裁判字號：臺灣高雄地方法院90年訴字第622號民事判決
裁判日期：民國90年08月31日
裁判案由：損害賠償
臺灣高雄地方法院民事判決九十年度訴字第六二二號
原告乙○○被告甲○○右當事人間損害賠償事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣伍拾柒萬貳仟肆佰元，及自九十年三月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾玖萬捌佰元供擔保後得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣伍拾柒萬貳仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國九十年一月十二日為開設電器行，向被告承租高雄市○鎮區○○○路○○○巷○○○號一樓之房地，兩造言明承租之標的供原告開設電器行之用，每月租金新台幣（下同）一萬三千八百元，押金二個月共計二萬七千六百元，租期乙年，並由被告委託訴外人 魏逢烈 辦理租約公證事宜。詎料，訴外人魏逢烈辦理租約公證時，將租賃物填為限為供住宅之用，已明顯違反兩造先前約定，待原告要求被告提出系爭租賃物之使用執照，以便辦理電器行營利事業登記證時，被告竟然擔心以後租約終止，租賃物之水電會變成營業用，增加其負擔為由，拒絕交付使用執照。經原告再三請託，被告仍不為所動。依商業登記法第三條、第三十二條及高雄市政府製發營利事業登記應付書表之規定，申請營利事業登記，建築使用執照為必備文件，被告拒絕交付原告以憑辦理，顯已違反民法第四百二十三條出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人之義務，經原告委託陳魁元律師於九十年一月十七日催告被告交付租賃物使用執照予原告辦理營利事業登記，逾期原告即依民法第二百五十四條解除契約，並請求退還原告已付之租金，及賠償原告所受之損害。被告收到函文以後，仍拒絕配合辦理，則以原告起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，兩造租賃契約顯已解除。原告爰依民法第二百三十一條、第二百六十條、第二百五十九之規定，請求被告給付下列金額：⑴已付之一個月租金一萬三千八百元及二個月押金二萬七千六百元，共計四萬一千四百元。⑵原告委託他人裝潢租賃物之費用，共計支出十八萬一千元。⑶原告因開設電器行，向 豐慎 企業有限公司（下稱豐慎公司）進貨，已付之定金三十五萬一千二百七十元，因被告違約致原告無法受領，乃解除與豐慎公司之買賣合約，豐慎公司因而依約沒收原告定金三十五萬元。合計共五十七萬二千四百元。並聲明：（一）被告應給付原告五十七萬二千四百元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週利年率百分之五計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造訂立經公證之房屋租賃契約，於特別約定事項第壹條已明確約定：「乙方就租賃物，限於供住宅之用。非經甲方書面同意，不得變更使用」等語，足見兩造就系爭房屋並無可為申辦商業登記之用之約定。而該租賃契約係由訴外人魏逢烈分別受兩造之委任，而為兩造之代理人，由其代理兩造訂立系爭書面契約，縱訴外人魏逢烈有所疏忽，而未徵詢原告關於租賃物之用途，亦屬該代理人與原告間之內部責任歸屬，其訂約法律行為之效力仍及於本人之原告，故原告仍受該租賃契約文字之約束，而就本件租賃標的物之用途，仍應受前開「限於供住宅之用」之限制，不得另外主張可供商業用途。且縱使被告事前知悉系爭租賃物準備開設電器行之用，但從原告所提出之所謂對話錄音，足可證明被告自始並未同意提供任何證件供其辦理商業登記之用，故兩造之間從未有原告租賃本件房屋須由被告提供相關證件供其辦理商業登記之約定。事實上，被告因事先即向原告表明無法提供相關證件供其在本件租賃房屋處辦商業登記，故租金即低於隔鄰同樣條件房屋之租金一、兩千元，是被告並無義務提供所謂使用執照予原告供其辦理商業登記。且依商業登記法第四條第四款之規定，並非所有商業均需辦理商業登記，而原告於催告函中既未言明其係欲設立多大規模之商業，被告亦無使用執照正本，且辦理商業登記僅需影本即可，原告竟催告提供正本，亦不合規定，而不生催告之效力。至原告主張其向訴外人豐慎企業有限公司訂貨，因無法開店而遭沒收定金三十五萬元，惟查原告與被告係九十年一月十二日訂立租賃契約，而原告向豐慎公司購貨契約並未有訂約日期，原告本人對於訂約細節又支吾其詞，雖其交貨日期係自九十年一月十一日起，足見該購貨契約係於兩造之租賃契約訂立前即已訂立，顯非實在，且縱屬真實，亦與被告無關，而與被告是否履行契約無任何因果關係，蓋原告儘可另行開設電器行。至所謂木工包商對於定作人及定作細節均陳述不清楚，且估價數額偏高，尤不可採信等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原告主張兩造曾於九十年一月十二日訂立租賃契約，由原告向被告承租高雄市○鎮區○○○路○○○巷○○○號一樓之房屋，每月租金一萬三千八百元，押租金二個月共計二萬七千六百元，租期一年。嗣因被告拒絕提供系爭租賃物之使用執照，原告乃委託律師於九十年一月十七日催告被告交付租賃物使用執照予原告辦理營利事業登記，逾期原告即依民法第二百五十四條解除契約，並請求退還原告已付之租金及賠償原告所受之損害。惟被告收到函文以後，仍拒絕配合辦理之事實，業經原告提出房屋租賃契約書、公證書、存證信函各一份為證，復為被告所不否認，堪信為真實。
四、得心證之理由：本件兩造爭點在於：兩造於訂立系爭租賃契約時是否就系爭租賃物為供開設電器行之用達成合意？被告是否有提供系爭租賃物之使用執照予原告之義務？茲分述如下：
⑴原告主張兩造於訂立租賃契約時曾約定系爭租賃物供開設電器行之用等情，雖為
被告訴訟代理人所否認，並以原告所提出之租賃契約書、公證書為證。然經本院依新修正民事訴訟法第三百六十七條之一之規定，依職權訊問當事人本人即被告，並命被告於訊問前具結後，其於本院陳稱：「他們（指原告及訴外人 曹少華 、 劉慎嶔 ）有說要作電器行，或是銀樓，我有告訴他們，你們要做什麼我沒有意見，但是不能做違法行業。（當初公證前原告是否有說要開電器行？）他們是有說（要開電器行），我有說你們開什麼都好，只要不是違法行業。」等語，顯見被告事前確已知悉並同意原告租賃系爭房屋係供營業用。且經本院當庭勘驗原告所提出之錄音帶，被告於錄音帶中確有承認伊於訂立時已知悉原告承租系爭房屋係為開設電器行（我知道你要作電器行，別人問我是否租出去了，我說是租出去了，是要做電器行），被告於本院審理中亦自認錄音帶之內容確為伊所言，此有原告所提出之錄音帶、錄音帶譯文及本院九十年七月十六日準備程序筆錄可稽，且經證人曹少華、劉慎嶔到庭結證屬實。被告雖抗辯稱：錄音當時是五人在爭執，部分內容亦被洗掉云云，然縱其抗辯屬實，亦無礙於其已認知系爭租賃物為供開設電器行之事實。是兩造間之系爭租賃契約既已成立，且就系爭租賃物之用途亦已達成合意，則被告即應受其拘束。
⑵按本法所稱商業，謂以營利為目的，以獨資或合夥方式經營之事業。商業及其分
支機構除第四條第一項規定外，非經主管機關登記並發給登記證後，不得開業。違反上開規定者，行為人各處一萬元以上三萬元以下罰鍰，並由主管機關命令停業。經主管機關依前項規定處分後仍拒不停業者，得按月連續處罰，商業登記法第二條、第三條及第三十二條定有明文。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十一條、第四百二十三條亦分別定有明文。又出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，民法第四百二十三條定有明文，此乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租人自得行使其同時履行抗辯權，最高法院六十九年台上字第一七九八號判決參照。是租賃契約中，承租人負支付租金之義務，出租人則負交付租賃物於承租人供其使用收益之義務，而出租人所交付之租賃物，依民法第四百二十三條之規定，應合於雙方所約定使用收益之租賃物，此乃租賃契約雙方當事人互負之主給付義務。經查：本件兩造於訂立租賃契約時，已就租賃標的物為供營業之用乙節達成合意，業如上述，則依上開說明，被告即負有交付合於供營業用之房屋予原告之義務。而系爭租賃物既為供營業用，為商業登記法所稱之商業，則依該法第三條之規定，其須經主管機關登記並發給登記證後，始得開業。而申請營利事業登記，須以建築使用執照為必備文件，此有原告所提出之高雄市政府製發之營利事業登記應附送書表一份在卷可稽，則原告需有系爭租賃物之建築使用執照始得為營利事業登記。準此，提供系爭租賃物之建築使用執照使原告得為營利事業登記，以達交付原告合於承租人承租目的之租賃物，供承租人使用、收益，俾免原告違反上開商業登記法之規定而受罰，此為被告盡其出租人義務之一環，縱兩造於訂約時並未言及被告須提供建築使用執照予原告，然因兩造已就系爭租賃物係供營業用乙節達成合意，則提供建築使用執照予原告即當然為被告本於系爭租賃契約所應盡之主給付義務，不容被告所否認。
⑶被告雖另以：依商業登記法第四條第四款之規定，並非所有商業均需辦理商業登
記，而原告於催告函中既未言明其係欲設立多大規模之商業，被告亦無使用執照正本等語資為抗辯。然依商業登記法施行細則第三條規定，本法第四條第一項第四款所稱小規模營業標準，係指每月銷售額未達營業稅課徵起徵點而言。而依七十六年七月二十四日財政部臺財稅字第七六一一八七九九六號函所頒佈之小規模營業人營業稅起徵點，買賣業每月銷售額需達六萬元始得課徵營業稅，亦即商業登記法第四條第四款之小規模營業人於原告所欲經營之買賣業係指每月銷售額未達六萬元，始無需辦理營利事業登記。然原告係為經營電器行，已如上述，而依原告向訴外人豐慎公司所購買之電器均為冷氣、電視、冰箱、錄放影機、洗衣機等大型電器用品，且價金逾百萬，此有買賣合約書及報價單可證，是其每月銷售額必逾六萬元乃顯可預見事，被告需提供系爭租賃物之使用執照予原告辦理營利事業登記至明。
⑷被告又抗辯稱：系爭房屋租賃契約書上已載明「乙方就租賃物，限於供住宅之用
」等語，且該租賃契約係由訴外人魏逢烈分別受兩造之委任，而為兩造之代理人，由其代理兩造訂立系爭書面契約，是訂約法律行為之效力仍及於本人之原告，故原告仍受該租賃契約文字之約束，不得另外主張可供商業用途等語。然訴外人魏逢烈係受被告所委任，辦理系爭房屋租賃之公證事宜等情，有證人魏逢烈到庭結證稱：「我是受他（指被告）委託辦理房屋租賃公證，被告告訴我要租給原告當住家用，雙方要辦公證，請求幫他們寫一下．．．原告部分只是確認要租房子，沒有跟我說要當住家用。」等語屬實，且被告本人亦到庭稱：「代書（指證人魏逢烈）是我自己去找的．．．租賃契約上之住宅用是我叫代書寫的。」等語，是訴外人魏逢烈既由被告本人所親自接洽，並指示其於契約書上記載系爭租賃物係供住宅用，其既未受原告委任，原告亦未曾告知系爭租賃物係供何用途，則被告上開抗辯，顯不可採。
五、次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第二百二十九條第二項、第三項、第二百五十四條、第二百六十條定有明文。次查：被告未提供建築使用執照予原告以履行其就系爭契約所應負之主給付義務，已如上述，則經原告於九十年一月十七日催告被告於十五日內給付，然被告於期限屆滿後仍不給付，即應負遲延責任。嗣原告於催告期限屆滿後之九十年二月二十二日起訴請求被告損害賠償，並以起訴狀繕本之送達為解除契約意思表示之通知，該起訴狀並於九十年三月二十八日送達予被告，是系爭租賃契約應已解除，原告依上開規定，請求被告損害賠償，為有理由，應予准許。
六、爰審酌原告各項請求如后：⑴已給付之租金及押租金部分：再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除
法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之，民法第二百五十九條第一項第一款定有明文。原告主張已給付一個租金一萬三千八百元及押租金二萬七千六百元予被告之事實，為被告所不否認，則原告自得請求被告返還此部分共四萬一千四百元予原告。
⑵裝潢費用部分：原告為於系爭租賃物開設電器行，而委託訴外人 呂進騰 裝潢系爭
房屋，共花費十八萬一千元之事實，有照片六張、估價單、和解書各一份為證，且證人呂進騰亦到庭證稱：「我是作裝潢的，因作裝潢才認識原告，當時我是到成功路和中華五路口附近做，原告說是租的，要做店面，我作店內的門面、櫥櫃、櫃台、璧板及玻璃等，大約在去年底、今年初做的，估計要做的費用有估價單，大約二十幾萬元，因為原告很趕，所以有好幾個人在做，後來料都裁好了，玻璃也定好了，其餘部分做到快完工時，他說不要做了，但是我料都定好裁好了，無法退貨，所以原告給我八成款。」等語屬實，堪信為真實。原告因被告拒絕給付使用執照而解除契約，致賠償訴外人呂進騰上開裝潢費用，此損害之發生係可歸責於被告，且為被告不履行其主給付義務所生之結果，彼此間有因果關係，則原告請求被告賠償此部分之損害，為有理由，應予准許。
⑶購買電器定金三十五萬元部分：原告為於系爭租賃物開設電器行，而向訴外人豐
慎公司購買家電產品共一百一十七萬九百元，並先交付百分之三十定金即三十五萬元予出賣人之事實，業據其提出買賣合約書、訂購單各一份為證，且證人即豐慎公司之負責人 陳明 治亦到庭證稱：「當時原告要開電器行，向我買了一百多萬元電器，後來不知是何原因無法開店，所以要求退貨，電器送貨都是送到中華五路，在出貨前我有到現場評估，看電器要擺多少，當時已有人在裝潢，我還有建議他作修正，但是後來他退貨，我還沒收他訂金三十五萬元，約定的訂金不只三十五萬元，我是拿整數。．．．（當時是否原告有要求要沒收少一點訂金，但證人以過年後難以銷售，損失太大為由拒絕？）有，但是當時也約定如果我無法交貨，他可以罰我三成。」等語屬實。被告雖仍抗辯稱：上開電器交貨期間是九十年一月十一日，原告十二日才交付被告租金，可見該買賣契約成立於系爭租賃契約之前，顯非實在，且與被告是否履行契約亦無因果關係等語。然被告本人曾到庭稱：「（原告於）九十年一月十日就給我訂金，給訂金時他們就說要開銀樓，我說我們住在樓上，開銀樓不安全，最好作別的用途，只要不是違法都可以。」等語，是兩造於九十年一月十日既已就租賃契約之成立達成合意，而豐慎公司交貨期間為九十年一月十一日起至二十日止，亦於系爭租賃契約成立之後，則被告上開抗辯，亦不足採。原告既因被告不履行系爭債務而遭訴外人豐慎公司沒收定金三十五萬元，則原告此部分之損害亦與被告之債務不履行有因果關係，是原告請求被告賠償此部分之損害，亦有理由，應予准許。
七、綜上所述，被告既不履行出租人所負應交付合於約定使用收益之租賃物予原告之義務，從而，原告依民法第二百五十四條之規定解除系爭租賃契約，並請求被告給付原告五十七萬二千四百元及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即九十年三月二十九日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
八、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
九、另被告抗辯原告與豐慎公司間之買賣契約成立於系爭租賃契約之前，故原告此部分之損害與本件租賃契約應無因果關係，而請求再訊問證人 陳明治 。然本院已就上開買賣電器之事宜訊問證人陳明治，且訴外人豐慎公司之交貨期間係於系爭租賃契約成立之後，業如上述，自無再予傳訊證人陳明治之必要。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決基礎不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年八月三十一日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B審判長法官朱玲瑤~B法官徐美麗~B法官吳錦佳右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十年八月三十一日~B法院書記官周祺雯