裁判字號：臺灣臺北地方法院90年簡上字第701號民事判決
裁判日期：民國91年08月16日
裁判案由：返還租賃物
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度簡上字第七０一號
上訴人甲○○○被上訴人乙○○
丙○○複代理人 沈秀娥 右當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於中華民國九十年九月十四日本院台北簡易庭九十年度北簡字第一一四二七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：由房屋租賃契約書附加事項三第三條及第七條被雙方同意刪除，足見雙方明白不作此約定，且上開經刪除之附加事項約定，均較房屋租賃契約書第六條約定明確，足徵房屋租賃契約書第六條是雙方忘了劃掉。因系爭房屋漏水，上訴人有修繕系爭房屋，支出新台幣（下同）捌萬伍仟元，上開修繕費用依民法第四百三十條之規定，應由被上訴人負擔，上訴人自得主張自租金額扣除，或抵銷被上訴人請求給付之額度。又上訴人自七十五年即租賃系爭房屋而居住，期間皆以口頭約定，至八十五年間，雙方始開始形式上簽訂書面契約，最近一次形式上簽訂之書面契約，即被上訴人所提出之房屋租賃契約書，是其上租賃期限之記載，並非雙方約定之真意，雙方就租賃期限並未有真正之約定。再租金係上訴人依被上訴人指示，捐獻予南安宮，非南安宮代被上訴人受領，且上訴人於九十年三月間，收受被上訴人之存證信函前，被上訴人從未有任何反對上訴人繼續租賃之意思表示，故依民法第四百五十一條規定，雙方間即成為不定期限繼續租賃契約，而被上訴人未符合土地法第一百條之規定，即終止雙方之租賃關係，於法亦有未合。無法提出有催告被上訴人修繕系爭房屋之證明。房屋租賃契約書刪除第四條、第五條及附加事項第二、三、四、五、七條，兩造所提出之房屋租賃契約書原本均相同，被上訴人不得謂其不知房屋租賃契約書附加事項第三、七條已經刪除。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出估價單為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：依雙方之房屋租賃契約書第二條之約定，本件係定有期限之租賃契約，復依房屋租賃契約書第六條之約定，亦明示租賃期限屆至後，除被上訴人同意繼續出租，上訴人即應將返還系爭房屋。房屋租賃契約書附加事項三第三條及第七條是經上訴人片面刪除，被上訴人並未同意刪除，況房屋租賃契約書第六條之約定並未一併刪除。依房屋租賃契約書第六條約定，雙方租賃關係於八十九年十二月三十一日屆期時，即已終止，而房屋租賃契約書附加事項第六條之約定，乃被上訴人同意將應收之租金，由上訴人代轉捐贈與南安宮，是上訴人交付時，應以被上訴人之名義為之，況雙方租賃期限屆至後，上訴人本不得再依上開特別清償方式提出給付。又土地法第一百條之規定，僅適用於不定期限租賃之情形。上訴人所提出之估價單，係八十九年七月七日，其上並記載於八十九年七月十七日完工，然被上訴人卻遲至上訴人九十一年三月送達之上訴理由狀中，始知悉有此事，上訴人之前從未通知過被上訴人，且上訴人所稱之修繕費用（捌萬伍仟元），較諸本件租賃之全年租金（陸萬元）高昂，上訴人復於給付上開修繕費用之一年半後，始提出此估價單，衡與常情不符，被上訴人否認估價單之真正。房屋租賃契約書雖刪除第四條、第五條及附加事項第二、三、四、五、七條，但被上訴人確不知房屋租賃契約書附加事項第三、七條已經刪除，況房屋租賃契約書第六條仍然存在。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出房屋租賃契約書、南安宮收據等件為證。
理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於八十九年一月一日將系爭房屋出租與上訴人使用，約定租金每個月伍仟元，租賃期間自八十九年一月一日起至八十九年十二月三十一日止。雙方租賃契約已於八十九年十二月三十一日屆期，惟上訴人仍未依約返還系爭房屋，且租期屆滿後，被上訴人並未收受租金，但上訴人仍繼續使用系爭房屋，為此基於民法第四百五十五條及房屋租賃契約書第六條約定之法律關係，請求上訴人將系爭房屋騰空，遷讓交還被上訴人，並自九十年一月一日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人貳萬伍仟元之違約金（原審就上開被上訴人請求違約金部分，判決被上訴人應自九十年一月一日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人捌仟元之違約金，並駁回被上訴人其餘之訴，惟被上訴人並未就此不利部分，提起上訴或附帶上訴，是上開駁回被上訴人請求違約金部分，已經確定在案，非本院審理範圍）等語。
二、上訴人則以：上訴人自七十五年即租賃系爭房屋而居住，期間皆以口頭約定，至八十五年間，雙方始開始形式上簽訂書面契約，最近一次形式上簽訂之書面契約，即被上訴人所提出之房屋租賃契約書，是其上租賃期限之記載，並非雙方約定之真意，雙方就租賃期限並未有真正之約定。再租金係上訴人依被上訴人指示，捐獻予南安宮，非南安宮代被上訴人受領，且上訴人於九十年三月間，收受被上訴人之存證信函前，被上訴人從未有任何反對上訴人繼續租賃之意思表示，故依民法第四百五十一條規定，雙方間即成為不定期限繼續租賃契約，而被上訴人未符合土地法第一百條之規定，即終止雙方之租賃關係，於法亦有未合等詞，資為抗辯。
三、經查：被上訴人於八十九年一月一日將系爭房屋出租與上訴人使用，約定租金每個月伍仟元，至八十九年十二月三十一日後，上訴人仍未返還系爭房屋，而繼續使用系爭房屋，且被上訴人於九十年三月二十八日，寄發存證信函與上訴人，催告上訴人限期返還系爭房屋等情，業據被上訴人提出房屋租賃契約書、存證信函等件為證，並為兩造所不爭執，應信為真實。茲兩造所爭執者：「被上訴人得否依民法第四百五十五條規定，請求上訴人將系爭房屋騰空，遷讓交還被上訴人？即雙方間是否有不定期限繼續租賃契約關係？」、「上訴人得否以其修繕系爭房屋捌萬伍仟元之費用，主張自被上訴人請求之違約金額中扣除或抵銷？」，爰一一分述如下：
（一）按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。復按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（參照最高法院十七年上字第一一一八號判例要旨）」。再按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」，民法第四百五十條第一項亦有明文。又租賃契約屆滿後，如非有民法第四百五十一條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第一百條所定各款之限制，業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該解釋發表以前，而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據，但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更，則土地法第一百條規定，實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約，應與未定期限之租賃契約，同受土地法第一百條規定之限制，不問其有無民法第四百五十一條規定之情形，不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋，自嫌未合（參諸最高法院三十七年上字第七七二九號判例要旨）。
（二）上訴人主張房屋租賃契約書上租賃期限之記載，並非雙方約定之真意，雙方就租賃期限並未有真正之約定。而租金係上訴人依被上訴人指示，捐獻予南安宮，非南安宮代被上訴人受領，且上訴人於九十年三月間，收受被上訴人之存證信函前，被上訴人從未有任何反對上訴人繼續租賃之意思表示，故依民法第四百五十一條規定，雙方間即成為不定期限繼續租賃契約，而被上訴人未符合土地法第一百條之規定，即終止雙方之租賃關係，於法亦有未合云云，然查：１、參卷附兩造就系爭房屋訂立之房屋租賃契約書第二條「租賃期間經甲乙（即被上訴人與上訴人）雙方洽訂為依年，即自八十九年一月一日起至八十九年十二月三十一日止。」之約定，雙方就租賃關係之期限既已明確定為一年期限，且有兩造所不爭執，未經雙方刪除房屋租賃契約書第六條「乙方即上訴人於租期屆滿時，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方即被上訴人，不得藉詞推諉或主張任何權利。」等語之記載，雙方間之租賃契約係屬定有期限之租賃，且租賃期間自八十九年一月一日起，至八十九年十二月三十一日屆滿，極為明顯。上訴人主張房屋租賃契約書上租賃期限之記載，並非雙方約定之真意云云等，反於房屋租賃契約書契約文字而為解釋，並未能舉證以實其說，應認不足採信。２、上訴人復主張租金係上訴人依被上訴人指示，捐獻予南安宮，非南安宮代被上訴人受領，且上訴人於九十年三月間，收受被上訴人之存證信函前，被上訴人從未有任何反對上訴人繼續租賃之意思表示，故依民法第四百五十一條規定，雙方間即成為不定期限繼續租賃契約云云，惟查：被上訴人對於系爭房屋之租賃關係，既於房屋租賃契約書第六條「乙方即上訴人於租期屆滿時，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方即被上訴人。」，以書面表示期限屆滿後不再繼續契約之意思，並於九十年三月二十八日，寄發存證信函與上訴人，催告上訴人限期返還系爭房屋，顯與民法第四百五十一條規定之情形有間，況上訴人主張其於期限屆滿後，仍繼續依房屋租賃契約書附加事項第六條，支付租金與被上訴人，雖據其提出南安宮之收據為證，然上開南安宮收據均係以上訴人之名義為之，僅能證明上訴人分別於八十九年十二月二十日、九十年二月一日、九十年三月一日、九十年四月一日、九十年五月一日、九十年六月一日、九十年七月二日、九十年八月一日，各捐獻伍仟元與南安宮，尚不足以證實上訴人已將租金交付與被上訴人，又觀諸卷附房屋租賃契約書附加事項第六條，係約定「出租人即所有權人（即被上訴人）二人，其租金分配為各人一半，即每人貳仟伍佰元整。每個月應收租金伍仟元整，甲方願意捐給南安宮添油香。」，故上訴人之租金依約仍應交付與被上訴人，而被上訴人亦否認有繼續收受上訴人租金，從而，應認被上訴人於租賃期限屆滿後，並未收受上訴人支付任何租金。綜上，自不容上訴人復以不定期限繼續契約為爭執。３、上訴人主張被上訴人未依土地法第一百條之規定，即終止雙方之租賃關係，於法亦有未合云云，但查：兩造間之租賃關係於八十九年十二月三十一日屆滿，且本件並無民法第四百五十一條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，皆已如前述，則揆諸前揭說明，本件租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定，於租期屆滿時（即八十九年十二月三十一日）消滅，不受土地法第一百條所定各款之限制，被上訴人自得依第四百五十五條前段「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」之規定，請求上訴人將系爭房屋騰空，遷讓交還被上訴人。是上訴人上述主張，尚屬有誤。
（三）按「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」、「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」，民法第四百二十九條第一項、第四百三十條分別定有明文，是承租人主張租賃物有修繕之必要，應由出租人負擔時，應舉證已定相當期限，催告出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕，承租人始得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。上訴人既主張系爭房屋漏水，上訴人因而修繕系爭房屋，支出捌萬伍仟元之修繕費用，應由被上訴人負擔，上訴人自得主張自租金額扣除，或抵銷被上訴人請求給付之額度云云，揆諸上開說明，自應就已定相當期限，催告出租人即被上訴人修繕等情，負舉證之責。惟查：上訴人自認無法提出有催告被上訴人修繕系爭房屋之證明（見本院九十一年五月二十八日準備程序筆錄第二頁），依上開說明，上訴人既不能舉證證明有定期通知被上訴人修繕，及被上訴人不為修繕等情事，則其藉口曾支出修繕費用捌萬伍仟元，故應扣除或抵銷被上訴人請求給付之額度云云，殊無可採。上訴人不得自被上訴人請求之違約金額中，扣除或抵銷其修繕系爭房屋捌萬伍仟元之費用。
四、綜上所述，上訴人應自雙方租賃期限屆滿之期日即八十九年十二月三十一日後，依約將系爭房屋騰空，遷讓交還被上訴人，且上訴人不得自被上訴人請求之違約金額中，扣除或抵銷其修繕系爭房屋捌萬伍仟元之費用。從而，被上訴人依民法第四百五十五條規定，請求上訴人將系爭房屋騰空，遷讓交還被上訴人，並依房屋租賃契約書第六條之約定，請求上訴人自九十年一月一日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人捌仟元之違約金，為有理由，應予准許。又本件係因系爭房屋定期租賃關係所生之爭執涉訟，茲被上訴人之訴為有理由，而應為上訴人敗訴之判決，則依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行。是則原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年八月十六日
臺灣臺北地方法院民事第三庭
審判長法官楊絮雲
法官林鴻達法官郭姿君右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國九十一年八月十六日
法院書記官高菁菁