裁判字號：臺灣臺中地方法院104年重訴字第585號民事判決
裁判日期：民國106年01月13日
裁判案由：返還買賣價金及損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決104年度重訴字第585號原告即反訴被告 魏龍豔 訴訟代理人 駱威文 律師被告即反訴原告 王淑敏
鄭雅夫 鄭筌友 上三人共同訴訟代理人 張繼圃 律師
許盟志 律師複代理人 汪郁芬
許慧鈴 賴佳瑩 被告 家賀 不動產經紀有限公司兼上一人法定代理人 楊淑君 被告 黃培源
亦誠不動產經紀有限公司上一人法定代理人 安得華 被告 藍俊德
蔡東 原上六人共同訴訟代理人 羅豐胤 律師複代理人 廖學能 律師
田永彬 律師 李家倫 上列當事人間請求返還買賣價金及損害賠償事件，本院於民國105年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告家賀不動產經紀有限公司、楊淑君應連帶給付原告新臺幣壹佰玖拾貳萬伍仟元，及自民國一百零四年十一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告家賀不動產經紀有限公司、楊淑君連帶負擔百分之三十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣陸拾肆萬元為被告家賀不動產經紀有限公司、楊淑君供擔保後，得假執行。但被告家賀不動產經紀有限公司、楊淑君以新臺幣壹佰玖拾貳萬伍仟元，為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰玖拾貳萬伍仟元，及自民國一百零四年十二月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之三十，餘由反訴原告負擔。
本判決反訴原告勝訴部分，於反訴原告以新臺幣陸拾肆萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告以新臺幣壹佰玖拾貳萬伍仟元，為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，原告本件訴之聲明原為：「㈠、被告應連帶給付原告新臺幣（下同）660萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡、被告王淑敏、鄭雅夫、鄭筌友（下稱王淑敏等3人）應給付原告660萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。」，嗣於民國105年12月16日追加備位聲明為：「確認原告與王淑敏等3人於104年8月8日就坐落臺中市○區○○段0000、0000、00000、000、00000地號土地（下稱系爭土地）及門牌號碼臺中市○區○○路000、000、000號建物（與系爭土地合稱系爭不動產）所成立之買賣契約（下稱系爭買賣契約），王淑敏等3人對原告之第2期330萬元及第3期2,310萬元買賣價金債權，在1,962,450元範圍內不存在。」，原告追加備位聲明前後所主張之原因事實，均係主張系爭土地尚須繳納回饋金始得作為商業第一區（下稱商一）使用，王淑敏等3人應負有物之瑕疵擔保責任等情，堪認請求之基礎事實核屬同一，揆諸前揭規定，應予准許，先予敘明。
二、次按法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴（最高法院52年台上字第1922號判例意旨參照）。查原告備位聲明所主張「確認王淑敏等3人於系爭買賣契約對原告之第2期330萬元及第3期2,310萬元買賣價金債權，在1,962,450元範圍內不存在。」之買賣價金債權法律關係既為王淑敏等3人所否認，堪認該等法律關係存在與否即不明確，而致原告在在私法上之地位有受侵害之虞，而此危險得以本判決加以除去，依前揭說明，應認原告有提起本件備位聲明之確認之訴之必要。
三、又按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。本件原告主張其與王淑敏等3人間經被告家賀不動產經紀有限公司（即中信房屋臺中科博館加盟店，下稱家賀公司）、亦誠不動產經紀有限公司（即中信房屋臺中七期加盟店，下稱亦誠公司）共同仲介訂立系爭買賣契約。然因王淑敏等3人未繳納回饋金，致系爭土地作為商一使用等情，而請求王淑敏等3人返還原告已支付之價金660萬元，並依約給付660萬元之違約賠償。王淑敏等3人則否認前情，並反訴主張反訴被告經催告後仍拒依約履行給付價金之義務而解除雙方契約，並請求反訴被告應將其業已給付之660萬元價款作為賠償。是以，本件本訴部分與反訴部分之請求，均係本於系爭買賣契約之契約關係而主張契約上之權利，兩造間所主張之訴訟標的之法律關係及作為攻擊防禦方法所主張之事項，係由同一法律關係所生，應可認反訴標的之法律關係與本訴之標的及其防禦方法相牽連，揆諸首開規定，被告於本訴繫屬中提起反訴，於法相合，應予准許。
四、再按談話錄音內容如非隱私性之對話，又無介入誘導致有誤引虛偽陳述之危險性，基於證據保全之必要性及手段方法之社會相當性考量，自應承認其證據能力（最高法院94年度台上字第2001號判決意旨參照）。經查，被告家賀公司、亦誠公司、楊淑君、黃培源、藍俊德、 蔡東原 （下稱家賀公司等6人）固對原告本件提出全部之錄音譯文之形式真正及證據能力均有所爭執，惟對於原告所提出104年9月15日、9月18日、10月6日之錄音譯文（見本院卷一第173-180頁、卷二第31-50、70-81頁），其等早於本院105年1月18日、6月22日、7月27日準備程序當庭表示形式真正並不爭執（見本院卷一第195頁、卷二第54頁反面、85頁反面），其等遲至同年10月11日復具狀為相反主張，殊未表明形式上該等錄音譯文何處與錄音內容有所不符，況觀諸該等錄音譯文之內容，尚無誘導而致談話之當事人有虛偽陳述之虞，其等空言否認該等錄音譯文之證據能力，殊無可採。然原告所提出之104年10月21日於臺中市政府地政局（下稱地政局）所為之協商過程錄音譯文（見本院卷一第181-186頁），按諸調解程序中，調解委員或法官所為之勸導及當事人所為之陳述或讓步，於調解不成立後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎，此觀民事訴訟法第422條之規定自明，原告所提出該日之錄音譯文固非法院所為之調解程序，惟衡以該等協商程序與法院所為之調解程序目的核屬同一，均係以勸導雙方當事人之方式，期能作成妥適公平之調解方案，而非用以蒐集他方當事人為不利於己之陳述以作為調解不成立後訴訟所用，是以，該日協商過程所為之錄音譯文，應亦不得於本案作為裁判之基礎。至原告另提出104年12月1日之錄音譯文（見本院卷二第8-12頁）為證人 鄭如芳 於法院外之陳述，其當時所為之陳述既未經具結，自非屬合法之人證，亦不得作為本案裁判之基礎。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：原告與王淑敏等3人於104年8月8日經家賀公司、亦誠公司共同仲介訂立系爭買賣契約，原告以總價3,300萬元買受系爭不動產。茲就王淑敏等3人、家賀公司等6人之行為及原告依法得主張之權利，分別說明如下：
㈠、王淑敏等3人部分：
1.原告於104年8月8日簽約時，黃培源、楊淑君持系爭土地使用分區證明書，向原告聲明系爭土地確係商一，該日係原告首次看到該文件，原告固於其上簽名，但因楊淑君以手部遮住其上所載之「俟繳納回饋金或捐獻比例土地後始得作為商業區使用」（下稱特別使用規定），原告並未看到，且不容原告詳閱或攜回，即遭楊淑君以辦理過戶貸款等手續所必須為詞取走。原告依約給付期款660萬元後，於同年9月15日因系爭土地複丈面積短少2.5坪，而請訴外人即辦理系爭買賣契約地政士之助理鄭如芳傳真土地使用分區證明書與原告，原告始發現王淑敏等3人明知系爭土地為住宅區變更商業區之土地，且迄未依特別使用規定即臺中市都市計畫住宅區變更為商業區回饋要點（下稱回饋要點）繳交回饋金，以致現系爭土地尚不得作為商業區使用，而僅為住宅第二區建地（下稱住二），建蔽率、容積率遠不及商一優越，其等為提高其價值而執意以商一建地委售，而未說明該等資訊，以致系爭土地未具有其通常效用、預定效用，且屬未依債之本旨提出給付，系爭不動產之價值經原告申辦貸款之三信商業銀行南門分行鑑價僅約2,664萬元市價，可見系爭不動產之價值與約定之價金亦不相當。系爭土地使用上因相關法令規章之限制不見得為一般常人於購買時所能認知與瞭解，此本為家賀公司等6人具有仲介不動產買賣專業知識之人得以發揮功能之所在，其等尚且不知前揭系爭土地利用之限制，原告相較於王淑敏等3人本處於資訊上相對弱勢之地位，應較予以保護，此亦重大影響原告購買系爭土地之意願，而有交易上之重大意義，王淑敏等3人故意未告知前揭情事，應負物之瑕疵擔保、不完全給付及故意共同詐欺之侵權行為責任，另亦同時致原告因對於系爭土地之性質有所誤認，原告若知此情即不為買受之意思表示，或因詐欺始為本件買受之意思表示。原告於同年10月2日寄發存證信函請王淑敏等3人於函到後7日內履行繳清回饋金暨經主管機關確定系爭土地得作為商業區使用之義務，該函於同年月3日寄達，其等逾期未履行並表示拒絕繳清回饋金，系爭買賣契約已於同年月11日解除，原告再依民法第359條、第227條準用第254條、第92條、第88條，以本件起訴狀繕本之送達為解除及撤銷系爭買賣契約之意思表示，爰依民法第114條、第113條、第179條或第184條、第185條之規定，請求王淑敏等3人應給付原告660萬元，另依系爭買賣契約第11條第1項之約定，請求王淑敏等3人給付原告660萬元之違約金。
2.退步言之，縱認原告前揭之主張為無理由，因系爭土地尚須符合特別使用規定方能作商業區使用而有瑕疵，該回饋金數額，被告均自陳計算為1,962,450元，原告則依民法第359條行使減少該部分價金之請求權，王淑敏等3人所得請求之價金，即於該範圍內縮減之。
㈡、家賀公司等6人部分：
1.系爭不動產買賣係由家賀公司、亦誠公司共同執行居間仲介業務，該2公司與原告均有居間契約存在，黃培源為家賀公司之店長，曾帶原告看系爭土地，斡旋時並與楊淑君連袂拜訪原告，均參與促成系爭買賣契約之簽訂及價金之協商，簽約時其等亦均在場，黃培源並於各場協商會議中主導說明，且於104年10月21日地政局協調會會議紀錄簽名確認，是黃培源、楊淑君均為家賀公司之履行輔助人；而藍俊德於簽訂系爭買賣契約時亦在場處理，其與蔡東原復曾以執行本件仲介業務之身分與原告協談，其等亦前揭協調會中亦未否認其等為執行本件仲介業務之身分，而其等均為亦誠公司之專案經理，可見藍俊德、蔡東原均為亦誠公司之履行輔助人。
2.家賀公司、亦誠公司依民法第567條應負有居間仲介之據實報告及調查義務，楊淑君、黃培源、藍俊德、蔡東原（下稱楊淑君等4人）為該2公司之履行輔助人，明知系爭土地有特別使用規定之限制，竟未據實告知原告，縱非明知，其等此本應善盡調查之義務竟未為之，亦未以不動產說明書向原告解說後交付原告，甚在104年8月8日簽約當時，楊淑君刻意以手遮掩系爭土地使用分區證明書上載之特別使用規定，僅稱系爭土地均為商一無疑，違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定，致原告買受有瑕疵之系爭土地而受有損害，且家賀公司、亦誠公司就系爭土地所為之廣告內容為「商
一、建蔽率70%、容積率280%」，亦與系爭土地目前僅為住二之事實不符。楊淑君等4人均為同條例第4條第1項第7款所指之經紀人員，其等執行本件仲介業務時，因前述故意或過失行為，致原告受有損害，原告爰依民法第227條準用第226條、不動產經紀業管理條例第21條第3項、第26條第2項或民法第184條、第185條、第188條第1項之規定併予主張而為選擇合併，請求擇一判決家賀公司等6人應連帶給付原告660萬元之損害賠償。
㈢、另因楊淑君等4人與王淑敏等3人均未如實告知原告前揭情事，屬共同詐欺故意侵權行為，家賀公司、亦誠公司為楊淑君等4人之僱用人，爰依民法第184條、第185條、第188條第1項之規定，被告應連帶賠償原告660萬元，此連帶賠償責任，與前揭分述王淑敏等3人、家賀公司等6人之責任，乃多數債務人就同一內容之給付，各負全部履行之義務，因一債務人之履行，則全體債務消滅之債務，為不真正連帶債務等語。並聲明：1.先位聲明：⑴、被告應連帶給付原告660萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵王淑敏等3人應給付原告660萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告假執行。2.備位聲明：確認王淑敏等3人於系爭買賣契約對原告之第2期330萬元及第3期2,310萬元買賣價金債權，在1,962,450元範圍內不存在。
二、被告方面：
㈠、王淑敏等3人則以：
1.依系爭土地使用分區證明書上「土地使用分區或（公共設施）用地名稱」所載，系爭土地確實為「商一」，王淑敏等3人並未有任何欺瞞或傳達客觀不實事實之狀況，原告主張回饋金之繳畢係屬本件交易之重大事項，然遍翻系爭買賣契約，均無就此有特別訂明王淑敏等3人有此義務。系爭買賣契約簽約前，王淑敏等3人依家賀公司之建議提供相關資料與原告參酌，家賀公司業已將系爭土地使用分區證明書提供原告參酌知悉，並由原告於下方簽名確認。且參照原告簽訂之中信房屋確認書第3點，業已明文註明「買方於簽訂本份文件之前，確審閱受託人提供之『不動產說明書』，且已瞭解其內容。」，原告亦於第2點：「買方於簽訂本份文件時已充分瞭解契約之內容無誤。並無將本份文件影本攜回審閱三天之必要」勾選並簽名，原告自不得事後再為爭執，況原告自簽約後至起訴前，近4個月期間，均無針對審閱期間表示異議，顯規避責任，再者，不動產說明書僅係將系爭買賣契約之過程明文化，並非定型化契約，自無審閱期間之適用。縱家賀公司等6人並未以口頭說明該特別使用規定，然該等說明既非難以辨識、艱澀隱晦，則原告稱其並未審閱，即屬其個人疏失，要非王淑敏等3人所致，且系爭買賣契約並非一日即成，係透過家賀公司之不斷磋商及洽談、提供資料後始合意成立，從原告於104年6月9日簽訂「附停止條件訂金委託書」時起，分別於同年月14日、同年月28日更改價格為3,250萬元、3,300萬元，嗣於同年8月8日始簽訂系爭買賣契約，該期間中原告亦有時間查核相關資料，豈能因其自身之疏失未為注意前述說明之註記。
2.依回饋要點有關回饋金之計算公式計算，可知系爭土地應繳回饋金約為1,962,450元【計算式：267*10%*52,500（取系爭土地中公告現值最高者*1.4）】，尚不逾200萬元，僅占系爭買賣契約價金之6%，原告以此為由解除契約，顯失公平。且買賣雙方於簽約前查詢系爭土地同區段不同地號土地自103年1月至104年8月間成交之登錄價格，最低單價為每坪218,000元，最高單價為每坪625,000元，若以系爭土地為80.7675坪計算，則價格區間約為1,761萬元至5,048萬元間，平均價格約為3,405萬元，雙方所訂價格3,300萬元，並無偏離市價之情形。有關系爭買賣契約標的物之交易訊息，王淑敏等3人從未有何隱瞞，應為告知之重要訊息，包括價格、土地使用用途更改方式及土地權狀等，依照一般交易常態應予提供之資訊，均透過家賀公司於簽訂系爭買賣契約前提供並由原告簽名確認，並無任何提供不實資訊或詐欺等情事，原告主張王淑敏等3人應負物之瑕疵擔保、不完全給付責任，或依民法第88條、第92條撤銷意思表示，或依民法第184條、第185條主張損害賠償均無足採等語，以資抗辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡、家賀公司等6人則以：⒈系爭買賣契約之賣方王淑敏等3人係由王淑敏委託家賀公司
居間仲介銷售，執行仲介業務者之經紀營業員為藍俊德；而買方係由訴外人即原告之配偶 王瑞鼎 委託家賀公司居間代理向賣方傳達購屋意願，執行仲介業務之經紀營業員為楊淑君。黃培源係楊淑君之配偶，雖為家賀公司之店長，但並非實際執行系爭不動產買賣之仲介業務，僅在103年年底因楊淑君臨時有事，故請黃培源帶看系爭土地，原告斯時表示無購買意願，係於104年6月9日始委託家賀公司居間代理。另藍俊德與王淑敏等3人接洽時，係任職於家賀公司，嗣後轉職至亦誠公司任職，於本件紛爭發生後，亦誠公司之主管即蔡東原僅係基於情誼協助藍俊德一同出席協調會，然其始終未曾執行系爭不動產買賣之仲介業務，亦誠公司亦與原告無居間關係之存在。
⒉依系爭買賣契約第16條之約定，不動產說明書為買賣契約之
一部分，且經原告審閱明暸內容並於104年8月8日簽立系爭買賣契約時簽章，該不動產說明書其中「不動產說明書應記載事項」關於「土地使用管制內容」之說明為「詳都市計畫土地使用分區證明」，依不動產說明書中檢附之系爭土地使用分區證明書，其上並已清楚記載系爭土地之特別使用規定，並經原告及王淑敏於下方簽章，且前揭各文件之字體均無過小而難以閱讀之情形，甚經原告於空白處簽名，楊淑君亦無故意用手遮掩，可見原告本知悉此情，家賀公司等6人絕無刻意隱瞞共同詐欺或違反居間仲介之據實報告與調查義務。原告若認此點係影響簽約與否之重要條件，應自行向臺中市政府申請使用分區證明書或得至臺中市不動產資訊網查詢，其於簽約前怠於查詢，簽約時又未向被告確認，均可歸責於原告。再者，系爭買賣契約與不動產說明書並未約定「王淑敏等3人保證系爭不動產得無條件作為第一種商業區使用」，亦無約定需由賣方繳納回饋金以作為商業區使用，系爭土地自無原告主張之重大瑕疵。系爭土地買賣價格每坪約40萬元，與鄰近4筆使用分區為商一土地之交易行情相較，附有特別使用規定之商一土地成交價每坪約為40或45萬元；無特別使用規定之商一土地成交價每坪約為61或65萬元，每坪價差達20萬元以上，可見系爭土地之交易價格並無低估，絕無原告所稱價值或效用減損之瑕疵。
⒊執行買方仲介業務者為楊淑君，而非黃培源，原告就其所提
出之錄音譯文內容斷章取義，黃培源縱曾稱沒有向原告提到回饋金等語，亦難認楊淑君並未提及。王瑞鼎於104年9月15日致電楊淑君時，楊淑君人在國外，其於錄音譯文提到該筆土地為商一，與使用分區證明書並無不符，亦難以該次錄音譯文顯示楊淑君對回饋金一事不知情。原告並非初次為土地交易，自王淑敏等3人於103年3、4月間委託家賀公司出售系爭土地時，原告於同年年底即已開始關注系爭土地，而藍俊德自同年11、12月起迄104年6月24日止，多次向地政局申請使用分區證明書以供楊淑君提供原告參考，原告豈有可能對系爭土地使用分區情況全然不知。
⒋依房屋交易安全契約書第5條第1項約定，本件爭議應靜待司
法判決確定，原告繳納之660萬元價金雖已存入中國信託商業銀行永吉分行之價金保管專戶（下稱系爭專戶），然在本件民事訴訟尚未確定前，該價金均由專戶保管中，賣方亦不得主張提領，故原告主張其受有660萬元損害實屬無稽。倘原告得對王淑敏等3人請求解約返還價金，則該專戶所保管之660萬元即應返還原告，原告亦無損害可言。縱認系爭買賣契約雙方有回饋金應由王淑敏等3人繳納之約定，其等拒不繳納，至多只是王淑敏等3人債務不履行，與家賀公司等6人無關等語，以資抗辯，並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告於支付第二期款前即預先表示其將不續為支付剩餘款項，反訴原告於104年10月7日以存證信函向反訴被告表示依系爭買賣契約第3條之約定，完成支付價金為其義務，若不支付當屬可歸責之事由，詎反訴被告仍不為履行，並諉稱反訴原告有繳納回饋金云云，反訴原告嗣於同年月28日依房屋交易安全契約書第8條約定以存證信函催告反訴被告應於函到7日內續行契約，否則即依系爭買賣契約第11條第2項之約定解除契約，並依約行使權利。反訴被告迄未就雙方契約有續為履行之表示，反訴原告爰依雙方所定契約約定，以民事反訴狀送達之日時解除雙方契約，並請求反訴被告應將其業已給付之660萬元價款作為賠償反訴原告之違約金等語，並聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告660萬元，及自民事反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：
㈠、反訴原告與反訴被告言明買賣之系爭土地係商一用途，係因反訴原告未繳納回饋金致未能作商業區使用，實屬反訴原告違約，且有致反訴被告陷於錯誤之情形，系爭買賣契約已於104年10月11日經反訴被告合法解除或撤銷，殊無由反訴原告另為解除之餘地。再者，因系爭土地因反訴原告未履行繳清回饋金之義務而有瑕疵，反訴被告主張同時履行抗辯權及不安抗辯權，自無債務不履行可言。
㈡、反訴被告已依系爭買賣契約第3條第2項末段約定將期款660萬元存入系爭專戶，而依房屋交易安全契約書第2條第1項約定，價款存入專戶時，視為反訴原告已收受該筆買賣價金。反訴原告係依系爭買賣契約書第11條第2項約定提起反訴請求違約賠償，然該條項係載明反訴原告得沒收反訴被告已支付之價款作為違約賠償，而非得另為請求支付，是反訴原告請求反訴被告給付660萬元作為違約金，殊非有據。
㈢、若認反訴原告係主張沒收反訴被告已支付之價款作為違約金，即係主張反訴被告不得請求返還已支付之價款，從而反訴原告之反訴聲明即係請求法院判決確認反訴被告就該筆金額之返還請求權不存在，而屬對反訴原告就該筆金額之返還請求權提起消極確認之訴訟，與法不合等語，以資抗辯，並聲明：⒈反訴原告之反訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、本訴部分：
㈠、原告主張其與王淑敏等3人於104年8月8日經家賀公司、亦誠公司共同仲介訂立系爭買賣契約，家賀公司之履行輔助人為楊淑君、 黃培德 ，而亦誠公司之履行輔助人為藍俊德、蔡東原等語，被告固對原告係經家賀公司以楊淑君為履行輔助人仲介，而與王淑敏等3人於該日訂立系爭買賣契約等情並不爭執，惟對原告其餘主張均予否認，並以前詞置辯。經查，王淑敏將系爭不動產委託家賀公司居間仲介銷售，受託人之經紀營業員為藍俊德，簽訂一般委託銷售契約書，又王瑞鼎即原告之配偶為購買系爭不動產，亦委託家賀公司居間代理向賣方傳達購屋意願，受託人之經紀營業員為楊淑君，簽訂附停止條件定金委託書，該二份契約上分別載明家賀公司得同時接受買方委託承購、賣方委託銷售等情，有一般委託銷售契約書、附停止條件定金委託書在卷可稽（見本院卷一第99-102頁反面），而原告與王淑敏等3人於104年8月8日訂立系爭買賣契約，原告以總價3,300萬元買受系爭不動產，見證人為家賀公司乙節，亦有系爭買賣契約在卷足參（見本院卷一第16-21頁），可見被告所辯原告、王淑敏等3人均係委託家賀公司居間，僅係原告委託該公司之經紀營業員為楊淑君，王淑敏等3人委託該公司之經紀營業員則為藍俊德等語非虛，原告固以黃培源亦促成系爭買賣契約之簽訂及價金協商，其與藍俊德於系爭買賣契約簽訂時均在場，其2人與蔡東原均有出席地政局協調會等語主張如前，然黃培源縱有促成系爭買賣契約之簽訂，或與藍俊德與簽約時均在場，亦有可能係基於王淑敏等3人委託家賀公司之履行輔助人身分為之，尚無從由此逕論該2人均為原告委託家賀公司居間之履行輔助人，至地政局協調會之宗旨既係以勸導雙方當事人期能作成妥適之調解方案，黃培源為楊淑君之配偶，且為家賀公司之店長，而蔡東原為藍俊德轉職後之上司，基於情誼偕同出席協調會，與常情並無不合，惟尚難以此逕認原告前揭主張為真。準此，家賀公司既經原告委託居間，報告訂約之機會或為訂約之媒介，得向王淑敏等3人傳達購屋之意願，就系爭買賣契約之成立而言，實際執行該等居間義務之經紀營業員楊淑君堪認應屬原告為系爭買賣契約之履行輔助人。
㈡、原告對王淑敏等3人主張之部分：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買受人於契約成立時，知其物有前條第1條所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第354條、第355條分別定有明文。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項復有明定。原告主張系爭土地因尚未繳納回饋金以致未能作商業區使用，而屬於物之瑕疵且未依債之本旨為給付等語，為王淑敏等3人所否認，並以前詞置辯。經查，王淑敏等3人辯以原告與王淑敏等3人於104年8月8日簽訂系爭買賣契約時，業於臺中市政府都市發展局104年6月24日以壹佰零肆中都速字第10406240086號簡便行文表所核發之系爭土地使用分區證明書下方簽名，而其上之特別使用規定欄業已明載「俟繳納回饋金或捐獻比例之土地後始得作為商業區使用」乙節，為原告不爭執，且有該土地使用分區證明書在卷可參（見本院卷一第59、134頁），原告固主張斯時因楊淑君故意以手遮擋前揭特別使用規定欄之說明，始致其未能確認該內容，且因家賀公司拒絕提出該日錄影音檔案以供勘驗，應認其主張為真等語，惟原告係於105年1月29日始向本院聲請命對造家賀公司提出該錄影音檔案，經本院命家賀公司提出後，其於同年2月19日陳報因該監視錄影資料僅保存1個月而業已滅失等語（見本院卷一第236、255、273頁），衡以該公司就其辦公室內監視器錄影音畫面僅保存1個月之處理方式難謂與常情未符，是難逕以該公司未能提出簽約該日錄影音檔案即遽認原告前揭主張為真，況縱有此情，楊淑君本為原告簽訂系爭買賣契約之履行輔助人，業如前論，是因楊淑君之行為所致原告殊未注意前述說明事項，依民法第224條之規定，亦屬於原告本人之過失，自無從以此指摘王淑敏等3人有何故意不告知該等資訊可言。至原告所提出之104年9月15日、9月18日、10月6日之錄音譯文內容（見本院卷一第173-180頁、卷二第31-50、70-81頁），縱足認楊淑君確未曾向原告說明系爭土地之特別使用規定【詳如下述㈢、2.】，惟此顯係楊淑君是否確實履行因家賀公司與原告間居間契約關係所生報告義務之問題，尚不得因此而認王淑敏等3人有何故意隱瞞瑕疵可言。綜上，王淑敏等3人既於雙方買賣交易之過程業已提出系爭土地使用分區證明書供原告及其履行輔助人楊淑君參考，自已完全揭露系爭土地之特別使用規定等資訊，原告甚於其上簽名後，竟復主張未查見該等資訊，顯然欠缺普通人之注意，難謂無重大過失，而系爭買賣契約並無約定王淑敏等3人有何繳納回饋金之義務，此觀系爭買賣契約自明，則揆諸前揭規定，王淑敏等3人自不就原告所主張之瑕疵負擔保之責，且其等所提出之給付既與系爭買賣契約之約定相符，亦無不完全給付可言，準此，原告主張依民法第359條、第227條準用第254條之規定解除系爭買賣契約，請求王淑敏等3人返還660萬元，即屬無據。
2.次按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第88條第1項、第92條第1項前段、第184條分別定有明文。原告固主張因王淑敏等3人故意不告知系爭土地之特別使用規定，致原告因對於系爭買賣契約標的物之性質有所誤認，原告若知此情即不為買受之意思表示，或因詐欺始為本件買受之意思表示云云，惟系爭買賣契約係因原告自身之重大過失疏未注意該情，業已詳述如前，原告疏未能舉證王淑敏等3人有何詐欺行為可言，其主張依民法第92條、第88條為撤銷系爭買賣契約之意思表示，請求王淑敏等3人應返還或給付660萬元，或依民法第184條、第185條之規定，請求王淑敏等3人連帶賠償660萬元，均屬無據。
3.再原告雖依系爭買賣契約第11條第1項之約定：「乙方（即王淑敏等3人）除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，……。若經甲方（即原告）依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而乙方仍不履約者，甲方得解除本契約乙方，並應按甲方已支付之價款加倍返還予甲方作為違約賠償。」之約定，請求王淑敏等3人給付其660萬元之違約金云云，然王淑敏等3人於系爭買賣契約就原告所主張之前情並無可歸責之事由，而原告亦未說明王淑敏等3人有何其他違反系爭買賣契約義務之行為，其依該條項約定主張違約金之賠償，同屬無據。
4.原告對王淑敏等3人先位之請求既均無理由，本院自應就其備位請求確認之訴為審究。原告復主張因系爭土地需繳納回饋金1,962,450元，方能作商業區使用，而有瑕疵，原告依民法第359條行使減少該部分價金之請求權，王淑敏等3人所得請求之價金，即於該範圍內縮減之等語，為王淑敏等3人所否認，並以前詞置辯。查諸原告備位請求基於之原因事實亦係主張系爭土地因有特別使用規定之限制而有瑕疵，然王淑敏等3人就原告該等主張並不負擔瑕疵擔保之責，業經認定如前，是以，原告復以民法第359條之規定請求減少價金，並請求王淑敏等3人於系爭買賣契約對原告之第2期330萬元及第3期2,310萬元買賣價金債權，在1,962,450元範圍內不存在，仍屬無據。
㈢、原告對家賀公司等6人主張之部分：
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，民法第565條、第567條第1項分別定有明文。又按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項、第21條分別定有明文。
2.原告主張家賀公司、亦誠公司與其均有居間契約存在，而其等之履行輔助人楊淑君等4人未能向原告報告系爭土地之特別使用規定事項，家賀公司於廣告中亦載明系爭土地為商一等情，致原告受有損害等語，為家賀公司等6人所否認，並以前詞置辯。經查，原告、王淑敏等3人均係委託家賀公司居間仲介，僅係原告委託該公司之經紀營業員為楊淑君，王淑敏等3人委託該公司之經紀營業員則為藍俊德，亦誠公司與原告並無居間關係存在乙節，業經本院認定如前，亦誠公司既非原告之受託人，亦未對外刊登任何廣告，而黃培源、藍俊德、蔡東原均非執行原告與家賀公司間居間關係之經紀營業員，則原告依民法第227條準用第226條、不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項、第21條第3項之規定，對其等主張應連帶賠償660萬元云云，自屬無據。惟家賀公司身為原告基於居間關係之受託人，依前揭民法第567條之規定，對關於系爭買賣契約訂約事項，即應就其所知，據實報告於原告。而原告主張楊淑君就系爭土地特別使用規定一事並未報告原告等語，觀諸其所提出之錄音譯文內容：「⑴104年9月15日錄音譯文部分（見本院卷一第174-175頁）
王瑞鼎：我可以Line給妳，我跟妳講這有個很大的問題，我
跟妳講喔，妳當初都沒有跟我們講這個喔；後來我們去問了代書，代書說你一定要繳回饋金喔，不然你不是商業區的使用分區喔。
楊淑君：欸，真的嗎？你可不可以Line給我看一下？王瑞鼎：我可以Line給妳。我跟妳講我們算過喔，這一塊地假如說要回饋金，還要繳160、170萬喔。
楊淑君：欸，可是我那時候我同事跟我講說確定是商一。
⑵104年9月18日錄音譯文部分（見本院卷二第35-36頁）
原告：對，那這塊地的意思是說，我跟我先生討論完之後
，我就跟黃代書打電話，去將這個唸給他聽，他說：如果這裡有記載的話，意思就是說我們需要去繳納回饋金或是把這個土地按一定比例捐獻之後，才能做為商業區，如果沒有做回饋金或捐獻土地這個動作，沒有做這個動作的時候，這塊地我們並不能做為商業區使用，並不可以做商一使用。黃培源：對，這個是在於，那個建蔽率及容積的問題……原告：可是你們那個時候，跟我們講說這個是商一的建地
，到時候的建蔽率70%，容積是280%，你們有跟我們這樣講。
黃培源：對，沒關係，那現在你們看完這些資料，有心裡面
想到接下來怎麼走……原告：你們呢？你們自己覺得呢？這個地，我們有一個疑
問說這塊地到底是不是商一的地？這是我跟我先生最大的疑問。
黃培源：這個我有問過喔，這個舊的臺中市市區裏面，有非
常多塊這些的土地都是這樣子，都是，它都是標註寫商一，這都是市政府執發的，第一種商業區，如何是因為是在這個容積建蔽率的關係要拉高的話，需要繳回饋金，那用商業區是沒有問題。原告：你是說沒有問題的嘛，問題是說你這個沒有在繳納
回饋金或捐獻土地的情況下，還沒有做這個動作的情況下，那這塊地實際上是甚麼地？實際上你說它是商一的地嗎？實際上它是甚麼地嗎？黃培源：住三吧，差別在這個。
⑶104年10月6日錄音譯文部分（見本院卷二第50頁）
原告：當時你們就指給我看說第一種商業區，對不對？黃培源：因為那時候有問王小姐，王小姐也有簽啊，她都知道啊，她簽名的啊。
原告：可是你們也沒有針對裡面的『註五』給我們看，沒
有，沒有提供資料，針對這個備註，你們也沒有提到這個咧。
黃培源：因為地主完全都沒有提。」，顯已可見縱原告於系爭土地使用分區證明書上簽名，然執行居間業務之楊淑君係直至原告於104年9月15日致電詢問時，始悉系爭土地尚有前述特別使用規定，且於系爭買賣契約簽立前均未告知原告，家賀公司等6人雖辯以黃培源並非執行本件業務之經紀營業員，其所為之陳述不足認楊淑君並未向原告提及該特別使用規定云云，惟黃培源於簽約之時既亦在場觀看楊淑君協助原告辦理簽訂系爭買賣契約事宜之經過，並於本件爭議發生後與原告協商，對楊淑君執行本件居間業務之經過自知之甚詳，是即難認其等此處所辯可採；至其等另辯以業已於系爭買賣契約簽訂前提供使用分區證明書供原告參考云云，既經原告否認，且原告於起訴時所提出之該份使用分區證明書之影本係由辦理系爭買賣契約地政士之助理鄭如芳於系爭買賣契約簽立後始傳真給原告乙節，業經證人鄭如芳到庭證述在卷（見本院卷二第92-93頁），則其等對前開所辯既並未能舉證以實其說，自難採信。
3.衡諸該特別使用規定之限制，將影響原告是否須依回饋要點向市政府繳納約190餘萬元之回饋金或捐獻比例之土地後，始得將系爭土地作為商業使用，未依規提出回饋者，其土地使用分區管制按所在地區之細部計畫「住二」之規定辦理，有臺中市政府都市發展局104年12月22日中市都計字第1040214947號函附卷足稽（見本院卷一第246-247頁），復查以負責家賀公司對王淑敏等3人負有居間義務之經紀營業員藍俊德業於系爭買賣契約簽訂前，曾4次向臺中市政府都市發展局申請系爭土地之使用分區說明書核發乙節，有該局105年1月27日中市都測字第1050010604號函在卷足佐（見本院卷一第225-226頁），該使用分區證明書既本係不動產說明書應檢附之資料，楊淑君身為原告委任家賀公司執行居間業務負責之經紀營業員，自應盡其居間報告之義務，對系爭土地有無之特別使用規定事項應多加注意，斯時與其同為家賀公司之經紀營業員藍俊德既已多次申請核發取得系爭土地使用分區說明書，其顯無不能注意之情事，竟疏未能詳覽並報告原告知悉，堪認其執行仲介業務屬有過失，以致原告誤認其所買受系爭土地之性質，甚遭王淑敏等3人解除買賣契約求償違約金，而受有1,925,000元之損害（詳下述反訴部分），揆諸前揭不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項之規定，家賀公司自應就原告所受該等損害與楊淑君負連帶賠償之責，原告對該2人另依民法第227條準用第226條、不動產經紀業管理條例第21條第3項、民法第184條、第188條第1項所為之主張，既係以選擇合併方式，請求擇一為有利之判決，本院既已依前揭法律關係，於原告實際所受損害之額度內，准予原告請求，自無庸審酌原告對該2人另依民法第227條準用第226條、不動產經紀業管理條例第21條第3項、民法第184條、第188條第1項請求權有無理由。
⒋另原告復以民法第184條、第185條、第188條第1項之規定，
主張亦誠公司、黃培源、藍俊德、 蔡東源 亦應連帶負損害賠償責任云云，然其本件所舉之證據得證明之情事，實僅限於對其負有居間報告義務之家賀公司、楊淑君有過失而未能盡該責任，業已詳如前述，至黃培源、藍俊德、蔡東源既均非執行該居間契約之人，自難認其等有何義務違反以致侵害原告權利之行為可言，至原告主張其等詐欺云云，亦未能具體舉證以實其說，準此，原告依民法第184條、第185條、第188條第1項之規定請求該4人應連帶賠償660萬元，即屬無據。
㈣、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對家賀公司、楊淑君之損害賠償債權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴，且起訴狀繕本於104年11月5日送達該2人，有本院送達證書在卷可考（見本院卷一第67頁），該2人遲未給付，當應負遲延責任，是原告就上開請求應予准許之部分，請求自起訴狀繕本送達該2人翌日起，即自同年月6日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由。
二、反訴部分：
㈠、反訴原告主張反訴被告於支付第二期款前即預先表示其將不續為支付剩餘款項，反訴原告於104年10月7日以存證信函向反訴被告表示完成支付價金為其義務，若不支付當屬可歸責之事由，詎反訴被告仍不為履行，反訴原告嗣於同年月28日以存證信函催告反訴被告應於函到7日內續行契約，否則即依系爭買賣契約第11條第2項之約定解除契約，反訴被告迄未就雙方契約有續為履行之表示，反訴原告爰依同條項之約定，以民事反訴狀送達之日時解除系爭買賣契約，並請求反訴被告應將其業已給付之660萬元價款作為違約金等語，為反訴被告所否認，並以前詞置辯。
㈡、經查，系爭買賣契約價款支付方式分三期支付，第一期（簽約備證）：甲方（即反訴被告）應支付495萬元。第二期：
於104年10月16日前土地增值稅單核下3日內甲方應支付330萬元。第三期（尾款）：本期為尾款2,310萬元；甲方除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任。……若經乙方（即反訴原告）依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償，且自解約日起，買賣標的物任憑乙方處理，甲方不得異議，此觀系爭買賣契約第3條、第11條第2項之約定自明（見本院卷一第17頁）。另房屋交易安全契約書所約定之催告方式即該契約第8條第1項所約定：買賣雙方之送達地址以該契約或系爭買賣契約所載為準，對任一方之通知、催告與文件送達應以郵局之雙掛號信函為之，有房屋交易安全契約書附卷足參（見本院卷一第153-154頁），反訴原告就其主張前情，業已提出臺中英才郵局存證號碼1767號、1931號存證信函為證（見本院卷一第151-161頁），堪信為真。
㈢、而反訴被告對其未依約給付價金乙節，固以其以先解除或撤銷系爭買賣契約，主張同時履行抗辯、不安抗辯權云云為辯，惟反訴原告於系爭買賣契約所提出之給付並無瑕疵可言，反訴被告主張解除系爭買賣契約或撤銷買受意思表示均無理由，業經本院認定如前，是其主張同時履行抗辯，自屬無據，至其固另以不安抗辯權為辯，疏未說明理由為何，顯難採憑。又反訴被告另辯以依房屋交易安全契約書第2條第1項之約定，價款存入專戶時，視為反訴原告已收受該筆買賣價金，反訴原告復請求其給付660萬元作為違約金，殊非有據等語，惟查，依同契約第5條第1項之約定：「買賣標的物之產權移轉前，甲（即反訴被告）、乙（即反訴原告）雙方如有一方或雙方違約，經他方依本契約第8條約定之送達方式完成催告即解除或終止買賣契約，檢具相關文件，經丁方（即中信房屋仲介股份有限公司）確認無誤者，丁方應對違約之一方或雙方發出通知，確認7日內是否提起訴訟。若違約之一方或雙方在丁方確認期限內或丁方依下列各款處理前提起訴訟並將該起訴狀及法院開立之收狀證明供予丁方確認者，丁方應配合靜待確定之司法判決處理之。……」，可見縱依同契約第2條第1項之約定，價款存入系爭專戶時，視為反訴原告已收受該筆買賣價金，然本件既經反訴兩造提起訴訟，中信房屋仲介股份有限公司即無權通知價金保管銀行撥款予反訴原告，而須依法院確定判決結果為之，是尚難以前揭約定遽認反訴原告無依約向反訴被告請求給付違約金之權利。至反訴被告辯以反訴原告提起反訴為本訴之消極確認之訴云云，惟本件反訴原告提起反訴係以系爭買賣契約第11條第2項之約定為其請求權基礎，顯非以反訴被告本訴之主張為消極確認之訴之標的，準此，反訴被告前揭抗辯均無可採，反訴原告依系爭買賣契約第11條第2項之約定主張以反訴起訴狀之繕本送達時解除系爭買賣契約，並請求反訴被告給付違約金，堪認有據。
㈣、惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院79年台上字第1612號判例、102年度台上字第1606號判決意旨參照）。本件系爭買賣契約第11條第2項約定，若經反訴原告依約催告期滿而反訴被告仍不履約者，反訴原告得解除本契約並沒收反訴被告已支付之價款作為違約賠償，顯見該條約定係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，而屬於懲罰性違約金，本件反訴原告依該條項之約定請求反訴被告給付違約金一節，固屬有遽，惟衡以反訴被告實係因對其負有居間報告義務之家賀公司未能盡其義務而致誤認系爭買賣契約標的物之性質，為維護其自身權利而亦對反訴原告為同時履行抗辯，始未如期給付價金，其於法律上主張同時履行抗辯固無理由，惟終非惡意不給付價金違約，復衡以反訴被告現已給付之價金為660萬元，已占總價金之20%（計算式：6,600,00033,000,000=0.2），如因此即全遭反訴原告沒收，顯然過高。本院參酌反訴兩造之利益及前情，反訴原告因反訴被告違約所受之損害，應係其因未能如期受領系爭買賣契約價金共計3,300萬元，以致其因無法運用該筆資金而發生相當於利息之損失，本院認該項損失之利率，以依法定利率即年息5%計算較為客觀，並以反訴被告因拒絕如期給付價金而於104年10月間提起本件訴訟，迄本件於105年12月間言詞辯論終結共約14月計之，認其本件請求之違約金應酌減至1,925,000元【計算式：33,000,000*0.05*（1+2/12）=1,925,000】，方屬允當，是反訴被告違反系爭買賣契約第3條按期給付價金之約定，其違約金之金額應以1,925,000元為適當，逾此金額之違約金，顯屬過高，應予核減。
㈤、末查，本件反訴原告對反訴被告之違約金債權，核屬無確定期限之給付，既經反訴原告提起反訴，且民事反訴狀繕本於104年12月30日送達反訴被告，有本院送達證書在卷可考（見本院卷一第162-163頁），反訴被告遲未給付，當應負遲延責任，是反訴原告就上開請求應予准許之部分，請求自民事反訴狀繕本送達被告翌日起，即自同年月31日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由。
肆、綜上所述，本件本訴就原告對王淑敏等3人請求部分，原告先位依民法第114條、第113條、第179條或第184條、第185條之規定，及系爭買賣契約第11條第1項之約定，請求王淑敏等3人連帶給付原告660萬元，及給付原告660萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由；備位之訴依民法第359條之規定，請求確認王淑敏等3人於系爭買賣契約對原告之第2期330萬元及第3期2,310萬元買賣價金債權，在1,962,450元範圍內不存在，亦無理由，應予駁回。就原告對家賀公司等6人請求部分，原告依民法第227條準用第226條、不動產經紀業管理條例第21條第3項、第26條第1項、第2項、第184條、第185條、第188條之規定，請求家賀公司、楊淑君連帶給付1,925,000元，及自104年11月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。另原告對被告家賀公司及楊淑君另依民法第227條準用第226條、不動產經紀業管理條例第21條第3項、民法第184條、第188條第1項所為之主張，係在單一聲明下，為同一目的，請求本院依其單一之聲明而為裁判，為訴之選擇合併，本院就此部分聲明，於其實際損害之額度，既已依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項之規定准予原告請求，即無庸審酌原告對該2人其餘請求權有無理由，併此指明。本件反訴部分，反訴原告依系爭契約第11條第2項之約定，請求反訴被告給付1,925,000元，及自104年12月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保分別聲請宣告假執行或免為假執行，就原告、反訴原告勝訴部分，經核與規定相符，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，各酌定相當擔保金額准許之。至原告、反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
伍、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項、第2項。
中華民國106年1月13日
民事第六庭審判長法官楊國精
法官夏一峯法官施吟蒨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年1月23日
書記官陳育萱