臺灣高雄地方法院民事判決 96年度雄簡字第8517號
原 告 己○○
訴訟代理人 謝崇浯 律師
被 告 甲○○
被 告 太平洋房屋仲介股份有限公司高雄分公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 庚○○
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國97年8月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告甲○○應給付原告新臺幣壹拾參萬參仟元，及自民國九十六
年十月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告太平洋房屋仲介股份有限公司高雄分公司應給付原告新臺幣
壹拾貳萬元，及自民國九十六年八月十六日起至清償日止，按週
年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔百分之五十三，被告太平洋房屋仲介
股份有限公司高雄分公司負擔百分之四十七。
本判決第一項、第二項得假執行。
事實及理由
一、本件原告主張：原告於民國96年3月28日經由被告太平洋房
屋仲介股份有限公司高雄分公司（下稱太平洋公司）之居間
，以新臺幣（下同）600萬元之代價，向被告甲○○購買坐
落高雄市○○區○○段160之20地號之土地，權利範圍全部
，及同段160之4地號土地，權利範圍1萬分之393（下稱
系爭土地），暨坐落其上門牌號碼高雄市○○區○○路○○○
巷○○號建物（下稱系爭建物），被告甲○○並於買賣契約書
（下稱系爭買賣契約書）「標的物現況說明」中註記「房屋
無滲漏水情形」，保證系爭建物並無滲漏水之情形，嗣原告
於同年4月30日交付價金，被告甲○○於同年5月8日將系
爭土地及系爭建物之所有權移轉登記於原告，惟始終未依屋
況確認書一一點交予原告驗收。茲因系爭建物有滲漏水之情
形，缺少被告甲○○保證之品質，且有減少通常效用及契約
預定效用之瑕疵，致原告因而支出修繕費用13萬3,000元，
爰依民法第360條或依民法第227條第1項準用同法第226
條第1項之規定，請求被告賠償13萬3,000元，並給付法定
遲延利息；或依民法第359條之規定，請求減少價金，再依
民法第179條之規定，請求被告甲○○返還減少之價金13萬
3,000元，並給付法定遲延利息，請求本院擇一而為原告勝
訴之判決。又依系爭買賣契約書第6條第1項約定，被告甲
○○應依屋況確認書記載之內容，一一點交予原告驗收，然
被告甲○○於原告交付價金之尾款時，僅委託代書戊○○交
付系爭建物之鑰匙，並未親自出面依屋況確認書記載之內容
，一一點交予原告驗收，並未依約將系爭建物點交予原告，
而有未依契約之約定履行之情形，併依系爭買賣契約書條第
9條第1項之約定，訴請被告甲○○給付自96年5月1日起
至96年9月30日止，按每日3,000元計算之違約金。其次，
被告太平洋公司未忠實履行對於系爭建物之調查義務，以致
未將系爭建物屋內多處滲漏水現象告知原告，依民法第571
條之規定，自不得向原告請求報酬，被告太平洋公司受有報
酬之利益，並無法律上之原因，爰依不當得利之法律關係，
訴請被告返還先前給付之服務報酬12萬元。並聲明求為判決
：⑴被告甲○○應給付原告13萬3,000元，及自起訴狀繕本
送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，
暨自96年5月1日起至96年9月30日止，按每日3,000元計
算之違約金；⑵被告太平洋公司應給付原告12萬元，及自起
訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算
之利息。
二、被告甲○○辯稱：伊係委託仲介人員即訴外人 陳錦芬 代理伊
與原告辦理點交，當時訴外人陳錦芬曾以電話告知缺少床組
，及須清除系爭建物內之物品，嗣於尾款中減少價金3,000
元等語。
三、被告太平洋公司辯稱：被告太平洋公司取得報酬乃基於有效
之居間契約，有何不當得利可言。且於不動產仲介實務上，
居間人就不動產是否有滲漏水情形，通常採外觀原則，即以
目視或其他感官之方法，察知是否有滲漏水之現象，倘無明
顯滲漏水之跡象，出賣人又保證無此情形，則居間人已盡其
應盡其責。被告太平洋公司之從業人員丁○○、陳錦芬實際
觀察，均未發現有滲漏水之現象，且被告甲○○告知系爭建
物並無滲漏水情形，被告太平洋公司已盡調查之義務。況縱
令被告太平洋公司確有疏失，原告可探知而不預促被告太平
洋公司注意或怠於避免或減少損害，對於因此而生之損害，
與有過失，依民法第217條之規定，亦難令被告太平洋公司
負全部之責任等語。並聲明求為判決：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事項：
㈠原告於96年3月28日經由被告太平洋公司之居間，以600萬
元之代價，向被告甲○○購買系爭土地暨系爭建物，被告甲
○○並於系爭買賣契約書「標的物現況說明」中註記「房屋
無滲漏水情形」，保證系爭建物並無滲漏水之情形。
㈡系爭買賣契約書第6條第1項約定：本約房地除本約另有約
定外，賣方應於買方付清尾款之同時，依屋況確認書記載的
內容（含鑰匙或遙控器及相關證件）點交予買方驗收，賣方
並應保持或恢復水電設施之正常使用，且買方不得另行提出
契約書中未記載事項要求賣方配合辦理；系爭契約書第9條
第1項約定：賣方如未依本契約之約定履行（給付遲延、給
付不能、不為給付）每逾1日（自逾期日起至完全給付日止
）賣方應按每日買方已給付之價款千分之0.5計算之違約金
給付買方。
㈢原告於同年4月30日交付價金，被告甲○○於同年5月8日
將系爭土地及系爭建物所有權移轉登記於原告。
㈣系爭契約書所附「賣方願附贈予買方之設備及傢俱」，即為
系爭契約書內所稱之屋況確認書。
㈤原告因系爭建物之滲漏水情形，支出修繕費用13萬3,000元
。
㈥原告經由被告太平洋公司之居間，向被告甲○○購買系爭土
地及系爭建物，業已給付服務報酬12萬元予被告太平洋公司
。
五、得心證之理由：
㈠原告訴請被告甲○○給付13萬3,000元，及自起訴狀繕本送
達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，有無理
由？
⒈查原告主張於96年3月28日經由被告太平洋公司之居間，
以600萬元之代價，向被告甲○○購買系爭土地暨系爭建
物，被告甲○○並於系爭買賣契約書「標的物現況說明」
中註記「房屋無滲漏水情形」，保證系爭建物並無滲漏水
情形之事實，為被告甲○○於言詞辯論時所不爭執，依民
事訴訟法第280條第1項之規定，視同自認，原告此部分
之主張，堪信為真正。次查，原告主張系爭建物有滲漏水
情形之事實，核與證人即釧翔企業有限公司（下稱釧翔公
司）乙○○於本院言詞辯論時結證：伊從事防水工作約10
年，伊判斷系爭建物漏水時間約1年，因為已有鐘乳石現
象，部分漏水情形明顯，一樓轉角處，可以看見漏水之跡
象，三樓浴室天花板掀開之後，亦可見到如鐘乳石之物體
等語（參見97年1月10日言詞辯論筆錄）相符，復有釧翔
公司出具之勘查滲水原因分析影本1份在卷可按，足見系
爭建物確有漏水之情事，原告此部分之主張，亦堪信為實
在。
⒉按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解
除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣
人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第360條定有明文。
查被告甲○○出賣予原告之系爭建物，既缺少其所保證之
無滲漏水情形之品質，揆之前揭規定，原告自得請求被告
甲○○賠償，又原告既因修繕系爭建物之滲漏水情形，業
已支出13萬3,000元，業據證人乙○○於本院言詞辯論時
結證屬實（參見本院97年1月10日言詞辯論筆錄），足見
原告因系爭建物缺少被告甲○○所保證之品質，已受有13
萬3,000元之損害。準此，原告請求被告甲○○賠償13萬
3,000元及自起訴狀繕本送達之翌日即96年10月5日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬正當。
⒊至原告另雖主張依民法第227條第1項準用同法第226條
第1項之規定，請求被告甲○○賠償13萬3,000元，並給
付法定遲延利息；或依民法第359條之規定，請求減少價
金，再依民法第179條之規定，請求被告甲○○返還減少
之價金13萬3,000元，並給付法定遲延利息。惟查，原告
乃以單一聲明，主張二以上之訴訟標的，請求本院擇一為
原告勝訴之判決，為訴之選擇合併，本院既已認原告本於
民法第360條之規定所為之請求為有理由，揆之前揭說明
，自毋庸再就原告併為主張所為之前開請求有無理由，予
以論述，附此敘明。
㈡原告主張被告甲○○未依約將系爭建物點交予原告，有未依
契約之約定履行之情形，本於系爭契約書第9條第1項之約
定，請求被告甲○○給付自96年5月1日起至96年9月30日
止，按每日3,000元計算之違約金，有無理由？
⒈按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人
之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去
之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的
及經濟價值等作全般之觀察（最高法院94年度臺上字第19
22號判決參照）。
⒉查系爭買賣契約書第6條第1項雖約定：本約房地除本約
另有約定外，賣方應於買方付清尾款之同時，依屋況確認
書記載的內容（含鑰匙或遙控器及相關證件）點交予買方
驗收……」等語，惟參諸不動產買賣交易上之習慣，上開
約定之主要目的應在要求賣方依約交付買賣標的物予買方
，而非要求賣方必須親自出面依屋況確認書一一點交予買
方，復酌以如賣方已依約交付買賣標的物予買方，僅因並
未親自出面依屋況確認書一一點交予買方，即屬違約，實
有違誠實信用原則，因此，在解釋上應認系爭契約書第6
條第1項之真意，僅在要求被告甲○○依約交付系爭建物
予原告，始符合不動產買賣之交易習慣及上開約定之主要
目的，並與誠信原則無違。是原告以被告甲○○於原告交
付價金之尾款時，僅委託代書戊○○交付系爭建物之鑰匙
，並未親自出面依屋況確認書記載之內容，一一點交予原
告驗收，即認被告甲○○有未依契約之約定履行之情形，
自不足採。
⒊次查，原告主張被告甲○○未依約將系爭建物點交予原告
，而有未依契約之約定履行情形之事實，為被告甲○○所
否認，抗辯：伊係委託仲介人員即訴外人陳錦芬代理伊與
原告辦理點交，當時訴外人陳錦芬曾以電話告知缺少床組
，及須清除系爭建物內之物品，嗣於尾款中減少價金
3,000元等語。惟查：
⑴被告甲○○主張其委託仲介人員陳錦芬代理其與原告辦
理點交之事實，為原告所不爭執，原告此部分之主張，
堪信為真正，足見被告甲○○確有委託仲介人員陳錦芬
代理其與原告辦理點交，而交付系爭建物予原告。
⑵再系爭買賣契約書第6條第1項雖約定：本約房地除本
約另有約定外，賣方應於買方付清尾款之同時，依屋況
確認書記載的內容（含鑰匙或遙控器及相關證件）點交
予買方驗收…」等語。惟查，原告於本院言詞辯論時陳
稱：給付尾款時有扣除3,000元，其中1,000元係代替
屋況確認書內記載之床組，另外2,000元係因系爭建物
內尚有物品堆置，央請伊僱工清除之費用等語（參見本
院96年12月6日言詞辯論筆錄），可見原告於給付系爭
土地及系爭建物之尾款予被告甲○○之際，業因系爭建
物內缺少屋況確認書記載之物品及系爭建物內尚有物品
有待清理，而請求被告甲○○減少價金，嗣已與被告甲
○○合意變更契約之內容，亦即被告甲○○毋庸給付屋
況確認書內缺少之物品，原告則免除價金減少部分之價
金給付義務。從而，被告甲○○雖未依屋況確認書記載
之內容，交付系爭建物予原告，惟原告與被告甲○○既
已合意變更契約之內容，免除被告甲○○給付屋況確認
書內缺少物品之契約義務，則被告甲○○自已完成依約
交付系爭建物予原告之契約義務。
⑶從而，被告甲○○既已委託仲介人員陳錦芬代理其與原
告辦理點交，而交付系爭建物予原告，復已依兩造合意
變更以後之契約內容，完成依約交付系爭建物予原告之
契約義務，自無未依約將系爭建物點交予原告之情形可
言，則原告以被告甲○○未依約將系爭建物點交，有未
依契約之約定履行情形為由，本於系爭契約第9條第1
項之約定，請求被告甲○○給付違約金，即屬無據。
㈢原告請求被告太平洋公司應給付12萬元，及自起訴狀繕本送
達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，有
無理由？
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂
約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營
業者，關於訂約事項及當事人之履約能力或訂立該約之能
力，有調查之義務。居間人違反其對於委託人之義務而為
利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由
相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。
民法第565條、第567條第1項前段、第2項、第571條
分別定有明文。次按，房地仲介業之業務，涉及房地買賣
之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣
事宜之原因，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消
費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見
危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1
項之規定，據實報告於各當事人。仲介業者茍能調查而怠
以調查，遽信出賣人之所言，自難謂其已盡調查之義務（
最高法院91年度臺上字第1660號判決參照）。
⒉查觀之原告與被告太平洋公司簽訂之不動產購買意願書第
1條第1項約定：立書人己○○（以下簡稱買方）願意經
由太平洋房屋仲介股份有限公司（以下簡稱太平洋）仲介
以下列條件購買甲○○所有坐落於高雄市○○區○○路
○○○弄○○號之房屋及其坐落土地之應有部分；第6條約定
：賣方同意售出後3日內，買方應依太平洋所指定之處所
，時間，出面與賣方簽訂不動產買賣契約書。並由太平洋
所指定之代書辦理產權移轉登記、抵押設定等相關事項，
以維護交易安全；第10條第1項約定：買方於簽訂不動產
買賣契約時，應支付購買總價2%計算之服務報酬，惟與賣
方之服務報酬合計不得超過購買總價6%；原出價金則轉作
簽約款之一部分。買方並須負擔契稅及辦理產權移轉登記
所須之代書費、規費等。如買賣契約事後因故解除時（含
買賣雙方合意解除契約），買賣仍應給付前述之報酬及費
用。足見被告太平洋公司與原告乃約定由被告太平洋公司
為原告為訂約之媒介，而原告給付報酬，被告太平洋公司
與原告間，應有居間契約存在無疑。
⒊次查，買賣標的物是否有滲漏水之情形，為房地產買賣之
重要事項，此參之系爭契約書標的物現況說明書內第3項
即要求出賣記載「是否有滲漏水情形」，亦可明瞭，被告
太平洋公司對於系爭建物是否有滲漏水情形，自應善盡調
查之義務。再查，系爭建物確有滲漏水之情形，且該滲漏
水之情形，如委託從業建物防水業務之人員前往勘查，即
可發見，此參諸證人乙○○於本院言詞辯論時所為之前揭
證言自明，然被告太平洋公司卻未發見，顯然未善盡調查
之義務。至被告太平洋公司辯稱：於不動產仲介實務上，
居間人就不動產是否有滲漏水情形，通常採外觀原則，即
以目視或其他感官之方法，察知是否有滲漏水之現象，倘
無明顯滲漏水之跡象，出賣人又保證無此情形，則居間人
已盡其應盡其責。被告太平洋公司之從業人員丁○○、陳
錦芬實際觀察，均未發現有滲漏水之現象，且被告甲○○
告知系爭建物並無滲漏水情形，被告太平洋公司已盡調查
之義務云云。惟查，被告太平洋公司對於不動產仲介實務
上，居間人就不動產是否有滲漏水情形，是否通常採外觀
原則，即以目視或其他感官之方法，察知是否有滲漏水之
現象，並未舉證以實其說，已難遽信；況且，縱令不動產
仲介實務上，居間人就不動產是否有滲漏水情形，通常僅
採外觀原則，即以目視或其他感官之方法，察知是否有滲
漏水之現象，然除非居間人與委託人於居間契約內約定免
除居間人應善盡之調查義務，否則，仍不得僅因不動產仲
介實務上，居間人通常均未善盡調查之義務，而免除居間
人應盡之契約義務，是被告太平洋公司上開辯解，自不足
採。再查，被告太平洋公司對於系爭建物是否有滲漏水情
形，既未善盡調查之義務，顯然業已違反其對於委託人即
原告之義務，又其未善盡調查義務之行為，復為利於委託
人之相對人即被告之行為，揆之民法第571條之規定，被
告太平洋公司基於有效之居間契約，即不得向委託人即原
告請求給付報酬。準此，被告太平洋公司自原告處受有報
酬之利益，即無法律上之原因，應屬不當得利。被告太平
洋公司辯稱：被告太平洋公司取得報酬乃基於有效之居間
契約，有何不當得利可言云云，自不足採。從而，原告本
於不當得利之法律關係，請求被告太平洋公司返還所受之
利益12萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即96年8月
16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，應屬正
當。
⒋至被告太平洋公司另雖辯稱：縱令被告太平洋公司確有疏
失，原告可探知而不預促被告太平洋公司注意或怠於避免
或減少損害，對於因此而生之損害，與有過失，依民法第
217條之規定，亦難令被告太平洋公司負全部之責任云云
。惟查，民法第217條乃關於損害賠償之規定，本件原告
係主張被告太平洋公司受有報酬之利益，並無法律上之原
因，而依不當得利之法律關係，請求返還所受之利益，而
非主張因被告太平洋公司之行為，致其受有損害，請求被
告太平洋公司賠償其所生損害，自無民法第217條規定之
適用。被告太平洋公司上開辯解，並不足採。
六、綜上所陳，原告本於民法第360條之規定，請求被告甲○○
給付原告13萬3,000元，及自96年10月5日起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；原告本於
系爭契約書第9條第1項之約定，請求被告甲○○給付自96
年5月1日起至96年9月30日止，按每日3,000元計算之違
約金，為無理由，應予駁回；又原告本於不當得利之法律關
係，請求被告太平洋公司給付原告12萬元，及自96年8月16
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，亦
應准許。
七、本判決第1項、第2項乃就民事訴訟法第427條第1項規定
之訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第
389條第1項第3款之規定，自應依職權宣告假執行。
八、至被告甲○○雖聲請訊問證人陳錦芬，證明證人陳錦芬代理
其與原告辦理點交之詳細情形，惟並未提供證人陳錦芬之地
址，以供本院通知，此部分調查證據之聲請，並無調查之可
能，爰不予調查。此外，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌與
本院前揭判斷不生影響，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第389條第1項第3款、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 27 日
臺灣高雄地方法院高雄簡易庭
法官伍逸康
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 27 日
書記官戴顯澄