臺灣高等法院101年度上字第735號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院101年上字第735號民事判決

裁判日期：民國102年04月16日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣高等法院民事判決101年度上字第735號上訴人陳 正維 訴訟代理人 游孟輝 律師
陳子操 律師上訴人 山多麗 有限公司兼法定代理 郭建宏 人上訴人大台北商用不動產開發股份有限公司法定代理人郭建宏上訴人 馮仁秋 共同訴訟代理人 黃子素 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，兩造對於中華民國101年5月11日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1225號第一審判決各自提起上訴，本院於102年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人 陳正維 後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人山多麗有限公司應將坐落 新北市 ○○區○○○段○○○○號土地上之同段一八五建號即門牌號碼新北市○○區○○○路○○號之建物予以拆除，將土地騰空返還予上訴人陳正維及全體共有人。
上訴人山多麗有限公司、郭建宏、大台北商用不動產開發股份有限公司及馮仁秋之上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人山多麗有限公司、郭建宏、大台北商用不動產開發股份有限公司及馮仁秋負擔。
本判決第二項所命給付，於上訴人陳正維供擔保新台幣壹佰零玖萬伍仟元後得假執行，但被上訴人山多麗有限公司如以新台幣參佰貳拾捌萬貳仟零肆拾捌元或同額之兆豐銀行新莊分行無記名可轉讓定期存單為上訴人陳正維預供擔保，得免為假執行。
事實
一、上訴人陳正維（下稱陳正維）起訴主張：伊於民國96年8月23日經原法院強制執行拍賣程序拍定取得新北市○○區○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地，權利範圍5816/10000），並於96年10月4日為所有權移轉登記。被上訴人即上訴人山多麗有限公司（下稱山多麗公司）所有坐落於系爭土地其上之新北市○○區○○○段○○○○號建物（即門牌號碼新北市○○區○○○路○○號房屋）（下稱系爭建物）無權占有系爭土地，伊自得依民法第767條之規定，請求山多麗公司將坐落系爭土地其上之系爭建物拆除，並將系爭土地騰空返還與陳正維及其他共有人全體。又被上訴人即上訴人郭建宏（下稱郭建宏）於91年3月6日經原法院89年度執字第2745號強制執行拍賣程序拍定取得系爭建物，然未取得系爭土地，嗣於96年11月2日將系爭建物信託登記予上訴人大台北商用不動產開發股份有限公司（下稱大台北公司），並於97年1月21日塗銷信託登記，復於99年7月30日以買賣為由移轉系爭建物之所有權予上訴人馮仁秋（下稱馮仁秋），馮仁秋又於99年8月10日以買賣為由移轉所有權予山多麗公司，是郭建宏、大台北公司、馮仁秋及山多麗公司（下稱山多麗公司等四人）先後取得所有權之系爭建物，先後無權占有系爭土地期間，即受有依系爭土地之申報地價年息8%計算相當租金之不當得利，陳正維得依民法第179條及第184條第1項前段規定，向山多麗公司等四人請求自陳正維取得系爭土地之權利移轉證書之日（即96年8月23日）起，渠等所有系爭建物占有系爭土地期間，依系爭土地之申報地價年息8%計算相當租金之不當得利，請求法院擇一為陳正維有利之判決，並聲明：㈠山多麗公司應將坐落於系爭土地上之系爭建物拆除，將系爭土地騰空返還予陳正維及其他共有人全體。㈡山多麗公司應自99年8月10日起至返還系爭土地予陳正維之日止，按月給付新臺幣（下同）13,808元予陳正維。㈢郭建宏應給付陳正維406,405元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣大台北公司應給付陳正維23,833元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤馮仁秋應給付陳正維4,994元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈥願供擔保，請准宣告假執行。
（原審判決就陳正維請求不當得利部分，除判命郭建宏應給付
陳正維405,950元及自99年10月1日起算之法定遲延利息外，餘山多麗公司、大台北公司及馮仁秋均應如數給付金額及法定利息，且分別為假執行及免為假執行之宣告，並駁回陳正維其餘之訴及假執行之聲請。陳正維就其請求山多麗公司拆屋還地敗訴部分，聲明不服，提起上訴。山多麗公司等四人就其敗訴部分，亦提起上訴。至陳正維就其請求相當於租金不當得利敗訴部分，則未提起上訴。）並於本院聲明：
㈠上訴聲明：
⒈原判決不利於陳正維部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，山多麗公司應將系爭建物予以拆除，將系爭土地騰空返還予陳正維及全體共有人。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
㈡答辯聲明：山多麗公司等四人之上訴駁回。
二、山多麗公司等四人則以：系爭建物係取得系爭土地原所有權人出具「土地使用權同意書」而興建，顯已取得系爭土地原所有人之基地使用權，嗣因土地或建物出賣致房地異主時，應類推適用民法第425條之1之規定，推定在系爭建物得使用期限內，山多麗公司等四人得繼續使用系爭土地，是郭建宏嗣後於91年3月6日經原審法院強制執行拍賣程序拍定取得系爭建物，陳正維自應受其拘束。又郭建宏對陳正維所提前案原審法院96年度訴字第9869號判決固認定郭建宏與系爭土地原所有權人即訴外人 張益周 、 張秀青 間無民法第425條之1適用，未成立土地租賃契約關係，然該案所判斷法律關係存於郭建宏與系爭土地之前手間，與本案當事人不同，非得受其該案爭點效之拘束。況且山多麗公司等四人類推適用該規定結果，僅得使用系爭土地，而非租用，所支付者為不當得利亦非租金，尚無與前案判決認定結果矛盾之虞。又陳正維明知系爭土地存有經合法登記之系爭建物，仍為買受，並旋起訴請求山多麗公司拆除系爭建物，且系爭土地之拍定價格低於系爭建物拍定價格甚多，應認陳正維行使權利為民法第148條第1項規定「以損害他人為主要目的」之情，而有權利濫用，不應准許。另郭建宏受法院執行扣押命令及移轉命令通知已將92年11月至102年10月為期10年之租金1次交付予執行債權人聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦銀行）完畢，則於該期間內無不當得利之情，陳正維僅得請求山多麗公司自102年11月起按月給付相當租金之不當得利。另系爭土地價格應以拍定價格為準，且系爭建物並非坐落土地全部，未坐落部分之土地使用率遠低於坐落之土地部分，則應以土地價值之5%計算相當租金之不當得利等語，資為抗辯。
並於本院聲明：
㈠上訴聲明：
⒈原判決不利於山多麗公司等四人部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，陳正維在第一審之訴駁回。
㈡山多麗公司、郭建宏答辯聲明：
⒈陳正維上訴駁回。
⒉如受不利判決，願以現金或等值之兆豐銀行新莊分行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准免予假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠陳正維於96年8月23日經原審法院強制執行拍賣程序拍定取
得系爭土地，權利範圍5816/10000，並於96年10月4日為所有權移轉登記，有不動產權利移轉證書、系爭土地之土地登記謄本及原法院96年度訴字第9869號民事判決第2頁記載：
「於96年10月4日以拍賣為原因之所有權移轉登記」等語可稽（見原審卷㈠第9-11頁、第12頁反面）。
㈡郭建宏對陳正維另案訴請求確認就系爭土地有優先購買權存
在，請求塗銷陳正維就系爭土地於96年10月4日以拍賣為原因之所有權移轉登記，准郭建宏以同一拍賣價格優先購買系爭土地，經原審法院96年度訴字第9869號民事判決、本院97年度上易字第495號民事判決駁回郭建宏對陳正維另案請求確定，嗣郭建宏對陳正維提起再審之訴，亦經本院97年度再易字第148號民事判決駁回，且原審法院96年度訴字第9869號民事判決、本院97年度上易字第495號民事判決均認定郭建宏與系爭土地原所有權人即訴外人張益周、張秀青間未成立土地租賃契約關係，有原法院96年度訴字第9869號民事判決、本院97年度上易字第495號民事判決及其確定證明書、本院97年度再易字第148號民事判決可稽（見原審卷㈠第12-24頁）。
㈢郭建宏於91年3月6日經原審法院89年度執字第2745號強制執
行拍賣程序拍定取得系爭建物，郭建宏於96年11月2日將系爭建物信託登記予大台北公司，又於97年1月21日塗銷信託登記。嗣於99年7月30日以買賣為由移轉系爭建物之所有權予馮仁秋，馮仁秋又於99年8月10日再以買賣為由移轉所有權予山多麗公司，有原法院不動產權利移轉證書、系爭建物之建物登記謄本及異動索引可稽（見原審卷㈡第56頁、原審卷㈠第25-29頁）。
㈣系爭土地自96年1月起之申報地價為4,480元/平方公尺，自
99年1月起之申報地價為5,120元/平方公尺，有地價謄本可稽（見原審卷㈠第32頁）。
㈤系爭土地原所有權人曾出具「土地使用權同意書」據以作為
系爭建物申請建造執照之用，且系爭建物經合法為建物登記，有「土地使用權同意書」2紙、新北市新店地政事務所100年8月19日新北店地登字第0000000000號函覆之系爭土地分割、重測前迄今之地號及系爭建物自始迄今建號之歷史沿革及系爭建物之建物登記謄本及異動索引可稽（見原審卷㈠第135-136頁、第189-213頁、第25-29頁）。
㈥系爭土地之土地登記謄本「土地標示部」其中「地上建物建
號」記載：「華城二段185」（即系爭建物），有土地登記謄本可稽（見原審卷㈠第11頁）。
㈦系爭建物及圍籬占有系爭土地面積695.54平方公尺，同系爭
土地之全部面積，有原審勘驗測量筆錄、新北市新店地政事務所100年9月27日新北店地測字第0000000000號函及其檢送之土地複丈成果圖及系爭土地之土地登記謄本可稽（見原審卷㈠第217頁、第222-223頁、第11頁）。
四、兩造之爭點及論斷陳正維主張：山多麗公司所有系爭建物，無權占用系爭土地，伊依民法第767條之規定，請求山多麗公司將系爭建物拆除，並將系爭土地騰空返還伊與其他共有人全體，另依民法第179條及第184條第1項前段規定，向山多麗公司等四人請求自伊取得系爭土地權利移轉證書之日（即96年8月23日）起，渠等所有系爭建物占有系爭土地期間，依系爭土地之申報地價年息8%計算相當租金之不當得利，為山多麗公司等四人所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠山多麗公司等四人主張本件應類推適用民法第425條之1之規定，推定在系爭建物得使用期限內，山多麗公司等四人得繼續使用系爭土地，是否有理由？㈡陳正維依民法第767條之規定請求山多麗公司拆屋還地，陳正維行使權利是否有民法第148條第1項規定「以損害他人為主要目的」而有權利濫用情事？㈢陳正維依民法第179條及第184條第1項前段規定，向山多麗公司等四人請求自陳正維取得系爭土地權利移轉證書之日（即96年8月23日）起，各該山多麗公司等四人所有系爭建物占有系爭土地期間，依系爭土地之申報地價年息8%計算相當租金之不當得利，是否有理由？茲分別論述如下：
㈠關於本件是否應類推適用民法第425條之1之規定，推定系爭建物使用期限內，得繼續使用系爭土地之爭點：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。準此，尚須土地及該土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地、或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始得適用上開法條規定及判例意旨，倘土地及房屋原非同屬一人所有，自無適用之餘地。
⒉經查，陳正維於96年8月23日經原法院強制執行拍賣程序拍
定取得系爭土地，權利範圍5816/10000，並於96年10月4日為所有權移轉登記，有不動產權利移轉證書、系爭土地之土地登記謄本及原法院96年度訴字第9869號民事判決第2頁記載：「於96年10月4日以拍賣為原因之所有權移轉登記」等語可稽（見原審卷㈠第9-11頁、第12頁反面）；郭建宏於91年3月6日經原法院89年度執字第2745號強制執行拍賣程序拍定取得系爭建物，郭建宏於96年11月2日將系爭建物信託登記予大台北公司，又於97年1月21日塗銷信託登記。嗣於99年7月30日以買賣為由移轉系爭建物之所有權予馮仁秋，馮仁秋又於99年8月10日再以買賣為由移轉所有權予山多麗公司，有原法院不動產權利移轉證書、系爭建物之建物登記謄本及異動索引可稽（見原審卷㈡第56頁、原審卷㈠第25-29頁）；系爭建物及圍籬占有系爭土地面積695.54平方公尺，同系爭土地之全部面積，有原審勘驗測量筆錄、新北市新店地政事務所100年9月27日新北店地測字第0000000000號函及其檢送之土地複丈成果圖及系爭土地之土地登記謄本可稽（見原審卷㈠第217頁、第222-223頁、第11頁），均為兩造所不爭執，堪認陳正維為系爭土地之所有權人，且山多麗公司等四人先後取得所有權之系爭建物占用系爭土地，系爭土地現由系爭建物之所有權人山多麗公司占用中甚明。
⒊又陳正維主張：山多麗公司等四人係無權占用系爭土地等語
，為渠等所否認，並辯稱：系爭建物於興建時，系爭土地原所有權人有出具「土地使用權同意書」，系爭建物所有人對系爭土地所有人原已取得基地利用權，嗣因土地或建物出賣致房地易主時，就最高法院48年台上字第1457號民事判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，應類推適用民法第425條之1之規定，推定在系爭建物得使用期限內，山多麗公司等四人得繼續使用系爭土地云云。惟：
⑴渠等之抗辯，已與首揭規定及判例揭櫫須土地及該土地上之
房屋同屬一人所有，而僅將土地、或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始有該規定適用之旨不符，況且使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，難認有民法第425條之適用。故土地於所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意允予繼續使用外，縱經前所有人無償提供或允許借用人使用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利（參照最高法院91年度台上字第278號判決意旨）。是依上開判例意旨及法條規定，尚須土地及該土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地、或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始有上開判例意旨及法條規定之適用，倘土地及房屋並非同屬一人所有，即無適用之餘地（參照最高法院99年台上字第1759號判決意旨），則山多麗公司等四人所辯，尚非有據。
⑵又系爭土地原所有權人曾出具「土地使用權同意書」供作系
爭建物申請建造執照之用並經合法為建物登記，有「土地使用權同意書」2紙、新北市新店地政事務所100年8月19日新北店地登字第0000000000號函覆之系爭土地分割、重測前迄今之地號及系爭建物自始迄今建號之歷史沿革及系爭建物之建物登記謄本及異動索引可稽（見原審卷㈠第135-136頁、第189-213頁、第25-29頁），固為兩造所不爭執，然依該建物登記謄本可知系爭建物之原所有權人為永鴻股份有限公司（下稱永鴻公司），嗣由郭建宏於91年3月26日因拍賣而取得系爭建物之所有權登記，惟「按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。但於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求」，有最高法院95年度第16次民事庭會議決議可參，則系爭土地之原所有權人縱有提供土地使用權同意書供作申請建築執照使用，而認原系爭土地及建物所有權人間存有使用借貸關係，揆諸前揭說明，非得謂郭建宏嗣後因拍賣而取得系爭建物時，即當然繼受其前手與系爭土地原所有人間就系爭土地之使用借貸關係，僅涉土地所有人行使所有權是否有違反誠信原則之問題。從而，系爭建物於建造時固本於使用借貸關係而合法存在於系爭土地上，但於郭建宏受讓系爭建物所有權時，尚非繼受該使用借貸關係而得抗辯有合法使用系爭土地之權利，堪予認定。
⑶山多麗公司等四人雖執前開陳詞，並引據最高法院91年度台
上字第1919號、95年度台上第551號判決之旨，辯稱：縱土地及房屋非屬同一人，然本諸最高法院48年台上字第1457號判例意旨規範目的及債權物權化之趨勢，房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，仍得類推適用民法第425條之1規定，亦即土地使用同意書均得拘束房屋或土地所有權人之後手云云。惟前開最高法院95年度第16次民事庭會議即在討論土地所有權人無償提供土地供房屋所有權人建造房屋，嗣房屋移轉他人時，土地所有權人得否以房屋所有權受讓人不得繼受使用借貸關係，屬無權占有，得依民法第767條規定訴請拆屋還地之問題，其中所討論乙說更即以類推適用民法第425條之1規定為由，認應推定房屋受讓人與土地所有人間於房屋得使用期限內，有使用借貸關係，並非無權占有，土地所有人不得請求拆屋還地，然最高法院既認定案例情形非得類推適用民法第425條之1規定而作成決議，該決議日期距今尚非遙遠，亦與首揭判例意旨及民法第425條之1規定相符，堪認見解殊值參考。至山多麗公司等四人所引據之判決，僅最高法院之個案見解，且最高法院亦另有相反之個案見解，業如前述，故尚無拘束本院之效力，況其所採見解與前開最高法院決議結論相悖，亦非可採。
⑷再查，郭建宏對陳正維另訴請求確認就系爭土地有優先購買
權存在，併請求塗銷陳正維就系爭土地於96年10月4日以拍賣為原因之所有權移轉登記，准郭建宏以同一拍賣價格優先購買系爭土地一案，經法院不僅認定郭建宏與系爭土地原所有權人即訴外人張益周、張秀青間未成立土地租賃契約關係，尚且以系爭建物於郭建宏取得前，所有權人為永鴻公司，土地所有權人為 張秀政 等，足見土地及房屋非屬同一人所有，自無民法第425條之1之適用為論，認定郭建宏主張屬同一人所有，及永鴻公司與張秀政等監性質上屬同一利害關係，成立租賃關係或有事實上租約關係云云，均非可採，而為郭建宏敗訴判決確定，嗣經郭建宏另提起再審之訴，仍經本院97年度再易字第148號民事判決駁回在案，此有原審法院96年度訴字第9869號民事判決、本院97年度上易字第495號民事判決及其確定證明書、本院97年度再易字第148號民事判決可稽（見原審卷；㈠第12-24頁），且為兩造所不爭，已如前述。準此，郭建宏於與陳正維之前案訴訟中，業已主張取得系爭建物所有權時，得類推適用民法第425條之1規定而與系爭土地原所有權人有推定租賃關係存在，業經該案法院判決認定郭建宏並無得類推適用該條規定之情且經確定。則郭建宏於本案中復謂得類推適用民法第425條之1規定，雖辯稱：本件係判斷兩造間之法律關係，與前案判斷郭建宏與系爭土地之前手間法律關係不同，而無爭點效適用云云。然郭建宏於本案既提出應類推適用民法第425條之1規定之抗辯，則仍應探究土地及房屋非屬同一人所有時，有無民法第425條之1適用餘地，顯與前案判斷郭建宏與系爭土地原所有人間有無類推適用民法第425條之1規定之結論一致，郭建宏本於前案確定判決之爭點效，尤不得為相反之主張。
⒋至山多麗公司等四人辯稱：陳正維於應買系爭土地應有部分
時已明知系爭土地上有系爭建物，仍應買系爭土地應有部分，應已默示同意系爭建物繼續存在云云，並以系爭土地登記謄本為據。然系爭土地登記謄本上固於「土地標示部」其中「地上建物建號」記載：「華城二段185」（即系爭建物），為兩造所不爭，然陳正維係以拍賣方式取得系爭土地，於拍賣當時，未針對系爭建物一併評估其價格，且拍賣公告上亦未註明有系爭建物之存在，有陳正維所提出之估價鑑定報告書（見本院卷第112-118頁）、拍賣公告（見本院卷第119-129頁反面）在卷為證，則陳正維主張：其於拍定時無從知悉使用權同意書之存在等語，尚非無據。縱認陳正維得於土地謄本上知悉該情，然系爭土地上有系爭建物存在，亦非代表系爭建物之所有權人有合法占用系爭土地之權源，尚非遽認陳正維有默示系爭建物繼續存在之意思存在，則山多麗公司等四人所辯，殊非可採。
㈡關於陳正維依民法第767條之規定請求山多麗公司拆屋還地之舉，有無權利濫用情事之爭點：
⒈按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因
權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例意旨參照）。
⒉山多麗公司等四人雖抗辯：陳正維於買受系爭土地時，即知
悉有系爭建物合法存在，且以低價承買系爭土地，所得利益與郭建宏所受之損害差距甚大，顯係權利濫用云云。惟查，陳正維縱於買受系爭土地時得知悉有系爭建物存在其上，亦非代表系爭建物所有權人有占用系爭土地之合法權源，已如前述，且就兩造所受利益及損害相較，郭建宏經原法院89年度執字第2745號強制執行拍賣程序以401萬元拍定取得系爭建物，有不動產權利移轉證書可稽（見原審卷㈡第56頁），而陳正維經強制執行拍賣程序拍定取得系爭土地應有部分5816/10000之價格固為1,158,000元（見本院卷㈠第9頁），然系爭建物拍賣時，經估價鑑定價額為2,921,600元（見本院卷第130頁），原拍賣法院以300萬元定第1次拍賣低價，經郭建宏以遠高於低價之401萬元拍定；而系爭土地應有部分拍賣時，原經估價鑑定其持分價值為7,654,050元，原審法院民事執行處更以1,000萬元定低價，歷經11次拍賣方由上訴人拍得等情，並前揭不動產鑑定書、拍賣公告可稽，顯見系爭土地之持分其市場鑑定價值確高系爭建物甚多。又系爭土地於96年至100年之公告現值分別為20,200元、21,600元;22,200元、23,100元、24,900元（原審卷㈠第243頁），有逐年上昇趨勢，反觀系爭建物於71年7月7日建築完成（原審卷㈠第140頁），迄今已逾30年之久，而96年至101年之建物現值各為256,900元、252,400元、248,100元、243,600元、239,200元、234,900元（原審卷㈡第14-19頁），為逐年遞減之勢，再審酌系爭建物坐落於系爭土地上，將對土地全部使用俱有影響，而非僅限陳正維所享有之持分數而已，則系爭土地以100年公告現值計算其價值已高達17,318,946元（計算式:24,900元X695.54平方公尺），顯遠高於系爭建物之價值，則陳正維及其他共有人全體不能使用收益系爭土地所受損害，自大於系爭房屋拆除所受損失，倘不准陳正維拆屋還地之請求，顯難達保護不動產所有人之立法意旨，對陳正維及其他共有人全體而言，亦屬不公平。從而，陳正維本不受系爭土地原所有人及系爭建物原所有人因土地使用權同意書而生使用借貸關係之拘束，其本於所有權人之地位，行使民法第767條之請求權，核屬正當權利之行使，非以損害他人為目的，則陳正維訴請山多麗公司拆屋還地，係正當行使所有權人之物上請求權，非以損害他人為主要目的。從而山多麗公司既無占用系爭土地之合法權源，陳正維依民法第767條規定請求其將占用土地上之系爭房屋拆除，並交還占用之土地，自屬有據。
㈢關於陳正維依民法第179條及第184條第1項前段規定，請求山多麗公司等四人給付相當租金之不當得利之爭點：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨足參），是山多麗公司等四人先後無權占用陳正維所有之系爭土地應有部分，陳正維依不當得利之法律關係，請求渠等返還相當於租金之不當得利，自屬有據。
⒉山多麗公司等四人雖辯稱：郭建宏已經支付土地租金予系爭
土地原所有權人之債權人聯邦銀行，即已支付土地租金至102年10月止，依民法第182條第1項規定，於該期間內並無受有不當得利之情形，則陳正維請求郭建宏、大台北公司及馮仁秋給付已發生相當租金之不當得利，並無理由，另請求山多麗公司按月給付相當租金之不當得利，應自102年11月起算云云。惟郭建宏與系爭土地原所有權人即訴外人張益周、張秀青間未成立土地租賃契約關係，業經原審法院96年度訴字第9869號民事判決、本院97年度上易字第495號民事判決認定在案，經郭建宏復提起再審，亦經本院97年度再易字第148號判決駁回等情，有前揭各該判決及確定證明書可稽，顯見郭建宏向聯邦銀行所為給付，難認本於其與系爭土地原所有權人張益周、張秀青間之土地租賃契約關係所為，不生給付租金之效果，則山多麗公司等四人占用系爭土地期間所受相當於租金之不當得利，仍屬存在，即應返還之，渠等於此所為抗辯，非屬有據。則陳正維自得依民法第179條規定向山多麗公司等四人請求自陳正維取得系爭土地之權利移轉證書之日（即96年8月23日）起，渠等所有系爭建物占有系爭土地期間相當租金之不當得利甚明。
⒊次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指「法定地價」而言，又依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，另依土地法第105條規定，同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是城市地方建築基地之租金亦應以土地申報地價年息10％為限，然係以營業為目的而使用者，則不受前揭之限制（最高法院54年台上字第1528號判例意旨可參）。查系爭建物位於新北市新店區之住宅區，為加強磚造之二層樓房，系爭建物之屋齡興建至今雖逾30年，惟因建造以來，均供使用，並無閒置，且山多麗公司等四人先後入住之後，系爭建物維護得宜，外觀良好，適於居住，並非破舊敗落之建築物，目前未供商業使用，此業經原審現場勘驗屬實，並有系爭建物照片在卷可佐（見原審卷㈠第154-156頁），則原審參酌系爭土地之位置、繁榮狀況、山多麗公司等四人占用系爭土地之情狀及所獲利益，認陳正維請求以申報地價年息8%計算相當於租金之不當得利，核無不合，山多麗公司空言指稱應依年息5%計算云云，尚非有據。又原審對於山多麗公司等四人各占用系爭土地期間之認定，為兩造所不為爭執，已如前述，則原審判命山多麗公司應自99年8月10日起至返還系爭土地予陳正維及其他共有人全體之日止，按月給付陳正維13,808元，郭建宏應給付陳正維405,950元，大台北公司應給付陳正維23,833元，馮仁秋應給付陳正維4,994元，核其計算並無違誤。
⒋又陳正維雖併依民法第179條、第184規定請求山多麗公司等
四人給付，為選擇合併之訴訟，因陳正維依民法第179條規定所為聲明山多麗公司等四人給付之請求為有理由，已達其目的，則關於依民法第184條規定之請求權，請求山多麗公司等四人給付部分，本院自毋庸再為審認，附此敘明。
五、綜上所述，陳正維本於民法第767條之規定，請求山多麗公司應將坐落於系爭土地上之系爭建物拆除，將系爭土地騰空返還予陳正維及其他共有人全體；及本於不當得利之法律關係，請求㈠山多麗公司應自99年8月10日起至返還系爭土地予陳正維及其他共有人全體之日止，按月給付陳正維13,808元。㈡郭建宏應給付陳正維405,950元及自起訴狀繕本送達翌日即99年10月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢大台北公司應給付陳正維23,833元及自起訴狀繕本送達翌日即99年10月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣馮仁秋應給付陳正維4,994元及自起訴狀繕本送達翌日即99年9月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，僅判命山多麗公司等四人如數給付不當得利，惟駁回陳正維拆屋還地之請求，尚有不足，陳正維上訴意旨指摘原審判決該部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示，並依陳正維與山多麗公司之聲請為准、免假執行之宣告。至原審判命山多麗公司等四人給付不當得利部分，於法並無不合，山多麗公司等四人上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件陳正維上訴為有理由，山多麗公司等四人上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年4月16日
民事第十庭
審判長法官張宗權
法官周玫芳法官陶亞琴正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年4月16日
書記官蘇秋凉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。