裁判字號：臺灣高等法院92年上更(一)字第107號民事判決
裁判日期：民國93年03月16日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院民事判決九十二年度上更㈠字第一０七號
上訴人中國力霸股份有限公司法定代理人 王金世英 訴訟代理人 紀鎮南 律師被上訴人丙○○
甲○乙○○共同訴訟代理人 陳蓋聖 律師右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年十月二十四日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第五０二０號第一審判決提起上訴，經最高法院發回，本院於九十三年三月二日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：原判決廢棄。
駁回被上訴人在第一審之訴。
貳、陳述：除與原判決及本院前判決記載相同者，茲引用之外，補稱：伊銷售海報已註明「本資料僅供參考」，被上訴人於民國八十年九月三日前往工地
向售屋小姐支付定金購買系爭房屋及車位暨土地應有部分，經討價還價後，每戶折價新臺幣（下同）十三萬元，被上訴人並於訂購單上註明價金不隨物價波動而提高，於訂購後並將契約書帶回，經二十四天審閱後，於同年九月二十七日與伊簽訂買賣契約書，並將銷售海報中部分內容列入買賣契約，特以文字註明「本大樓之公共契約內容外，其餘部分既未經兩造同意列為契約內容，僅屬要約之引誘，而現場樣品屋並未標示任何尺寸及將來成屋大小比例，亦為要約之引誘，均非兩造契約內容。
兩造間買賣契約於八十年九月間簽訂，簽訂日期在消費者保護法及公平交易法施行
之前，並無該二法之適用，銷售廣告自不因消費者保護法之施行而成為兩造契約內容之一部，且系爭買賣契約第十八條約定「本契約之附件，視為本約之一部」，惟約定之附件並無廣告平面圖，則除兩造合意列為契約內容部分外，其餘應屬要約引誘。
被上訴人僅繳納買賣總價約百分之二十價金，經伊於八十六年七月二十五日催告限
期十日內辦理繳交未付款項並辦理交屋手續，被上訴人拒未給付，自同年八月八日起已經違約，無權片面解除契約，何況被上訴人迄未對伊表示解除契約。
系爭房地買賣契約第五條第㈠款載明「本契約買賣房屋之施工標準，依照主管建築
機關核准之圖說為準」，所謂「主管建築機關核准之圖說」，係包括興建過程中，經台北縣政府工務局核准之一切工程圖樣及說明書等圖說，而非兩造簽訂買賣契約時被上訴人所持有之銷售廣告平面圖，伊於建築完成後，已經台北縣政府工務局審核符合核准圖說取得八十六年中使字第三六二號使用執照，伊並未違約。
依建築技術規則規定，樓層高度係指室內地板面至其上層地板面之高度，系爭房屋
之使用執照圖載明樓層高度為三二○公分，就樓層高度並無瑕疵，同技術規則規定所指天花板淨高，係指室內地板至天花板之高度而言，不得小於二．一公尺，但高低不同之天花板高度至少應有一半以上大於二．一公尺，其最低不得小於一．七公尺，被上訴人所購買力霸山河大廈編號Ａ５棟二二、二三、二四樓（下稱系爭房屋）室內天花板之淨高有高低情形，為建築法規所允許，兩造簽訂買賣契約時，就系爭房屋客廳、房間天花板淨高度並未特別約定，自應遵照建築技術規則規定及依主管建築機關台北縣政府工務局核准之圖說為施工標準，系爭房屋客廳高度約三分之二部分為二四六公分，三分之一部分則為二一五．五公分，房間之高度，亦有一間為二一五．五公分，另一間則為二五二．五公分，符合建築技術規則規定及建築圖說，自不得指為瑕疵。力霸山河大廈有數十種不同隔間，伊於銷售現場無法將樣品屋所有細節一一陳現施作，樣品屋重點乃在展現房屋隔間、建材種類及傢俱擺設方式，不得以樣品屋高度與系爭房屋高度不符，即認系爭房屋有高度不足之瑕疵。
力霸山河大廈編號Ａ５棟共有三十戶，每戶隔間、面積、高度均與系爭房屋相同，
除被上訴人外，其餘各戶均已交屋，足見系爭房屋確實具備通常應有之品質及效用，並無減少契約預定效用之瑕疵。而系爭房屋室內Ｈ型鋼樑係一般鋼骨大樓主樑，屬於正常之建築結構設計，並非特殊設計，伊無告知被上訴人義務與必要，被上訴人以其主觀上有受壓迫感覺，指摘系爭房屋有瑕疵，並不足採。
銷售海報上並未明示系爭房屋陽台三面採光，買賣契約亦未約定陽台三面採光，伊
建築房屋，基於安全考量，就陽台為正面採光，可在一百八十度角度範圍觀賞景觀，其兩側雖為牆壁，但不影響視野及通風、採光，並無瑕疵。
系爭房屋客廳左側房間牆壁柱位並未改變，伊僅將牆往外推至與樑柱外緣齊平，增加室內空間，縱因而房間柱位凸出牆壁八十公分，亦不得認係瑕疵。
Ａ５棟房屋陽台與隔壁Ａ７棟房屋陽台距離約五十公分，但不影響Ａ５棟房屋及陽台使用之功能，且未曾發生因棟距問題造成治安困擾，亦非瑕疵。
按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保責任者，買受人得解除契約或請求減少價金
，但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，系爭房屋並無瑕疵，縱有瑕疵，若許被上訴人解除契約，將造成伊重大損失，當然顯失公平，被上訴人僅得減少價金。
叁、證據：除援用原審及本院前審提出者外，補提內政部台九十內營字第九○六七一
六一號函、日本建築法基準法施行令、台灣板橋地方法院九十一年度易更字第二號刑事判決、建造執照、使用執照、訂購單、力霸山河大廈管理委員會鐵鋁窗冷氣機裝置公告為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決及本院前審判決記載相同者，茲引用之外，補稱：預售屋非如成屋可由購屋者實地查勘而得明瞭房屋之格局、淨高度，依經驗法則，
一般購屋大眾均係經由售屋者提供之樣品屋、廣告圖或銷售人員之解說，藉以暸解房屋整體利用情形，始決定是否購買，足見廣告宣傳單及樣品屋所展示之外觀格局確已成為兩造合致之意思表示，不因未列入書面契約而受影響。
上訴人銷售廣告圖載明三米二高度，其銷售人員於現場亦告知伊等房屋有三米二高
度，則房屋淨高為三米二已成為兩造買賣契約內容，被上訴人乙○○身分一七六公分，樣品屋現場裝上藝術燈，乙○○伸手不可及，始決定購買，若天花板淨高二一五公分，乙○○伸手可及天花板，伊等豈有可能購買。
系爭房屋有高度不足、後陽台棟距並非等距、前陽台原設計三面採光，卻僅留一面
採光、樑柱原於室內、室外各半，完工後柱位卻全部移至室內等瑕疵，伊等自得拒付款項並為解除契約。
伊等簽訂買賣契約時，註明公共設施絕對比照銷售海報圖樣及項目施工，依舉輕明重法理，契約主體之房屋當然更需符合海報內容。
叁、證據：援用原審及本院前審提出者。
丙、本院依聲請勘驗現場。理由被上訴人主張：伊等於八十年九月二十七日，分別向上訴人購買坐落台北縣中和市
○○段尖山腳小段二十八─二十一、三十─一、三十─二、三十─三、三十─五、三十─七等號土地（下稱系爭土地）上所興建之力霸山河大廈之預售屋中房屋編號為第Ａ５棟系爭房屋，被上訴人乙○○、甲○並另個別購買位於地下三樓第六六、六五號機械式停車位。被上訴人丙○○、乙○○、甲○依序依約交付一百三十三萬四千二百三十八元、一百五十一萬四千四百三十八元、一百五十二萬四千三百三十八元。詎因系爭預售屋完工後，有如下之瑕疵：㈠依銷售海報，Ａ５棟與Ａ２棟之中間，夾有Ａ７套房，三戶成一Ｕ字形，Ａ７有一半圓形陽台，該陽台與Ａ５、Ａ２之內側陽台成等距對稱，惟現狀為Ａ７半圓形陽台與Ａ５、Ａ２兩邊不對稱並靠攏Ａ５，且僅相距五十公分，伸手可及，反之，Ａ２及Ａ７則相距一百多公分，嚴重影響伊等居家安全及隱私權等。㈡客廳左側房間內柱位置，本應室內、外各占一半，惟現狀為外觀平整，柱位全部挪移室內，嚴重影響室內擺設，使用價值不高。㈢客廳旁之外側陽台，本應突出室外，形成三面採光，惟現狀為兩側封閉，僅留一面採光且縮小單面採光範圍。㈣現狀之客廳高度，一半為二一六公分，一半為二四五公分，而房間之高度亦有一間只有二一五公分．惟當初簽約時，樣品屋絕非如此．且依高度表所示，樓層高度為三米二。是系爭房屋既有上述之瑕疵，欠缺約定或通常應有之品質、效用，經伊等多次要求補正，被上訴人仍置之不理等情，爰以起訴狀繕本之送達，向上訴人表示解除買賣契約，並依解除契約之法律關係，求為命上訴人返還伊等已付價金並均加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊完全依買賣契約書第五條有關主管建築機關核准之圖說施工，並
未違約，系爭大廈之銷售，係自八十年八月十日開始至當年十二月底止，係在公平交易法及消費者保護法公布實施前，無該二法適用，銷售廣告或樣品屋除兩造於契約中特別約定列入契約內容外，其餘僅具要約引誘之性質，非契約內容之一部。又所謂樓層高度三二０公分係指下層樓板面至上層樓板之高度而言，非指天花板至當層樓面之淨高度，而系爭房屋客廳高度為二一六公分或是二四五公分，房間高度為二一五公分，均在建築技術規則第三十二條第二款所定限制之上，不能認係瑕疵。另銷售現場因受限於結構、水電、消防等各種設備因素，無法將數十種不同隔間之樣品屋一一陳現，仍以展現房屋之隔間、建材種類及傢俱擺設方式為主，此乃銷售預售屋之慣例。樣品屋之高度，亦因受限上述因素，更無法將全貌實際作出，僅作出一立體空間之範圍供參考而已，上訴人所稱系爭房屋之樓高與現場樣品屋樓高不符，主張有瑕疵，亦屬無據。況被上訴人繳付自備款後，即拒依約繳付尾款，並拒絕辦理交屋手續，伊分別於八十六年七月二十五日以存證信函催告，被上訴人仍置之不理，已遲延給付，自無權解除契約等語，資為抗辯。
兩造不爭之事實㈠上訴人取得台北縣政府工務局八十年七月十八日核發八十年中建字第一○七四號建
造執照，於系爭土地興建地上三十三層、地下四層之「力霸山河大廈」集合住宅，建築完成後，於八十六年三月二十二日取得該局核發之八十六中使字第三六二號使用執照。
㈡被上訴人於力霸山河大廈銷售期間之八十年九月三日至工地向售屋小姐 康麗雲 支付
定金訂購系爭房屋及基地應有部分，其中丙○○購買Ａ５棟二十二樓，總價六百三十萬元、乙○○購買Ａ５棟二十三樓及地下三樓停車位，房屋及土地總價六百三十萬元，車位九十萬元，甲○購買Ａ５棟二十四樓及地下三樓停車位，房屋及土地總價六百三十五萬元、停車位九十萬元，均於訂購單上註明價金不隨物價波動而提高，並於同年月二十七日正式簽訂契約，於契約書中另以文字載明：「本大樓之公共㈢被上訴人於八十六年二月三日以存證信函通知上訴人系爭房屋有⑴Ａ７棟陽台與Ａ
５棟陽台距離應為一百公分以上，現況僅約五十公分⑵房間內之柱位應為室內、外各佔一半，現況為外觀平整、柱位全部移入室內⑶客廳陽台應如同Ａ１２般突出於室外，三面採光，採光面約七百公分，現況僅剩二五○公分等瑕疵，要求每戶補貼上訴人十五萬元後解除契約退款，或每戶減價一百二十萬元而交屋。
㈣被上訴人繳付自備款後，自八十六年五月三十一日起即未繳付其餘尾款，合計丙○
○繳納一百三十三萬四千二百三十八元、乙○○繳納一百五十一萬四千四百三十八元、甲○繳納一百五十二萬四千三百三十八元。
㈤上訴人於八十六年七月二十五日以存證信函催告被上訴人於文到十日內至上訴人公
司辦理繳交未付之應繳貸款同時辦理交屋手續，被上訴人於同年月二十八日收受，仍未繳納。
㈥系爭房屋建築完成後，其客廳有Ｈ型鋼樑經過，被上訴人將Ｈ型鋼樑處至陽台以天
花板裝潢，裝潢後高度為二一五公分，餐廳未裝潢，高度為二四六公分，客廳左側臥室牆壁柱位凸出牆壁八十公分，其上有Ｈ型鋼樑經過，被上訴人將Ｈ型鋼樑處至窗台以天花板裝潢，裝潢後高度為二一五．五公分，其餘未裝天花板部分及另間臥室高度為二五二．五公分，客廳外陽台正面採光，兩側則有牆壁，廚房外陽台距離鄰棟陽台約六塊磁磚（每塊磁磚九．五公分×九．五公分），人手可觸及鄰棟陽台瓦斯爐，鄰棟陽台則與Ａ５棟對面棟陽台距離約一六．五塊磁磚。
㈦上訴人嗣提起本件訴訟，於起訴時以系爭房屋有⑴Ａ７棟陽台與Ａ５棟陽台距離僅
約五十公分，因住戶公約規定不在大樓外加裝鐵窗，伊等無法藉加裝鐵窗保障居家安全⑵臥房柱位全部移入室內，嚴重影響室內擺設⑶客廳外僅留一面採光⑷高度不足為由，以起訴狀繕本送達為解約意思表示通知。
本件爭點及本院判斷㈠系爭廣告平面圖是否為兩造契約內容之一部？⑴按消費者保護法第二十二條規定：企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者
所負之義務不得低於廣告內容，惟該法係於八十三年一月十一日公布施行，兩造則於八十年九月間訂立系爭買賣契約，尚無消費者保護法之適用，應先予敘明。
⑵次按廣告之作用重在吸引顧客購買之欲望，引發客戶觀看及興趣之動機，法律上之
性質屬於要約引誘，房屋出賣人將廣告平面圖放置於售屋現場，買受人受此廣告平面圖之引誘，進而與出賣人洽談買賣，出賣人或其使用人若依據廣告平面圖向買受人解說，而買賣雙方確有以廣告平面圖所示內容為契約內容之明示或默示意思表示一致者，該廣告平面圖始屬契約內容之一部。
⑶查上訴人系爭力霸山河大廈銷售海報已經註明「本資料僅供參考」，有上訴人提出
銷售海報（本院前審卷㈡三八九頁以下）為憑，被上訴人於八十年九月三日向售屋小姐康麗雲支付定金訂購系爭房屋，且於訂購單特別另以手寫文字註明「（價金）不隨物價波動而提高」，訂購單亦載明「買賣條件以雙方所預訂買賣合約為準」，有上訴人提出訂購單（本院卷一四四頁以下）， 嗣兩造 於同年月二十七日正式簽立買賣契約，於契約書中第一條以手寫文字註明「補註：該停車位所屬停車場建物產權應分配土地持分面積」、第二條「房地總價」下增列「不隨物價波動而調整」、第十八條載明「本契約附件視為本約之一部」，而約定附件包括「房地分期付款表乙份、房屋建材設備概要乙份、住戶公約乙份、委辦房地貸款契約書、保管使用印章委託書、本層本戶建築物平面圖乙份」，其中建材設備廚具部分以文字增列「吊櫥」，並於廚具長度以文字註明約為二三○公分，於建材設備欄空白處以文字註明「本大樓之公共設施絕對比照銷售海報圖樣及項目施工」、委辦房地貸款契約書第二條：「甲方（指被上訴人）委由乙方（指上訴人）所代辦貸款申請事項，為配合貸款手續」之後以手寫文字增列「可由甲方指定貸款銀行」等情，亦有被上訴人提出之買賣契約書（原法院卷一一頁以下）可憑。系爭買賣契約內容既經兩造協商，分別以手寫文字補充或修正原來內容，並特別註記「公共設施絕對比照銷售海報圖樣及項目施工」，足見被上訴人於訂立契約前，已充分審閱契約條款，應知廣告平面圖僅供參考之用，除廣告平面圖關於公共設施圖樣及項目已特別列為契約內容外，其餘廣告平面圖尚難認為屬契約內容之一部。
㈡樣品屋之高度是否屬契約內容之一部？⑴預售屋出賣人於銷售房屋時，於工地搭建樣品屋，展現房屋之隔間、建材種類、傢
俱擺設，其作用，乃在吸引顧客購買之欲望，引發客戶觀看及興趣之動機，法律上之性質亦屬要約引誘，而樣品屋因無樑柱、水電、消防灑水設備、天花板等，其高度與將來興建房屋之高度自無可能完全一致，則除有特別約定外，樣品屋高度應非房屋買賣契約內容之一部。
⑵被上訴人主張：上訴人提供之房屋高度表為三二○公分，該高度表為兩造契約內容
之一部云云，固為上訴人所不否認，惟依建築技術規則建築設計施工篇第一章用語定義第十款規定，樓層高度係指室內地板面至其上層地板面之高度而言，被上訴人提供之房屋高度表三二○公分，應係指上開技術規則所指樓層高度，而系爭房屋興建完工後之使用執照圖亦載明樓層高度為三二○公分，有使用執照圖（附原法院卷一一三頁），上訴人興建房屋樓層高度並未違反其提供被上訴人高度表記載。
⑶被上訴人另主張：伊等購買房屋前參觀樣品屋，乙○○身高一七六公分，抬手後與
屋頂距離尚有一支手距離，售屋小姐亦稱將來房屋建築完成後，高度與樣品屋相同，樣品屋高度已為兩造契約內容一部云云，為上訴人所否認。被上訴人雖舉 張愛玉 、 張明 我為證，惟張愛玉證稱：「伊與乙○○為同事，與乙○○一同參觀樣品屋，乙○○當時有抬起手來與屋頂距離有大約一隻手距離，因為乙○○很高，所以對高度尚稱滿意．．．當時只讓我們看樣品屋，但是否有提到房屋高度記不清楚．．．，看樣品屋時是我和莊（ 松富 ）一起去看的，售屋小姐沒有陪同參觀」「乙○○對房屋高度表示滿意時，售屋小姐並不在現場」（見原法院八十九年八月七日言詞辯論筆錄），張愛玉之證詞並不能證明兩造間曾明示或默示以樣品屋高度為兩造契約內容；而 張明我 並未與被上訴人一同前往參觀樣品屋或於兩造協商買賣契約時在場，既非在場親聞或親見之人，無從證明兩造有無就房屋高度達成如何之協議，何況張明我之配配 李選緯 亦因購買力霸山河大廈與上訴人之關係企業嘉新食品化纖股份有限公司爭訟（案列本院八十五年度上字第一三五八號），由張明我擔任李選緯訴訟代理人，有該事件判決書（原法院卷一八二頁以下）可憑，其證言亦難免偏頗，亦不足以證明兩造間曾明示或默示以樣品屋高度為契約內容，被上訴人此部分主張亦不足採。
㈢系爭房屋因有Ｈ型鋼樑致部分區域高度僅二一五．五公分，是否屬於瑕疵？⑴按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約
定，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，是買賣標的物有無瑕疵，應綜合當事人之約定及通常交易之觀念判斷之，而房屋之居住效用及價值並非僅在於面積而已，房屋之高度與房屋室內之空間使用效能有關，亦屬影響居房屋之室內高度，足使一般人居住時產生壓迫或不適，若出賣人未於出售前先為說明，衡情應認為該室內高度不足係屬房屋有瑕疵。
⑵查系爭房屋客廳及客廳左側臥室有Ｈ型鋼樑經過，其客廳Ｈ型鋼樑至客廳前陽台處
及臥室Ｈ型鋼樑至窗台處，上訴人以天花板舖平方式裝潢，裝潢後天花板至地板高度二一五．五公分，其餘空間為二四六公分或二五二．五公分，乙○○身高一七六公分，站於Ｈ型鋼樑下伸手可及天花板等情，已經原法院及本院至現場勘驗屬實，分別製有勘驗筆錄（原法院卷一九六頁以下、本院卷四六頁以下）可憑，建築技術規則第三十二條第二款規定居室及浴廁天花板之淨高度不得小於二點一公尺，系爭房屋Ｈ型鋼樑至地板淨高度雖未違反建築技術規則規定，惟上開規定僅係規範建築標準，即認系爭房屋符合通常交易觀念。而乙○○並非特別高大，其站立Ｈ型鋼樑下，伸手可及天花板，衡諸常情，一般人於該鋼樑下當產生壓迫或不適之感覺，依前述說明，出賣人事前應有告知義務，上訴人並未證明已為告知，自應認其所交付系爭房屋高度有瑕疵。
⑶系爭房屋固因Ｈ型鋼樑致部分區域高度較低，使人產生壓迫或不適感覺，應認為致
空間效用減少而有瑕疵，然系爭房屋僅客廳及臥室部分區域有Ｈ型鋼樑經過，上訴人將Ｈ型鋼樑處至陽台（客廳部分）或窗台（臥室部分）以天花板裝潢，而客廳與餐廳緊鄰，客廳占客廳與餐廳約三分之一位置（客廳長度二○四．公分、餐廳長度三九七公分，204÷（204．5＋397）＝0．34，參原審卷一九七頁），臥室內天花板面置則約占臥室面積二分之一而已，而Ｈ型鋼樑下天花板淨高度仍有二一五．五公分，尚符合建築技術規則設計施工篇第三十四條最低高度二．一公尺之要求，堪供居住使用，又非不能以裝潢設計方式使生層次感覺，減少其壓迫感，應認系爭房屋Ｈ型鋼樑影響室內空間使用效能之程度尚非嚴重，被上訴人於起訴前八十六年二月三日以存證信函（附原法院卷一一六頁以下）向上訴人表示解除契約或請求減少價金時，亦未以天花板淨高度不足為理由，足見系爭房屋縱因天花板淨高度較低，被上訴人所受損害僅止於高度即立體空間使用上之壓迫感，致其價值減損，尚難認該瑕疵情節重大。
㈣Ａ５棟陽台與Ａ７棟陽台距離僅約五十公分，是否屬重大瑕疵？
被上訴人主張：依銷售海報所示，力霸山河大廈Ａ２棟與Ａ５棟間夾有Ａ７棟，三棟成一Ｕ字型，Ａ７棟有一半圓形陽台，該陽台與Ａ２棟、Ａ５棟內側陽台成等距對稱，然現狀卻是Ａ７棟半圓形陽台與Ａ２棟、Ａ５棟不對稱而靠攏Ａ５棟，僅相距五十公分，伸手可及，依力霸山河住戶公約規定，伊等不得在大樓外牆加置鐵窗等情，固提出銷售海報、不動產買賣契約附件之住戶公約為證，並經本院及原法院至現場勘驗屬實。惟銷售海報或買賣契約附件之建築平面圖就Ａ７棟陽台與Ａ５棟陽台間距並無明確標示，縱有瑕疵，仍無礙於被上訴人就系爭房屋內部之使用，而系爭房屋為二十二層至二十四層，欲自Ａ７棟陽台攀爬過來，當有致生命安全之危險，常情上應少有人為之，且目前居家保全業相當發達，為週知事實，被上訴人仍非不得設置保全系統以維居家安全，此項瑕疵情節，難認為重大。
㈤系爭房屋臥室柱位均設於室內是否屬瑕疵？
被上訴人主張：系爭房屋客廳左側臥室內柱位，依銷售海報所示，室內外各占一半，惟現狀為外觀平整，柱位全部位於室內等情，固據提出廣告平面圖為證，並經原法院至現場勘驗屬實。惟依買賣契約書所附建築物平面圖（附原法院卷三一頁）所示，系爭房屋兩側柱位中心距離七○○公分，客廳柱位內緣至左側臥室柱位中心為
六五七．五公分，足見樑柱為八五公分｛（000－000．5）×2＝85｝，其一半為四
二．五公分，客廳柱位中心至左側臥室牆壁（與客廳間隔之牆壁，下稱隔間牆）為四０五公分，則自隔間牆至左側臥室樑柱中心應為二九五公分（000－000＝295），隔間牆至樑柱內緣應為二五二．五公分（295－42．5＝252．5），而現場隔間牆至臥室樑柱內緣為二五三公分，經原法院至現場勘驗測量屬實，有勘驗筆錄（附原法院卷一九七頁）可憑，核與負責設計與監造之建築師 鍾舜 訓證稱：「．．．為外牆安全及施工問題決定採用預鑄方式，外牆要求平整，把原來的牆外移柱子位置沒有改變」（本院前審卷㈡三０九頁）相符，上訴人辯稱其柱位並未變更，僅係將牆壁外移，且未減少面積云云，自非不可採信，被上訴人主張：上訴人將柱位全部移入室內，影響其室內擺設，而有瑕疵，並不足採。
㈥系爭房屋客廳外陽台僅正面採光，是否屬重大瑕疵？
被上訴主張系爭房屋客廳外陽台原為七百公分一節，核與買賣契約附件之建築物平面圖所示系爭房屋兩側柱位中心距離七○○公分，即系爭房屋寬度至多七００公分，客廳寬度至多四０五公分不符，此部分主張不足採信。而依買賣契約所附建築物平面圖所示，並未顯示客廳外陽台得三面採光，尚不得以廣告平面圖即認客廳外陽台應為三面採光，且縱認依約該陽台應三面採光，而現狀僅正面採光，兩側有牆壁，該陽台有未依約履行之瑕疵，惟該採光面與一般陽台使用並無不同，可俯視風景等情，已經本院至現場勘驗屬實，被上訴人另案訴請撤銷本件買賣契約（案列原法院八十七年度訴字第一○三九號）時，該事件承審法官至現場勘驗，亦認系爭房屋正面採光，對客廳之視野、光線並無不良或影響住家品質，有該事件判決書（附原法院卷一五九頁以下）可按，足見此項瑕疵情節亦非重大。
被上訴人可否解除系爭買賣契約？
按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條定有明文。此項規定所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除對出賣人所生之損害，有失平衡之情形而言。被上訴人以上開事由請張解除契約，經查：系爭房屋客廳左側臥室柱位雖全部置於室內，惟其柱位並未移動，且室內寬度並未因而減少，難認為有瑕疵；銷售海報或買賣契約附件之建築平面圖就Ａ５棟陽台與Ａ７棟陽台間距並無明確標示，亦未明示客廳外陽台為三面採光，縱認與Ａ７棟陽台間距太小及客廳陽台兩側增設牆壁，僅餘正面採光，均屬瑕疵，仍無礙於被上訴人就系爭房屋內部之使用，對被上訴人居家光線視野及住家品質並無不良影響，至系爭房屋客廳及客廳左側有Ｈ型鋼樑經過，致部分區域天花板淨高僅二一五．五公分，而應認屬瑕疵，惟此項瑕疵影響室內空間使用效能尚非嚴重，被上訴人於起訴前亦未曾以淨高不足主張為瑕疵，其所主張各項瑕疵情節，難認為重大，所造成之損害，尚屬輕微，非不得以減少價金方式彌補，反觀被上訴人以上開瑕疵解除契約，上訴人當立即受支付本件房地買賣之廣告費、佣金及預期可獲得利益等損害，相較於被上訴人因上開不確定瑕疵所受損害大，倘許被上訴人解除契約，顯有失公平，依民法第三百五十九條但書規定，應認被上訴人僅得請求減少價金，而不得解除契約，被上訴人以系爭房屋有前述瑕疵主張解除契約，尚無可採。
綜上所述，被上訴人主張解除系爭買賣契約，依民法第二百五十九條規定，請求上
訴人返還已付價金及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按法定利率計算之遲延利息，為無理由，不應准許。原審未察，為被上訴人勝訴判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院廢棄原判決，改判駁回被上訴人之訴，以昭適法。又原審准兩造供擔保後假執行或免為假執行部分，因原審判決經本院前審廢棄而失其效力，無再為廢棄必要，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十三年三月十六日
民事第十一庭
審判長法官黃熙嫣
法官陳介源法官鄭傑夫右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十三年三月二十三日
書記官劉家聲附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。