害之一部。土地部分，因原告取得無交易價值之房屋，亦取得無交易價值之房屋使用權源，限制土地之使用收益，造成土地價值之減損，故土地部分亦受有損害，縱土地部分尚有殘餘價值，被告亦不得主張於賠償額中加以扣除。
⑵其他損害：共51萬零3元，分述如下①原告付予永聯仲介公司之仲介費用7萬9千5百元；②代書費用：2萬6千9百10元；③契稅：9千3百42元；④貸款利息（至96年1月30日止）：7萬1千7百51元；⑤設計公司費用：12萬4千5百元；⑥與4樓住戶鄰損所支付之和解金：12萬元；此鄰損之發生肇
因於系爭房屋本身之結構不良，非原告之施工行為所造成，有同德派出所95年8月30日及同年9月14日筆錄、臺灣士林地方法院95年度聲字第1371號案件卷宗為證。
⑦鑑定費用：7萬8千元。
三、證據：提出95年4月17日、18日及19日要約書、不動產買賣契約書、台灣省土木技師公會硬固混凝土氯離子含量測試報告、照片、台北市土木技師公會鑑定報告、台北市政府消費者保護官協商消費爭議案紀錄、名片、發票、服務費確認單、服務收費明細表、95年契稅繳款書、繳息證明、利息收據、估價單、請款單、和解書、和解簽收單、台北市土木技師公會函、房地產標的現況說明書、電話譯文為證。
乙、被告方面：
一、聲明：請求判決㈠如主文所示。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠被告戊○○、乙○○、永聯仲介公司部分：
⒈87年6月25日以前，國家標準（CNS）對於鋼筋混凝土中氯
離子容許含量規定為0.6公斤/立方公尺，嗣後修訂為0.3公斤/立方公尺，而系爭房屋建於71年，適用何一標準迭有爭議，原告在考量利害得失後，決定「含量0.6公斤/立方公尺內可接受」、「含量0.6公斤/立方公尺內甲方可接受」，並為避免產生爭議，特別在契約上註明。
⒉被告檢附之氯離子含量檢測報告，係由台灣省土木技師公會
審定之尚昕材料實驗室所鑑定，符合買賣契約所稱之合格機構。且系爭房屋並未列入公開資訊之海砂屋名冊，亦非主管機關列管之危險建築；又被告已請出賣人於建物現況確認書確認曾否做過檢測，且自被告受託仲介起至買賣契約成立時，系爭房屋外觀並未呈現任何海砂屋之相關徵狀，至於需將裝潢拆除後方能顯現之海砂屋徵狀，因被告並無將裝潢拆除檢視之權利及義務，故不屬被告調查義務之範圍，已善盡調查義務。
⒊不動產經紀業管理條例第二十六條第二項之規範對象，係針
對經紀業者之連帶賠償責任，而非經紀人員，被告乙○○、戊○○並非該管理條例所稱之經紀業，原告以該規定作為請求權基礎，即無可取。
⒋被告乙○○、戊○○並無加害行為，不負侵權行為，故永聯
仲介公司無須依民法第一百八十八條規定負連帶賠償責任。再者，被告永聯仲介公司非從事海砂屋鑑定之企業經營者，僅係提供房屋仲介服務，於提供充足之交易資訊後，即應認已合乎專業水準可合理期待之安全性。本件已善盡交易資訊之調查義務，應不構成消費者保護法第七條第三項之賠償責任，亦無同法第五十一條懲罰性損害賠償之問題。
⒌目前海砂屋含氯量尚無國家標準值，僅有約定標準而無法定
或強制標準。CNS3090適用對象係新拌預拌混凝土，非成屋。僅一般成屋買賣會參考該數值，約定所謂「海砂屋」之標準，而兩造就氯離子含量標準有特別約定，原告知悉「參考值」及「目前海砂屋含氯量尚無國家標準值」，並基此合意約定標準，自不容其援引其他無約定之案例；且其所引臺灣高等法院判決均係針對出賣人之瑕疵擔保責任，被告並非出賣人，不負瑕疵擔保責任，況原告又已表明「含量0.6公斤/立方公尺內可接受」，即不得援用前開無特別約定之高院判決。
⒍原告未具體說明其何種權利或利益受到被告侵害：
⑴原告已享有系爭房屋所有權，該屋原本即有泥塊剝落及鋼筋
外露等情形，並非被告以任何行為加以毀損，故被告未侵害該屋所有權。
⑵原告另對出賣人黃逸仚享有物之瑕疵擔保請求權或債務不履
行損害賠償請求權，在原告未向賣方實行強制執行而無效果前，原告即無受有實際損害可言。
⒎原告之損害賠償項目及數額浮濫：
⑴房屋價值之損害：該屋原本即有泥塊剝落及鋼筋外露，屬物
之瑕疵擔保問題，與被告無關。原告對於土地部分之責任成立及範圍因果關係，證明不足且理由過於牽強。
⑵仲介費用、代書費用及契稅：無因果關係，且原告已經仲介取得系爭房屋，自無仲介費用、代書費用及契稅之損害。
⑶貸款利息：無因果關係，且原告已獲得該筆貸款金錢，自應負擔其利息。
⑷設計公司費用、與鄰戶之和解金：除否認原證9中之估價單
、請款單、和解書及和解簽收書之真正外，自原告提出之估價單無法得知有無實際付款、工程項目是否與修補瑕疵有關，原告為自己利益對房屋進行裝潢，與被告之仲介無因果關係；至鄰損部分，原告自行委託設計公司施工，於施工前自應注意可能之鄰損，因疏於注意致生鄰損，應由原告或設計公司負責，與被告之仲介無因果關係。
⑸鑑定費用：賣方已委由合格機構測量氯離子含量，依買賣契
約書第九條第五項規定，買賣雙方事後均不得再以其他檢測結果加以爭執，故原告此項費用實無必要。
㈡被告中信房屋公司部分：
⒈被告並無侵權行為之僱用人連帶賠償責任：
⑴其與被告永聯仲介公司、戊○○、乙○○間並無任何僱傭關係，渠等亦非為其執行業務之人。
⑵原告與永聯仲介公司仲介關係所生之契約書面上標示其公司
名稱為「永聯不動產仲介股份有限公司」，已依法明確其責任主體，顯無混淆消費者令其誤以為中信房屋公司為主體之虞。又永聯仲介公司既於訂約時以書面標明其自己公司名稱，執行仲介業務全部過程中信房屋公司均未參與，服務報酬亦全由永聯仲介公司收取，為免消費者誤解其法律關係主體，更處處標明「加盟店」字樣，永聯仲介公司非被中信房屋公司使用，且無為中信房屋公司服勞務或受中信房屋公司監督之情事。倘無論是否標明「加盟店」字樣，授權他人使用標章者均需負民法第一百八十八條之侵權責任，則不動產經紀業管理條例第二十二條第二項及施行細則第二十二條規定，將形同具文。況「中信房屋」為一仲介品牌名稱，並非公司名稱，與「中信房屋仲介股份有限公司」實為二事。
⑶原告所提判決，與本件並不相同，各營利主體、團體均有其
獨特之經營策略，雖同樣使用加盟型態，各品牌加盟關係之內容亦各有不同，非謂「力霸房屋」與「中信房屋」皆為加盟經營之不動產仲介業，其與加盟店之關係必定相同。
⒉被告無消費者保護法第七條第三項之損害賠償責任：
原告所接受之仲介服務為永聯仲介公司及其受僱人所提供，而與中信房屋公司間並無任何不動產仲介委託關係，原告縱有任何損害，亦與中信房屋公司無因果關係。
⒊被告戊○○、乙○○並未違反義務：
⑴原告於95年4月20日簽訂不動產買賣契約當時，永聯仲介公
司即提供不動產說明書於買賣契約書做為附件，經原告詳閱後簽名。依其中「房地產標的現況說明書」第18項之備註說明，可知原告在購屋時已確知氯離子檢測之參考值為何，而在明知參考值之情形下，同意賣方條件約定0.6公斤/立方公尺為可接受。
⑵依行政院消費者保護委員會公布之不動產委託銷售契約書範
本附件一之不動產標的現況說明書第10項之規定，可知海砂屋氯離子含量目前並無所謂國家標準，僅參考值並非判定建物瑕疵與否之標準。
⑶永聯仲介公司因系爭不動產交易所收取之服務報酬並未超過
內政部所定標準，亦未違反91年3月19日台內中地字第0910083123號函修訂之「不動產說明書應記載及不得記載事項」之規定，故永聯仲介公司並未違反法律及主管機關所課與之責任。
三、證據：㈠被告戊○○、乙○○、永聯仲介公司部分：
提出中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會函、內政部編印成屋買賣契約書範本為證。
㈡被告中信房屋公司部分：
提出公司登記資料查詢、目錄、房地產標的現況說明書、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會函、不動產委託銷售契約書範本、不動產說明書應記載及不得記載事項為證。
理由
一、程序方面：被告中信房屋公司經受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、實體方面：㈠原告主張其透過被告乙○○仲介，購買本件系爭房屋及坐落
土地持分，兩造並於定金委託書及不動產買賣契約書上約明出賣人須檢附輻射、氯離子含量檢測證明文件，且氯離子含量不得超過0.6公斤/立方公尺。嗣同年6月2日，經出賣人黃逸仚交付記載抽樣氯離子含量分別為0.582公斤/立方公尺及0.577公斤/立方公尺之氯離子含量測試報告後，完成交屋等情，為被告所不爭執，並有95年4月19日附停止條件定金委託書、不動產買賣契約書、台灣省土木技師公會硬固混凝土氯離子含量測試報告在卷足稽，堪認為真實。至原告主張其係因被告乙○○出示記載：「如標的物建築完成日期在87年6月25日（含當日）以前，約定標準為每立方公尺
0.6公斤」等文字之要約書，並表示系爭房屋建於87年以前，應適用之氯離子標準為0.6公斤/立方公尺等與現行規定（87年6月25日修訂公布）之氯離子含量係以0.3公斤/立方公尺為標準不符之資訊，致簽訂要求系爭房屋氯離子含量不得超過0.6公斤/立方公尺之買賣契約，因而受有損害，被告應負損害賠償之責，則經被告分別以上詞置辯。從而，本件爭點厥為：⒈被告乙○○、戊○○是否成立侵權行為？如是，應負之損害賠償責任？⒉永聯仲介公司、中信房屋公司是否應負連帶損害賠償責任？⒊永聯仲介公司、中信房屋公司是否應依消費者保護法負損害賠償責任及懲罰性賠償金？茲分述如下：
⒈查，依原告所提出之95年4月17日之要約書（即原證10）第
二條第二項第二款、及同月20日買賣契約書（即原證2）第九條第五項第一款第三目均記載：「如標的物建築完成日期在87年6月25日（含當日）以前，約定標準為每立方公尺0.
6公斤；如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤」，並分別經原告之母柯青雲、原告簽名於同頁買方簽章欄及該條文末之簽認欄；再者，上述買賣契約書第十六條規定：經乙方（即出賣人）簽章之「不動產說明書」為本買賣契約之一部分，甲方（即原告），甲方已審閱明瞭其內容，並於「不動產說明書」上簽章，而依該附於不動產說明書之「房地產標的現況說明書」（即原證17）18項次備註說明欄所載：「依CNS3090規定預力混凝土為0.15kg/立方米，鋼筋混凝土為0.3kg/立方米」（按即為87年6月25日後之現行標準）等語，均足見原告之母及原告於簽認上述要約書、買賣契約書之時，已知悉在87年6月25日前、及其後，對於氯離子含量之標準（尚應區分預力混凝土《按即所處環境考慮耐久性，如橋樑》、一般鋼筋混凝土《按一般住宅多屬之》）確屬有異，始於4月18日要約書（即原證11）、同月19日定金委託書（即原證1）其他條件、同月20日買賣契約書（即原證2）第十六條其他約定事項為「屋主須檢附氯離子含量檢測報告，含量0.6公斤/立方公尺內可接受」之約定。其主張本件係因被告乙○○提供之資訊有疏漏，致簽訂要求系爭房屋氯離子含量不得超過0.6公斤/立方公尺之買賣契約，殊無可採。否則，又豈有收受出賣人交付之記載：「CNS3090於83年訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制如下：一般鋼筋混凝土：0.6kg/立方公尺以下；鋼筋混凝土（所處環境考慮耐久性）：0.3kg/立方公尺。CNS3090於87年修訂，更改新拌混凝土中水溶性氯離子含量：鋼筋混凝土：0.3kg/立方公尺以下」等語之台灣省土木技師公會硬固混凝土氯離子含量測試報告斯時，全未爭執而完成交屋之理。次按，83年以前，我國國家標準（CNS）並未就混凝土之氯離子含量為規定，嗣83年CNS3090始訂定新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制在一般鋼筋混凝土為0.6kg/立方公尺以下；另又於87年修訂為0.3kg/立方公尺以下等情，為兩造所同陳，堪認為實在。而系爭房屋建築完成於83年以前，究應適用何標準以認定混凝土中之氯離子含量是否過高？本院認於當事人確知悉上開標準之前提下，當無排除其基於自身之危險接納程度等綜合考量後，在上開標準之範圍內為約定之理，此由原告所提原證10之內政部版要約書亦足知此實為現行房屋買賣實務之運作方式。本件原告確知悉87年6月25日前、及其後，對於氯離子含量之標準有異，業經本院認定如前，從而，其基此所為「氯離子含量0.6公斤/立方公尺內可接受」之約定，應屬有效；又其嗣亦確受出賣人交付記載抽樣氯離子含量分別為0.582公斤/立方公尺及0.577公斤/立方公尺之合乎上述約定之氯離子含量測試報告，始完成交屋，自難認被告乙○○、戊○○有何故意或過失之侵權行為，原告 主張渠 等應依民法第一百八十四條、不動產經紀業管理條例第二十六條第二項規定，負損害賠償責任云云，洵屬無據。又就被告戊○○部分，依原告所承未曾見、接觸之，遽僅因其出名為經紀人，即認被告戊○○應負上述損害賠償責任，亦嫌率斷，附此敘明。
⒉按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與
行為人連帶負損害賠償責任，民法第一百八十八條第一項固定有明文。惟被告乙○○、戊○○並無何不法侵害原告權利之情事，已經本院認定在前，從而，原告主張被告永聯仲介公司、中信房屋公司應負連帶損害賠償責任，即無理由。
⒊再按提供服務之企業經營者提供服務時，應確保該服務，符
合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；企業經營者違反該規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任，消保法第七條第一項、第三項固分別定有明文。惟依該法施行細則第五條第二項第二款規定，應以該「服務」可期待之合理使用或接受為認定標準。查，依原告所述其係於95年8月30日委託設計師就系爭房屋裝潢設計完成、開始進行天花板拆除工作時，始發覺頂板有大面積混凝土嚴重剝落現象，鋼筋並有外露、銹蝕及斷裂等語，足見被告永聯仲介公司就系爭房屋為仲介之時，尚無天花板頂板混凝土剝落、鋼筋外露、銹蝕及斷裂之情形。此由95年4月19日定金委託書（即原證1）其他條件、同月20日買賣契約書（即原證2）第十六條其他約定事項均有「壁癌部分屋主須根治處理」之約定益足證之；蓋苟斯時已有天花板頂板混凝土剝落、鋼筋外露、銹蝕及斷裂之情，以原告就「壁癌」之瑕疵尚知以約定方式記載於契約內要求屋主處理，豈有對上所述天花板頂板混凝土剝落、鋼筋外露、銹蝕及斷裂等明顯更重於「壁癌」之瑕疵未予置理之情事。而按永聯仲介公司、中信房屋公司均為房屋仲介業者，其所提供服務之性質屬民法上之「居間」，依該法第五百六十五條、第五百六十七條第一項規定，係報告訂定買賣契約之機會或為訂約之媒介，及就其所知據實報告於各當事人。又因房地仲介業之業務，事涉房地買賣之專業知識，此所以消費者願付高額酬勞，委由仲介業者處理買賣事宜之原因，是仲介業者自應就其所從事之業務負善盡危險調查之義務。然本件系爭房屋之天花於仲介當時尚屬完好，已如前述，出賣人復提出氯離子含量0.6公斤/立方公尺以下之合乎約定條件之氯離子含量測試報告，始完成交屋，難認其有何違反契約本質及可期待之合理使用該服務之情，是以，原告主張被告永聯仲介公司、中信房屋公司應依消費者保護法第七條第一項、第三項，及第五十一條規定，負連帶賠償責任及給付懲罰性賠償，亦非正當。
綜上，本件原告請求被告應負損害賠償責任，均屬無據，應予駁回；其假執行之聲請，亦因失所依附，爰併駁回之。
據上論結，本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國95年10月12日
民事第四庭法官王幸華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中華民國95年10月12日
書記官江虹儀