裁判字號：最高法院95年台上字第583號民事判決
裁判日期：民國95年03月30日
裁判案由：返還價金
最高法院民事判決九十五年度台上字第五八三號
上訴人甲○○
乙○
丙○○共同訴訟代理人 陳蓋聖 律師被上訴人中國力霸股份有限公司法定代理人丁○○○訴訟代理人 紀鎮南 律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十三年三月十六日台灣高等法院第二審更審判決（九十二年度上更㈠字第一０七號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊於民國八十年九月二十七日，分別向被上訴人購買坐落台北縣中和市○○段尖山腳小段二八－二一、三十－
一、三十－二、三十－三、三十－五、三十－七號土地（下稱系爭土地）上所興建之力霸山河大廈之預售屋中之房屋編號第Ａ５棟系爭房屋，上訴人丙○○、乙○並另分別購買位於地下三樓第
六六、六五號機械式停車位。上訴人甲○○、丙○○、乙○依序交付新台幣（下同）一百三十三萬四千二百三十八元、一百五十一萬四千四百三十八元、一百五十二萬四千三百三十八元。詎系爭預售屋完工後，有㈠依銷售海報，Ａ５棟與Ａ２棟之中間，夾有Ａ７套房，三戶成一Ｕ字形，Ａ７有一半圓形陽台，該陽台與Ａ５、Ａ２之內側陽台成等距對稱，惟現狀為Ａ７半圓形陽台與Ａ５、Ａ２兩邊不對稱並靠攏Ａ５，且僅相距五十公分，伸手可及，Ａ２及Ａ７則相距一百多公分，嚴重影響伊等居家安全及隱私權等。㈡客廳左側房間內柱位置，本應室內、外各占一半，惟現狀為外觀平整，柱位全部挪移室內，嚴重影響室內擺設，使用價值不高。㈢客廳旁之外側陽台，本應突出室外，形成三面採光，惟現狀為兩側封閉，僅留一面採光且縮小單面採光範圍。㈣現狀之客廳高度，一半為二一六公分，一半為二四五公分，而房間之高度其中一間僅二一五公分等瑕疵。系爭房屋欠缺約定或通常應有之品質、效用，經伊多次要求補正，被上訴人仍置之不理等情，爰以起訴狀繕本之送達，為解除買賣契約之通知，並依解除契約之法律關係，求為命被上訴人返還伊已付價金並均加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：系爭大廈之銷售，係自八十年八月十日開始至當年十二月底止，係在公平交易法及消費者保護法公布實施前，無該二法適用，銷售廣告或樣品屋除兩造於契約中特別約定列入契約內容外，其餘僅具要約引誘之性質，非契約內容之一部。又所謂樓層高度三二０公分係指下層樓板面至上層樓板之高度而言，非指天花板至當層樓面之淨高度，系爭房屋客廳高度為二一六公分或二四五公分，房間高度為二一五公分，均在建築技術規則第三十二條第二款所定限制之上，不能認係瑕疵。上訴人繳付自備款後，即拒依約繳付尾款，並拒絕辦理交屋手續，伊分別於八十六年七月二十五日以存證信函催告，上訴人置之不理，已遲延給付，自無權解除契約等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴判決予以廢棄，改判駁回其訴，無非以：上訴人於力霸山河大廈銷售期間之八十年九月三日至工地向售屋小姐 康麗雲 支付定金訂購系爭房屋及基地應有部分，其中甲○○購買Ａ５棟二十二樓，總價六百三十萬元、丙○○購買Ａ５棟二十三樓及地下三樓停車位，房屋及土地總價六百三十萬元，車位九十萬元，乙○購買Ａ５棟二十四樓及地下三樓停車位，房屋及土地總價六百三十五萬元、停車位九十萬元，並於同年月二十七日正式簽訂契約。系爭房屋建築完成後，其客廳有Ｈ型鋼樑經過，被上訴人將Ｈ型鋼樑處至陽台以天花板裝潢，裝潢後高度為二一五公分，餐廳未裝潢，高度為二四六公分，客廳左側臥室牆壁柱位凸出牆壁八十公分，其上有Ｈ型鋼樑經過，被上訴人將Ｈ型鋼樑處至窗台以天花板裝潢，裝潢後高度為二一五．五公分，其餘未裝天花板部分及另間臥室高度為二五二．五公分，客廳外陽台正面採光，兩側則有牆壁，廚房外陽台距離鄰棟陽台約六塊磁磚（每塊磁磚九．五公分×九．五公分），人手可觸及鄰棟陽台瓦斯爐，鄰棟陽台則與Ａ５棟對面棟陽台距離約一六．五塊磁磚等情，為兩造不爭。系爭力霸山河大廈銷售海報已經註明「本資料僅供參考」，有銷售海報為憑，上訴人於八十年九月三日向售屋小姐康麗雲支付定金訂購系爭房屋，訂購單載明「買賣條件以雙方所預訂買賣合約為準」，嗣於同年月二十七日正式簽立買賣契約，於契約書第十八條載明「本契約附件視為本約之一部」，而約定附件包括「房地分期付款表乙份、房屋建材設備概要乙份、住戶公約乙份、委辦房地貸款契約書、保管使用印章委託書、本層本戶建築物平面圖乙份」，其中建材設備廚具部分以文字增列「吊櫥」，並於廚具長度以文字註明約為二三○公分，於建材設備欄空白處以文字註明「本大樓之公共設施絕對比照銷售海報圖樣及項目施工」，系爭買賣契約內容既經兩造協商，分別以手寫文字補充或修正原來內容，並特別註記「公共設施絕對比照銷售海報圖樣及項目施工」，足見上訴人於訂立契約前，已充分審閱契約條款，應知廣告平面圖僅供參考之用，除廣告平面圖關於公共設施圖樣及項目已特別列為契約內容外，其餘廣告平面圖尚難認為屬契約內容之一部。又房屋之居住效用及價值並非僅在於面積而已，房屋之高度與房屋室內之空間使用效能有關，亦屬影響居住房屋之室內高度，足使一般人居住時產生壓迫或不適，若出賣人未於出售前先為說明，應認為該室內高度不足係屬房屋有瑕疵。查系爭房屋客廳及客廳左側臥室有Ｈ型鋼樑經過，其客廳Ｈ型鋼樑至客廳前陽台處及臥室Ｈ型鋼樑至窗台處，被上訴人以天花板舖平方式裝潢，裝潢後天花板至地板高度二一五．五公分，其餘空間為二四六公分或二五二．五公分，丙○○身高一七六公分，站於Ｈ型鋼樑下伸手可及天花板等情，經第一、二審法院至現場勘驗屬實，分別製有勘驗筆錄可憑，建築技術規則第三十二條第二款規定居室及浴廁天花板之淨高度不得小於二點一公尺，系爭房屋Ｈ型鋼樑至地板淨高度雖未違反建築技術規則規定，惟上開規定僅係規範建築標準，即認系爭房屋符合通常交易觀念。丙○○並非特別高大，其站立Ｈ型鋼樑下，伸手可及天花板，衡諸常情，一般人於該鋼樑下當產生壓迫或不適之感覺，出賣人事前應有告知義務，被上訴人並未證明已為告知，自應認其所交付系爭房屋高度有瑕疵。系爭房屋固因Ｈ型鋼樑致部分區域高度較低，使人產生壓迫或不適感覺，應認為致空間效用減少而有瑕疵，但系爭房屋僅客廳及臥室部分區域有Ｈ型鋼樑經過，被上訴人將Ｈ型鋼樑處至陽台（客廳部分）或窗台（臥室部分）以天花板裝潢，而客廳與餐廳緊鄰，客廳占客廳與餐廳約三分之一位置（客廳長度二○四公分、餐廳長度三九七公分），臥室內天花板面積則約占臥室面積二分之一而已，Ｈ型鋼樑下天花板淨高度仍有二一五．五公分，尚符合建築技術規則設計施工篇第三十四條最低高度二．一公尺之要求，堪供居住使用，又非不能以裝潢設計方式使生層次感覺，減少其壓迫感，應認系爭房屋Ｈ型鋼樑影響室內空間使用效能之程度尚非嚴重，上訴人於起訴前八十六年二月三日以存證信函向被上訴人表示解除契約或請求減少價金時，亦未以天花板淨高度不足為理由，足見系爭房屋縱因天花板淨高度較低，上訴人所受損害僅止於高度即立體空間使用上之壓迫感，致其價值減損，難認該瑕疵情節重大。另銷售海報或買賣契約附件之建築平面圖就Ａ７棟陽台與Ａ５棟陽台間距並無明確標示，縱有瑕疵，仍無礙於上訴人就系爭房屋內部之使用，而系爭房屋為二十二層至二十四層，欲自Ａ７棟陽台攀爬過來，當有致生命安全之危險，應少有人為之，且目前居家保全業相當發達，上訴人仍非不得設置保全系統以維居家安全，此項瑕疵情節，難認為重大。另上訴人主張被上訴人將柱位全部移入室內，影響其室內擺設，亦不足採。復觀之建築物平面圖，並未顯示客廳外陽台得三面採光，尚不得以廣告平面圖，即認客廳外陽台應為三面採光，縱認依約該陽台應三面採光，現狀僅正面採光，兩側有牆壁，該陽台有未依約履行之瑕疵，惟該採光面與一般陽台使用並無不同，可俯視風景，上訴人另案訴請撤銷本件買賣契約時，該事件承審法官至現場勘驗，亦認系爭房屋正面採光，對客廳之視野、光線並無不良或影響住家品質，足見此項瑕疵情節，亦非重大。從而上訴人所主張各項瑕疵情節，難認為重大，所造成之損害，尚屬輕微，非不得以減少價金方式彌補，反觀上訴人以上開瑕疵解除契約，被上訴人立即受支付本件房地買賣之廣告費、佣金及預期可獲得利益等損害，相較於上訴人因上開不確定瑕疵所受損害大，倘許上訴人解除契約，顯有失公平，依民法第三百五十九條但書規定，應認上訴人僅得請求減少價金，不得解除契約，上訴人解除系爭買賣契約，請求被上訴人返還已付價金及法定遲延利息，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按消費者保護法施行之前，購屋人倘係受建商所為預售屋廣告之引誘後，進而以此廣告之內容與建商洽談買賣，則該廣告內容之記載，自已構成雙方買賣契約內容之一部。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人即得解除契約，並不以物之重大瑕疵為限，此觀之民法第三百五十九條之規定自明；而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失衡平而言。查系爭預售屋買賣契約書第十八條載明「本契約附件視為本約之一部」，附件包括：「房地分期付款表一份、房屋建材設備概要一份、住戶公約一份、委辦房地貸款契約書、保管使用印章委託書、本層本戶建築物平面圖一份」，經比對本層本戶建築物平面圖與系爭銷售廣告海報平面圖所示空間格局相同，該本層本戶建築物平面圖並有或為印刷或手寫之長、寬規格數據，顯示簽約時被上訴人之銷售人員係以與契約附件「本層本戶建築平面圖」內容一致之廣告平面圖向上訴人展示、洽談，並將之影印列為契約附件，果爾，則上訴人主張雙方已合意將廣告平面圖及本層本戶建築平面圖列為契約之一部，即非全無足採，而依列為契約附件之本層本棟平面圖（見一審卷三一頁）以觀，A5棟與A7棟之陽台間距，自A7棟之廚具寬度數據標示，拉平行線比對，似可得知其間距超過一公尺，但實際僅五十公分，經第一、二審勘驗屬實，即難謂無瑕疵。另原審既已認定房屋之居住效用及價值並非僅在於面積而已，房屋之高度與房屋室內之空間使用效能有關，足使一般人居住時產生壓迫或不適，若出賣人未於出售前先為說明，應認為該室內高度不足係屬房屋有瑕疵。系爭房屋客廳及客廳左側臥室有Ｈ型鋼樑經過，其客廳Ｈ型鋼樑至客廳前陽台處及臥室Ｈ型鋼樑至窗台處，被上訴人以天花板舖平方式裝潢，裝潢後天花板至地板高度二一五．五公分，其餘空間為二四六公分或二五
二．五公分，丙○○身高一七六公分，站於Ｈ型鋼樑下伸手可及天花板，衡諸常情，一般人於該鋼樑下當產生壓迫或不適之感覺，應認其所交付系爭房屋高度有瑕疵。系爭房屋既有上開瑕疵，乃原審並未就上訴人解除契約，致被上訴人所受支付廣告費、佣金、預期利益之損害，與系爭房屋七十公分Ｈ型鋼樑橫亙於客廳及房間上方所造成之壓迫感及對使用者之空間利用及美觀所受損害，暨所須設置保全系統、為減低淨高不足之壓迫感所支出之裝潢費用，予以衡量，是否顯失公平，遽以系爭瑕疵，並非重大瑕疵，上訴人僅得減少價金，不得解除契約，而為上訴人敗訴判決，自嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十五年三月三十日
最高法院民事第七庭
審判長法官劉延村
法官劉福來法官黃秀得法官吳謀焰法官李寶堂本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十五年四月十一日
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