臺灣高等法院111年度抗字第828號民事裁定

裁判字號：臺灣高等法院111年抗字第828號民事裁定

裁判日期：民國111年11月22日

裁判案由：聲明異議

臺灣高等法院民事裁定111年度抗字第828號抗告人 吳思樂 代理人 楊晉佳 律師相對人 邢祖耀 上列當事人間因聲明異議事件，抗告人對於中華民國111年5月31日臺灣臺北地方法院111年度執事聲字第110號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理由
一、抗告人於原法院異議及本件抗告意旨略以：債權人 蔡維杰 聲請原法院民事執行處（下稱執行法院）強制執行債務人 賴杏花 所共有之門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00號7樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（下合稱系爭房地）之應有部分（房屋應有部分12分之1、土地應有部分各60,000分之125，詳如附表所示，下合稱系爭應有部分），經執行法院110年度司執字第57289號給付票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）於民國111年2月8日進行第3次拍賣，由伊以新臺幣（下同）260萬0,010元拍定後，執行法院通知他共有人是否行使優先購買權，雖相對人於同年2月16日向執行法院聲明行使優先購買權，惟其係於同年2月15日始取得另案（執行法院109年度司執字第11755號）發給之拍定原共有人 蘇頂立 系爭房地應有部分（房屋應有部分12分之1，土地應有部分各60,000分之125，下合稱A應有部分）之權利移轉證書，是於同年2月8日系爭應有部分拍定時，相對人尚非系爭房地之共有人，不符合土地法第34條之1第4項規定，不得行使優先購買權，為此聲明異議，請求駁回相對人行使優先購買權之主張，從速發給伊系爭應有部分之權利移轉證書，詎執行法院司法事務官於111年3月21日以110年度司執字第57289號裁定駁回伊之聲明異議（下稱原處分），伊不服對之提出異議，原裁定仍維持原處分，自有違誤，爰提出抗告，請求廢棄原裁定，並駁回相對人行使優先購買權之主張等語。
二、按土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。又土地法第34條之1執行要點第11點規定：「本法所定優先購買權，依下列規定辦理：㈠他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。…㈣區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時，該專有部分之他共有人有優先購買權之適用。…㈨共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。…」。且優先購買權之性質屬形成權，他共有人以書面為優先購買權行使之表示者，以該表示之通知到達為處分之共有人時發生效力。再不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買，辦理強制執行事件應行注意事項第44點第1款定有明文。而強制執行法之拍賣為買賣之一種，即拍定人為買受人，以執行法院代替債務人立於出賣人之地位為出賣，關於買賣條件之通知或行使優先購買權之意思，亦可由執行法院代為或代受，並據為優先購買權是否合法行使或視為放棄之判斷（最高法院109年度台上203號判決參照）。另土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以限制共有人人數增加，簡化共有關係（最高法院72年度台抗字第94號裁定參照）。則解釋上，他共有人對於土地、建築改良物之優先購買權，具有附隨性質，不得與其應有部分之所有權分離，其應有部分所有權發生移轉時，亦應由受讓人一併承受其優先購買權，始不致發生由土地、建築改良物之前共有人優先購買出售之應有部分，導致未減少共有人數，亦未簡化共有關係，而生違反立法本旨之不當結果。
三、經查系爭房屋為區分所有建物之專有部分，系爭房地原為系爭執行事件債務人賴杏花與其他共有人 蘇顏月嬌 、 蘇頂炘 、 蘇雅芬 、 蘇雅芳 、蘇頂立所共有，賴杏花所共有之系爭應有部分，經系爭執行事件於111年2月8日進行第3次拍賣，由抗告人以總價260萬0,010元拍定（見系爭執行事件卷第154至156頁），嗣執行法院依系爭應有部分拍定時之土地、建物登記謄本記載，於形式上認定系爭房地其他共有人為蘇顏月嬌、蘇頂炘、蘇雅芬、蘇雅芳、蘇頂立，而於同日依土地法第34條之1執行要點第11點第1、4、9款及辦理強制執行事件應行注意事項第44點第1款規定，發函通知上開共有人應於文到15日內聲明願否依同樣條件優先承購系爭應有部分，該通知於同年2月14日送達蘇頂立，有上開執行法院通知及送達證書在卷可證（見系爭執行事件卷第162、167頁）。惟查蘇頂立所共有之A應有部分，前已經執行法院另案即109年度司執字第11755號清償票款強制執行事件公開拍賣，於110年12月22日由相對人拍定，經執行法院於111年2月8日作成權利移轉證書，於同年2月15日送達相對人，經相對人於同年2月23日完成以拍賣為原因之A應有部分所有權移轉登記，取得所有權狀（見系爭執行事件卷第171至173頁、第180至183頁、第184至191頁）。準此，原共有人蘇頂立係於111年2月14日收受執行法院就系爭應有部分之優先購買通知，其行使優先購買權期限至同年3月1日止，又依強制執行法第98條規定，相對人係自領得執行法院所發給之A應有部分權利移轉證書之日即111年2月15日起，取得A應有部分之所有權，且依上說明，原共有人蘇頂立對於系爭應有部分之優先購買權，具有附隨性質，不得與其A應有部分之所有權分離，於A應有部分所有權在111年2月15日相對人領得A應有部分權利移轉證書而發生移轉時，亦應由相對人一併承受，始不致發生由A應有部分之前所有權人優先購買出售之系爭應有部分，導致共有人不減反增，而生違反立法本旨之不當結果。復查相對人係於執行法院所定蘇頂立行使優先購買權期限內之同年2月16日具狀主張行使共有人之優先購買權（見系爭執行事件卷第170頁），是執行法院據此判斷相對人已合法行使系爭房地共有人之優先購買權，核屬有據。抗告人以於111年2月8日系爭應有部分拍定時，相對人尚非A應有部分之共有人，不得對系爭應有部分行使優先購買權為由，向執行法院聲明異議，為無理由。原處分駁回抗告人之聲明異議，及原裁定駁回抗告人之異議，並無不當。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，裁定如主文。中華民國111年11月22日
民事第十五庭
審判長法官陳慧萍
法官沈佳宜法官朱漢寶正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中華民國111年11月23日
書記官鄭兆璋附表：
110年度司執字第057289號財產所有人：賴杏花編號土地坐落面積權利範圍拍定金額（新臺幣元）縣市鄉鎮市區段小段地號平方公尺1臺北市○○區○○○00-0334.0060000分之125420,000元備考
2臺北市○○區○○○00546.0060000分之1252,122,010元備考編號建號基地坐落------------建物門牌建築式樣主要建築材料即房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍拍定金額（新臺幣元）樓層面積合計附屬建物主要建築材料及用途12243臺北市○○區○○段○○段00○0000地號------------○○路000巷00號7樓7層鋼筋混凝土造七層：94.47合計：94.47陽台21.1612之158,000元備考含共同使用部分2256建號之持分(面積312.85平方公尺，權利範圍10000分之342)