臺灣臺中地方法院民事判決 98年度沙簡字第203號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國九十八年八月四日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：被告應將坐落於台中縣○○鄉○○段○○○○
○號土地上之房屋（門牌號碼：台中縣○○鄉○○路○段○
號）如台中縣清水地政事務所民國九十八年一月二十三日鑑
定圖所示Ａ部分面積零點零零一二公頃之建物拆除，並將土
地返還原告。
二、事實摘要：
㈠原告主張：
⒈原告所有坐落於台中縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下
稱系爭一０九０地號土地）與被告所有坐落於同段一二六五
地號土地（下稱系爭一二六五地號土地）毗鄰，被告土地上
有一門牌號碼為台中縣○○鎮○○里○○路○段○號之建物
（下稱系爭建物），越界建築占用到原告所有一０九０地號
土地如附圖所示Ａ部分，面積十二平方公尺土地，被告明知
其所有建物有越界建築事實，卻不曾出面協調，被告之行為
已侵犯到原告所有土地之權利，爰依民法第七百六十七條及
第七百九十六條規定，起訴請求判決如訴之聲明所示。
⒉對被告抗辯之陳述：原告不願意出售系爭土地給被告。原告
所有系爭一０九０地號土地及被告所有系爭一二六五地號土
地原先同屬原告父親所有，系爭房屋為原告父親所蓋。原告
是向訴外人 陳淑汝 買受土地。
㈡被告則以：系爭房屋為未辦理保存登記之建物，是原告父親
於八十三年間所興建，興建當時房屋坐落之土地亦為原告父
親所有，由被告與訴外人丙○○於九十七年八月六日一起拍
定，並協商系爭房屋為被告所有，對於系爭房屋占用原告土
地部分，被告在投標前即已知悉上開越界事實，並詢問過前
手，所以系爭房屋之占有權源應該沒有問題，可繼續租用原
告之土地，希望原告能夠出售或出租被告系爭房屋所占用的
部分土地等語，資以抗辯。
三、法院之判斷：
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不甚礙
被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百
五十五條第一項第七款，定有明文。本件原告起訴原主張「
一、被告甲○○應將所有房屋坐落台中縣○○鎮○○里○○
路○段○號無照違章建物踰越臨地部分，○○○鄉○○段○
○○○○號侵鄰之建物拆除。二、在拆屋還地之前，被告所
有違建因占用行為致生公共危險或意外事故，被告應負損害
賠償責任」。嗣於九十八年六月三十日本院言詞辯論期日，
變更第一項聲明為「被告應將坐落台中縣○○鄉○○段○○
○○○號土地上之房屋（門牌號碼：台中縣○○鄉○○路○
段○號），如台中縣清水地政事務所九十八年一月二十三日
鑑定圖所示Ａ部分，面積零點零零一二公頃之建物拆除，並
將土地返還原告」，並撤回第二項聲明。經核上開訴之變更
，其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終
結者，是原告所為上開訴之變更，自合於上開規定，應予准
許，先予敘明。
㈡原告主張其所有系爭一０九０地號土地與被告所有系爭一二
六五地號土地毗鄰，被告所有之系爭房屋係違章建築，越界
占用到原告所有系爭一０九０地號土地，如附圖所示Ａ部分
面積十二平方公尺土地等事實，業據其提出土地登記簿謄本
、本院民事執行處通知函、地籍圖謄本等資料為證，並經本
院會同台中縣清水地政事務所勘驗現場屬實，有勘驗筆錄及
現場照片，附卷可憑。被告對於占用原告所有系爭一０九０
地號土地之事實亦不爭執，應認原告上開主張為真實。
㈢次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所
有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地
所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自
應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院九十
七年度台上字第一一０一號判決意旨參照）。查本件系爭一
０九０地號土地為原告所有，為兩造所不爭執，則被告自應
就占有系爭一０九０地號土地之合法權源負舉證之責，原告
無須舉證證明其為無權占有。茲依被告抗辯其占有原告所有
系爭一０九０地號土地，係有正當權源之事由，分述如下：
⒈被告抗辯稱，系爭房屋為原告父親於八十三年間所興建，興
建當時房屋坐落之土地亦為原告父親所有，被告於九十七年
八月六日拍賣取得，就占用原告土地部分，應可繼續租用等
語。
⒉查系爭一０九０地號（原登記面積為三百九十九平方公尺）
及系爭一二六五地號土地均原告之父親 林煥然 所有，林煥然
於九十年六月十九日死亡，由繼承人即原告之弟 林宜呈 、原
告之妹 林沐蓁 及原告三人，於九十年七月二十三日簽立遺產
分割契約書，約定由林宜呈繼承上開二筆土地。系爭一０九
０地號土地嗣於九十二年十月三十日出售予訴外人陳淑汝，
訴外人陳淑汝與訴外人 林宜滄 於九十七年八月二十五日，申
請合併分割系爭一０九０地號土地及系爭一０九０之一地號
土地，分割後系爭一０九０地號土地面積變更為二百九十九
平方公尺，原告再於九十七年十月八日向訴外人陳淑汝買受
系爭一０九０地號土地，此有台中縣清水地政事務所九十八
年五月二十六日清地登字第０九八０００六八八九號函文暨
所附之相關登記資料等件，在卷可稽。又系爭一二六五地號
土地由訴外人林宜呈繼承後，出售予訴外人 胡進金 ，於九十
四年五月六日辦理所有權移轉登記；訴外人胡進金出售予訴
外人 林志鴻 ，於九十五年八月二十三日辦理所有權移轉登記
；訴外人林志鴻出售予訴外人 羅進坤 ，於九十五年十月二十
七日辦理所有權移轉登記；訴外人羅進坤出售予訴外人黃棋
亮，於九十五年十二月二十九日辦理所有權移轉登記；嗣系
爭一二六五地號土地經查封法院拍賣，被告甲○○於九十七
年八月六日拍定取得，並於九十七年八月二十七日辦理所有
權移轉登記，有台中縣清水地政事務所異動索引，在卷可查
。此外，系爭建物係由原告父親林煥然所興建，並未辦理保
存登記一節，為兩造所不爭執。而依課稅資料所示，系爭房
屋完工日期為八十五年九月二十日，房屋稅起課日期為八十
五年十二月，而系爭房屋原係被告與被告訴訟代理人丙○○
共有，現則為被告所有等情，有台中縣地方稅務局沙鹿分局
九十八年七月三日中縣稅沙鹿分房字第０九八四０一一二二
二號函暨所附房屋稅籍紀錄表及課稅明細表，在卷可憑。由
上述土地及建物權利變動狀態可知，被告所有之系爭房屋於
興建當時，土地及其土地上之房屋同屬原告父親林煥然一人
所有，自屬明確。
⒊按未辦理保存登記之建物，尚非不得為交易之標的，且該建
物雖因不能為所有權移轉登記，但受讓人與讓與人間如無相
反之約定，應認為讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受
讓人（最高法院五十年台上字第一二三六號判例意旨參照）
。查系爭建物於八十五年九月二十日完工後，雖未辦理所有
權登記，惟被告係由法院拍賣程序拍定系爭建物之事實上處
分權，自得使用、處分、受益系爭建物，至於系爭建物是否
為違章建築，主管機關是否寄發拆除通知書，核係行政上取
得所有權之程序，與受讓系爭房屋之事實上處分權係屬二事
。是以，台中縣政府雖已寄發九十八年四月二日府工使字第
０九八００九八七三三號違章建築拆除通知書，將系爭房屋
列為代拆案件，此有台中縣政府九十八年五月二十六日府工
程字第０九八０一五六二三七號函，在卷可查。然此係行政
機關對於建築物管理之行政處分，自不影響法院對於相關權
利歸屬之認定。
⒋次按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與
相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受
讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關
係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制」、「前
項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」
，民法第四百二十五條之一，定有明文。又所謂房屋所有人
之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括不能辦
理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即
在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，
仍屬民法第四百二十五條之一所定「土地及房屋同屬一人」
之類推解釋；且嗣後建物之事實上處分權人將房屋讓與他人
時，亦應符合該條文所定之「僅將房屋所有權讓與他人或將
土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情事，亦應有民法
第四百二十五條之一規定，推斷土地承買人應默許房屋承買
人繼續使用土地之適用。且法院之拍賣，性質上亦屬買賣，
與一般買賣之情形應作同一之解釋（臺灣高等法院九十五年
度重上字第一一四號判決意旨參照）。再者，「土地與房屋
為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不
能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋
之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時
或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解
釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷
土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」（最高法院四十
八年台上字第一四五七號判例意旨參照）。又「土地與房屋
同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院
四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許
房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意
旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當
之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，
如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓
而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，
其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，
應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓
土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房
屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係
（最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議要旨參照）。
是以，依上開最高法院判例及決議所示，土地及房屋原同屬
一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地
承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係
存在，且所謂「房屋承買人」應及於承購未辦理建物所有權
第一次登記，而具有事實上處分權之人。查本件被告係由法
院拍賣程序取得系爭建物之權利，而系爭建物係由當時之系
爭一０九０地號及系爭一二六五地號土地所有人即原告之父
林煥然所興建，嗣後系爭兩筆土地均由林煥然之繼承人即訴
外人原告之弟林宜呈繼承，再由林宜呈分別出售予他人後，
其中系爭一０九０地號土地所有權人現為原告乙○○，而系
爭一二六五地號土地所有權人則為被告甲○○。足見原告明
知系爭土地上有系爭建物存在，即足推定其向訴外人陳淑汝
購買系爭一０九０地號土地時，已默許系爭建物之事實上處
分權人即本件被告繼續使用系爭土地，應認兩造間有成立租
賃關係之意。則被告抗辯其應可向原告承租系爭一０九０地
號土地，並非無權占有，應屬有據。
㈣綜上所述，被告占有使用原告所有之系爭一０九０地號，如
附圖所示Ａ部分面積零點零零一二公頃土地，並非無正當之
權源，原告請求被告將附圖所示Ａ部分之建物拆除，並將土
地返還原告，難認有理，應予駁回。
㈤本件訴訟費用，由敗訴之原告負擔。
㈥訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。
中 華 民 國 98 年 8 月18 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官林三元
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 8 月 18 日
書記官