裁判字號：臺灣新竹地方法院96年訴字第19號民事判決
裁判日期：民國96年05月25日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣新竹地方法院民事判決96年度訴字第19號原告丙○○
乙○○上列二人共同訴訟代理 林思銘 律師人複代理人丁○○住新竹市被告甲○○住新竹縣
號訴訟代理人 洪大明 律師複代理人戊○○住新竹市上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國96年4月16日辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號、地目田、面積三一八三點四九平方公尺之土地，其所有權應有部分各一九二六０分之一０七三，各移轉登記予原告丙○○、乙○○。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告二人於民國六十八年九月十五日因建屋之需要，共同向被告購買其所有、坐落新竹縣○○鄉○○○○段六三之六地號、總面積三一八三點四九平方公尺（約合963坪，即3183.49平方公尺×0.3025＝963.0057坪，該土地於八十五年重測後，其地號已改為新竹縣○○鄉○○段○○○○號，以下簡稱系爭土地）之土地內之面積計一一一點三坪之特定範圍之土地，作為房屋之基地，雙方約定價金為二十五萬四千六百元，並訂有不動產買賣契約書（以下簡稱系爭契約書），原告亦已付清價金予被告，惟於買賣當時依八十九年一月四日修正前之農業發展條例之規定，系爭土地並不得分割及移轉為共有，是以二造於系爭契約書增訂第四條之一，特別約定「日後可以分割過戶時乙方（即被告）應無條件蓋章同意過戶給甲方（即原告），分割費用由甲乙雙方各負擔二分之一。」。是本件雙方於訂約時已預期於不能之情形除去後為給付，依民法第二百四十六條第一項但書之規定，本件之系爭契約仍為有效（最高法院七０年台上字第4537號判例參照）。
（二）茲因農業發展條例已於八十九年一月四日修正公布，將農地不得移轉為共有之規定刪除，是以本件不能移轉為共有之情形已除去，惟因系爭土地為耕地，依農業發展條例所定最小分割面積之限制，原告所買受之土地面積合計僅為一一一點三坪，因法令限制原告目前仍無法請求被告辦理分割，然依最高法院實務之見解，原告仍得主張依買賣契約及民法第三百四十八規定之法律關係，請求被告將系爭土地中，依照原告所購買土地之面積與整筆土地總面積之比例，所換算成之系爭土地9630分之1113之應有部分所有權，辦理移轉登記為原告所有，是原告爰依系爭契約書及買賣之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：１、被告應將系爭土地之應有部分9630分之1113之所有權，移轉登記予原告；２、訴訟費用由被告負擔。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、被告雖辯稱依原證二系爭契約書第四條之一之約定，雙方當時係約明日後可以分割過戶時，被告始應無條件蓋章同意給戶給原告，且兩造從無就系爭土地約定成立分別共有之意思，今系爭土地既未能分割，則原告即不能逕行請求被告將部分應有部分之所有權過戶予原告云云。惟查，兩造就系爭契約書所為之 上開 約定，並未限定一定要等到土地可以分割時，原告才可以請求過戶，概因分割及過戶為二個階段之行為，依上開契約書第四條之一之約定，被告必須先行辦理過戶（即移轉登記）予原告，再進行分割。且本件係屬土地買賣契約之性質，原告只向被告購買共有土地中之一部分，過去因限於土地法及農業發展條例之限制不得移轉為共有，故雙方於上開之約定中，約明俟日後可以分割過戶時，乙方（即被告）即應無條件同意，今法令雖尚未解除分割之限制，但就過戶部分已解除其限制，是以原告依民法三百四十八條之規定，自得請求被告履行出賣人之義務，而請求被告應無條件先將原告所買之土地過戶持分所有權為原告所有，俟日後法令解除分割之限制後，再行分割為每一共有人所有，自屬合於民法第三百四十八條之規定及兩造約定日後法令可過戶時，即應無條件過戶之約定，且參酌最高法院75年台上字第404號判例、
55年台上字第3267號之判例意旨，被告抗辯稱因系爭土地尚不能分割，是原告此時即請求其辦理土地持分之移轉，與系爭契約書上開條文之約定不符云云，誠屬無據。
２、被告另辯稱：因原告在系爭土地上所蓋之農舍，有違章加蓋情形，致土地成不合法之使用，將衍生全部土地爾後過戶需繳納鉅額增值稅之情事，此對被告權益影響至鉅，故原告應先將違章增建部分之建物拆除，以避免系爭土地日後過戶產生鉅額增值稅之情形，且被告就原告所負之此一拆除違章建物之義務，與原告本件之請求間，得主張同時履行抗辯云云，惟查，原告固然有就系爭土地上之建物予以增建之情形，惟均係在向被告買受之土地範圍內，並無超出向被告買受土地之範圍，被告本無權置喙，至於日後就系爭土地辦理過戶時，是否因原告之違建，而需繳納不同之增值稅額，此亦屬日後過戶登記之問題，核與本件被告依系爭契約書應對原告負移轉登記之義務無涉，被告實無主張同時履行抗辯之餘地，是上開被告所辯云云，亦無足取。
３、至被告另辯稱：原告所提之原證三買賣契約書，其上被告名義之簽名、印文與系爭契書者不同，故被告否認該原證三買賣契約書之真正，且系爭契約書於其條文中並未表明係原證三買賣契約書之補充契約，而因系爭契約書係簽立在後，且該契約中已明示買賣之標的，其面積為一０七點三坪，足認本件原告所購買之土地面積為一０七點三坪，絕非原告所主張之一一一點三坪云云，惟查，原證三之契約書確屬被告與原告丙○○所簽立者無訛，此從該契約書中附有被告簽名、用印，表示已有收到十五萬元買賣價款乙事可以證明，且系爭契約書確係原證三買賣契約書之補充契約，兩造於簽立系爭契約書之前，即於六十七年七月三十一日由原告丙○○與被告訂立原證三之該份買賣契約書，於該份契約書中，契約雙方並未約定實際買賣坪數，而係於契約第十五條第（2）項，約定本買賣之土地依照甲方（即原告丙○○）使用面積每間四十坪以內，每台坪新台幣二千四百元計算，四十坪以上超過部分每台坪二千元計算，是依上開之約定，本件原告使用面積每間在四十坪以內者，每坪以二千四百元計價，因原告當時共建有二間，故在計算買賣價金時，在八十坪範圍內，每坪以二千四百元計，價金為十九萬二千元正，然因原告實際支付價金二十五萬四千六百元予被告，已超過了八十坪部分之價金為六萬二千六百元正，而雙方約定超過之部分每坪以二千元計算，則原告仍可取得31.3坪（62600÷2000=31.3坪），基此，八十坪加上三十一點三坪，共計一百一十一點三坪無誤。至於系爭契約書第一條上會記載土地面積一０七點三坪，係因當時於原告蓋好房子，由訴外人 古瑞坤 幫忙測量買賣標的物之面積時，古瑞坤係以皮尺測量，並非以精密之儀器，本會有誤差，且古瑞坤當時誤將買賣標的物之範圍，少測了房屋前當作通路之四坪土地，原告當時亦未察，始會將古瑞坤所測得之一０七點三坪之面積，記載在系爭契約書上，然依上所述，可認原告向被告購買之土地面積，確為一一一點三坪，被告辯稱原告僅購買107.3坪云云，並非屬實。
４、至於被告另辯稱：倘認本件原告得請求被告移轉部分持分之土地所有權，依法亦應先通知其他共有人是否行使優先承買權云云，惟查，被告此部分所辯，僅係優先承買權人是否要主張其優先承買權權利之問題，核與本件無涉，被告亦不得執此作為其拒絕移轉土地所有權予原告之事由。
二、被告固不爭執：１、其有與原告簽立系爭契約書，將面積計一０七點三坪之特定範圍之土地出售予原告，雙方約定買賣價金為二十五萬四千六百元，其並已收取原告交付之土地買賣價金二十五萬四千六百元，且對系爭契約書之形式真正不爭執；２、其未將原告所購買之上開特定範圍之土地，分割並移轉登記予原告之情，惟否認其目前對原告負有移轉系爭土地之部分持分所有權之義務，辯稱：
（一）系爭契約書第四條之一係約定：「日後田可以分割過戶時，乙方應無條件蓋章同意過戶給甲方，．．．。」，是原告依上開契約僅得請求被告辦理分割後過戶，且兩造簽約時自始並無約定就系爭土地維持共有之意思，被告亦不同意與原告有任何共有之關係，概倘原告得成為系爭土地之共有人，則系爭土地日後經訴請分割，依目前法令之規定只有變價分割一途，被告之系爭土地將遭到拍賣，對被告權益亦影響至鉅，是原告得成為系爭土地之共有人一事，絕非兩造簽約時之真意，故依上開所述，原告不得請求被告逕行辦理部分持分所有權之移轉登記，否則即與上開契約規定之意旨不相符合，是原告於本件在其所購買之面積一０七點三坪之土地未能分割之情形下，逕行請求被告辦理部分持分土地所有權之移轉登記予原告，已乏依據。
（二）查最高法院75年台上字第404號判例、55年台上字第3267號判例等，雖認共有人將共有物特定之一部讓與他人，受讓人得請求使其取得按該一部計算之應有部分，與他共有人繼續共有關係。惟查，上開判例所指情形，係指買賣雙方別無其他約定時始有適用，倘買賣雙方另有特別約定：「日後可以分割時再過戶」，則應與上開判例所指之情形有別，自無上開判例之適用。就本件而言，依兩造所訂系爭契約書第四條之一之特別約定：「日後可以分割過戶時，乙方（即被告）應無條件過戶給甲方（即原告）」，則按契約自由原則，本件兩造之上開約定，並無違反公序良俗或強制、禁止規定，自屬有效，而為兩造所應遵循；兩造既已特別約定於系爭土地可辦理分割時再過戶，則原告於目前土地尚不能分割時，即要求辦理共有登記，顯已違反兩造契約之規定，於法自屬無據，且與上開判例所指情形有間，是原告援引上開判例之意旨，作為其本件請求之依據云云，亦無理由。
（三）本件原告向被告購買前述之土地，其目的係要在土地上興建合法之農舍，詎原告事後卻違章增建，致土地成不合法之使用，有未依法農用之情形，將衍生全部土地爾後過戶均需繳納鉅額之土地增值稅，對被告權益亦影響至鉅，故原告應先將違章增建部分拆除，俾系爭土地之使用回復合法狀態，如此日後過戶始得仍依農用情形予以繳納增值稅，而就原告對被告所負之前述拆除違建之義務，與本件原告所請求之所謂被告負移轉系爭土地之部分持分所有權予原告之義務之間，被告得主張同時履行之抗辯，於原告未拆除違建之前，被告亦得拒絕移轉部分土地之持分所有權予原告。
（四）被告否認原告所提出之原證三買賣契約書之真正，因該契約書上被告名義之簽名字跡、印文，與系爭契約書上者不同，且原證三契約書與系爭契約書，其間之當事人不同，而系爭契約書上亦未表明其係原證三契約書之補充契約，則原告主張：因系爭契約書為原證三契約書之補充契約，而於原證三契約書中已載明兩造間關於系爭土地之買賣，於每間房屋於四十坪範圍內每坪單價為二千四百元，四十坪以上超過部分每坪二千元計價，因原告已支付價金合計二十五萬四千六百元，依上開方式計算結果，原告買受之土地面積應為一一一點三坪云云，即無所據。況系爭契約書既係在原證三契約書簽立之後始為簽訂，且其契約書第一條中已明示買賣之標的物面積為107.3坪，價金為二十五萬四千六百元，足證兩造於訂約買賣時，已約明土地買賣之面積為一０七點三坪，絕非如原告所稱之一一一點三坪，否則於後訂之系爭契約書上，為何不直接載明買賣之標的物面積為一一一點三坪？是原告主張兩造間所訂立之買賣契約，其間買賣土地之面積為一一一點三坪云云，並非事實。至於原告另主張系爭契約書上會記載買賣面積為一０七點三坪，係因當時委由測量之訴外人古瑞坤，誤將買賣標的物之範圍，少測了房屋前當作通路之四坪土地，原告當時亦未察，始會將古瑞坤所測得之一０七點三坪之面積，記載在系爭契約書上云云，惟被告否認原告此部分之主張，概原告於古瑞坤測量時既有在現場，其應該很清楚所購買土地之位置及界線之所在，不致會發生所謂古瑞坤誤測及少測土地之情事，且系爭契約書上就買賣價金之數額既已記載明確，顯見雙方應已有會算過，由此更足認於系爭契約書中就面積數額之記載，應已為雙方所明確認知，且確為約定買賣之數額，是兩造間就系爭土地買賣之面積，即應以系爭契約書上所載之一０七點三坪者為準。
（五）倘認本件原告得請求被告移轉登記部分持分土地之所有權，則依土地法第三十四條之一第四項之規定，因系爭土地之其他共有人得主張優先承購權，是依法亦應先通知其他共有人是否行使優先承買權，始符法律之規定。
三、本件兩造間不爭執之事項：１、被告有與原告簽立系爭契約書，於契約書中載明將面積計一０七點三坪之特定範圍之土地出售予原告，並約定買賣價金為二十五萬四千六百元，而被告業已收取原告交付之土地買賣價金二十五萬四千六百元，且對系爭契約書之形式真正不爭執；２、被告未將原告所購買之上開特定範圍之土地，分割並移轉登記予原告；３、原告向被告購買之前述土地，其面積未達農業發展條例第十六條所定農地最小分割面積之限制，故目前因法令之限制，被告仍無法就原告所買受之該特定範圍之土地，予以分割出來並移轉登記予原告；４、就系爭土地其中之一０七點三坪，與土地總面積相較，所換算成之應有部分為九六三０分之一０七三。
四、本院之判斷：茲本件兩造間有爭執應予以審究者，在於：１、原告於其向被告所購買之前述土地，因未達最小分割面積限制，目前仍無法請求被告予以分割後移轉之情況下，其逕行請求被告按所換算成之應有部分予以移轉該應有部分所有權，是否於法有據？是否因違反契約之約定意旨致原告此部分請求無理由？２、倘原告請求被告按所換算成之應有部分所有權予以移轉登記，並非無據，則被告得否以原告對其負有拆除違建之義務，並主張原告所負之該義務，與原告前述對其之請求權之間係居於同時履行抗辯、對待給付之關係，於原告未拆除違建之前，其得拒絕辦理系爭土地之應有部分所有權之移轉登記？３、本件兩造間就系爭土地之買賣，，其面積係一０七點三坪？抑或係一一一點三坪？經查：
（一）⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第九十八條定有明文，又按「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。」（最高法院著有十九年上字第二十八號判例意旨可資參照）。經查，兩造所訂系爭契約書第一條係約定：買賣之不動產標示○○○鄉○○段五座屋小段第六三之六地號乙方（即被告）分管部分面踏一０七點三坪，另第四條之一約定：
日後田可以分割過戶時，乙方應無條件蓋章同意過戶給甲方，分割費用甲、乙雙方各負擔二分之一之情，有原告提出之系爭契約書影本在卷可憑。又系爭土地於六十八年間兩造簽訂系爭契約書時，其地目為田，使用地類別為農牧用地，係屬農業發展條例中所指之耕地，依簽約當時之土地法及農業發展條例之規定，乃規定每宗耕地原則上不得分割及移轉為共有，是依簽約當時之法令規定，兩造同受有無法就前述原告所買受之特定範圍之土地，辦理分割後移轉之法令上限制，甚至亦受有無法就被告之部分應有部分之所有權，辦理移轉登記予原告，使原告成為共有人之法令上限制，於此情形下，兩造乃於上開契約中約定待日後系爭土地可以分割過戶時，乙方即被告應無條件辦理分割過戶予原告，以讓原告能取得該買受部分土地之單獨所有權。雖上開契約條文中約定待日後系爭土地可以「分割過戶」時，乙方即被告應無條件過戶予甲方即原告，惟因於簽約當時，依法令之規定，原告就系爭土地已無法成為共有人，且系爭契約書中亦未有關於原告得否請求被告移轉部分應有部分，使原告成為共有人之約定，是衡諸締約當時之情形，應可認兩造於訂約當時，並未就日後原告是否得請求成為土地共有人乙事加以規範及約定，準此觀之，實無從僅憑上開系爭契約之約定內容中，提及待日後可以「分割過戶」等之記載，即推認兩造於訂約當時已有原告於日後不得請求成為系爭土地之共有人，被告不同意與原告就系爭土地維持共有之合意，被告辯稱兩造於訂約當時已有日後不維持共有之合意云云，尚嫌速斷而不可採。次查，本件係原告向被告購買前述特定範圍之土地，並在其上建屋居住，是原告向被告購地，並與被告締結系爭契約書之目的，固係希望能取得其所購買之特定範圍土地之單獨所有權，然因訂約當時法令就系爭土地之分割及移轉共有之限制，是兩造乃為如上述契約書第四條之一之約定，並課以被告於日後就系爭土地之分割、過戶之法令限制解除時，應無條件辦理土地之分割後過戶予原告之義務，以資保障原告購地之權益，準此觀之，上開契約條文第四條之一之約定目的，係重在原告契約利益之保障，而非因此賦予被告契約上之請求權，並因此造成原告行使其契約權利之限制，再參以訂約當時法令同時限制系爭土地之分割及移轉共有，原告於訂約當時縱有（假設語氣）同意先辦理部分應有部分土地所有權移轉登記之意思，亦因當時法令之限制而不可行，以及前述兩造間於締約時難認已有在日後不願維持土地共有之合意等情，由本院予以綜合審酌、解釋後，予以探求當時兩造訂約真意之結果，可認上開契約書第四條之一雖有「日後田可以分割過戶時，乙方應無條件蓋章同意過戶給甲方」之文義約定，並非表示當時雙方訂約時，係約定且限定原告日後於法令限制解除欲請求被告履行土地之過戶義務時，僅得請求被告辦理土地之先分割後再過戶一途，而不得請求其他方式之過戶。
⑵次查，目前農業發展條例第十六條仍有對耕地最小分割面積
之限制規定，是以就原告所購買之該特定範圍之土地，因面積未達最小分割面積，目前仍無法辦理分割之情，為兩造所不爭，而從兩造間之利益權衡而論，依上所述，依系爭契約書第四條之一之前述約定，被告於日後法令解除分割之限制時，固然依約負有就原告買受之特定範圍土地辦理分割後，移轉所有權予原告之義務，然查，因法令會於何時解除分割之限制，本為兩造所難預料，此係一不確定之因素，且縱使分割限制解除後，被告得否順利就該原告購買之特定部分之土地予以分割出來再過戶予原告，亦存有諸多不確定之變數，是就原告而言，倘認其就系爭土地，依系爭契約書之約定，僅得對被告主張分割後再行移轉之請求權，不得於目前法令已解除移轉共有限制之情況下，先行請求被告移轉其部分之應有部分所有權，並作為系爭契約書所定被告履行出賣人義務之方式，於此情形下，原告就其所購買之特定部分之土地，僅能繼續等待法令於日後之解除分割限制，並於日後再依系爭契約書對被告或其繼承人主張權利，且其日後是否真能順利獲得該特定範圍土地之分割過戶均不確定等情，此與原告先行自被告處取得部分應有部分所有權之過戶，成為土地之共有人後，日後再由其自行主張、行使土地共有人之權益之情形者相較，前者亦有對原告不利之情事之存在。再就被告而言，查，本件原告係請求被告移轉部分土地之應有部分所有權，被告如予以履行，即可用以代替其依系爭契約書，所負擔之應分割土地後，再移轉土地單獨所有權予原告之義務，並因此履行完畢系爭契約書所負之義務，而核諸常情，被告原所負擔之辦理特定範圍土地之分割事宜尚需耗費相當之勞力、時間及費用，且因被告僅係系爭土地之共有人之一，其日後是否確能夠順利依約將原告所買受之特定範圍之土地予以分割出來，並移轉該單獨土地之所有權予原告，恐亦存有變數，如果其未能履約，即有違約而須對原告負債務不履行違約賠償責任之問題，是兩相比較，被告所負擔之移轉其就系爭土地部分之應有部分所有權予原告之義務，顯較諸辦理土地之分割後再移轉該單獨土地所有權予原告者為輕，亦即本件原告如此之請求，係有減輕被告所負契約責任之情事，惟被告卻反而執系爭契約書第四條之一之前述約定，辯稱原告僅能待日後土地解除分割之限制後，再請求其分割土地後再行移轉土地之所有權，原告本件之請求內容違反契約本旨云云，被告此一抗辯，實有違反誠信原則而不可採之處。至於被告另辯稱：倘本件准許原告之請求而讓原告成為系爭土地之共有人，則原告日後訴請系爭土地之分割，法院判決時只有變價分割之一途，如此對被告將甚為不利云云，惟查，原告於取得系爭土地之部分應有部分所有權後，是否即會訴請土地之分割，本屬未定，況縱使原告於取得系爭土地之部分應有部分所有權後，有訴請裁判分割，日後法院於判決時，依民法有關分割共有物之相關規定，是否僅有變價分割一途亦有疑義。再者，衡以原告之立場，其為讓建物繼續存留，應亦不希望法院採行變價分割之方式，是被告以上開不見得會發生之情事，辯稱：倘認原告可請求移轉部分應有部分之所有權，將會對被告造成重大不利之影響，並據此作為其拒絕移轉部分應有部分之所有權予原告之理由云云，亦嫌無據。
⑶再按「共有人將共有物特定之一部讓與他人，固為共有物之
處分，其讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效力。然受讓人得對於締約之共有人，依據債權法則而請求使其就該一部取得單獨所有權，對於不履行之締約人除要求追償定金或損害賠償外，亦得請求使其取得按該一部計算之應有部分，與他共有人繼續共有之關係。」（最高法院著有五十五年度台上字第三二六七號判例意旨可資參照）、「共有人將共有物特定之一部讓與他人，非得全體共有人同意，對他共有人固不生效力，但受讓人仍得請求出讓人使其取得按一部計算之應有部分，與他共有人繼續共有之關係。且上訴人因已繼承而取得系爭土地之應有部分十六分之三，亦不因訂約時，尚未繼承該應有部分，未有處分權，即謂其行為為無效。」（最高法院著有六十九年度台上字第三八三六號判決意旨），經核上開判例及判決之意旨，亦均肯認於共有人將特定部分之土地出賣予他人時，該他人亦得請求出賣人就其按出賣範圍之土地所換算成之應有部分之土地所有權，予以移轉予買受人。雖然綜觀上開判例及判決之全文內容，並未提及或記載出該等案件中之當事人間之契約，有如本件契約第四條之一所約定之待日後土地可以【分割過戶時】，賣方應無條件蓋章同意過戶給買方之情形，惟核諸常情，上開案例之案情，既均屬共有人之一就特定部分土地之出賣，買受人既係買受特定範圍之土地而非應有部分之所有權，且當時係因法令限制而無法辦理買受人所買受之土地之分割過戶，則買受人為保障自身之權益，通常亦會於買賣當時，與賣方約定待日後土地可以辦理分割時，出賣人須將土地辦理分割過戶予買方，是本院認為上開案例中之買賣雙方，於買賣當時亦應有如本件般之日後賣方應辦理土地之分割過戶之約定內容，是上開案件之案情內容，實與本件者相似，其判例及判決之意旨，應可適用於本件。
⑷綜上所述，原告主張依系爭契約書及買賣之法律關係，訴請
被告就原告所買受之特定範圍之土地，所換算成之應有部分所有權，移轉登記予原告，尚非無據，被告辯稱原告之前開請求，與系爭契約書第四條之一之約定內容相違，不符合契約本旨云云，尚難以成立。
（二）次按「所謂同時履行抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付與他方之給付並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。」（最高法院84年度台上字第1478號判決意旨參照）。查，因被告不否認原告係在向其買受之土地範圍內為增建之行為，故被告是否享有請求原告拆除違（增）建物之權利，已非無疑。況縱認被告對原告享有該請求權，惟經核系爭契約書之內容，並未針對原告應否拆除違建物一事作任何之約定，且事實上原告之違建行為，係在系爭契約書簽立之後所為，則縱使（假設語氣）原告對被告負有拆除違建物之義務，惟此與前述被告對原告所負之移轉系爭土地之部分應有部分所有權之義務之間，並非本於同一雙務契約所生，亦未居於互為對待給付之關係，則揆諸上開之判決意旨，被告辯稱在原告未拆除其違建物之前，其得拒絕移轉系爭土地之應有部分所有權予原告云云，亦無足採。
（三）至就兩造間就系爭土地之買賣面積究為一０七點三坪，抑或為一一一點三坪？經查，按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」（最高法院著有17年上字第1118號判例意旨可資參考）。本件兩造於六十八年九月十五日所訂之系爭契約書第一條業已載明：「買賣之不動產標示○○○鄉○○段五座屋小段第六三之六地號乙方分管部分面踏一０七點三坪」；另第三條亦約定：「買賣土地價款雙方議定為新台幣貳拾伍萬肆仟陸佰元，六十八年九月十五日總價款貳拾伍萬肆仟陸佰元整賣方親收是實」之情，有原告提出之系爭契約書影本在卷可憑。是依系爭契約書上開之約定內容，已明白載明原告購買之系爭土地之面積，為一０七點三坪。雖原告另主張系爭契約書，係原告丙○○與被告在六十七年七月三十一日所訂原證三之該份買賣契約書之補充契約，於該份原證三契約書中，契約雙方並未約定實際買賣坪數，然依該份契約書所約定之單坪土地計價方式，以原告所實際支付之買賣價金二十五萬四千六百元予以換算結果，原告所購買之土地面積即為一一一點三坪云云，並提出原證三之買賣契約書影本一份為憑，惟查，經細譯訂立在後之系爭契約書之全文內容，並無任何隻字片語提及其係訂立在前之原證三該份契約書之補充契約之意旨，是原告主張系爭契約書係原證三該份契約書之補充契約，其所購買土地之面積，應以原證三契約書所定每坪土地單價按總價金計算得出之土地面積為準乙節，即乏所據。況原告訴訟代理人亦當庭陳稱：「原證二契約書（即系爭契約書）會寫107.3坪是因為房屋蓋好之後，是因為當時由被告請古瑞坤幫我們自行用皮尺測量所得的面積...」、「當時原告蓋好房子，古瑞坤量基地的時候，他只就兩側仍然種有稻子的界線的部分加以丈量，量出面積為
107.3坪，就在原證二契約書上面記載為107.3坪，但實際上原告買賣的面積，雙方所談論的是111.3坪，這個還有包括房屋前面被當作通路的部分大概是四坪，當時古瑞坤以為界址就是跟兩側的稻田的田埂平行，所以前面還有四坪的土地他並沒有測量到。」、「（問：為何古瑞坤沒有測量到通道的部分？）古瑞坤不知道系爭445地號界址是包含到通道部分。」等語（見本院九十六年四月十六日言詞辯論筆錄），並提出原告當庭所畫之位置圖一份在卷為證。則依原告訴訟代理人上開所述，可認於兩造在簽訂系爭契約書之前，為確定原告所購買之特定範圍土地之面積與位置，乃委由古瑞坤加以測量，且經其測量結果即為一０七點三坪，乃將該數據填寫於系爭契約書上。姑不論古瑞坤於實際測量時，是否發生如原告訴訟代理人上開所稱之其因不知實際界線所在，而少測部分土地之情形，被告尚有爭執，縱認原告訴訟代理人上開所陳之情屬實，惟因原告訴訟代理人亦自承於古瑞坤為上開測量時，原告有在現場等語（見同日筆錄），是該日古瑞坤之測量既有確定原告所買受土地之範圍及面積之作用，而於古瑞坤測量時原告又已在場，卻未針對古瑞坤之少測情形當場糾正，準此觀之，應認兩造所買賣之土地，其面積之確定即應以當時古瑞坤所測得之該一０七點三坪為準，原告主張應以原證三之契約書所載土地之每坪單價，換算所得之一一一點三坪為準云云，即難以採認。是本件原告向被告所購買之該特定部分之土地，其面積應為一０七點三坪，而該面積經與系爭土地之總面積予以換算成應有部分之結果，即為九六三０分之一０七三。
（四）從而，原告主張依系爭契約書及買賣之法律關係，訴請被告移轉系爭土地之應有部分所有權，在原告各自請求被告移轉其就系爭土地之應有部分一九二六０分之一０七三之所有權範圍內，核屬於法有據，應予以准許，逾此範圍，則無理由，應予以駁回。
（五）本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
五、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第第79條、第85條第1項本文，判決如主文。
中華民國96年5月25日
民事第二庭法官鄭政宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年5月25日
書記官曾柏方