裁判字號：臺灣宜蘭地方法院89年訴字第354號民事判決
裁判日期：民國90年07月30日
裁判案由：租佃爭議
臺灣宜蘭地方法院民事判決八十九年度訴字第三五四號
原告丙○○
戊○○己○○甲○○○乙○○被告丁○○○右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文被告應將附表所示土地上之地上作物水稻剷除，並將土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹仟壹佰肆拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣參仟肆佰參拾肆萬貳仟零玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：除供擔保金額外，如主文所示。
二、陳述：
（一）原告等人與被告於民國八十年一月一日就附表所標示土地（下稱系爭土地）訂有三七五耕地租約，租期至八十五年十二月三十一日止，依約定被告每年應繳付一七九三台斤稻谷之租額予原告，惟被告自訂約後即未按租約所訂之租額如期繳付，迄今已十年。原告不得已，於八十九年三月二十九日以羅東西門郵局第十九號存證信函定期催告被告給付積欠之租額，惟均無下文；原告遂於八十九年五月十九日申請蘇澳鎮公所耕地租佃委會召開調解，但被告仍拒不繳納，原告不得已除當場表示終止租約，並隨後於八十九年六月二十九日以羅東西門郵局第四五號存證信函通知終止租約。被告於八十九年八月三十日於宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處時，仍拒絕依租約規定繳納租金並擅自變更租約條件，要求租額減半繳付才願繳納，對於被告此一不合理要求，原告表示拒絕，並再次重申依耕地三七五減租條例第十七條規定終止租約，是雙方之耕地租約已合法終止。
（二）被告抗辯原告所定「十日以內」繳清租金之催告期間，不能認為相當，並舉最高法院四十八年台上字第一七九六號、四十七年台上字第一四七七號及四十五年台上字第二０五號判決、判例為據。惟查，被告積欠原告十年之租金總額不過一萬七千九百三十元，以台灣目前國民生活所得已達美金一萬元以上之水準，且被告又子女成群，生活愜意，以不到二萬元區區之數，「十天」之催告期間，已較一般常見之三天期為長，衡情論理，難認為不相當，是被告之抗辯實無理由。
（三）又被告抗辯對承租人所為支付租金之催告及終止租約之意思表示，應由出租人全體為之，就此最高法院七十二年台上字第四八一三號著有判決；惟據原告所提之原證一、二之存證信函均明白記載為出租人之一丙○○單獨所為，是原告支付田租之催告及終止租約之意思表示均非由出租人全體為之，參照前開判決之意旨，實難謂已有合法之催告及終止租約之法律行為云云。按代理人為代理行為，不以明示本人名義為必要（顯名代理），如有其他情形足以推知有此意思，而為相對人所明知或可得而知者，亦能成立（隱名代理）（最高法院八十一年台上字第一六五號判決參照）。又公同共有物之處分，固應得公同共有人全體之同意，而公同共有人中之一人已經其他公同共有人授與處分公同共有物之代理權者，則由其人以公同共有人全體之名義所為之處分行為，仍不能謂為無效（二十三年上字第一九一０號判例參照）。查民法關於代理分別規定於民法總則編及債編，此之代理自應適用於債各之租賃章節，是以據上開裁判意旨，本件原告於原證一、二存證信函均表示代表全體共有人為之，自生催告效力。否則若謂必由全體出租人共同為意思表示，在出租人數眾多且散居海內外各地時，如不准以代理方式，委由一人代行使催告之意思通知，則民法第四百四十條規定豈非成具文？是被告之法律主張實無理由。
（四）再原告早於八十九年六月二十八日於宜蘭縣政府租佃委員會調解不成立後，隨即於次日以羅東西門郵局第四五號存證信函終止雙方租約。被告於原告終止租約後，始主張以掛號寄送積欠之租金，自不生任何效力，亦無所謂受領遲延之問題。按清債地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，依民法第三百十四條第二款規定，於債權人之住所地為之。經查，耕地三七五減租條例及兩造租約對於清債地並無特別規定或約定，據此，被告負有至債權人住所清償之義務。職是，最高法院八十二年台上字第一二一八號判決於本件應無適用餘地。至於原告陳稱曾去向被告收取田租，乃是在被告積欠多年田租不付，原告不得已登門催收，並無改變債務清償方式之意思，上點證諸被告事後又以掛號郵寄方式將租金以匯票寄至原告住所地欲為清償，即可證明。
（五）又本件係被告積欠二期以上租金，原告等限期催告後依法終止租約之情形，既非租約期滿欲收回耕地，亦與原告有無自耕能力無關，而耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款明定：「地租積欠達兩年之總額時」，構成終止租約事由，據此，本件被告已符合上開規定情形，原告自得依法終止租約收回耕地。
（六）被告於八十九年五月十九日在蘇澳鎮公所調處時，辯稱：本承租地於先夫在世時，原要放棄承租，因出租人付不起解約金，乃口頭約定：「用租金請僱工協助耕作，不收租金」，復謂：本人曾向出租人請求「等農地出售，租金全部扣除」而出租人亦無異議云云。查被告上開辯解，純為被告自己捏造之藉口，蓋原告等人之家境並未比被告方面寬裕，且出租田地之目的本即為收取租金，原告與被告之夫 黃朝成 非親非故，原告豈有可能不收取租金，反而還同意用租金為其請僱工協助耕作？又所謂等農地出售，租金再全部扣除，此辯解亦荒誕不經，以原、被告兩造都已屆耄耋之齡，日薄西山，是否能等到農地出售的那一天，猶是一個未知數，更何況台灣房地產如此不景氣，要賣農地又談何容易，在這種情形下，原告既無理由也不可能答應被告等農地出賣後，再扣除租金。再者，系爭農地之共有人有五人，究竟是何時由何人向其丈夫黃朝成表示要用租金請僱工協助耕作，不收租金，該人有無獲得其他共有人之合法授權？被告只是空言抗辯謂原告曾答應其免付租金，卻又無法舉證以實其說，是其辯解顯不足採。
（七）被告積欠租金長達十年，然而，按期繳交租金，卻是被告利用他人土地所應支付之對價，如有違反此一法律義務，即不應受法律上保護。換言之，其權利即欠缺法律保護之正當性，地主自得依法終止租約，以保障其權益。故若要深究權利保護之公平合理性，則在本案中地主確應更受到法律之保障方為公平合理。然被告明知其有依約繳租之義務竟拒不履行，復於宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處時，單方面變更承租賃條件要求租額減半，才願繳租，面對被告如此無理之要求，原告豈能接受，而被告於原告依法終止租約後，才匆忙將租金改以匯票掛號郵寄原告（原告不知掛號信內容為何）又未向法院提存，是被告積欠租金事實至堪明確。
三、證據：提出存證信函暨掛號郵件收件回執、除戶戶籍謄本各二件，變更後租約一件，土地登記謄本十一件。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）按原告固主張系爭租佃爭議事件，符合耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款之構成要件，自得終止租約，請求收回系爭土地云云，惟系爭事件並不符該條構成要件，原告之權利主張並不適法。
１‧查耕地出租人在租佃期間未屆滿前，依耕地三七五減租條例第十七條第一項第
三款承租人欠租之事由收回耕地，應依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，其租賃契約始得終止；其催告支付租金所定之期限，如依客觀情事判斷，不能認為相當時，仍難謂已生催告之效力，即不得據為請求返還耕地之原因；若出租人就系爭耕地對承租人之欠租兩年，雖曾派員面催剋速清繳，但所謂剋速清繳一語，仍與未定相當期限之情形並無二致，故其催告，依法尚難謂為有效，就此最高法院四十八年度台上字第一七九六號、四十七年度台上字第一四七七號及四十五年度台上字第二０五號分別著有判決及判例。而據原告所提原證一之存證信函係要求被告於文到「十日內」繳清田租，然被告並非富有人家，其日常生活所需大多依賴系爭土地之耕種所得，且衡之常情，兩造間確曾有免付租金之協議，而致系爭田租已達十年未給付，故要求被告於十日內即全數提出，亦不合理，故核前開判例所示，原告之催告期間顯不相當，依法自不生催告之效力，而不得據此解約。
２‧次查對承租人所為支付租金之催告及終止租約之意思表示，應由出租人全體為
之，就此最高法院七十二年度台上字第四八一三號著有判決。雖原告曾據原證
一、二之存證信函分別主張催告給付田租及終止租約，惟據原告所提之原證一、二之存證信函均明白記載為出租人之一丙○○單獨所為，是上開支付田租之催告及終止租約之意思表示均非由出租人全體為之，參照前開判決之意旨，實難謂已有合法之催告及終止租約之法律行為，而若系爭租佃契約並未依法終止，則原告於起訴狀中主張得依民法第七百六十七條請求返還耕地云云，即不適法。
３‧另查耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第
四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約；若出租人既未證明其曾前往收取租金被拒，亦無往收被拒之證明，殊難認承租人已生遲延責任，則出租人主張終止租約，尚非可採，就此最高法院八十六年度台上字第三三二四號、八十二年度台上字第一二一八及最高法院七十一年度台上字第一三五號分別著有判決。而原告丙○○曾於九十年三月三十日庭訊自認本件田租之收取均由其親自被告住所收取，是系爭土地之田租本應由原告等人向被告來收取，即所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務，今原告僅憑發函催告，亦未見原告曾至被告處所收取，而原告雖謂曾親至被告住所收取一事，然原告所辯根本為子虛烏有之事，又無法舉證以實其說，核依前開判決之意旨，被告並未負有給付遲延之情形，原告空言被告應負給付遲延責任，而終止租約，並收回系爭土地等語，於法自有未洽。
（二）次查耕地租約期滿時，出租人不能自任耕作者，不得收回自耕，就此耕地三七五減租條例第十九條第一項第一款定有明文，依舉重明輕的法理，於系爭租約尚存續中，且原告等人並無自耕能力，亦無法提出相關證明文書，能證明原告等人確為現耕自耕農，而有自耕能力，參耕地三七五減租條例之立法意旨，可知為使耕田能物盡其用，自不容原告就顯無權利之事項為主張。再則同條第三款規定耕地租約期滿時，出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者，不得收回自耕，參照本款之立法精神，本在扶助貧弱者，以維公平正義，而被告年已老邁，並無工作收入，全憑系爭土地以維持生活，自不應任由原告隨意收回。末則原告等人雖於八十九年六月二十九日發函通知終止租約，惟當時系爭土地租佃爭議正在調處程序中，被告亦無構成耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款之要件，依大法官釋字第七十八號解釋耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有耕地三七五減租條例第十七條所定各款情形者，不得終止之意旨，原告等人之終止行為依法無效，自無權依民法第七百六十七條請求被告返還系爭土地。
（三）另查原告又主張因被告自八十年一月一日時迄今已十年，均未按租約所訂之租額如期繳付，故依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定地租積欠達兩年之總額時，原告自得終止租約，並收回系爭土地，惟原告丙○○等人與被告早於被告之夫在世之時，即曾相互約定被告可用租金請僱工協助耕作，原告等人不收租金，故系爭案例事實根本與本條規定要件不相符合，且系爭租約曾於八十六年五月五日為換約之手續，將系爭租約期間約定為自八十六年一月一日起至九十一年十二月三十一日止續訂租約六年，若真無免給付租金之約定，則原告豈有可能於被告長達五年期間未給付租金的情形下，再為續訂租約六年，今原告空言得依所有權請求返還耕地云云，自於法不合。
（四）末查租穀因退租涉訟致遲未繳納，與抗租情形不同；租金因房主已起訴不往收租，縱令承租人未即繳納，亦不能歸責於承租人，就此最高法院十八年度上字第二０五一號及十八年度上字第二一一五分別著有判例。而一則原告雖主張兩造於八十九年五月至十月間進行系爭租佃爭議調解時，即明白表示要求被告給付系爭田租，而被告仍拒不給付，故被告應須負給付遲延責任等語，惟細查被告所提被證二、三之宜蘭縣蘇澳鎮公所耕地租佃委員會調解程序筆錄及宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄內容所載，原告均係主張被告已違反耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款之構成要件，而要求終止租約，至於其餘調處條件，則一概不接受，能否謂其已盡催告及終止租約之法律行為，或讓被告於催告後，給付系爭田租，恐非無疑？次則被告於宜蘭縣政府耕地租佃委員會八十九年八月三十日第二次之調處筆錄中亦明白表示「並非本人拒收租金，實因當年出租人以口頭與承租人約定，同意免繳租金‧‧‧‧‧另出租人所指每年應繳納租金一七九三台斤乙節，因該土地每年耕作一期，二期休耕並未耕作無收益，故租谷應減半繳納，如申請人願收，則本人願於一週內付訖」，並於八十九年十月十八日第三次宜蘭縣政府耕地租佃委員會結束後，翌日即將當年度之全部田租掛號郵寄原告，然原告為達收回系爭土地，以換取高額土地價金，並未理會被告給付租金之誠意，故原告於九十年三月三十日庭訊時主張原告已盡催討之義務等語，均與事實不符，被告亦未負有給付遲延之責任，而所謂得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款之規定終止租約，依上開最高法院之判決及判例意旨，不僅須被告未給付達兩年之田租總額，尚須被告係積欠原告，經定相當期限合法催告被告給付，並親自被告住所地收取無著，且由原告五人共同行使催告及終止租約，始符法律規定，惟原告不僅只由丙○○一人單獨行使催告及終止租約之意思表示，亦未定相當期限合法催告被告給付及至被告住所地收取系爭田租，故原告所為之權利主張，並不適法，依法自不足採。
三、證據：提出私有耕地租約、蘇澳鎮公所耕地租佃委員會調解程序筆錄、宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、郵政國內匯款執據暨信封袋、掛號郵件收件回執各一件，通知書四件。
理由
一、按租佃爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第二項前段定有明文。本件租佃爭議事件，業經宜蘭縣蘇澳鎮公所、宜蘭縣政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調解不成立及原告不服調處，而由宜蘭縣政府耕地租佃委員會移送本院，是其起訴程序尚無不合，合先敘明。
二、原告主張：渠等與被告於八十年一月一日就系爭土地訂有三七五耕地租約，租期至八十五年十二月三十一日止，依約定被告每年應繳付一七九三台斤稻谷之租額予原告，惟被告自訂約後即未按租約所訂之租額如期繳付，迄今已十年；原告不得已，於八十九年三月二十九日以羅東西門郵局第十九號存證信函定期催告被告給付積欠之租額，但被告仍拒不繳納，原告遂於八十九年六月二十九日以羅東西門郵局第四五號存證信函通知終止租約；被告於八十九年八月三十日於宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處時，仍拒絕依租約規定繳納租金並擅自變更租約條件，要求租額減半繳付才願繳納，原告對此不合理要求表示拒絕，並再次重申依耕地三七五減租條例第十七條規定終止租約，是雙方之耕地租約已合法終止，爰訴請判決被告應將系爭土地上之地上作物水稻剷除，並將土地交還原告等語。被告則以：原告提出之存證信函係要求被告於文到「十日內」繳清田租，催告期間顯不相當，依法不生催告之效力，而不得據此解約；再原告提出之存證信函，無論催告之意思通知，或終止租約之意思表示，均明白記載為出租人之一丙○○單獨所為，而非由出租人全體為之，實難謂已有合法之催告及終止租約之法律行為，故系爭租佃契約並未終止，原告依民法第七百六十七條請求返還耕地，即不適法；又本件乃屬「往取債務」，係以債務人之住所為清償地之債務，今原告僅發函催告，卻未見渠等曾至被告住所收取租額，被告即無給付遲延之情形，原告空言被告應負給付遲延責任，而終止租約並欲收回系爭土地，於法自有未洽等語，資為抗辯。
二、按「地租積欠達兩年之總額時」，構成終止租約之事由，耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第二百七十七條亦有明定；而具體之舉證責任分配原則為：「原告主張其權利存在，就權利發生事實負有舉證責任，被告主張原告權利不存在，就權利障礙事實、權利消滅事實或權利排除事實負有舉證責任。」本件原告主張兩造於八十年一月一日就系爭土地訂有三七五耕地租約，且被告已有十年未繳付租額等情，有蘇澳鎮公所蘇鎮聖字第０二二號租約附卷可稽，且為被告所不爭執（僅抗辯兩造間曾有免付租金之約定）；再原告曾於八十九年三月二十九日以羅東西門郵局第十九號存證信函定期催告被告給付積欠之租額，並於八十九年六月二十九日以羅東西門郵局第四五號存證信函通知終止租約等情，亦據其提出上開存證信函暨掛號郵件收件回執各二件為證，應認原告主張系爭租約業已終止，渠等得請求被告返還系爭土地等「權利發生事實」已盡其舉證之責，原告之主張自堪信為真實。
三、本件主要爭點在於兩造間有無免給付租金之協議？就此「權利障礙事實」，被告辯稱原告與被告之夫黃朝成曾口頭約定「用租金請僱工協助耕作，不收租金」、「等農地出售，租金全部扣除」等語。惟查，出租田地之目的本即為收取租金，原告與被告之夫黃朝成非親非故，原告豈會不收取租金，反而還同意用租金為其請僱工協助耕作，並謂等農地出售，租金再全部扣除？被告上開辯解，顯與常理有違，被告復不能就此「權利障礙事實」舉證以實其說，揆諸前揭舉證責任分配之法則，其辯解顯不足採。
四、被告雖抗辯原告所定「十日以內」繳清租金之催告期間，不能認為相當，依法不生催告之效力等語。惟查，「十天」之履行債務期間是否相當，固應考量承租人之支付能力；然所定期限縱不相當，催告並不因此而失其效力，且應認得因期間之經過而補正，始為妥適。本件原告於八十九年三月二十九日以羅東西門郵局第十九號存證信函定期催告被告給付積欠之租額，並於八十九年六月二十九日以羅東西門郵局第四五號存證信函通知終止租約，期間達三個月，迄被告於八十九年十月十九日主動匯款一年租額一萬七千九百三十元（每台斤稻谷以新台幣十元計算）給原告時為止，歷時超過半年；衡情論理，被告得履行債務之期間超過三個月，積欠租金總額亦僅十七萬九千三百元，催告期間難認為不相當，是被告抗辯原告所寄存證信函不生催告之效力等語，即不可採。
五、再按代理人為代理行為，不以明示本人名義為必要（顯名代理），如有其他情形足以推知有此意思，而為相對人所明知或可得而知者，亦能成立（隱名代理），最高法院八十一年台上字第一六五號判決著有明文。經查，本件原告所為支付租金之催告及終止租約之意思表示，固均為出租人之一丙○○單獨所為，惟由八十九年三月二十九日羅東西門郵局第十九號存證信函及八十九年六月二十九日羅東西門郵局第四五號存證信函之文義觀之，原告丙○○實係代理系爭土地之所有出租人為催告及終止租約，且本件租佃爭議於宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處時，原告戊○○、己○○、甲○○○、乙○○等四人均曾出具委託書，委由原告丙○○一人辦理本件終止租約之事宜，益證丙○○對被告所為催告及終止租約，確曾經過出租人全體之合法授權。揆諸最高法院上開判決意旨，原告所為催告之意思通知及終止租約之意思表示，均已合法生效，則被告抗辯原告所為催告之意思通知及終止租約之意思表示均由原告丙○○一人單獨所為，而非由出租人全體為之，實難謂已有合法之催告及終止租約之法律行為等語，亦不可採。
六、末按清債地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，於債權人之住所地為之，民法第三百十四條第二款定有明文。經查，耕地三七五減租條例及兩造租約對於清債地並無特別規定或約定，被告自負有至債權人住所地清償之義務。至於原告雖陳稱曾去向被告收取田租，惟乃係在被告積欠多年田租不付，原告不得已始登門催收之情形，並無改變債務清償地之意思，況被告事後又以掛號郵寄方式將租金以匯票寄至原告住所地欲為清償，益可證明本件清償地係在出租人之住所地，則被告抗辯本件乃屬「往取債務」，係以債務人之住所為清償地之債務，原告僅發函催告，卻未見渠等至被告住所收取租額，被告即無給付遲延之情形等語，即屬無據。
七、再本件係被告積欠二期以上租金，原告等限期催告後依法終止租約之情形，既非租約期滿欲收回耕地，亦與原告有無自耕能力無關，而耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款明定，地租積欠達兩年之總額時，即構成終止租約事由。據此，本件被告既有終止租約之法定事由，原告自得依法終止租約收回耕地。
八、從而，兩造間之耕地租賃契約既已合法終止，原告本於所有權人及出租人之法律地位，訴請判決如主文所示，即有理由，應予准許。
九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當擔保金額，併准許之。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不另一一論述指駁。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年七月三十日
臺灣宜蘭地方法院民事庭~B法官周健忠右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於收受送達後廿日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國九十年八月一日~B法院書記官王素連