臺灣臺北地方法院92年度簡上字第226號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院92年簡上字第226號民事判決

裁判日期：民國92年07月11日

裁判案由：損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度簡上字第二二六號
上訴人力霸房屋仲介股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人甲○○被上訴人乙○○右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月十六日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭九十一年度北簡字第一四三二○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除確定部分外廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。
㈡右廢棄部分，請判決駁回被上訴人於第一審之訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠按調解經法院核定後，當事人就該事件不得再行起訴、告訴或自訴。鄉鎮市調
解條例第二十四條第一項定有明文。蓋依同條第二項規定，經法院核定之民事調解，與民事確定判決有同一之效力。當事人既取得執行名義，權利已獲救濟，則就該事件自無再透過起訴訟予以保護之必要。查本案契約當事人即被上訴人與訴外人富紳房屋仲介有限公司（以下簡稱富紳公司）間，就系爭事件已經由桃園市調解委員會於八十九年八月十五日成立調解，並於同年九月八日獲桃園地方法院准予核定在案，此時自應由當事人間按調解本旨履行。縱如被上訴人所主張，富紳公司係上訴人之代理人，亦無由使被上訴人得就同一事件再行起訴之理。事實上，上訴人對被上訴人所稱與富紳公司間之糾葛，一無所悉；富紳公司是否收取被上訴人交付款項，甚至是否業將系爭三十萬元返還被上訴人，上訴人皆不知情，亦無從求證。然該案既經調解成立，縱使富紳公司未履行返還義務，被上訴人亦得依法聲請強制執行。乃被上訴人怠於行使權利，嗣後更濫行起訴，欲將系爭事件牽連至無關之他人，實屬可議，亦與法令有違。
㈡查被上訴人自稱於民國八十九年間與上訴人簽訂仲介契約，委託上訴人代向所
有權人出買受土地之要約。並稱嗣後給付新台幣三十萬元予上訴人保管，作為購地斡旋金之用。惟由被上訴人提出之系爭內政部版要約書證物，其上僅得辨示被上訴人係與富紳公司簽訂仲介契約，全無要約金給付之約定，亦無任何上訴人簽收三十萬元之記載證明，被上訴人所言不實。雖富紳公司前係上訴人桃園縣府加盟店，與上訴人已於民國八十九年間終止加盟契約關係，但富紳公司係一獨立經營之法人團體，與上訴人並無從屬關係，其營業資料不需繳送上訴人留存，故被上訴人是否與富紳公司訂有契約？富紳公司有無違約行為？皆為上訴人所不知，亦無從查證其真偽。上訴人已於第一審答辯中否認其真正，乃原審未深究其事實，於判決中逕認上訴人不爭執，實有違誤。縱經查證被上訴人確與富紳公司有訂約行為，則該契約關係亦僅存在於被上訴人與富紳公司間，與上訴人無涉。
㈢按加盟經營者，謂經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式
、商標或服務標章等，並受其規範或監督。不動產經紀業管理條例第四條第八款定有明文。為促進不動產交易市場活絡及健全發展，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，對於不動產經紀業之經營，法律明文規定，得由企業主以自己之商標、營運方式，以直營店之型態自己經營；或由他經營者以加盟之方式，使用該企業主之服務、營運方式、商標或服務標章，並受其規範或監督。對於前一種直營店之經營型態，其不單形式上使用該企業主之服務標章，實質上直營店即屬該企業主之一部，乃直接以企業主本身之名義與客戶訂約，為法律行為。因此，直營店對於顧客之責任，即屬企業主對顧客之責任。至於後一種加盟店之經營方式，亦即如上訴人與富紳公司間之加盟關係，僅係一經營者利用企業主之商標及營運方式，實質上該經營者係一獨立法人，具有自己之商號、人事、會計及營業決定權，盈虧自行負責，與企業主並無從屬關係，除非企業主別有授權，加盟者並非企業主之代理人。是故，企業主並不因加盟店使用其服務標章而須負同一責任，也不因加盟店使用其服務標章訂約而成為契約之當事人，無當表見代理之適用，其理至為明確。倘被上訴人果與富紳公司曾有契約行，則本件富紳公司為上訴人之加盟店，僅依約使用上訴人之服務標章經營，並使用上訴人所提供之標準契約書，前揭被上訴人提呈之要約書形式上與上訴人提供與加盟店使用之標準約書相若，則其上有上訴人之服務標章，頁末有「本合約書系由力霸屋付印供加盟店使用」之特別標註，且為防範盜印，於該標註上印刷有防偽印文，乃屬一般正常之商業習慣，並不因加盟店使用空白契約書簽約而使上訴人即成為契約當事人。且若法人為締約主體時，必由法定代理人代表簽署，系爭合約書上僅有富紳公司與其代表人 張明修 之簽署，並無任何上訴人代表人之簽名或印文，與一般交易習慣殊有未合，更無表見代理之該當。被上訴人認為加盟店使用企業主之服務標章訂約即屬表見代理，實有誤會。且加盟店與企業主為不同法律主體，若其所作所為企業主日皆應負責，顯屬過苛，故不動產經紀業管理條例第二十六條有關經紀營業責任之規定，自始未加入企業主與加盟者應負連帶責任之文句，即為此旨。
㈣又按民法第一百六十九條之表見代理，所稱由自己之行為表示以代理權授與他
人者，對於第三人應負授權人之責任。必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形在，始足當之。申言之，係「無權代理人以本人名義」而為法律行，亦即有「本人」不明致生混淆之情形。而由系爭要約書中雙方立約名義人、契約第四條、第六條及頁末立約人簽署欄中，皆明示訂約相對人僅為「富紳房屋仲介有限公司」，並註明其係上訴人「縣府加盟店」，此皆由被上訴人所提出並於第一審起訴狀中自承，並無混淆。因此，嗣後發生爭執時，被上訴人亦當然聲請通知訂約之相對人，即富紳公司與被上訴人兩造間於桃園市調解委員會進行調解。倘認富紳公司為上訴人之代理人，何以全未知會上訴人？又富公司豈會自己認諾返還被上訴人如此高額之金錢？其矛盾與不合常理，不言自明矣！是富紳公司始終以自己名義訂約，為法律行為，且自負法律責任，係被上訴人所明知，與前開表見代理構成要件不符，無當表見代理之適用。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：請求駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：上訴人所提出之制式保管條、要約書上均記載上訴人之名義，自應負表見代理之責。
理由
一、本件被上訴人主張其於民國八十九年因欲購買坐落桃園市○○段五八三之一、五
八四、五八四之一、五八五及五八五之一地號等五筆土地（下稱系爭五八三之一、五八四、五八四之一、五八五、八五八之一地號土地，當時不知地號及筆數），委由被告代為斡旋仲介，同時言明土地範圍，且限制所有土地均需完整，不得有買受後需與他人共有情形，上訴人員工即訴外人 常弘毅 、張明修均予承諾，詎常弘毅、張明修等嗣後得知系爭五八三之一地號土地並非完整，土地產權並非完整，為賺取仲介費，竟欺瞞被上訴人，謊稱被上訴人所欲購買土地係系爭五八四、五八四之一、五八五、五八五之一地號等四筆土地，被上訴人則於八十九年七月五日與上訴人訂立土地買賣仲介契約（下稱系爭契約），欲於新台幣（下同）九百萬元範圍內成交，並於同年月十日先行交付三十萬元小定金與上訴人由上訴人保管供作斡旋之用。其後常弘毅、張明修因無法提出土地分區證明及地籍圖等，經被上訴人查證始 知渠 等故意隱匿系爭五八三之一地號土地存在之事實，嗣後經調解，乃合意解除契約，同意於八十九年十月十五日前返還已收取之三十萬元小定金。至系爭契約名義雖為富紳方屋仲介有限公司（下稱富紳公司），然該公司實為上訴人之加盟公司，系爭契約係由上訴人付印由富紳公司使用，並有上訴人之印章，已足使善意第三人相信富紳公司係上訴人之代理人，所簽契約係與上訴人簽訂，又縱認上開契約之解除不及於上訴人，亦請考量本件另有以上訴人名義出具之保管條乙份，依關於民法寄託之規定，判令上訴人給付之，爰依委任契約及寄託契約之法律關係請求上訴人返還三十萬元及自民國八十九年七月十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息（其中遲延利息逾八十九年十月十六日部分經原審駁回，被上訴人就此部分未提出上訴或附帶上訴，此部分已先行確定），並提出地籍謄本、土地買賣仲介契約書、桃園縣桃園市調解委員會調解書等件影本為證。
二、上訴人則以系爭契約係被上訴人與富紳公司所簽訂，富紳公司與上訴人間已於八十九年底終止加盟契約關係，且富紳公司為一獨立法人，與上訴人無從屬關係，本件被上訴人已知富紳公司為上訴人之加盟店，僅使用上訴人之服務標章，其與客戶所訂之契約，係以富紳公司名義訂立，應由簽立契約當事人各負契約責任等語。
三、經查，富紳公司為上訴人之加盟店，被上訴人於八十九年因欲購買坐落桃園市○○段五八三之一、五八四、五八四之一、五八五及五八五之一地號等五筆土地，約定由富紳公司代為為斡旋仲介，同時言明土地範圍，且限制所有土均需完整，不得有買受後需與他人共有情形，承辦人員常弘毅、張明修均予承諾，詎常弘毅、張明修等嗣後得知系爭五八三之一地號土地並非完整，土地產權並非完整，為賺取仲介費，竟欺瞞被上訴人，謊稱被上訴人所欲購買土地係系爭五八四、五八四之一、五八五、五八五之一地號等四筆土地，被上訴人則於八十九年七月五日與富紳公司在印有力霸房屋及力霸房屋股份有限公司之要約書上簽訂契約，欲於九百萬元範圍內成交，並於同年月十日先行交付三十萬元小定金與上訴人由上訴人保管供作斡旋之用。其後常弘毅、張明修因無法提出土地分區證明及地籍圖等，經被上訴人查證 始知渠 等故意隱匿系爭五八三之一地號土地存在之事實，嗣後經調解，乃合意解除契約，同意於八十九年十月十五日前返還已收取之三十萬元小定金等情，業據被上訴人提出保管條、地籍謄本、土地買賣仲介契約書、桃園縣桃園市調解委員會調解書等件影本為證，自堪信為真實。
四、被上訴人另主張系爭契約名義雖為富紳方屋仲介有限公司（下稱富紳公司），然該公司實為上訴人之加盟公司，系爭契約係由上訴人付印由富紳公司使用，並有上訴人之印章，已足使善意第三人相信富紳公司係上訴人之代理人，所簽契約係與上訴人簽訂云云，惟按所謂之代理，必係代理人以本人之名義締約為前提，此即我國代理制度係採所謂「顯名主義」之要求，查被上訴人與富紳公司所簽訂之系爭要約書，其左方雖印有「力霸房屋」之標章字樣，最後並蓋有「力霸房屋股份有限公司」之印文，有被上訴人所提出而為上訴人所不爭執真正之要約書影本可查，然而觀諸要約書之全文內容，其開宗明義即記載：「立要約書人乙○○（以下簡稱買方）經由富紳房屋仲介有限公司仲介購買：：：」等字句，且於該要約書第六條亦記載：「本要約書及其附件壹式貳份，由買賣雙方及富紳房屋仲介有限公司各執乙份：：：」，要約書末尾之要約受託人亦係記載「富紳房屋仲介有限公司」，另觀諸該力霸房屋之印文係屬印刷印文，其下之字句係記載：「本合約書係由力霸房屋付印供加盟店使用」，是綜觀要約書全文均無提及仲介當事者係力霸房屋仲介股份有限公司，自難單以該驗證契約範本提供來源之印文以及力霸房屋之服務標章，即認上訴人力霸房屋應負表見代理之責，是被上訴人稱上訴人應負表見代理之責，尚不可採。
五、次按契約之締結與解除，係屬各自獨立之法律行為，故而當事人就契約之締結有代理之法律關係，非當然即對契約之解除或和解有代理之法律關係，本件縱使認上訴人於締結契約時，因要約書上有上訴人之服務標章以及上訴人之公司印文而應負表見代理之責，而與被上訴人間發生仲介契約之效力，然而嗣後被上訴人於桃園縣桃園市調解委員會聲請調解時，列名之對造當事人為富紳公司（法代常宏毅），其內約定兩造同意解約、並由富紳公司返還聲請人三十萬元，該等合意解除契約以及和解之「內容」、「當事人」均未有支字片語提及上訴人之名義，是該合意解約以及和解契約之效力顯然無法及於上訴人，被上訴人基於合意解約之法律關係以及調解之法律關係向上訴人請求返還三十萬元即無理由。又被上訴人雖稱，縱認上開契約之解除不及於被告，亦請考量本件另有以被告名義出具之保管條乙份，依關於民法寄託之規定，請求判令上訴人給付之云云，惟被上訴人提出之保管條上，雖印有上訴人之服務標章，然而該等具上訴人服務標章之保管條，其上之保管人係由富紳公司用印，不能單以該服務標章之印製即認上訴人應負表見代理之責，業經本院認定如前，是該保管條既非係由上訴人名義所出具，亦不具表見代理之情事，被上訴人主張基於寄託、委任等法律關係向上訴人請求，亦乏依據。
六、綜上所述，上訴人抗辯系爭契約、調解之法律關係以及合意解除之法律關係均不存在於上訴人與被上訴人間，上訴人亦不負表見代理之責等情，自屬可信，被上訴人之主張為不足採。從而，被上訴人本於委任及寄託等法律關係，請求上訴人給付三十萬元及法定遲延利息為無理由，不應准許。原審判命上訴人給付三十萬元，及自民國八十九年十月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年七月十一日
民事第二庭審判長法官丁蓓蓓
法官黃雯惠法官朱漢寶右正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中華民國九十二年七月十一日
法院書記官劉碧輝