臺灣臺北地方法院臺北簡易庭民事簡易判決
100年度北簡字第11164號
原 告 格列佛有限公司
法定代理人 何清美
被 告 謝依倫
訴訟代理人 王齡
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於中華民國100年12月1
9日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟陸佰叁拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國96年12月25日與被告簽訂房屋租
賃契約（下稱系爭租約），由原告向被告承租門牌號碼臺北
市○○○路○段○○○號8樓之房屋（下稱系爭房屋），約定租
賃期間自97年1月20日起至100年3月19日止，自簽約日起至
97年1月19日止期間為原告裝潢期，被告免收租金，自97年
1月20日起至97年3月19日止，被告每月僅收租金新臺幣（下
同）3萬元，自97年3月20日起，原告應於每月15日前支付被
告租金10萬元；原告已於簽約時給付被告押租金20萬元，原
告應於終止租約或租期屆滿時遷讓交還房屋，被告則應於扣
除原告所積欠之債務後，返還原告押租金。原告入住系爭房
屋後，系爭房屋屋況堪虞，諸如水管不通、馬桶漏水、房子
滲水、隔音差等問題，又因系爭房屋附近因投資客多，空屋
亦多且租金一再調降，原告遂與被告商討調降租金，約定98
年間租金調降為每月7萬元，自99年1月起調整租金為每月8
萬元，被告復於98年10月間向原告表示急需使用未到期支票
，原告遂簽發12紙支票以支付99年度房租，詎訴外人即被告
之代理人王齡於100年3月4日致電原告稱系爭房屋已轉售訴
外人 王和敏 ，並於100年3月9日以臺北信維郵局第1290號存
證信函通知原告遷出系爭房屋，嗣向本院聲請100年度司執
字第25202號強制執行，強制原告遷出系爭房屋，原告不得
已再與訴外人王和敏簽訂1個月短期租約，作為遷移新辦公
處所的裝潢期並倉促搬遷，被告卻否認兩造曾合意調整租金
，並以原告積欠租金為由，拒絕返還押租金20萬元，乃依兩
造間系爭租約約定，請求被告返還押租金等情。並聲明：被
告應給付原告20萬元。併陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告自租約開始後第4個月起，即藉故拖延租金
支付金額與方式，其租用系爭房屋40個月期間，總計共積欠
被告租金高達10,007,591元，即使扣抵原告已支付之押租金
，原告尚積欠被告807,591元，且原告於租約到期仍拒不搬
遷，被告為求迅速解決此事，便向臺北市松山區調解委員會
聲請調解，原告竟向被告請求200餘萬元搬遷費，該次調解
遂不成立。被告迫於無奈向本院聲請強制執行，原告遭強制
執行後，竟不顧積欠被告高達百萬租金之事實，向本院聲請
返還租金並查封系爭房屋，因本院認定原告積欠租金高於押
租金之事實，而駁回原告之訴，是原告提起本件訴訟，為無
理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均
駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實：查原告於96年12月25日與被告簽訂系爭租
約，由原告向被告承租門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號8
樓之房屋，約定租賃期間自97年1月20日起至100年3月19日
止，自簽約日起至97年1月19日止為裝潢期，原告毋須給付
被告租金，自97年1月20日起至97年3月19日止，原告每月應
負租金為3萬元，自97年3月20日起，原告應於每月15日前支
付被告租金10萬元。又原告已於簽約時給付被告押租金20萬
元，原告應於終止租約或租期屆滿時遷讓交還房屋，被告則
應於扣除原告所積欠之債務後，返還押租金予原告。嗣被告
將系爭房屋出賣訴外人王和敏，並於100年3月4日、9日通知
原告搬離系爭房屋，復於100年3月24日持兩造間簽訂、經公
證之租賃契約為執行名義，向本院聲請對原告為強制執行，
經本院以100年度司執字第25202號強制執行事件受理在案，
本院已於100年4月28日赴現場將系爭房屋點交予被告占有使
用，原告遂於100年5月20日與訴外人王和敏簽訂租賃契約，
約定自100年5月20日起向王和敏租用系爭房屋1個月至100年
6月19日止等情，業據原告提出房屋租賃契約及公證書、支
票、存款憑證、所得稅扣繳憑單、房間短期租賃契約等件為
證，且為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、得心證之理由：兩造同意本件爭執要旨應在於：㈠兩造是否
曾經合意調降租金？㈡原告轉租之房客未搬離系爭房屋，原
告應否依約給付被告違約金？（見本院卷第64頁），茲分項
析述如下：
㈠兩造是否曾經合意降租？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又原告對於自己主張之
事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出
反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，
此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年上字第2855號判例
意旨可以參照。原告主張兩造曾合意調整租金，約定98年間
租金調降為每月7萬元，99年間租金則調降為每月8萬元等情
，業據其提出被告不爭執真正之房租支付收入證明，及被告
要求原告簽發發票日分別為98年10月15日、98年11月15日、
98年12月15日，票面金額均為70,000元，及自99年1月15日
起至99年12月15日止，按月簽發、票面金額均為80,000元，
及發票日為100年1月15日、票面金額為50,000元之傳真內容
為證（見本院卷第19頁、第69頁），被告雖否認上情，抗辯
是原告要求降租，但伊沒有答應，又因原告都隨他高興匯給
不定金額的租金，所以才要求原告先行開票云云，然依原告
提出被告要求原告簽發票據之傳真內容記載，被告係於98
年10月6日傳真原告，要求原告按月簽發自98年10月15日起
至100年1月15日止之支票，並指定各張支票金額為70,000元
或80,000元，另於100年1月15日、100年2月15日2項日期後
指定原告僅需簽發發票日為100年1月15日、票面金額5萬元
之支票，毋須簽發發票日為100年2月15日之支票，並附註「
扣5萬、扣10萬--98/5.6.7.8.9支票，3萬5＝15萬，Total
15萬」等字眼，對照被告自承原告於98年5月25日、98年6
月25日、98年7月25日、98年8月25日、98年9月15日均繳付10
萬元之金額（見本院卷第56頁），及被告出具房租支付收入
證明記載：「98年度1～12月房租支付、收入金額共為840,0
00元，繳納10％稅金共840,000元。」等語觀之，堪認被告
確有同意原告自98年1月起至98年12月止期間，調降租金為
每月7萬元，自99年1月起至99年12月止期間，調降租金為每
月8萬元。原告另主張兩造復約定自100年1月20日起至100年
3月19日止，調降租金為每月8萬元云云，並提出租約修訂協
議書為證（見本院卷第18頁），但被告否認該租約修訂協議
書經兩造合意，原告就此又未提出證據證明兩造確曾就該內
容達成合意等節，是原告此部分主張即無可採。
⒉被告抗辯依約原告於97年度應給付租金總額為100萬元，僅
給付669,390元，尚欠330,610元未付，於98年度應給付租金
總額為120萬元，僅給付984,000元，尚欠216,000元未付，
於99年度應給付租金總額為120萬元，僅給付926,724元，尚
欠273,276元未付等情，雖為原告所否認，但其中98年、99
年度，兩造曾合意調減租金，已如上述，是按調整後租金計
算，原告於98年度應繳租金總額為84萬元，於99年度應繳租
金總額為96萬元。其餘97、100年度租金，原告雖主張亦係
經雙方同意調降租金云云，然未據原告提出證據以實其說，
縱被告被動按原告給付租金金額收受租金，此單純沈默尚不
足認為被告已與原告達成調降97年度、100年度租金之合意
，故原告於97年度、100年度應繳租金仍應按月以10萬元計
算。是原告依約於租賃期間應給付租金總額應為300萬元（
10萬元10個月（97年）+84萬元（98年）+96萬元（99年
）+10萬元2個月（100年）＝300萬元）。又依被告自承原
告已繳交97年至99年租金各為669,390元、984,000元、926,
724元，加計被告自承原告曾於100年2月22日繳交租金12,29
5元，兩造復不爭執原告曾於100年5月16日匯給原告40萬元
，原告既未能證明伊已付租金超逾上開金額，是原告已繳交
租金總額為2,992,409元（669,390+984,000+926,724+412,
295＝2,992,409，見本院卷第56頁），自原告應繳付租金中
扣除後，原告尚積欠被告租金7,591元未付。
㈡原告轉租之房客未搬離系爭房屋，原告應否依約給付被告違
約金？
⒈查兩造間系爭租約應於100年3月19日屆期，業經原告提出系
爭租約為證（見本院卷第12頁），而被告並未另與原告續訂
租賃契約，亦為兩造所不爭執，是兩造系爭租約於100年3月
19日屆期後，依系爭租約第12條前段約定：「本契約租賃期
滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租
。乙方（即原告）應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷
讓交還給甲方（即被告），不得藉詞任何理由，繼續使用本
租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用」等語
，原告自當於100年3月19日後自系爭房屋遷出，將房屋交還
原告。
⒉惟查，原告自承伊承租系爭房屋係作為商務中心及類似旅館
的辦公中心使用，方式係將系爭房屋分割小單位出租其他房
客，讓其他人在該處設立公司辦公等語（見本院卷第131頁
），故原告將系爭房屋分租他人實為原告利用系爭房屋之方
式，原告又不爭執伊係於100年4月間經法院強制執行後，始
搬離系爭房屋，嗣後伊的房客仍繼續占用系爭房屋至被告於
100年5月19日將系爭房屋轉手予訴外人王和敏之時等情（見
本院卷第63頁、第78頁），準此，原告將系爭房屋轉租其他
房客，轉租之房客未搬離系爭房屋，依民法第941條規定，
應認原告仍間接占有系爭房屋，依系爭租約第12條後段約定
：「本契約租賃期滿後，.....乙方未即時遷出返還房屋時
，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓
完竣日止按照房租二倍計算之違約金」等語，從而，被告抗
辯原告依約應給付原告100年3月20日起至100年5月19日止2
個月期間，按房租2倍計算之違約金合計40萬元，核屬有據
。從而，被告以原告尚積欠租金7,591元、違約金40萬元，
自原告先行繳付押租金20萬元扣抵後，原告已無從再要求被
告返還押租金等語，核屬有據。
⒊至於原告抗辯被告曾於100年2月間告知說要與他續約云云，
為被告所否認，而原告對此並未提出證據證明之，況縱被告
曾經提出欲與原告續約，然嗣後兩造就續訂租約乙節既未達
成意思表示合致，自難認為被告因此負有將系爭房屋繼續出
租或無償提供原告使用，或應為此對原告負賠償義務之責任
。原告另主張被告承諾伊3個月不付租金搬遷云云，亦為被
告所否認，原告就此也未提出任何證據以實其說，是原告此
部分主張亦無可採。
五、綜上所述，原告主張為無可採，被告所辯尚屬可取。從而，
原告依系爭租約之法律關係，起訴請求被告返還押租金20萬
元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行
之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結
果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國101年1月5日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官管靜怡
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費2,100元
第一審證人旅費530元
合計2,630元
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年1月5日
書記官蔡宜婷