臺灣新北地方法院106年度訴字第3530號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院106年訴字第3530號民事判決

裁判日期：民國107年09月14日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣新北地方法院民事判決106年度訴字第3530號原告 鄒安琪 兼訴訟代理人 許永壽 被告 鄭秀芳 訴訟代理人 陳韋誠 律師複代理人 李宗庭 上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國107年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將座落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地上未辦理保存登記即門牌號碼：新北市○○區○○○路○○巷○○號房屋（占用之位置及面積如附圖所示）拆除，並將土地返還原告及全體共有人。
被告應自民國106年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告許永壽、鄒安琪各新臺幣1,145元、305元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之，最高法院95年度台上字第1573號判決可資參照。經查，本件原起訴時原告有 廖婉夙 、 許英宗 、 許歆斌 、鄒安琪及許永壽，並以 李金枝 （歿）之繼承人 李陸蘇 、鄭秀芳為被告，且訴之聲明為「一、被告李金枝（歿）之繼承人李陸蘇或再繼承人應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上之建物，即門牌號碼新北市○○區○○○路○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）辦理繼承登記後，再將事實處分權即房屋稅籍名義變更為被告鄭秀芳名義。二、被告鄭秀芳應將佔用原告等人1029地號土地面積12.50㎡（如成果圖〈未附〉
A所示）、佔用1030地號土地面積13.50㎡（如成果圖〈未附〉B所示），被告應將前揭土地上之建物拆除，並將土地返還原告及其共有人。三、被告鄭秀芳應自民國106年1月
1日准原起至拆屋還地日止賠償原告等人，相當於租金之不當得利每月計新臺幣（下同）6,046元。」（見106年度重簡字第1410號卷第11至12頁），而李金枝（歿）之繼承人李陸蘇業已歿，其繼承人為 李芳如 、 李培源 、 李修源 、 李政珊 （見限閱卷），經原告以民事準備書狀將被告「李金枝（歿）之繼承人李陸蘇」部分更改為被告「李芳如、李培源、李修源、李政珊」（見本院卷第71頁），且於106年12月12日審理時言詞撤回原告許英宗（見本院卷第96頁），且於106年11月13日民事準備書狀追加原告 林月娥 （見本院卷第79頁），及於107年1月30日審理時變更聲明為：「被告應將坐落於系爭土地上未辦保存登記之系爭房屋（實際佔用之面積待測量後補正）拆除，並將上開土地返還原告及其他全體共有人。被告應連帶給付原告自106年1月1日起至拆除上開房屋返還土地之日止，按月給付6,046元。」並撤回原告林月娥（見本院卷第142、143頁），及於107年4月3日民事準備書狀變更聲明為：「１、被告李金枝（歿）之繼承人李陸蘇（歿）之繼承人李芳如、李培源、李修源、李政珊等
4人應將土地上之系爭房屋（占用之位置及面積如本判決附圖）拆除，並將土地返還原告及其共有人。２、被告應自10
6年1月１日起至拆屋還地日止賠償原告相當於租金之不當得金額即許永壽每月1,909元、鄒安琪每月427元。」（見本院卷第248至249頁），以及於107年5月10日審理時撤回被告李芳如、李培源、李修源、李政珊並變更聲明為：「
㈠、被告鄭秀芳應將土地上之系爭房屋（占用之位置及面積如本判決附圖）拆除，並將土地返還原告及全體共有人。㈡、被告鄭秀芳應自106年1月１日起至返還上開土地之日止，按月給付原告許永壽、鄒安琪各1,909元、427元。」（見本院卷第266至267頁），因原告所為聲明之變更，與原訴屬基於同一紛爭事實，二者之訴訟及證據資料有其社會事實上之共通性及關聯性，原已進行過之訴訟資料與證據資料亦有於變更之訴繼續使用之可能性及價值，宜利用同一訴訟程序加以審理，藉以一次解決本件紛爭，俾符訴訟經濟要求，且屬減縮應受判決事項之聲明，則揆諸前揭規定，原告之變更，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告方面：
㈠、李金枝（歿）之繼承人李陸蘇（歿）將座落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上未辦保存登記即門牌號碼○○○區○○○路○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）賣給被告並移交給被告使用，被告對系爭房屋有實質上處分權。而系爭土地為原告與他人共有（原告各持分如附表一所示），竟遭被告以系爭房屋無權占有（占用之位置及面積如附圖所示）。本件係起源於國民政府由大陸退守臺灣後，民國40年間在系爭土地附近設立憲兵學校（即現三重電信局、三重光興國民小學），因外省籍軍眷無房可居，且說明後年就要反攻大陸，隨即到處在菜園搭棚佔用居住，爾後又陸續翻修由棚變屋，後來憲兵學校遷移到泰山五股建校，大部份外省籍軍人家眷的房屋就陸續輾轉讓與他人，被告是向無權占有人購買系爭房屋，自不能以買賣房屋之原因而無權占有系爭土地，致原告等共有人無從使用系爭土地。
㈡、原告共有之系爭土地，既為被告無權占有，原告本於民法第
767條第1項前段、第821條規定，請求被告將無權占有系爭土地上之系爭房屋拆除並將該土地返還原告及全體共有人。又被告之系爭房屋係無權占用系爭土地，即屬無法律上原因而受有使用土地之利益，致原告無法利用該土地而受有相當於租金之損害，爰依民法第179條規定，請求被告應自10
6年1月１日起至拆屋還地日止賠償原告相當於租金之不當得利即許永壽每月1,909元、鄒安琪每月427元。
㈢、併聲明：
１、被告應將系爭土地上之系爭房屋（占用之位置及面積如附圖）拆除，並將土地返還原告及全體共有人。
２、被告應自106年1月１日起至拆屋還地日止，按月給付原告許永壽1,909元、鄒安琪427元。
３、訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面：
㈠、系爭房屋坐落於系爭土地上，具有合法之使用權限，且被告亦因占有連鎖之法理，取得系爭土地之合法使用權限；況原告知悉而購買系爭土地，乃默視同意系爭房屋繼續使用系爭土地。又房屋稅籍之取得，如屬於有使用執照的房屋，除了填寫房屋新、增、改建稅籍及使用情形申報書外，另應檢附使用執照、身分證明文件、平面圖、建物勘測成果圖，如有裝設電梯者，需附貼妥印花稅票的電梯工程合約書，以上文件皆為影本即可，如為未領使用執照房屋，除填寫申報書外，尚須附承諾書正本、土地所有權狀影本（非自有土地應附土地使用同意書）、身分證明文件及平面圖。且建物所有人申請門牌編釘時若屬經主管建築機關許可之建築物，則申請人須具備建造執照、建築許可文件或建築物所有權證明文件（均須正本）；若系爭房屋屬於未經主管建築機關許可之建築物，則申請人須出具土地使用同意書或經公證土地租賃契約書。而系爭房屋雖屬未辦保存登記之建物，然系爭房屋既有編釘門牌及申請房屋稅籍，則不論系爭房屋是否具有使用執照或經主管機關許可，系爭房屋於申請門牌及房屋稅籍時，至少已出具土地所有權人同意之使用同意書。是以，系爭房屋既已於興建之時出具土地所有權人使用同意書，則系爭房屋坐落於系爭土地上，自有合法權源。縱系爭房屋第一次申請稅籍登記之申請書暨所檢附之資料，因於檔案保存期限已不復查得，然此僅為行政機關因逾檔案保存時效而予以銷毀，不能因此認為系爭房屋於申請稅籍資料時不具備法定要件。果爾，系爭房屋於稅籍申請之初，既為合法申請，則其當符合稅籍申請之相關法規範（即出具土地所有權人同意書），則系爭房屋坐落於系爭土地上，自有合法權源。
㈡、退步而言，原告長期不行使權利，足使被告正當信賴權利人已不欲其履行義務，今原告訴請被告拆屋還地乃有違誠信原則。況原告除於系爭土地周圍之土地興建大樓販售外，渠等自95年1月1日起迄今於鈞院請求拆屋還地案件高達10多件，在在證明原告係專以買地建屋出售為業之建商，對於不動產交易之相關法令遠較一般消費者了解，其等購買系爭土地之目的既在於建屋出售營利，於購買時豈能不探究系爭土地之使用情形，並擬定後續處理方案。又許永壽更是多次分批購買系爭土地及周圍其他地號土地，並多次與坐落於周圍其他土地上之建物屋主前往調解委員會協商拆屋等和解方案而遭拒，是原告於系爭土地上仍有系爭房屋合法占用下，猶願意繼續收購系爭土地持分，成為系爭土地之共有人，顯然自恃已取得系爭土地之物權，並欲執此排除被告基於債權之關係所為之占有行為，原告顯係惡意，其等取得系爭土地所有權既在妨害被告基於債之關係得為之抗辯，則其行使物上請求權自係以損害他人為主要目的，原告之行為實屬權利濫用及違反誠實信用原則。
㈢、至原告請求被告應自106年1月1日至拆屋還地日止賠償渠等不當得利部分：
如前所述，系爭房屋坐落於系爭土地，係具有合法使用權源，被告使用系爭土地並非無法律上原因受有利益，且原告既自認被告並非系爭房屋之事實上處分權人，則被告即無原告所稱之不當得利之情事存在。退步言之，若如原告所述，系爭房屋無權占用系爭土地之事實為真（被告仍否認），依據系爭土地107年1月申報地價為每平方公尺21,920元，依土地法觀之，自應以申報地價每平方公尺21,920元為計算標準，原告以每平方公尺22,400元計算相當於租金之金額，顯屬無據。再者，原告請求被告給付相當租金之不當得利，以地價百分之十作為計算機基準，除未說明其以土地法所規範最高上限申報地價百分之十之依據為何？又因系爭土地及系爭房屋位在大同南路89巷內，巷弄狹窄，周遭多為老舊公寓住宅，臨近傳統市場，生活機能尚非便利，周遭環境亦非良好，故原告以系爭土地申報地價年息百分之十請求返還不當得利，顯屬過高，亦屬無據。
㈣、併聲明
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、查原告為系爭土地之共有人之一，而系爭房屋係未辦理保存登記之建物，原為訴外人李陸蘇所有（於64年時由被繼承人李金枝登記房屋稅籍至今），嗣於96年12月20日出售予被告，且系爭房屋占用系爭土地如附圖所示各該使用位置及面積一節，此有系爭土地之土地登記謄本、房屋租賃契約書、新北市三重地政事務所106年11月7日新北重地資字第1064069077號函、新北市政府稅捐稽徵處三重分處106年11月13日新北稅重二字第1063779345號函暨房屋稅籍證明書（見106年度重簡字第1410號卷〈下稱重簡卷〉第41至47、65至81頁、本院卷第65、75至77頁、限閱卷）為憑，並經本院現場勘驗無訛，此有勘驗筆錄（見本院卷第218至224頁）可證，且依新北市三重地政事務所派員測量並製有土地複丈成果圖
1紙（見本院卷第228頁，即本判決附圖）可按。是前開事實，洵堪認定屬實。
㈡、原告主張其為系爭土地之共有人，被告為系爭房屋之事實上處分權人，而系爭房屋無權占有系爭土地，爰依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告將系爭房屋拆除並返還該土地予原告及全體共有人，及依民法第179條之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告將系爭房屋拆除並返還土地予原告及全體共有人，是否有理由？及原告依民法第179條之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，是否有理由及所得請求之金額若干？茲分述如下。
㈢、原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告將系爭房屋拆除並返還該土地予原告及全體共有人，是否有理由？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號判決意旨參照）。本件原告主張其為系爭土地之共有人，被告則為系爭房屋之事實上處分權人，又系爭房屋占用系爭土地如附圖所示等情，已如前述，則被告自應就其占有系爭土地有正當權源一事，負舉證之責。
２、被告雖抗辯稱系爭房屋於申請房屋稅籍及門牌號碼時，已出具斯時土地所有權人之使用同意書，原告應受其拘束云云。然按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約，民法第464條固有明文。
惟使用借貸為債權契約之一種，仍須當事人就一方無償以物貸與他方使用，他方允於使用後返還其物等契約必要之點，互有合致之意思表示，該項契約始能成立，此觀民法第153條、第464條之規定自明（最高法院85年度台上字第3034號判決意旨參照）。且使用借貸云者，貸與人負聽許使用之義務，雖非有對價關係，然究以借用人必負返還義務為必要（最高法院72年度台上字第3598號判決意旨參照）。就系爭房屋原屋主李陸蘇與系爭土地之原地主間已經達成使用借貸契約之意思合致之部分，既經原告否認，則被告就此自應負舉證之責，而被告並未舉證究係於何時、與何人就系爭土地為使用借貸之意思表示合致及雙方就使用借貸之期間及其他約定等情，則被告抗辯其與原地主成立無償使用借貸關係云云，即無從採信。況且使用借貸之法律關係僅屬債權債務關係，基於債之相對性，依法自難認原告受其拘束。故被告抗辯其為有權占有系爭土地云云，即屬無據。
３、再按「民法第148條第1項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內」（最高法院45年台上字第105號判例及86年度台上字第2500號裁判意旨參照）。又所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第64號判決意旨參照）。復權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使權利，或不欲義務人履行義務時，經斟酌當事人間之關係、權義時空背景及其他主、客觀等因素，依一般社會通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，方得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使。此權利失效原則，乃係源於「誠信原則」之特殊救濟方法，是必權利人除單純沈默外，尚有其他行為或事實，足使義務人產生信任，並考量相關情狀，認如許權利人行使權利，依社會通念已達於違反誠實信用原則之程度者，始可限制權利人之權利行使，要不能端以權利人之單純沈默、不知或怠於行使權利，率認其權利失效而不能行使。被告抗辯原告於取得系爭土地時，對於系爭土地使用情形知之甚詳，卻仍提起本訴，其主張顯有違反誠信原則，而不得行使民法第767條物上請求權云云。然原告既為系爭土地所有權人，被告亦無合法之占用使用權源，已如前述，則原告本於所有人之地位請求被告拆除系爭土地上之前開建物及交還土地予全體共有人，自屬權利之正當行使。再者，縱原告主觀上知悉系爭土地遭占用而長期未積極為權利之行使，除不能逕認被告為有權占用外，誠僅為單純沈默或怠於行使權利；況系爭土地目前為原告與其他共有人所共有，已如前述，因此，原告自得將系爭土地一併完整開發利用，充分發揮系爭土地之經濟價值，然依附圖所示編號A、B上之建物占有系爭土地，致系爭土地之剩餘部分呈現不規則形狀，勢必影響原告對系爭土地之整體利用，則揆諸上開規定，原告請求拆除系爭房屋並非以損害被告為主要目的。是綜核上揭各情，依一般社會通念，不能認原告請求被告拆屋還地有違誠信原則，更無權利失效原則之適用。被告辯以原告提起本件訴訟違反誠信原則云云，殊乏所據。
４、復按「按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、「各共有人兌於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」民法第767條第1項及第821條分別定有明文。查被告占有系爭土地並無合法權源，業如前述，原告本於所有權人之地位，爰依前開規定，請求被告將系爭土地上之系爭房屋拆除並將上開土地返還予原告及全體共有人，自屬有據。
㈣、原告依民法第179條之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，是否有理由及所得請求之金額若干？
１、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度，而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告無權占有使用系爭土地，而原告為系爭土地之所有權人，已如前述，則原告依民法第179條之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，即屬有據。
２、次按關於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第10
5條、第97條第1項之規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339號判例意旨參照）。又城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限，土地法第105條準用第97條第1項定有明文。所謂土地價額，係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）80%為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1項所謂之申報地價，即指該土地之申報地價而言。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦定有明文。而所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。經查：系爭房屋占用系爭土地之面積為36.64平方公尺（計算式：附圖編號A之面積32.03平方公尺+編號B之面積4.61平方公尺=36.64平方公尺）；又查系爭土地申報地價，經原告陳明：系爭土地沒有申報地價，是以公告地價80%作為申報地價等語（見本院卷第269頁），並有系爭土地歷年來之公告地價（見本院卷第254至256頁），而系爭土地於106年1月公告地價28,000元/平方公尺，則申報地價即為22,400元/平方公尺（計算式：106年1月公告地價28,000元/平方公尺×80%=22,400元），且系爭土地座落都市發展成熟區，交通及生活機能尚稱便利，此有網路地圖列印（見本院卷第258至262頁）可參，故系爭土地之周圍交通及生活機能尚稱便利，本院斟酌上情，認原告請求給付相當於租金之不當得利以系爭土地申報地價年息6%計算為適當。則原告請求被告給付原告許永壽、 鄒永琪 相當於租金之不當得利各1,145元、305元（計算式詳如附表二），為可採認，逾此數額者，即屬無據。
四、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭土地，其本於所有權人之地位，依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭土地上之系爭房屋拆除並將上開土地返還予原告及全體共有人，並依民法第179條之規定，請求被告按月給付其相當於租金之不當得利金額即許永壽1,145元、鄒安琪30
5元等語，為有理由，應予准許，至逾前開不當得利金額部分，為無理由，應予駁回。
五、又按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第5款定有明文，本件判決主文第二項因被告應給付之金額未逾50萬元，揆諸前開之規定，本院爰依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第78條、第389條第1項，判決如主文。
中華民國107年9月14日
民事第二庭法官饒金鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年9月17日
書記官沈柏樺附表一：原告就系爭土地之應有部分┌───────────────┐│新北市○○區○○段○○○○○號土地│├───┬───────────┤│許永壽│34/120│├───┼───────────┤│鄒安琪│10/160│└───┴───────────┘┌───────────────┐│新北市○○區○○段○○○○○號土地│├───┬───────────┤│許永壽│8/32│├───┼───────────┤│鄒安琪│10/64│└───┴───────────┘附表二：被告每月應給付不當得利之金額如下：
┌─────────────────────────────────────┐│占用新北市○○區○○段○○○○○號土地││（計算式：申報地價22,400元/㎡×占用面積32.03㎡×6%÷12月×原告之應有部分││）│├──┬───┬──────────────────────────────┤││許永壽│22,400元/㎡×32.03×6%÷12月×34/120=1,016元（元以下四捨五││││入，下同）││原告├───┼──────────────────────────────┤││鄒安琪│22,400元/㎡×32.03×6%÷12月×10/160=224元│└──┴───┴──────────────────────────────┘┌─────────────────────────────────────┐│占用新北市○○區○○段○○○○○號土地││（計算式：申報地價22,400元/㎡×占用面積4.61㎡×6%÷12月×原告之應有部分）│├──┬───┬──────────────────────────────┤││許永壽│22,400元/㎡×4.61×6%÷12月×8/32=129元││原告├───┼──────────────────────────────┤││鄒安琪│22,400元/㎡×4.61×6%÷12月×10/64=81元│└──┴───┴──────────────────────────────┘┌───────────────────────────────────┐│被告應按月給付原告許永壽不當得利：1,016元+129元=1,145元│├───────────────────────────────────┤│被告應按月給付原告鄒安琪不當得利：224元+81元=305元│└───────────────────────────────────┘