裁判字號：最高法院86年台上字第894號民事判決
裁判日期：民國86年03月27日
裁判案由：返還押租金等
最高法院民事判決八十六年度台上字第八九四號
上訴人甲○○被上訴人乙○○
丙○○○右當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國八十五年七月十六日台灣高等法院第二審判決（八十五年度上字第二七二號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：兩造於民國八十四年三月十日訂立租賃契約，約定由伊向被上訴人承租坐落台北市○○○路○○○號一樓、二樓、四一五巷二號及三樓、三樓之一作為經營「王品台塑牛排館」餐廳之用，伊已付押租金新台幣（下同）九十六萬元及三個月之租金八十六萬四千元與被上訴人。惟伊欲裝潢系爭房屋時，同棟大樓其他住戶以系爭房屋不得開設餐廳為由，阻止伊使用系爭房屋，伊始知系爭房屋不得供經營餐廳之用。被上訴人隱瞞系爭房屋不得開設餐廳之事實與伊訂約，伊得依民法第八十八條及第九十二條之規定撤銷承租之意思表示。又被上訴人不能交付可供餐廳使用之房屋，係以不能之給付為契約標的，租賃契約依法無效。且租賃契約第七條約定，伊得隨時終止租約，伊已於八十四年五月四日發函及以訴狀繕本之送達為終止之意思表示等情，本於不當得利之法律關係，求為命被上訴人給付一百八十二萬四千元及其法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊不知上訴人承租系爭房屋之目的係在經營餐廳，兩造所訂租約亦未約定系爭房屋將作為餐廳使用。系爭房屋可開設一般零售業，合於租約所定限供「一般商業及住宅使用」之約定。訂約前上訴人曾閱覽系爭房屋之使用執照及附表，該附表載明系爭房屋不得開設餐廳，其明知而仍訂約，不得依民法第八十八條、第九十二條之規定撤銷承租之意思表示，亦不得主張租約無效等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：兩造租約第十條係約定系爭房屋限於一般商業及住宅使用，並未約定供為開設餐廳之用，證人 曹原彰 、 李森斌 、 陳正輝 證稱：上訴人曾向被上訴人表示，將承租系爭房屋開設餐廳云云，與系爭租約所載不符，難以證明被上訴人知悉上訴人承租系爭房屋係供經營餐廳之用。系爭台北市○○○路○○○號一樓之用途為「一般零售業」，同路四一五號二樓及四一五巷二號三樓、三樓之一之用途為「集合住宅」，依台北市土地使用分區管制規則之規定，除不得經營餐飲業外，可經營日常用品零售等商業，並可作為住宅，符合系爭租約所定「一般商業及住宅使用」之債之本旨。上訴人主張：兩造約定由伊承租系爭房屋經營餐廳，被上訴人不能交付可供經營餐廳之房屋，契約依法無效；被上訴人隱瞞系爭房屋不得開設餐廳之事實，致伊誤為承租，伊得依民法第八十八條、第九十二條規定撤銷承租之意思表示云云，為無足取。次查系爭租約第七條約定，上訴人欲於租期屆滿前終止租約時，應於一個月前通知被上訴人，並不得請求被上訴人返還租金。上訴人於八十四年五月四日委託 紀錦隆 律師發出之終止租約函，係以被上訴人未能交付合於契約本旨之房屋為理由，然被上訴人交付之房屋並無不合契約本旨情事，上訴人終止租約之表示，顯非合法。縱認上開終止之意思表示，於被上訴人在八十四年五月五日收受該函一個月後發生終止之效果，依系爭租約第七條之約定，上訴人仍不得請求被上訴人返還租金。又系爭租約第五條固約定，被上訴人應於上訴人將系爭房屋交還後，返還押租金予上訴人，惟上訴人迄未將系爭房屋交還被上訴人，其自無請求被上訴人返還押租金之權利。從而，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還租金八十六萬四千元及押租金九十六萬元，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查系爭租約第十條約定，承租之房屋限於一般商業及住宅使用（見第一審卷十頁），而所謂商業，依行業代號分類表，包括餐館業在內（見第一審卷八五頁），則證人曹原彰、陳正輝、李森斌於事實審證稱：訂約時有告訴被上訴人，承租之房屋將開設「王品台塑牛排館」餐廳云云（見第一審卷卅五頁、原審卷六二頁以後），與上開約定，似無不符，原審為相反之認定，非無可議。倘上開證人之證言為可採，而被上訴人於訂約時故意隱瞞系爭房屋不得開設餐廳之事實，致上訴人誤為訂約，則上訴人是否不得撤銷其承租之意思表示，並依不當得利之法律關係請求被上訴人返還系爭租金及押租金，即非無疑。原審遽認上開證人之證言與系爭租約之記載不符，進而認其證言為無可採，爰為上訴人不利之判決，尚有疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年三月二十七日
最高法院民事第四庭
審判長法官林奇福
法官曾煌圳法官梁松雄法官陳國禎法官王錦村右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年四月十四日