裁判字號：臺灣臺北地方法院106年訴字第1764號民事判決
裁判日期：民國107年06月25日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺北地方法院民事判決106年度訴字第1764號原告 張家豐 訴訟代理人 吳宜財 律師複代理人 謝玉山 律師
李彥穎 被告 黃聰賢 訴訟代理人 劉秋明 律師
黃楷琅 上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國107年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖說明欄所示編號Ａ部分面積1.12平方公尺之雨遮；編號Ｂ部分面積
32.33平方公尺之鐵皮屋；編號Ｃ部分面積12.78平方公尺之建物及編號Ｄ部分面積8.05平方公尺之雨遮，全部拆除，將前揭土地騰空返還原告及其他全體共有人。
被告應給付原告新臺幣伍佰柒拾捌元，及自民國一百零六年十一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百零六年十一月一日起至返還第一項土地之日止按月給付原告新臺幣壹拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新台幣貳佰元供擔保，得假執行；但被告以新台幣伍佰柒拾捌元供擔保，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序：原告起訴原聲明：⒈被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖一所示之建物（實際占用面積以地政機關實際測量之結果為準）拆除、騰清，並將占用之土地返還與原告及其他全體共有人。⒉原告願供擔保，請准宣告得為假執行。嗣於民國106年10月31日變更為：⒈被告應將座落於新北市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖二說明欄所示編號Ａ部分，面積1.12平方公尺之雨遮，編號Ｂ部分，面積32.33平方公尺之鐵皮屋，編號Ｃ部分，面積12.78平方公尺之建物及編號Ｄ部分，面積8.05平方公尺之雨遮，全部拆除、騰空、遷讓，並將占用之土地返還予原告及其他全體共有人。⒉被告應給付原告新台幣(下同)1,440元及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自106年11月1日起至拆除、騰空、遷讓、返還所占用新北市○○區○○段○○○○號土地之日止，按月給付原告24元。
⒊原告願供擔保，請准宣告得為假執行。(本院卷一第81頁)，原告上項變更，已經被告辯論，合於民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款；第2項規定。
貳、實體
一、原告主張、聲明：原告係君臨大地社區(下稱系爭社區)之區分所有權人之一，被告所有門牌號碼「新北市○○區○○街○○號」建物(下稱系爭建物)，毗鄰系爭社區，被告係無權占用原告與系爭社區之區分所有權人共有之新北市○○區○○段○○○○號土地(下稱系爭149地號土地)，且未就其主張有占用系爭149地號土地之合法權源盡舉證責任，被告固舉80年5月18日與訴外人盛和建設公司(下稱盛和公司)簽立之協議書（下稱系爭協議書），主張其與訴外人盛和公司就系爭協議書上黃色部分成立使用借貸契約，惟基於債之相對性，系爭協議書僅拘束被告與訴外人盛和公司，被告不得據此主張有權占有。原告係於87年間向訴外人盛和公司買受系爭社區之房地，系爭社區區分所有權人 劉金治 與訴外人盛和公司簽立之「不動產買賣契約書」所載，並未載明訴外人盛和公司就系爭149地號土地與被告成立使用借貸契約，亦未檢附系爭協議書為「契約附件」。且原告於87年間買受系爭社區房地時，系爭社區管理委員會當時所提供之「社區規約」，亦未載明訴外人盛和公司就系爭149地號土地與被告成立使用借貸契約，復未檢附系爭協議書為「契約附件」，原告顯非明知被告與訴外人盛和公司有就系爭協議書上黃色部分成立使用借貸契約。被告固辯稱竣工圖需送工務局審查，惟不能僅憑竣工圖上載有「鄰房占用地」之文義，即認訴外人盛和公司系爭協議書併同竣工圖送審，並經工務局同意之事實，原告無從得知訴外人盛和公司與被告間之協議內容，亦無可能知悉訴外人盛和公司有同意被告「永久使用」之意思。況無任何法規明定，課予買受不動產者查詢「竣工圖」之義務，被告亦未證明系爭協議書送交系爭社區管委會。被告在系爭149地號土地上搭蓋鐵皮屋、雨遮、建物使用，已侵害原告之所有權，原告依民法第767條第1項前段及第821條之規定，請求被告拆除、騰空、遷讓附圖二（本院卷一第75頁，即本判決附圖之土地複丈成果圖）之地上物（即鐵皮屋、雨遮、建物），並返還占用之土地予原告及其他全體共有人，被告無權占有使用系爭149地號土地，無法律上之原因而受利益，系爭149地號土地生活機能相當完善，原告依民法第179條請求相當於租金之不當得利為申報地價之年息10%計算（自106年11月1日前五年）之損害額1,440元，並自106年11月1日起至返還土地時止按月給付24元。並聲明：如上變更後聲明。
二、被告答辯、聲明：系爭建物由訴外人 黃芳聲 於73年9月24日向訴外人 林讚喜 所購買，移轉該房地時，由出賣人林讚喜當面指界，指界範圍包括主建物及增建物，並保證增建物蓋在其所有土地上，再由訴外人黃芳聲於77年10月11日以贈與方式移轉登記於被告名下，當時系爭建物位在新店市○○段○○○○段000000000000地號上（下稱系爭77-129、86-11地號土地），而系爭149地號當時地號為新店市○○段○○○○段0000地號（下稱系爭77-5地號土地），於89年土地重測時才分別變更為146、148、149地號。訴外人黃芳聲於購買系爭建物時，賣方林讚喜於主建物外搭蓋系爭增建物，此從農委會林務局78年、80年、105年之航照圖比較得知，78年航照圖清晰可見系爭增建物，80年航照圖為建商興建系爭社區，系爭增建物仍存在，105年航照圖為89年土地重測後之情形，再從建商興建完成系爭社區之實際情形，君臨大地社區之大樓之陽台就在界址重疊之上，80年系爭77-5地號土地由盛和公司所購買，用來興建系爭社區，系爭77-5地號土地與被告所有之系爭77-129、86-11地號土地相比鄰，由於當時已有增建物存在，被告拿來當車庫、工作場所，建商希望被告能拆除部分圍牆、屋頂，以便興建大樓時搭架施工，並希望系爭建物右側屬被告所有之土地無償供建商車輛運料進出使用，建商於80年5月18日與被告協議，甲方黃聰賢（塗上黃色部分）；乙方盛和公司（塗上紅色部分），在雙方協議之下，盛和公司同意塗上黃色部分之土地歸被告使用。建商於興建完成君臨大地社區大樓後，也在竣工圖將系爭149地號土地畫上鄰房占用地，塗上黃色部分土地歸被告使用，塗上紅色部分土地歸建商使用，被告與建商之協議應為無償使用借貸關係，被告有權使用系爭149地號土地，其後建商將系爭149地號土地移轉給他人時，系爭協議書對土地繼受人有拘束力，被告與建商協議效力應及於原告，原告要求被告拆屋還地無理由。原告取得系爭149地號土地係在89年10月5日，在前述協議之後，建商於興建完成系爭社區大樓後有義務告知系爭社區之買受人有關雙方協商之情事，建商也將系爭149地號土地於申請竣工圖時畫上鄰房占用地，竣工圖是公開的資料，原告無法諉為不知，且原告與被告為鄰居已長達20多年，其若對系爭土地界址有疑義，也可透過竣工圖或申請鑑界得知情況，其要求被告拆屋還地應無理由。新北市政府新店地政事務所就系爭土地上增建物複丈成果圖編號Ａ雨遮1、編號Ｂ鐵皮屋上方建商蓋有系爭社區陽台，此重疊部分之上方空間，被告並無占用情形；編號Ｃ建物、編號Ｄ雨遮2，並非被告所興建且○○○區○○○道有設置鐵門，供君臨大地社區住戶通行，被告並無占用編號Ｃ、Ｄ。並聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回；如受不利判決願提供擔保，請准免為假執行。
三、不爭執事項㈠原告為坐落於系爭149地號土地上建物區分所有權人，登記
原因為買賣，登記日期為87年5月13日。被告為系爭146、148地號土地上即系爭建物所有權人，登記原因為贈與，登記日期為77年10月11日(本院卷一第13、15頁)。㈡被告與訴外人盛和建設公司簽立系爭協議書，原告不爭執形式真正(本院卷一第30頁、本院卷二第13頁背面)。
㈢系爭建物位在系爭77-129、86-11地號土地，而系爭149地號
土地當時地號為77-5地號，於89年土地重測時才分別變更為
146、148、149地號。
四、本院認定的簡要說明㈠被告是否有權占有系爭149地號土地⒈按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號民事判例）。再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決）。
⒉依上開最高法院意見，被告應證明其有權使用系爭149號土
地。經查，被告雖提出系爭協議書（本院卷一第30-31頁）為證，惟系爭協議書內容為：「甲方：黃聰賢（設為黃色部分）；乙方：盛和建設股份有限公司（紅色部分），甲方與乙方共同認定並承認黃色部分歸黃聰賢使用權，雙方僅以此為證。80年5月18日」（本院卷一第30頁），惟系爭協議書性質上僅為債權契約，效力原則上存在於被告及起造人(即建商)間，原告並不當然繼受該債權關係，除非被告與系爭社區建物登記區分所有權人(包含原告)全部，另行約定取得使用權利，否則系爭社區建物興建完成後，被告並不因此當然取得使用系爭149地號土地之權利。被告雖另提出建商竣工圖（本院卷一第110頁），並以竣工圖載有「鄰房占用地」，竣工圖是公開的資料，原告可得而知應受系爭協議書拘束云云，惟竣工圖縱有上開記載，僅得認定竣工圖有鄰房占用地之註解而已，並不能以此課以原告應予調閱竣工圖之義務。且該竣工圖僅為建商片面之意見或單方意思表示，同無賦予被告取得使用系爭149地號土地之權利，何況被告復未證明原告知悉並同意竣工圖之記載，是亦不得以該竣工圖遽為被告有使用系爭149號土地權利之認定。再者，系爭協議書及竣工圖，均未有相類於土地或建物登記之公示登記，且皆未載於系爭社區居民與盛和公司所簽立之不動產買賣契約書，或系爭社區之規約(本院卷一第198-201、207-240、250-348頁)，自難認得以拘束原告。另依被告聲請到庭結證之證人 廖信夫 (即當時建商負責人)證稱：「(你當初為何會與被告簽訂被證1的協議書呢？)我不記得了。」；「(你有無將這份協議書交給君臨大地管理委員會？)我不記得…。」；「(買賣合約書是否有附上這份平面圖？)我真的想不起來，時間太久了。」(本院卷二第9頁背面)，依上開證述，亦無法認定原告明知系爭協議書且同意受系爭協議書之拘束。至於被告辯以房屋建築之初有權占有土地，土地繼受人有較大讓步，跟土地公示制度有關，對於土地建物之存在應有忍受義務，建商應有義務告知系爭社區之買受人云云，與系爭協議書、竣工圖（並無類似土地、建物登記可由善意第三人隨時查知之公示性，僅為建商與被告之契約或單方之意思表示）之本質不合，礙難採取。再者，原告係於105年8月26日方向新北市新店區地政事務所申請鑑界，有同日土地複丈成果圖及有紅漆註明日期之照片(本院卷一第56、241頁)在卷可查，依該測量之客觀事實，可認原告主張其係測量後方始知悉系爭149號土地遭被告占用等情，可以採認，依此，被告以原告與被告為鄰居已長達20多年，辯稱原告不得要求被告拆屋還地云云，因原告遲至105年間始測量知悉，同無可採。
⒊被告另以附圖編號Ａ雨遮1、編號Ｂ鐵皮屋之上方空間為系
爭社區陽台，辯稱其無占用情形云云，惟按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。則就房屋矗立於系爭149地號土地而言，應有部分是抽象地存在於系爭149地號土地之每一角落，被告既未能證明其有占有附圖編號Ａ雨遮
1、編號Ｂ鐵皮屋正當權源之事實，自難僅以附圖編號Ａ雨遮1、編號Ｂ鐵皮屋上方空間有系爭社區陽台，即認被告所辯其未占用云云，可以採取。至附圖編號Ｃ建物、編號Ｄ雨遮2，被告雖辯稱非其所建，系爭社區設有鐵門，其並無占用云云，惟被告自陳向訴外人林讚喜購買系爭建物時即有建物及雨遮存在，並提出農委會林務局之78年、80年及105年航拍照，且於建商建造系爭社區建物時，被告將增建物當作車庫及工作場所云云(本院卷一第111頁背面及附卷照片)，系爭建物與增建物(含附圖編號Ｃ建物、編號Ｄ雨遮2)等，依被告上述自陳，即得認係被告自原始起造人處直接或輾轉取得並管理使用，被告有事實上處分權且有占用之事實，至被告所提系爭社區鐵門照片（本院卷一第123頁），亦僅得認定有該鐵門之設置，不得推翻本院勘驗測量時筆錄中：「被訴代：鐵皮屋為車庫及倉庫使用。」（本院卷一第40頁）之記載，被告上開辯解，無可採取。
⒋從而，被告無權占有系爭149地號土地上如附圖所示A、B、C
、D所示部分，即堪認定，原告得本於民法第821條、第767條第1項前段之規定對被告主張權利。
㈡原告得否請求不當得利⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判例）。又按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限；所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。上開規定以年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號民事判例）。依前開法律規定，若無申報地價，可依公告地價八折計算申報地價。另按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第126條、第128條前段、第144條第1項已有明文。是租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同；凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還，其請求權之時效期間，仍應依前開規定為五年（最高法院49年台上字第1730號民事判例）。依上述法律規定、最高法院意見及本院關於被告無權占有系爭149號土地之認定，原告應得請求自追加不當得利請求時起回溯5年相當於租金之不當得利，及自追加請求日之翌日起至返還系爭149號土地時止，相當於租金之不當得利。
⒉經審酌系爭149地號土地坐落於新北市新店區，毗鄰中、永
和區，附近均為住家，鄰近64號快速道路，附近有新和國小、景新國小、天山公園，生活機能尚稱完善，有原告所提系爭149地號土地所在之地圖、東至新北環快永和安坑段之相對位置圖、西至捷運南勢角站之相對位置圖、北至64號快速道路之相對位置圖、附近郵局、銀行位置圖可憑（本院卷一第93-101頁），但被告僅做車庫及倉庫使用（本院卷一第40頁），難認被告未占用而受有巨大商業利益等情，認應按申報地價之週年利率5%計算上開占用系爭149地號土地相當於租金之不當得利，原告主張以申報地價之週年利率10%計算，尚屬過高。查，系爭149地號土地於105年至106年之申報地價為每平方公尺18,720元，有系爭149地號土地登記謄本附卷(本院卷一第103頁)，另依新北市地價查詢多功能服務系統查詢結果顯示，系爭149地號土地101年、102年至104年之公告地價分別為16,300元、16,500元（本院卷二第17頁），依平均地權條例第16條「以公告地價百分之八十為其申報地價」之規定，上開年度之申報地價分別為13,040元、13,200元，被告無權占用面積為54.28平方公尺(計算式：附圖編號Ａ：1.12平方公尺+編號B：32.33平方公尺+編號C：12.78平方公尺+編號D：8.05平方公尺＝54.28平方公尺)，則原告請求自追加請求不當得利訴狀送達被告日起即106年11月1日往前回溯5年，即自101年11月1日起至106年10月31日止，被告無權占有系爭149地號土地所造成原告相當於每月租金之損害數額共578元(計算式：【101年11月1日至102年：54.28平方公尺×13,040元/平方公尺×5﹪×28/10,000÷12月×2月＝16.5元】＋【102年至104年：54.28平方公尺×13,200元/平方公尺×5﹪×28/10,000×3年＝300.9元】＋【105年至106年10月30日：54.28平方公尺×18,720元/平方公尺×5
﹪×28/10,000÷12月×22月＝260.8元】＝578元，元以下四捨五入）。從而，原告可以依民法第179條之規定請求被告給付起訴前5年相當於租金之不當得利578元及自106年11月1日起至被告返還系爭149地號土地時止，按月應給付12元(計算式：54.28平方公尺×18,720元/平方公尺×5﹪×28/10,000÷12月＝12元，元以下四捨五入)。原告逾此範圍之主張，尚有過當，應予駁回。
3.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時未按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203條所明定。本件原告依不當得利法律關係請求被告返還起訴前5年所受相當於租金之利益及起訴狀繕本送達後按月給付相當於租金之利益，為無確定期限、無從另為約定利率之債務，是原告自得依上開規定請求追加不當得利狀送達翌日即106年11月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
五、綜上，原告依民法第821條、第767條第1項請求被告將坐落系爭土地上如附圖說明欄所示編號Ａ部分面積1.12平方公尺之雨遮；編號Ｂ部分面積32.33平方公尺之鐵皮屋，編號Ｃ部分面積12.78平方公尺之建物；及編號Ｄ部分面積8.05平方公尺之雨遮拆除，將系爭149號土地騰空返還予原告及其他全體共有人，並依民法第179條規定請求被告給付578元及自106年11月2日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自106年11月1日起至返還系爭土地之日止按月給付原告12元，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。又兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行、免假執行，就原告請求金錢給付勝訴部分，核無不當，乃分別酌定相當之擔保金額准許。至原告拆屋獲勝訴判決部分，因性質不宜為假執行之宣告，應與其金錢請求遭駁回部分，併駁回假執行之聲請。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，不影響本院上述認定，均不一一詳敘。
七、依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項判決。中華民國107年6月25日
民事第四庭法官詹駿鴻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年6月25日
書記官王文心