宣 示 判 決 筆 錄
原 告 丁○○
共 同
訴訟代理人 張振興 律師
複 代理人 許聰元 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 余盈鋒 律師
上列當事人間98年度北簡字第6497號遷讓房屋等事件，於中華民
國98年7月20日言詞辯論終結，98年8月3日下午5時在臺灣臺北地
方法院臺北簡易庭第1法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 李智民
書記官 唐步英
通 譯 謝翔宇
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
被告應將門牌台北市○○路○段○○巷○號房屋全部遷讓返還原
告，並自民國九十八年一月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，
按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹佰肆拾肆萬元為原
告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：被告於民國97年1月1日向原告承租門牌台北市○
○路○段○○巷○號房屋（下稱系爭房屋），每月租金新臺幣（
下同）12,000元，租期至97年12月31日屆滿，詎被告屆期未
向原告續租，並稱系爭房屋係其所興建。被告於97年12月31
日租賃期滿仍未搬遷，原告自得依租約請求被告遷讓返還系
爭房屋。又被告自98年1月日起，至搬遷返還系爭房屋之日
止，仍佔有使用系爭房屋，致原告受有相當租金之不當得利
之損失。又原租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆
滿時...如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求
按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證
人，決無異議。」等語，爰請求被告按月給付原告相當原租
金12,000元之不當得利及原租金5倍即60,000元之違約金。
並聲明：被告應將門牌台北市○○路○段○○巷○號房屋全部
遷讓返還原告，並自98年1月1日起至遷讓返還上開房屋之日
止，按月給付原租金12,000元之不當得利及違約金6萬元。
對被告答辯之陳述：系爭房屋係原告於72年6月30日向前手
林黃玉 購買，嗣後由訴外人 洪富財 向原告承租系爭房屋，與
被告共同經營汽車保養修理業務，至81年間洪富財與被告拆
夥後，洪富財即搬離系爭房屋，被告為了繼續經營汽車商行
，請求原告將系爭房屋改租給被告，經原告同意，才將系爭
房屋租給被告迄今。被告於82年11月間，向原告承租系爭房
屋時，向原告提出需整修房屋之要求，經原告同意後，以未
收取82年11月、12月租金共36,000元，作為支付被告之整修
費。86年間被告因業務擴展，場所不敷使用，商請原告丁○
○將自有之鄰地（即西園路2段96巷巷口角地）約15坪之三
角窗土地加入原租約，出租給被告，原本增加租賃範圍應增
加租金20,000元，但因被告在原告土地上做裝修廣告用鋼鐵
支架等需付裝修費，原告乃減少應增加之租金，只增加每月
2,000元之租金，其餘減少應增加租金每月18,000元部分，
作為補抵被告所支付之裝修廣告之費用，故自87年1月1日起
，租金每月為20,000元。被告所稱86年雇工整修部分，即屬
此部份在原告丁○○私有土地上所搭蓋之建物。於91年間，
因被告辦公室不敷使用，再三商請原告戊○○所自用存放花
圈花籃支架之倉庫約5坪大之空間，改成辦公室與原有辦公
室合併使用，一併出租予被告，另訂租約，租金每月5,000
元，雙方並言明以原告不加收押租金及租期至少三年（92年
至94年）為條件，作為被告整修房屋之代價。故被告縱有整
修房屋之情，因其所支付之整修費用，均由原告所支付，依
法整修後之房屋，仍為原告所有。
二、被告則以：訴外人洪富財於70年代即占有使用臺北市○○區
○○段四小段74地號上之木造平房，被告則於81年間與洪富
財在該處合夥共同經營中古車行，然在81年、82年間該木造
平房因鄰宅火警波及而多有毀損不堪使用，82年8月許洪富
財即搬離該處，被告則將受損房屋陸續整修勉強使用，待86
年間因場所不敷使用，自行出資雇請鑫永利工程有限公司將
該木造平房全部拆除後，於原地搭建鐵皮房屋，並於91年間
再次雇請佳信不銹鋼行於原址向左增建。故原告原先所有之
木造平房業已滅失，系爭房屋實係被告自己出資興建完成，
自應原始取得所有權。然因系爭房屋基地並非被告所有，原
告等人歷年來均向被告宣稱該基地為渠等向第三人購買，且
對房屋亦有所有權，因被告不諳法律，誤以為在他人土地上
興建房屋者，房屋所有權應屬於土地所有權人。然經被告於
查證，該房屋基地為國有財產局所有，97年底經詢問識法之
人後方知，自己出資興建完成之房屋，應由出資建築房屋之
人取得所有權，被告遂拒絕再與原告簽約。又原告向被告謊
稱系爭房屋基地為渠等所有，並宣稱被告所搭建之房屋依法
所有權應歸屬於原告，被告因而陷於錯誤，乃向原告承租被
告所有之房屋，為此，爰依民法第92條第1項規定，撤銷97
年1月1日簽訂房屋租賃契約之意思表示，並以答辯狀繕本送
達代替上開撤銷契約之意思表示。則系爭房屋之租賃契約應
自始無效，原告訴請被告遷讓房屋及給付不當得利、違約金
之請求，均無理由。退步言，縱鈞院認定租賃關係存在，違
約金之約定亦過高。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決
，願供擔保，請免宣告假執行。
三、原告主張上開之事實，並提出房屋租賃契約書、存證信函、
讓渡書、門牌證明書、被佔用土地收益損失補償金繳納收據
聯、行政院國軍退除役官兵輔導委員會書函、財政部國有財
產局臺灣北區辦事處書函等影本為證，被告對原告提出上開
證物文書之真正不爭執，惟以上開情詞置辯。
四、經查：原告主張被告於97年1月1日向原告承租系爭房屋，每
月租金12,000元，租期至97年12月31日屆滿，被告屆期未向
原告續租，並稱系爭房屋係其所興建，而未搬遷等情，有上
開房屋租賃契約書、存證信函等件可證，且為被告所不爭。
被告雖辯稱：系爭房屋於86年間因場所不敷使用，被告自行
出資雇請鑫永利工程有限公司將該木造平房全部拆除後，於
原地搭建鐵皮房屋，並於91年間再次雇請佳信不銹鋼行於原
址向左增建，故原告原先所有之木造平房業已滅失，系爭房
屋實係被告自己出資興建完成，自應原始取得所有權云云，
並提出照片、估價單為證，並經證人丙○○、甲○○到庭證
述（參見98年4月27日言詞辯論筆錄）。惟原告主張被告雖
於86年、91年間曾有因營業需要整修或裝修系爭房屋之行為
，但僅只於原房屋木造牆壁部分作必要的整修更動，對於原
房屋主要結構，即牆壁四周之鋼架部份，並無更改，且原告
以應收租金未收、減收、或增加承租範圍而未增加租金等方
式抵付被告所支出之整修及裝修費用等情。查被告提出現場
照片其中1張，其下註明「82年9月之後的房屋，現行的房屋
照片，乙○○余盈鋒律師，98.3月23日」等語，惟被告既然
認照片上之房屋，於82年9月之後與現行的房屋一樣，則可
證明被告所為86年雇工拆除重建之抗辯，並舉證人丙○○到
庭之證述，均屬不實在。且如被告所稱其自86年將原有承租
房屋拆除重新建築，取得系爭房屋所有權，又豈有於86年間
以後，迄至97年間止，十幾年仍不間斷地與原告簽訂租賃契
約之可能？又縱被告有於86年雇工拆除重建系爭房屋，亦係
為原告而為並增加其自己使用之效能，否則其如何對原告交
待租賃房屋之滅失？又被告主張於91年間再次雇請佳信不銹
鋼行於原址向左增建等情，證人甲○○到庭證稱：伊增建部
分原來係木頭之牆壁改為鐵皮之牆壁，還有鄰馬路之鐵皮屋
頂整修加做排水槽等語（參見98年4月27日言詞辯論筆錄）
，顯見被告於91年間僅係雇工裝修系爭房屋，對系爭房屋之
所有權並無影響。是被告辯稱其因興建取得系爭房屋所有權
，洵非可採。又系爭房屋既非被告所有，被告另辯稱原告向
被告謊稱系爭房屋基地為渠等所有，並宣稱被告所搭建之房
屋依法所有權應歸屬於原告，被告因而陷於錯誤，乃向原告
承租被告所有之房屋，為此，爰依民法第92條第1項規定，
撤銷97年1月1日簽訂房屋租賃契約之意思表示，並以答辯狀
繕本送達代替上開撤銷契約之意思表示云云，亦屬不可採。
本件被告向原告承租系爭房屋之租期既於97年12月31日屆滿
，原告自得依租賃關係，請求被告遷讓返還系爭房屋。又兩
造於97年1月1日所訂租約第6條雖約定：「乙方（即被告）
於租期屆滿時...如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向
乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止...」等
語，惟本院斟酌一般客觀事實，社會經濟狀況及原告所受損
害等一切情形，認上開約定之違約金顯屬過高，應以每月租
金12,000元之1.5倍即18,000元為適當。又按違約金，除當
事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法
第250條第2項前段定有明文。本件原告既請求被告支付違約
金，即不得再請求被告按月給付原告相當原租金12,000元之
不當得利。從而，原告依定期房屋租賃法律關係，請求被告
應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並自98年1月1日起至遷讓
返還上開房屋之日止，按月給付18,000元，洵屬正當，應予
准許。至原告超過上開准許部分以外之請求，為無理由，應
予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告
聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
六、兩造其餘攻擊防禦方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰
不一一論述，併予敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官唐步英
法 官 李智民
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
中 華 民 國 98 年 8 月 3 日
書 記 官唐步英