裁判字號：臺灣高等法院 臺中 分院94年重上字第117號民事判決
裁判日期：民國95年03月15日
裁判案由：不完全給付損害賠償等
臺灣高等法院臺中分院民事判決94年度重上字第117號上訴人丁○○
甲○○ 張瀞方 己○○丙○○戊○○共同訴訟代理人 楊盤江 律師被上訴人太子建設開發股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 甘龍強 律師上列當事人間不完全給付損害賠償等事件，上訴人對於中華民國94年9月13日臺灣臺中地方法院92年度消字第2號第一審判決提起上訴，本院於民國95年3月1日辯論終結，玆判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於台中市○○區○○段第891地號土地上投資興建12層樓之「太子蘭坊」，建築完成後，自民國（下同）90年8月起開始銷售，上訴人分別向被上訴人買受如原判決附表（下稱附表）所示之房屋。並簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），買賣過程之中，被上訴人未依規定設立「開放空間告示牌」，而所印刷之精美廣告、兩造所簽訂之「房屋、土地買賣契約書」第三條第一項第二款及第二項之文字內容，均使上訴人誤認「太子蘭坊」一樓之公共設施均可排除他人入內使用。惟「太子蘭坊」係依「實施都市計劃地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」所興建，所在之基地及其上之公共設施有「開放空間」之設計，依規定應提供公眾通行或休憩之用，與系爭買賣契約約定被上訴人應交付『專供「太子蘭坊」買受人使用，並排除他人使用之一樓公共設施』之義務顯不相符等情，爰依民法第二百二十七條不完全給付損害賠償請求權、民法第三百六十五條、第三百五十九條之價金減少請求權、侵權行為損害賠償請求權及消費者保護法第五十一條規定。求為命：被上訴人應給付上訴人丁○○22萬9040元，給付上訴人甲○○26萬4040元，給付上訴人 張瀞芳 25萬9048元，給付上訴人己○○21萬2144元，給付上訴人丙○○29萬3256元，給付上訴人戊○○22萬8204元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息之判決（上訴人原請求被上訴人應給付上訴人丁○○214萬3500元，給付上訴人甲○○224萬3500元，給付上訴人張瀞芳258萬2200元，給付上訴人己○○220萬9100元，給付上訴人丙○○277萬5600元，給付上訴人戊○○233萬6800元本息，嗣於本院減縮聲明如上述之本息，該減縮聲明，依民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第三款，無需上訴人同意即可為之）。
二、被上訴人則以：系爭買賣契約書第七條第二款「頂蓋型開放空間」、「廣場型開放空間」等字樣款，已告知「太子蘭坊」之部分公共設施為「開放空間」，依現行法規之規定，開放空間以供通行或休憩為已足，不以常時開放供公眾使用為必要，「太子蘭坊」一樓之「開放空間」不生上訴人所稱之「無法排除他人入內使用」之問題，開放空間之設計，並不構成給付不完全或物之瑕疵問題，亦無侵權行為之情事等語，資為抗辯。
三、查，被上訴人在台中市○○區○○段第891地號土地上投資興建12層樓之「台中蘭坊」，於90年5月21日取得使用執照，建築完成後，自90年8月起開始銷售，上訴人戊○○、丙○○、張瀞芳、丁○○、己○○、甲○○於90年10月10日、10月23日、11月24日、12月5日、91年4月8日、91年5月18日向被上訴人買受如附表所載之房屋。「太子蘭坊」一樓之「開放空間」設計有：⑴廣場式開放空間，有頂蓋型：合計
203.03平方公尺。⑵廣場式開放空間，無頂蓋型：合計
361.68平方公尺。⑶頂蓋型沿街步道式開放空間：合計
13.70平方公尺。⑷沿路步道式開放空間，無頂蓋型：合計
225.03平方公尺。以上合計803.44平方公尺。被上訴人在取得「太子蘭坊」之使用執照之後，未經建築管理機關之核准而逕行將開放空間改建，改建之情形為：⑴原設計為兒童遊戲區部分，經二次施工為二部分，其一為兒童遊戲間，另一部分為品茗室（一樓）及健身房（二樓）⑵原設計為兒童溜冰場部分，經二次施工為圖書室。⑶原設計為私設道路部分，在入口處經二次施工為社區門廳、中庭花園、魚池、瀑布。⑷原設計為土風舞練習場部分，經二次施工為二部分。一為會客大廳，另一部分為視聽教室。此兩被上訴人所不爭執（見原審卷㈡206至207頁），自堪信為真實。
四、上訴人主張被上訴人有交付「專供『太子蘭坊』之買受人使用，並得排除他人使用之一樓公共設施」之契約義務，惟為被上訴人所否認。經查：
㈠上訴人提出之銷售太子蘭坊期間所印製之廣告型錄稱：「…
零店面設計，單純、寧靜，新住宅主義捨去高利潤的店家設計，只留下更多寧靜，還給生活…」等語（見原審卷103頁），核其內容，僅係就整體「太子蘭坊」大廈為唯美之印象描述，抽象、空泛有餘而具體不足，僅屬引起消費者購物慾望之要約引誘；況且「單純」、「寧靜」、「新住宅主義」、「捨去高利潤的店家設計，只留下更多寧靜，還給生活」云云，純屬個人主觀的感受，是否合於上開感覺之描述，有待於親自體驗，本件「太子蘭坊」大廈之買賣係屬成屋之買賣，買受人亦不致於不看房屋，只看廣告即進行購屋，相關公共設施施工完竣之後，兩造始簽訂買賣契約，標的物是否有「單純」、「寧靜」、「新住宅主義」、「捨去高利潤的店家設計，只留下更多寧靜，還給生活」之特性，均係買受人親自體驗之後方為買受房屋之決定，當無再於契約締結之後，再行主張標的物不具備「單純」等特質，亦無被上訴人未確保廣告內容真實之情事。又上開文案描述之內容，與公共設施是否得排他使用，均屬無涉，無法據以認為兩造就契約標的之品質約定為被上訴人應提供「專供『太子蘭坊』之買受人使用，並得排除他人使用之一樓公共設施」。是上訴人所提出廣告文案之內容，尚難證明被上訴人有提供「專供『太子蘭坊』之買受人使用，並得排除他人使用之一樓公共設施」之契約義務。
㈡依系爭買賣契約書「第三條：共同使用部分項目及面積比例
計算一、共同使用部分分別如下：（一）社區共同使用部份：（大公）係指門廳、管理員室、車道、污水處理室、發電機室、消防設備室、台電受電室、地下二樓水箱、通道、機車位、防空避難室未兼作汽車停車使用之部份、一樓公共空間（會客室、視聽室、閱覽室、游泳池、水療池、更衣室、兒童成長中心○○○區○○道門廳）及其他依法令應列入共同使用部份之項目皆屬之，由全社區區分所有建築物之全體區分所有權人依前條第二條所載之面積計算之持分共有之」、「二、前項共同使用部份之權利範圍係依買受之主建物面積與該棟主建物總面積之比例而為計算，如在通分分配或四捨五入產生分配誤差時，買方同意由賣方以公平原則逕行合理分配之」等語（見原審院卷㈠26頁、27頁），上開契約文字之開頭即標明係在規範「共同使用部分項目及面積分配比例計算」，亦無法據以認為兩造買賣標的之約定並無開放空間之設計，自不足以證明被上訴人負有提供「專供『太子蘭坊』之買受人使用，並得排除他人使用之一樓公共設施」之契約義務。
㈢系爭建物現場，未設有開放空間之告示牌，固為兩造所不爭
，惟立告示牌之目的，是指示系爭建物，屬開放空間之一種方法，如被上訴人已依其他方式告知上訴人系爭建物屬開放空間建物，自不得因被上訴人未立告示牌，而認被上訴人有故為隱匿之事實。系爭買賣契約第七條第二款約定：「庭園設施之同意…．二、本大樓其四周庭園為居家安全與管理需要，買方承認依賣方於使用執照取得後，為維護大樓美觀與安全，在其私設通道及頂蓋型開放空間上加設之門廳、走道、花檯、花圃及在廣場型開放空間、四周庭園上所加設之臨時花圃、花檯、走道、兒童遊戲區、警衛櫃檯、信箱、水池及圍籬與Ｃ２棟一樓增設之夾層空間（品茗區、健身房），絕無異議。日後上述設備之維護與存廢，概由區分所有權人會議或主管機關決定之，買方不得就本項事由向賣方為任何請求」（見原審卷㈠30頁），系爭買賣契約第七條第二款之約定，已揭露⑴兩造買賣標的物一樓公共設施部分有「頂蓋型開放空間」、「廣場型開放空間」之事實。⑵被上訴人於取得太子蘭坊之使用執照後，未經主管機關之核准逕行在私設通道、開放空間上進行施工建築。⑶未經核准逕行施工之部分如無法繼續存在時，約定被上訴人免責。兩造之契約既已載明買賣之標的物存有「頂蓋型開放空間」、「廣場型開放空間」，被上訴人既已於契約中明白告知系爭大樓一樓屬開放空間之建物，而上訴人自條文中亦可明白其涵義，自不得因上訴人於購買系建物時，未見開放空間指示牌，即謂被上訴人有故意隱匿系爭建物為開放空間之事實。
㈣上訴人雖主張「開放空間」此一用語係屬營建法規上之特有
名詞，但該名詞已超越營建法規上之意義而被廣為誤用，上訴人為一般之消費者，並不知開放空間所代表之意義云云，但開放空間既屬法規之特有用語，其所代表之意義、法律效果為何，即係對一般國民均公開之資訊，而非由被上訴人一方所獨佔，自不能因上訴人自稱不解「開放空間」之意義，而認被上訴人有給付非開放空間公共設施之義務。
㈤系爭建物一樓，既屬開放空間，被上訴人已於契約中明白告
知上訴人，且為上訴人可得而知，此外亦無證據證明被上訴人承諾交付可排除他人使用之一樓空間與上訴人，上訴人主張被上訴人負有交付「專供『太子蘭坊』之買受人使用，並得排除他人使用之一樓公共設施」之非開放空間之契約義務，且於契約中故意隱匿，並於事後未依約交付，自無可採。
五、按刪除前消費者保護法施行細則第十一第一項、第二項規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容」，92年1月22日修正公布之消費者保護法第十一條之一第一項、第二項之規定與前開刪除前之施行細則亦為完全相同之規定，所謂三十日以內之合理期間，並不以三十日為必要，且所謂合理之期間，係屬不確定之法律概念，於具體之個案，仍視契約條款複雜之程度、所涉權益輕重之程度等情形而為判斷。上訴人主張被上訴人於簽約之前未讓上訴人事先審閱契約條款，系爭買賣契約第七條第二款之約定不構成契約之內容云云，惟所謂30日以內之合理期間，並不以30日為必要，亦不以由消費者攜回審閱為必要，兩造所訂「房屋、土地買賣契約書」附件六證明書記載：「立證明書人ＯＯＯ證明本人向太子建設開發股份有限公司購買座落台中市○○區○○段○○○○號房地所簽訂之『房屋、土地買賣契約書』及其附件均確係出於本人自由意志，並經充分審閱、研討、瞭解後始同意而簽訂，絕不後悔，特此切結並證明」（見原審卷㈠45頁），上開附件六之證明書內容文字不多，且字體大小適中，又非夾雜於密密麻麻的契約條款中為規定，而係自成一體之獨立文件，閱讀上並無困難，上訴人既已在證明書上簽認蓋章，自已足以證明兩造之契約條款已在訂立前由上訴人在合理之期間內詳為審閱，上訴人所舉之證人 吳克蓉 、 劉桂伶 、及 洪麗琴 等人並無法證明上訴人未於訂立契約前之合理期間為契約條款之審閱（見原審卷㈡209頁以下），證人即負責銷售系爭房屋之 林欣頤 證稱，上訴人丁○○於付完訂金後，將其交付之契約條款帶回審閱，經一段時間後，再行簽約，一般客戶購買時，會預付訂金，並將契約書帶回審閱，確認無問題後，才正式簽約等語（見原審卷㈡第213頁），亦可證明兩造之契約條款已在訂立前，由上訴人在合理之期間內詳為審閱。又系爭契約第七條第二款，其除約定被上訴人將在私設通道、空間施工，並與上訴人約定如施工設施無法存在之免責條款，其明白揭示系爭一樓公共設施有「頂蓋型開放空間」、「廣場型開放空間」之事實，應無庸置疑，是該條款免責之約定是否有效，亦無礙被上訴人告知上訴人系爭建物一樓公共設施為開放空間之事實。上訴人主張該條款之免責約定不得列入契約條款，而否認知悉系爭建物一樓公共設施，為開放空間設施之事實，自無可採。
六、上訴人所買受之「太子蘭坊」大樓之一樓因有「開放空間」之設計，而受有容積獎勵，被上訴人在取得「太子蘭坊」之使用執照之後，未經建築管理機關之核准而逕行將開放空間進行改建，改建部分之建物有遭建管機關拆除之可能性，固為兩造所不爭。但可能遭拆除之違章建築仍有相當使用及交易之價值，並非不得成為買賣之標的，願買、願賣違章建築之事例在台灣社會並不少見，開放空間之建築設計亦非不得為私法買賣之標的，縱使「太子蘭坊」一樓有開放空間之設計、改建之開放空間有被拆除之可能，亦不當然即屬標的物有瑕疵或給付不完全，仍應視此一給付之標的是否合於兩造契約約定而定。而兩造契約所約定之一樓標的物，本係以改建後現存開放空間設施，以供上訴人使用，「太子蘭坊」一樓開放空間之設計，及開放空間、私設通道所改建之建物，係屬兩造契約約定買賣標的物品質之內容，上訴人買受系爭建物時，系爭建物及開放空間之建築設計，均已興建完成，上訴人並已審閱契約書，已如前述，被上訴人所交付之系爭建物，合於系爭買賣契約之約定，並無買賣標的物之瑕疵或給付不完全之情事。至上訴人主張系爭買賣契約第七條第二款之約定，使消費者負擔非其所能控制之危險，違反誠信原則，對消費者顯失公平，依消費者保護法第十二條及民法第二百四十七條之一規定，應屬無效云云，惟系爭買賣契約第七條第二款之約定「…上述設備之維護與存廢，概由區分所有權人會議或主管機關決定之，買方（即上訴人）不得就本項事由向賣方（即被上訴人）為任何請求」之免責約定條款是否有效，應無礙兩造所訂立之系爭買賣契約所約定之一樓標的物，係以改建後現存開放空間設施，以供上訴人使用，「太子蘭坊」一樓開放空間之設計，及開放空間、私設通道所改建之建物，係屬兩造契約約定買賣標的物品質之內容之事實，自難以此認被上訴人所交付之系爭建物有瑕疵或給付不完全之情事。
七、本件「太子蘭坊」一樓開放空間之設計，及開放空間、私設通道所改建之建物，本屬兩造契約約定買賣標的物品質之內容，被上訴人所交付之太子蘭坊建物，係依約履行，被上訴人既於契約中揭示系爭建物一樓空間設計之特性，且事後依約定交付改建後之建物設施，被上訴人自無上訴人所主張之侵權行為存在，則上訴人主張被上訴人有故意隱匿開放空間設計之事實，而使上訴人陷於錯誤，並以非屬開放空間建物之高價，向被上訴人出價購買系爭建物、停車位，致受有損害之事實，亦無可採。另被上訴人並無依消費者保護法所提訴訟，因被上訴人之故意或過失所致上訴人損害之情事，被上訴人自無負消費者保護法第五十一條規定之懲罰性賠償金之責任，上訴人主張依消費者保護法第五十一條規定請求懲罰性賠償金，亦屬無據。
八、綜上所述，被上訴人既無侵權行為，且其已依約履行交付約定之物予上訴人使用，被上訴人就債務之履行，並無瑕疵給付，且無不完全給付，使上訴人受損害之情事，亦無因被上訴人之故意或過失，致上訴人受有損害，從而，上訴人依民法第二百二十七條不完全給付損害賠償請求權、民法第三百六十五條、第三百五十九條之價金減少請求權、侵權行為損害賠償請求權及消費者保護法第五十一條規定，請求被上訴人應給付上訴人丁○○22萬9040元，給付上訴人甲○○26萬4040元，給付上訴人張瀞芳25萬9048元，給付上訴人己○○21萬2144元，給付上訴人丙○○29萬3256元，給付上訴人戊○○22萬8204元本息，即無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所依附，應一併駁回。原審因而為上訴人敗訴之判決，洵屬正當。上訴論旨，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果不生影響，無庸逐一論列，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國95年3月15日
民事第一庭審判長法官吳火川
法官陳繼先法官饒鴻鵬以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官陳如慧中華民國95年3月16日
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