裁判字號：臺灣高等法院110年上字第1167號民事判決
裁判日期：民國111年11月22日
裁判案由：返還房屋等
臺灣高等法院民事判決110年度上字第1167號上訴人 陳紹恩
陳韻 棻共同訴訟代理人 王文範 律師被上訴人 周來春 訴訟代理人 錢裕國 律師
吳約貝 律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國110年9月30日臺灣臺北地方法院第一審判決（109年度訴字第7201號），提起上訴，本院於111年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔三分之二，餘由上訴人 陳韻棻 負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人陳韻棻（下稱其名）於民國105年2月5日向伊承租門牌號碼新北市○○區○○路○段00號1、2樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自105年2月5日起至108年2月4日止，嗣展延至108年6月21日，租金為每月新臺幣（下同）6萬元（下稱105年租約）。惟陳韻棻未依約給付租金，於租期屆滿時，積欠伊租金109萬5,720元（下稱105年租金），而於108年6月22日邀同上訴人陳紹恩（下稱其名）為連帶保證人，與伊簽立保證書（下稱系爭保證書），保證連帶清償105年租金。伊於同日另與陳韻棻簽立系爭房屋租賃契約，約定租賃期間自108年6月22日起至110年6月21日止，租金為每月6萬元（下稱系爭租約）。詎陳韻棻非僅未清償105年租金，亦未按期給付系爭租約之租金，積欠伊109年1月22日至同年10月22日止之租金30萬9,000元（下稱109年租金），伊業於109年10月22日終止系爭租約，爰依系爭保證書及連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶給付105年租金及自109年10月23日起算之法定遲延利息，依系爭租約請求陳韻棻給付109年租金及自109年10月23日起算之法定遲延利息，並自109年10月23日起至返還系爭房屋之日（111年1月13日點交完畢）止，按月給付12萬元之違約金等語（未繫屬本院部分，非本院審理範圍，不另贅述）。
二、上訴人則以：陳韻棻就105年租約已給付之租金為216萬元，並非僅給付168萬元，且陳韻棻並無給付按每月6,200元計算合計17萬6,000元車管費之義務，故105年租約尚未給付之租金應再扣除48萬元已付租金及17萬6,000元之車管費。又系爭租約約定之違約金過高，應予酌減。另陳韻棻對被上訴人有57萬元之返還價金債權，爰以該債權與被上訴人請求上訴人連帶付部分為抵銷等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分，提起一部上訴，其上訴聲明：㈠原判決除主文第一項外均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張陳韻棻向其承租系爭房屋，積欠105年租金，於108年6月22日邀同陳紹恩為連帶保證人，就105年租金與被上訴人簽立系爭保證書。陳韻棻另積欠其109年租金，其以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，系爭租約於109年10月22日終止等情，業據其提出系爭保證書、房屋租賃契約書為證（見原審卷第21至31），並有起訴狀及送達證書足參（見原審卷第12、105頁），且為上訴人所不爭執（見原審卷第128頁），堪信為真。本件應審酌者厥為：㈠上訴人抗辯105年租金應再扣除48萬元之租金及17萬6,000元之車管費，有無理由？㈡系爭租約有關違約金之約定是否過高？㈢陳韻棻對被上訴人有無57萬元債權可供抵銷？
五、本院之判斷：㈠關於上訴人抗辯105年租金應再扣除48萬元之租金及17萬6,000元之車管費，有無理由部分：
⒈按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時或準備程序積
極而明確的表示沒有意見，性質上應屬民事訴訟法第279條第1項所規定之自認，在未經自認人依同條第3項規定合法撤銷前，法院不得為與其自認之事實相反之認定。又自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之。
⒉經查：
⑴上訴人於原審109年11月18日準備程序明確表示對於被上訴人
三項請求均不爭執（見原審卷第128頁），而被上訴人三項請求中之第三項為105年租金，請求權基礎為系爭保證書及連帶保證之法律關係。另陳韻棻於原審110年1月20日準備程序期日自認原審卷第95頁「註」係其書寫記載，並經兩造合意。且不爭執其為抵銷抗辯之225萬元之債權，其中168萬元為105年2月5日至107年2月5日間已給付被上訴人之押租金，57萬元為系爭房屋之頭期款。後來買賣未成，兩造於108年6月22日結算積欠之租金為109萬5,720元等語，有準備程序筆錄足參（見原審卷第147至148頁），乃係就被上訴人主張之事實為自認，則在上訴人合法撤銷自認前，法院不得為與其自認之事實相反之認定。
⑵上訴人嗣雖抗辯105年租金未扣除陳韻棻於107年2月5、2月8
日、4月19日給付合計48萬元之租金；及無給付每月6,200元合計17萬6,000元車管費之義務，105年租金應再扣除上開款項云云。然上訴人並未向本院為撤銷前開自認之表示，況其係以原審卷第23、95頁之證據作為其上開抗辯之依據，惟其中第95頁之已付租金發生在兩造108年6月22日結算之前，兩造於結算時對於已付租金數額既無爭執，即應認該數額為兩造結算之合意。又第23頁之中興路22號房租車位及管理費（下稱結算明細表），為系爭保證書所附之結算明細表，已明確記載其項目及未付金額，且每月未付金額大部分均記載為6萬6,200元，並非6萬元，上訴人並同時於保證書及結算明細表簽名確認，堪認結算明細表之項目及金額係經兩造確認後合意之項目及金額，故均不足以推翻其所為之自認。上訴人既未能合法撤銷其自認，本院亦不得為與自認事實相反之認定。
㈡關於系爭租約違約金之約定是否過高部分：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，惟
約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條定有明文。又當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形為衡量標準。債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。
⒉經查：
⑴系爭租約第8條約定：乙方（即陳韻棻）於租期屆滿時，除經
甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止（見原審卷第29頁），兩造均不爭執前開違約金之性質屬損害賠償總額之預定（見本院卷第137頁）。陳韻棻並不爭執系爭租約於109年10月22日終止，且於111年1月13日始將系爭房屋返還予被上訴人（見本院卷第137頁）。則被上訴人主張其得依上開約定請求陳韻棻給付109年10月23日起至遷讓系爭房屋之日止之違約金，即屬有據。⑵陳韻棻並不爭執系爭租約終止後其未即時遷讓房屋及應給付
違約金，僅抗辯違約金約定之金額過高，應予酌減等語（見本院卷第127至131頁）。惟系爭租約雖約定違約金為每月按租金2倍計算即12萬元，然扣除月租金後，其實際之違約金僅為月租金之一倍，此與內政部公布之住宅租賃定型化契約（下稱定型化契約）應記載及不得記載事項，其應記載事項十五關於租賃住宅之返還，得記載於租賃關係消滅時，承租人未將租賃住宅返還出租人時，出租人得請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當於月租金額計算之違約金至返還止之內容相同，有卷附行政院全球資訊網公布之定型化契約應記載及不得記載事項可參（見本院卷第163至170頁）。而該定型化契約有關住宅租賃關係消滅時得記載之違約金內容，乃主管機關綜合考量承租人未返還租賃物，可能導致出租人損害之相關因素後，得出相當之月租金額及相當月租金額之違約金為出租人之合理損害，具參考之價值。又被上訴人未能收回系爭房屋，除受有租金之損害外，其為收回系爭房屋支出之相關費用，亦為其損害之一部分，本院審酌上情，並參酌內政部前開定型化契約內容，認系爭租約第10條約定之違約金，並無過高之情。上訴人抗辯違約金約定之金額過高，應予酌減云云，並無可取。
⑶上訴人雖另抗辯被上訴人已請求上訴人按月給付相當於租金
之不當得利6萬元，損害已受填補云云。惟本件被上訴人係請求陳韻棻給付系爭租約終止翌日即109年10月23日起至返還系爭房屋之日止之違約金，並未請求該期間相當於租金之不當得利，上訴人前開所辯，容有誤解，附此敘明。
㈢關於陳韻棻對被上訴人有無57萬元債權可供抵銷部分：
⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，尚不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意；且契約文字如業已表示當事人真意，無須別事探求者，自不得反捨契約文字更為曲解。
⒉陳韻棻抗辯其對被上訴人有57萬元債權存在，無非係以其向
被上訴人購買系爭房屋無條件解除，被上訴人應返還其已付買賣價金57萬元云云。經查：
⑴陳韻棻與被上訴人就系爭房屋及房屋坐落基地（與系爭房屋
合稱系爭房地）分別於105年1月20日、107年6月2日及108年2月26日簽立買賣賣契約（下各稱105年、107年、108年買賣契約，見原審卷第141至143、155至157、237至245、271至279頁、本院卷第155至162頁），其中105年買賣契約約定陳韻棻承租系爭房屋滿2年後即107年3月5日，系爭房地以總價3,300萬元出售予 陳韻芬 ，租賃前2年之租金併入房價抵銷（見原審卷第143頁）。107年買賣契約約定被上訴人將系爭房屋及車位出售予陳韻棻，總價為3,300萬元，付款條件為：
訂金225萬元，尾款交屋過戶3,075萬元。倘陳韻棻違約不履行時，同意被上訴人無條件沒收全額訂金。並附註：此份合約僅供銀行核貸用，正式買賣合約另訂之（見本院卷第155至156頁）。108年買賣契約則係以陳韻棻之女兒即訴外人 陳奇恩 （下稱陳奇恩）之名義與被上訴人簽立，其買賣標的物、買賣總價均與105年、107年買賣契約相同，且108年買賣契約除就買賣標的物、價金等契約必要之點為約定外，更就付款條件、稅捐歸屬及其他買賣相關細節為約定，解釋上可認係就105年、107年買賣契約之相關約定，簽立正式之買賣契約，並以108年買賣契約取代105年、107年之買賣契約。
而被上訴人自始即主張兩造於108年2月26日簽立系爭房屋之買賣契約，其得依108年買賣契約第10條約定，沒收陳韻棻已付價款抵作違約金（見原審卷第208、243頁），故上訴人抗辯其借用陳奇恩名義與被上訴人簽立108年買賣契約，實際上之買受人為陳韻棻（見本院卷第203頁），即屬可採。
⑵108年買賣契約第10條約定：本約簽訂後，倘買方不買或不按
約定日期付款，經賣方定期催告仍不給付時，願將既付價金全部由買方沒收，抵作違約金，並解除本約。第14條第2項、第3項約定：雙方約定在國泰世華銀行辦理價金信託。自訂約日起至108年4月26日完成，如無法完成，雙方無條件解除合約（見本院卷第160頁）。另參以被上訴人於108年6月22日出具承諾書，承諾陳韻棻償還105年租金，並從108年6月22日起至110年6月21日止，按時繳交房租，願將系爭房屋售予陳韻棻並提供225萬作為購屋金（買賣契約另外簽定，見原審卷第153頁），及上訴人於109年10月26日提出答辯狀略載：陳韻棻於105年1月20日與被上訴人簽訂系爭房屋租轉售合約，於107年9月7日簽訂買賣合約，支付225萬元，因房價3,300萬元銀行估價不足尾款金額，故延至108年2月26日再次簽約，若於108年4月26日完成雙方無條件解除合約，但陳韻棻無法完成過戶，只懇請續租，懇請降低房價，簽約款是否抵108年至109年屋主未接受。陳韻棻懇求兒子即陳紹恩應被上訴人要求簽本票、保證人及承諾書等情（見原審卷第
45、47頁），堪認108年買賣契約係因陳韻棻無法完成過戶，經兩造合意解除。而上訴人自認陳韻棻已付之第1期款其中168萬元為系爭房屋至107年3月之租押金，另57萬元為系爭房屋之頭期款（見原審卷第148頁），被上訴人依上開約定主張沒收該57萬元，自非無據。又陳韻棻要求被上訴人降價或續租，且被上訴人不同意沒收之57萬元抵付108至109年之租金，並由陳紹恩就105年租金為連帶保證，始與陳韻棻達成續租之合意，而簽立系爭租約，則被上訴人主張第14條無排除第10條違約金約定之適用，其已依約沒收57萬元之價金，即屬可採。陳韻棻在108年6月22日即確定不購買系爭房地，對於被上訴人沒收57萬元價金亦不為反對之意思表示，進而與被上訴人簽立系爭契約，可認係同意被上訴人依上開約定為沒收，故被上訴人無再為定期催告之必要。陳韻棻抗辯被上訴人未經催告，不得沒收云云，並無可採。
⑶綜上，陳韻棻對被上訴人無57萬元之債權，其為抵銷之抗辯
，並無理由。
六、按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言。又連帶債務之債權人，依民法第273條第1項規定，得對債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。陳紹恩於陳韻棻出具予被上訴人之系爭保證書「連帶保證人」欄簽名用印，即係同意就陳韻棻所負105年租金，負連帶清償之責，故被上訴人依系爭保證書約定及連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶給付109萬5,720元及109年10月23日起算之法定遲延利息，即屬有據。又被上訴人依系爭租約約定，請求陳韻棻給付30萬9,000元及自109年10月23日起算之法定遲延利息；並自109年10月23日起至返還系爭房屋之日（於111年1月13日返還）止，按月給付12萬元之違約金，亦屬有據，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人依系爭保證書約定及連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶給付109萬5,720元及109年10月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；依系爭租約約定請求陳韻棻給付30萬9,000元及自109年10月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自109年10月23日起至返還系爭房屋之日止，按月給付12萬元之違約金，均有理由，應予准許。從而，原審就前開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不當。上訴論旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第2項，判決如主文。中華民國111年11月22日
民事第三庭
審判長法官王怡雯
法官王育珍法官吳素勤正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年11月22日
書記官林敬傑