桃園簡易庭96年度桃簡字第1807號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　96年度桃簡字第1807號
原　　　告　甲○○
訴訟代理人　 簡長順 律師
被　　　告　陳龍湖公會
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　 魏雯祈 律師
　　　　　　 林鈺雄 律師
　　　　　　 游玉招 律師
上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，本院於中華民國97
年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造本件租賃契約之由來，乃原告之先父 張再亨 於民國42年
8月1日與系爭土地地主代表 陳慶輝 等人所簽訂之地上權設
定契約書。而被告前受座落桃園縣桃園市○○段北門埔子小
段90-2地號土地全體地主委託，而將上開土地內77平方公
尺之土地（下稱系爭土地）出租予原告，該系爭土地之租賃
係以建築房屋為目的，且為不定期租賃。本件不應認為兩造
租賃契約期限為20年，縱然認定兩造係以20年為期限，本件
租約即應於62年時屆滿20年，然屆滿20年後，原告繼續使用
，且被告不僅收取租金至96年，更於81年間以兩造為不定期
租約請求鈞院判決調整租金，足以証明被告不為反對之意思
已達30年以上，則本租約依民法第451條規定即視為以不定
期限繼續契約。
㈡嗣民國96年10月5日原告於系爭土地上建築之房屋（下稱系
爭房屋）因火災燒毀，遂通知被告出具土地使用同意書，以
便原告重新申領建造執照並建築新屋舍使用，惟被告先置之
不理，嗣於96年12月19日通知原告，該建物因火災滅失，所
以租賃權當然隨之消滅，而請求返還土地予被告。然依民法
第423條規定，被告係出租人乃應於租賃關係存續中應保持
租賃物合於約定使用收益之狀態，且租地建屋之租賃關係不
因建物滅失而當然消滅，被告有使原告得以合法使用土地建
築房舍之義務，是本件被告未依法出具土地使用同意書令原
告得以合法使用，且向主管建築管理之政府機關檢舉原告係
無照建築之事，乃有債務不履行之責任。又被告曾主張其係
出租人而在鈞院81年訴字第698號事件中請求調整租金，嗣
於該訴訟中，原告主張系爭土地上房舍已老舊，惟經法院認
定租約存在而仍准予調整租金，故本件被告主張系爭房舍係
自然毀壞並因此租約消滅，乃已與前訴訟之事實相悖亦有悖
於既判力，自不足採。又查系爭房屋係因火災而滅失，故本
件房屋非因自然損耗所致，仍應認為租約存在。且依前述地
上權設定契約書亦已載明「存續期間無限期但應地上權人任
意繼續使用……地上權人非經地上權設定代表人書面同意者
，不得將建築之房屋處分賣卻又得將地上權讓渡他人之行為
」，故可知本件租約，當事人於租約中真意乃在於無限期繼
續任意使用，而非以房屋滅失為租約終止或消滅之原因，且
租約不得讓與。
㈢又系爭建物係原告作為店面之用，該地段每月租金為新台幣
（下同）2萬元，是本件在被告出具土地使用同意書及為地
上權登記前，被告均有遲延之責任，即應給付原告無法使用
系爭土地之損害，即每月2萬元。本件因被告主張租約消滅
而有確認之必要外，並請求判決被告應負出具土地使用同意
書予原告向主管機關申請建照，並請求因被告之債務遲延所
生之損害(即自96年10月5日起至97年1月5日)共6萬元，
至於自97年1月5日至被告履行其應交付土地使用同意書之
義務止，則屬將來給付，應先予保留，暫不請求。
㈣為此，原告乃提起本訴，並聲明：⒈確認兩造間就系爭土地
有租賃關係存在；⒉被告應出具系爭土地之使用同意書予原
告；⒊被告應給付原告60,000元。並請求准予假執行。
二、被告主張：
㈠本件租賃契約屬不定期限租地建屋契約，因建築房屋使用非
有相當之期限不能達其目的，且無法明確知悉房屋之使用年
限，故而訂為不定期限租賃契約，惟探求簽約當時之真意，
自應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，而系爭房屋
於42年間即已興建，建築至今已超過50餘年，期間並未重新
建築或修繕，原告亦曾於鈞院81年度訴字第698號中自承系
爭房屋已破舊不堪，81年距今又再經歷15年之久，該房屋顯
然已逾耐用年限及且早已因結構不安全而不堪使用，此時若
允承租人重新建築新房屋，將形同永久租約，使出租人永遠
無法收回基地，形同喪失所有權，顯然亦有違租賃契約應有
之規範功能，故租賃關係已因系爭房屋滅失而消滅。
㈡又本件租賃關係早已因系爭房屋不堪使用而消滅，被告並無
同意原告重建之義務，否則在不定期基地租賃契約，只要承
租人有重建房屋之必要，出租人即有同意之義務，除非承租
人有違反租賃契約之情事，出租人即永久不得收回基地，不
定期限變成無限期，幾與喪失所有權無異，顯失租賃之意義
亦有失情理之平。揆諸前揭說明，被告本即無同意原告重建
之義務，惟若反因此發生不可歸責於被告之失火導致系爭房
屋燒燬，而課予被告應准許原告重新建築，則無異要求被告
再度忍受於該新屋可用期間內，不得收回基地，對於基地出
租人之義務反而過重，顯失公平，亦與維護特定建築物之存
在及社會經濟之立法目的有違。又原告並非居住於系爭房屋
，其係將系爭房屋出租予第三人使用，顯見原告並非經濟上
弱者，實無特別保護之必要；況基地承租人並非僅因單純具
有承租人身分即應受到法律關於基地租約特別規定之保護，
而係以其就房屋具有值得保護之利益為必要，即法律所特別
保護者係「房屋」而非「承租人」，系爭房屋既已因火災減
失而不具任何經濟價值，即無可值得保護之利益存在。故本
件實無特別加以保護承租人或房屋之法律上理由。
㈢原告又請求被告應給付所生原告無法使用系爭土地之損害，
即自96年10月5日起至97年1月5日止，共60,000元，然兩
造間既已無任何契約關係，原告之請求自無理由。退步言之
，系爭房屋於96年10月5日即已全部燒燬，且燒燬原因並不
可歸責於被告，系爭房屋燒燬後，除非重建完畢，否則原告
本即無法再利用系爭土地上之建築物，故原告要求被告支付
每月相當於租金之20,000元損害賠償，實屬無據。
㈣依民法第758條規定，不動產物權，依法律行為而取得設定
、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。系爭土地上並未
有地上權之登記，縱使原告之先父張再亨與系爭土地地主代
表陳慶輝等人曾簽訂地上權設定契約書，惟並未為地上權設
定登記，參諸前揭規定，自不生設定地上權效力。又設若雙
方已簽訂前揭地上權設定契約書，何以未進一步完成設定登
記，顯見雙方並無意以設定地上權方式使用系爭土地，且被
告嗣後係以被告名義將系爭土地出租與張再亨使用，故原告
尚不得遽指前揭地上權設定契約書之內容即為當事人間有關
本件租賃契約之真意，進而主張被告應受前揭地上權設定契
約內容之拘束。礙於當時民法第449條規定，租賃契約之期
限不得逾20年，逾20年者，縮短為20年。故兩造間之租賃契
約未約定期限，被告真意並非在使原告取得永久使用權，因
若可永久使用則被告將永遠喪失系爭土地之使用權，則被告
何以不以買賣方式為之，買賣當更符合當事人真意。次查，
被告提起之81年度訴字第698號訴訟，係基於租賃關係請求
調整租金。而本件原告起訴亦係請求確認租賃關係存在等等
，更足證原告之先父張再亨使用系爭土地係基於租賃關係並
非地上權。
㈤而鈞院81年度訴字第698號請求調整租金之訴，與本件請求
確認租賃關係存在之訴，兩件訴訟之訴訟標的並不相同，本
件自不受81年度訴字第698號判決既判力之拘束。再者，81
年距今又已經過15年之久，系爭房屋當比81年時更加破舊，
又系爭房屋於96年10月5日因發生大火全部燒燬，凡此等等
均係言詞辯論終結後發生之事實，自亦不受前揭判決之拘束
。
㈥被告並非系爭土地之所有權人，無權出具使用同意書，系爭
土地並非被告所有，其所有權人為被告所屬之全體會員，此
有土地登記第二類謄本可稽，被告僅係代全體所有權人管理
並收取租金而已，並無權同意原告建築及出具同意書。有權
出具土地使用同意書及同意建築房屋者係土地所有權人，被
告既非系爭土地所有權人，無權出具土地使用同意書及同意
建築房屋，則原告訴請被告出具土地之使用同意書，在未經
系爭土地所有權人同意以前，屬給付不能，原告之訴並無理
由。
㈦系爭土地業經桃園縣政府劃歸「桃園市正發大樓及永和市場
周邊都市更新地區劃定案」範圍內，系爭土地既位於桃園市
正發大樓及永和市場周邊都市更新地區內，顯見系爭土地上
之房屋業經桃園縣政府認定屬老舊建物而需拆除重新規劃，
況參考行政院所發布之固定資產耐用年數表，一般磚造房屋
之耐用年數僅有25年，系爭房屋為一般磚造房屋，使用至今
屋齡至今已五、六十年之久，早已逾耐用年限達一倍之多，
且同時期之房屋均早已破舊不堪，加以附近新舊建物雜陳更
顯其雜亂品質低落，甚至可能妨害公共安全，對桃園市中心
的發展或市容觀瞻皆有負面影響。為配合政府都市更新及繁
榮都市發展，系爭土地之全體共有人均願意全力配合桃園縣
政府之更新計劃，請鈞院審酌前情，並參考前揭解釋及判決
意旨，駁回原告請求被告出具使用同意書之請求。使系爭土
地所有權人能順利取回土地以便配合桃園縣政府之都市更新
計劃，使土地能盡其所用，改善現有都市景觀。
㈧30年渝上字第311號判例所稱：「故當事人雖未明定租賃之
期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至
房屋不堪使用時止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一
項之限制而已。」，該判例雖經最高法院於90年4月17日90
第4次民事庭會議決議不再援用，惟並無溯及既往之效力。
系爭不定期基地租賃契約於42年間即已成立，迄今未曾重新
訂定或更新租賃期限，系爭租賃契約既成立於42年間，揆諸
前揭說明，自不受89年5月5日施行之民法債編增訂第449
條增訂第3項規定拘束，故30年渝上字第311號中有關應受
民法第449條第1項之限制部分，於系爭租賃契約仍有適用
，系爭租賃契約既已逾20年期間，則系爭租賃契約早已因期
限屆滿而消滅。縱認系爭租賃契約不受民法第449條第1項
之限制，然探求訂約當事人真意，系爭不定期限租賃契約，
應解為租至系爭房屋不堪使用時為止，而系爭房屋已年久破
舊毀損嚴重，參諸前開說明，系爭租賃關係即因系爭房屋不
堪使用而消滅。綜上，爰請求駁回原告之訴，若受不利判決
，願供擔保請求免為假執行。
三、本件兩造經本院命整理暨簡化爭點，其中不爭執事實如下：
㈠被告之父親張再亨於42年間，向系爭土地所有權人陳慶輝等
人承租系爭土地用以興建房屋，為不定期之基地租賃契約，
並未設定地上權。
㈡原告將系爭房屋出租予第三人使用，並因第三人之過失於96
年10月5日發生火災，致使系爭房屋全毀。而系爭房屋燒燬
前，即屬於老舊不堪使用之狀態。經原告向被告請求出具同
意書，惟仍為被告拒絕。
㈢81年間被告曾對原告提起調整租金事件，即本院81年訴字第
698號民事確定判決。
上開事實，並據兩造分別提出42年8月1日地上權設定契約
書（原證五）、系爭土地土地登記謄本（被證三）、原告與
第三人之房屋租賃契約書（原告證物一）、系爭土地現場照
片等為據，而爭房屋於火災燒燬前，即屬於老舊不堪使用之
狀態一節，亦經兩造於本院97年10月16日言詞辯論時表明屬
不爭執事項，斟酌系爭房屋興建至96年間以歷50餘年一節，
上開各點均堪認為真實。
四、綜合兩造陳述及不爭執事項，本件兩造爭執之點厥為：
㈠兩造就系爭土地之不定期租賃關係，是否因系爭房屋已於96
年10月5日燒燬後，即歸於消滅？
㈡兩造應否受鈞院81年度訴字第698號判決既判力或理由中之
判斷之拘束？
㈢若系爭租賃關係未消滅，被告是否有權出具土地使用同意書
？
㈣若系爭租賃關係仍存，原告請求被告自96年10月5日起至97
年1月5日按月賠償20,000元，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠按基地租賃契約，指出租人提供土地予承租人，使承租人在
該地上建築房屋，並支付租金予出租人之契約（參見民法第
422條之1、第426條之1等規定），其定有期限者，其租
賃關係，於期限屆滿時消滅。另外土地法第103條規定：「
租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一、
契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。
三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除
以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契
約時。」，其中第1款規定者，係專指定有期限之租約而言
，有最高法院42年台上字第1094號判例可資參照。然基地租
賃契約未經當事人約定期限者，則於地上房屋不堪使用或滅
失時，該租賃關係是否消滅？法無明文，此實為本案之主要
爭點。對此，最高法院曾以30年渝上字第311號判例表明：
「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目
的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租
賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有
租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第四百四十九
條第一項之限制而已。」然因89年5月5日施行之民法第
449條增訂第3項規定：「租用基地建築房屋者，不適用第
1項之規定。」（第1項規定為：租賃契約之期限，不得逾
20年。逾20年者，縮短為20年。），然該增訂條文並無溯及
既往之效力（依民法債篇施行法第1條後段），因此基地租
賃契約締結於89年5月5日以後者，其存續期限得超過20年
，訂立於89年5月4日之前者，仍受同條第1項20年期限之
限制。鑑於此項修正，最高法院遂於90年第4次民事庭會議
決議，不再援用30年渝上字第311號判例，惟此判例就89年
5月4日前成立之不定期基地租約仍應有適用，對於同年月
5日之後始成立之基地租約，始不再具有規範效力，此由最
高法院95年台上字第388號判決謂：「本院30年渝上字第
311號判例雖經本院90年4月17日90年度第4次民事庭會議
決議不再援用，係就嗣後所發生之事實『不再援用』該判例
，對於已發生如本件紛爭之事實，應無『不再援用』之問題
」，亦可參照。故依30年渝上字第311號判例意旨，基地租
約未定有期限者，由於基地租賃目的在於使承租人於基地上
建築房屋，應解為該租約定有租至房屋不堪使用時為止之期
限，該期限仍受民法第449條第1項所定租期不得逾20年之
限制；亦即，自租約成立時起，未超過20年，但房屋已不堪
使用者，基地租約固歸於消滅；基地租約自成立時起，已逾
20年者，縱然房屋尚堪使用，租約亦因20年期限屆滿而消滅
。
㈡惟關於地上房屋滅失，基地租約究竟是否存續，實務上雖大
多依循最高法院51年台上字第2987號判例要旨：「租用建築
房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，
出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基
地之契約要未失其存在，承租人仍得申重建，且其申請重建
之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符
，出租人均負有同意重建之義務。」。然若同時細繹此判例
與前述30年渝上字第311號判例，即發生最高法院之見解就
情節較輕微之「房屋不堪使用」時，基地租約已應消滅，在
情節較嚴重之「房屋滅失」時，反而基地租約仍存續，顯有
輕重失衡之情形。對此，學者檢視51年台上字第2987號判例
之見解，認為基於以下幾點原因，51年台上字第2987號判例
之見解容有商榷之必要：⒈以「保護經濟弱勢承租人」之論
調，採「房屋滅失後，基地租約並未失其存在，承租人仍得
請求重建新屋」之見解，已非符時代現況。蓋現今工商社會
出租人與承租人必非必然屬於富有與貧窮之對照，承租人標
的物非限於以之維生，而有用以營業者，例如：倉庫、廠房
等，所在多有，此項保護基地租約規定之立法目的，所欲特
別維護之利益，乃基地上之房屋，使房屋在尚堪使用之時，
不致因所有人未同時享有基地之所有權，即遭拆除之命運，
而並非保護基地承租人；特別在承租人並非同時為地上房屋
所有人或承租人房屋已無使用價值甚至已經滅失時，即無特
別保護承租人之必要。⒉從租賃契約之功能出發：租賃契約
之功能，僅在使承租人取得標的物之使用權，而非如買賣契
約旨在使買受人取得標的物所有權。在租賃契約，出租人僅
預期自己就租賃標的物於一段時間內喪失使用收益之權利，
而一段時間過後，即可收回。此由民法第449條第1項規定
租賃期限不得逾二十年，第2項更就超過20年之租約，強制
減縮為20年，充分彰顯租賃契約不應導致出租人永久喪失標
的物使用收益權利之立法意旨。而新增訂之同條第3項規定
，其立法目的亦僅在於使基地租約得有別於其他租賃契約，
而存續超過20年，以充分發揮房屋之使用收益，俾物盡其用
，但不得解為基地租約當事人未約定期限者，即可永久存續
，亦不得因而於房屋滅失時，創設承租人請求重建房屋之權
利；惟依51年台上字第2987號判例，所有人出租其基地未與
承租人約定期限者，於房屋滅失時，承租人得主張租約依舊
存續，甚至課予出租人負有同意重建新屋之義務，無異以法
院裁判課出租人強制締約之義務，剝奪出租人依自由意思使
用收益基地之權利，導致出租人永遠無法收回基地，喪失對
該基地之使用收益權利，顯然違背租賃契約應有之規範功能
。基於以上意見，學者認為51年台上字第2987號判例，恐有
侵害出租人財產權而違憲之虞，應由最高法院另以民事庭會
議決議廢止之；而30年渝上字第311號判例雖為90年第4次
民事庭會議決議不再援用，惟承租人未與出租人約定契約存
續期間者，本於基地租約之締約目的在於使承租人得於基地
上建築並保有、使用房屋，故應以契約補充解釋之方法，就
當事人未約定之存續期間，解為該契約應存續至房屋不堪使
用時為止，已符合當事人締結契約之目的，故30年渝上字第
311號判例之判例要旨就「當事人雖未明定租賃之期限，依
契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪
使用時為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限
制而已」部分，洵堪贊同，應由最高法院另行補充決議關於
前述要旨部分仍可繼續援用於民法債篇修正條文施行後訂立
之未定期限基地租約（參照 詹森林 ，未定期限基地租賃契約
之消滅，台灣本土法學雜誌第98期，第53頁以下）。本文認
為，上述學者由前揭二判例適用產生輕重失衡之現象出發，
探求不定期限基地租賃契約當事人締約之本意，其法律分析
考量現今社會經濟現況，並無逾越法令規範本旨，就民法債
篇修正條文施行前訂立之不定期基地租約，房屋不堪使用或
滅失時，應可適用最高法院30年渝上字第311號判例意旨等
見解，亦值贊同。
㈢本件兩造均不爭執系爭基地租約訂立時為42年間，早在民法
第449條第3項增訂條文於89年5月5日施行之前，最高法
院90年第4次民事庭會議決議不再援用30年渝上字第311號
判例部分，應不包含在89年5月4日前成立之不定期基地租
約，此亦為最高法院95年台上字第388號判決所採認。而系
爭土地上之房屋，兩造亦就其於95年間燒燬前，即屬於老舊
不堪使用之狀態一事不爭執，此亦據證人即系爭土地鄰人丙
○○於本院作證時證述：「我父親亦於41、42年間向被告程
租土地興建房子，最早我們蓋的房子牆壁已經倒了，瓦片也
飛走，我們那邊的房子，幾十年不修，根本不能住人」等語
明確（見本院97年7月8日言詞辯論筆錄第2至4頁），該
屋燒燬前已達不堪使用情形堪信屬實。而「按土地之租賃契
約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之
期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約
之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用
時為止之期限。兩造就系爭土地之租賃關係為不定期限，依
前開說明，應租至系爭房屋不堪使用時為止，再審被告並無
同意再審原告重建之義務，否則在不定期基地租賃，只要承
租人有重建房屋之必要，出租人即有同意之義務，除非承租
人有違反租賃契約之情事，出租人即永久不得收回基地，不
定期限變成無限期，幾與喪失所有權無異，顯失租賃之意義
。」「又按所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀
之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其
判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，
應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不
堪使用而消滅」，最高法院89年台再字第7號判決、95年台
上字第1407號判決意旨亦可參照，顯均採前述30年渝上字第
311號判例相同之契約解釋方式。本件系爭租約訂立於89年
5月4日之前者，並無新增訂民法第449條第3項之適用，
仍受同條第1項20年期限之限制，故系爭基地租約於42年成
立迄今已逾20年者，租約本因20年期限屆滿而消滅，然兩造
均不爭執於20年期滿後（約於62年間），被告即出租人仍不
為反對承租人繼續對房屋為使用收益，並繼續收取租金，依
照民法第451條之規定，應有租賃契約之默示更新情形，而
視為不定期繼續契約（最高法院85年台上字第2108號判決亦
可參照），惟兩造雖仍未定有期限繼續租賃關係，然依照租
賃契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋
不堪使用時為止之期限，此由兩造租約所憑之地上權設定書
契約書（原證五）中所載締結事項「二、地上權設定目的為
房屋建築所有」一節可知：兩造訂立系爭租約，目的在於供
原告之先父建築房屋，兩造嗣後並未設定地上權、亦未將土
地所有權移轉原告先父或原告，是應認被告所代表之各地主
即出租人，顯無永久喪失對租賃物使用收益權利之意願，而
仍有一定時間經過即系爭房屋不堪使用之後收回自用之意思
，原告所主張以地上權設定契約中所載「存續期間無限期」
解釋即便土地上房屋滅失，被告依據租約，亦應同意原告重
建新屋一節，顯非事理之平，非有理由。
㈣另原告主張本院81年度訴字第698號被告起訴原告調整租金
一案確定判決中法院之見解，即：「被告（即本件原告）既
未以訴訟請求原告同意渠等重建系爭土地之建物，任令各該
建物老舊，即不得據此為由，執為利用系爭土地經濟價值低
落之原因」，是該案法院准予被告調整租金。原告主張依上
開確定判決應認系爭租賃關係不應因系爭土地上之建物老舊
不堪，即應歸於消滅，本件被告不得執與該確定判決相左之
理由於本件爭執云云。惟按，「民事訴訟法第400條第1項
規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，
始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法
律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第
二項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有
既判力」，最高法院73年台上字第3292號著有判例，是確定
判決僅就裁判主文所判斷之訴訟標的具有實質之確定效力，
判決理由中之判斷，尚無既判力之效果，此為我國實務一貫
之見解。原告所執之前開81年訴字第698號確定判決，其訴
訟標的為本件被告對原告等之民法第442條租金調整請求權
，其實質之確定力發生之範圍應僅限於當時之租金調整請求
權，與本件訴訟標的為租賃關係存在與否，即有不同，本院
判斷本不受上開判決拘束。況本件原告起訴請求確認之租賃
關係，早已因租賃標的於十數年後之使用情況及96年間燒燬
之時空背景有所不同，與前開判決於82年間判斷之判決基礎
已屬迥異，原告更不得執此作為被告不得爭執租賃契約是否
存在之理由。
㈤更應補充者，原告自承於96年7月25日起將系爭房屋租予余
翠燕使用，並收取租金，直至96年10月5日，因使用人余翠
燕等不慎使用發生火災，並提出租賃契約、切結書各1份為
據。則系爭房屋並非原告自為使用收益，而為其持以出租收
取租金營利。依前所述，基地租賃契約相關規定規範功能及
其所特別維護之者，在於房屋之使用，而非承租人之地位，
今原告持以轉租他人以營利，自己顯非居住該處而有另外住
所，於實務若干見解中所執「保護弱勢承租人」之理由已有
扞格，更顯得此一解讀顯有迷思。茲房屋因火燒燬，甚至於
燒燬前即已不堪使用，在民法所有權之保護與私產經濟利用
之體系思考與權衡下，豈仍應依承租人重建新屋以便其轉租
牟利之要求，課予出租人即所有權人同意之義務，而剝奪所
有權人收回基地自為使用收益之所有權能？若法院為此決斷
，無異令承租人坐享形同所有權人無止盡之土地使用利益，
而使出租人永無收回基地以為其他經濟利用之一日。
㈥綜上，租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而
使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之
目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋
不堪使用時消滅。若於原建築之房屋已經滅失之情形下，租
賃期限仍未屆至，承租人仍可無限期地使用土地，不僅土地
所有權人其所有權能將有永遭剝奪之危險，且因此之故，勢
將降低土地所有權人將土地出租他人建築房屋之意願，非但
不利土地之利用，且將不能達成上開保護基地承租人利益之
目的。依上開說明，應認依契約之目的，探求當事人之真意
，應解為租賃關係至原告所有之系爭房屋不堪使用時消滅，
僅於該房屋仍可使用之時，因發生例如：地震、土石流、法
令變更等非可歸責於承租人之事件，致房屋滅失、不堪使用
，則當事人預期於房屋可供使用之期間內，使用該屋之締約
目的即已無法達成，可認為係屬當事人於訂約時無法預料之
情事，如使租約於此時期歸於消滅，對承租人顯失公平者，
法院得依聲請，斟酌一切相關情事，以決定是否允許承租人
重新建築（民法第227條之2第1項之情事變更原則）。如
係因年久失修而不堪使用，即無適用之餘地。經查，兩造對
於系爭房屋於失火燬損滅失前，即屬於老舊不堪使用之狀態
之事實，並不爭執，已如前述，故系爭不定期租賃契約，因
房舍老舊不堪而消滅，且別無其他情事變更，而認租約消滅
對承租人顯失公平之情形，應認原告請求確認租約仍屬存在
一節自無理由，應予駁回；其請求被告出具系爭土地使用同
意書及土地不能利用之損害賠償部分亦因租約消滅而失其請
求基礎，同為不能准許，亦予駁回。原告之訴既予駁回，其
假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用
之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此
敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　11　　月　　13　　日
桃園簡易庭法官楊晴翔
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　11　　月　　13　　日
書記官劉致芬