臺灣士林地方法院民事簡易判決 106年度士訴字第8號
原 告 黃愉恩
訴訟代理人 賴建忠
被 告 雙子星大樓B棟管理委員會
法定代理人 溫碧娥
訴訟代理人 洪維廷 律師
董其鈞
被 告 朱士屏
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國107年4月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告雙子星大樓B棟管理委員會應給付原告新臺幣貳萬柒仟捌佰
伍拾柒元，及自民國一百零六年十二月二十九日起至清償日止，
按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告雙子星大樓B棟管理委員會負擔十分之一，餘由
原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告雙子星大樓B棟管理委員
會以新臺幣貳萬柒仟捌佰伍拾柒元為原告預供擔保，得免為假執
行。
事實及理由
一、被告雙子星大樓B棟管理委員會（下稱被告管委會）起訴時
之法定代理人為朱士屏，嗣於訴訟進行中變更為溫碧娥，經
其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
查原告起訴時聲明「被告應給付原告新臺幣（下同）44萬55
00元，及自民國104年5月1日起至清償日止，按年息5%計
算之利息」，嗣於本院審理中，原告追加朱士屏為被告，就
屋頂平台修復費用部分，撤回原所請求之8萬5000元而追加
請求43萬4700元（見本院卷一第49頁），並將其聲明變更為
「被告應連帶給付原告78萬7700元，及自106年12月29日起
至清償日止，按年息5%計算之利息」，核其所為訴之追加及
變更，請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明
，合於上開規定，應予准許。
三、原告主張：
㈠原告所有之門牌號碼臺北市○○區○○路○○號14樓之7房屋
（下稱系爭房屋），位於雙子星大樓B棟（下稱系爭大樓）
內。原告購買該屋後即進行裝修拆除工作，竟遭被告以系爭
房屋前屋主未繳納管理費為由，管制系爭大樓門口，不允許
工人進出，經報警協調雖短暫復工，然被告嗣又以其他理由
阻擾工人施作工程，致使施工廠商即訴外人致懋營造有限公
司與原告解約，原告僅能另行找尋其他廠商承接系爭房屋之
裝修工程，為此工程延宕3月，致原告受有3個月租金損失
合計18萬元，被告應連帶賠償之。前屋主所積欠之管理費用
4萬2500元，亦不應由原告給付，爰依不當得利之法律關係
請求被告返還。
㈡於系爭房屋裝修停工期間，適逢杜鵑颱風來襲，系爭房屋位
於風口位置，為防止颱風造成損害，原告請工人留守系爭房
屋，並架設保護措施，以免大面積灌水，為此另行支付3萬
6500元。系爭房屋於颱風來襲時，因停工而尚未裝設窗戶，
雖有保護措施，但仍無法完全防止雨水滲入，嗣因雨水潑入
系爭房屋廚房及更衣室，導致系爭房屋樓下即同址13樓之7
房屋漏水，原告因而支付修繕費用6萬4000元。原告此部分
損失均係因被告阻撓施工之行為所致，被告亦應連帶賠償之
。
㈢系爭房屋屋頂與女兒牆有損壞情形，依公寓大廈管理條例，
其修繕乃被告管委會職責，然原告多次申請修繕，均不獲置
理，原告只能自行花費8萬5000元、3萬元先行僱工補強，
以避免損害擴大，且原告修繕女兒牆之位置，並非被告管委
會與施工廠商約定之保固範圍內；嗣被告管委會原已決議修
繕系爭房屋之屋頂，卻因被告朱士屏公報私仇，任意推翻先
前決議，終導致系爭大樓屋頂決議通過施作之屋頂修繕工程
不包含系爭房屋之屋頂平台，原告已經對被告無信任感，且
被告所聘師傅修復多次仍然漏水，原告無法接受由被告找尋
廠商進行修繕，故請求被告管委會給付與系爭社區其他住戶
屋頂修繕相同規格之工程費用即43萬4700元，由原告自行僱
工進行系爭房屋之屋頂修繕工程，原支出之8萬5000元則不
請求。並請求被告返還原告先前僱工補強女兒牆之費用3萬
元。
㈣並聲明：被告應連帶給付原告78萬7700元，及自106年12月
29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
四、被告答辯略以：
㈠依系爭大樓之規定及公告、系爭房屋拍賣公告，系爭房屋前
屋主積欠之管理費由前屋主及原告負連帶責任，被告管委會
收取該部分管理費於法有據。系爭大樓共用部分之修繕有既
定程序，原告不依程序自行修繕，剝奪被告篩選廠商之權利
，被告自無給付義務；且原告所修繕之女兒牆，前甫經被告
管委會僱工修繕，尚在保固期間內，由廠商維修即無需支付
任何費用，原告不通知被告處理而自行修繕，被告自不同意
給付此部分修繕費用。
㈡被告並未阻止原告施工裝修系爭房屋，原告之承包廠商於施
工期間曾發生3起工安事件，又因工人在系爭房屋內洗澡，
造成樓下即13樓之7房屋漏水，且施工過程汙染嚴重，妨害
住戶安寧及安全，此與被告無關，原告應自行負責樓下之損
失。縱原告所述為真，就原告所述之停工日104年8月24日
起至杜鵑颱風來襲日即104年9月22日止，原告有長達1月
期間可另尋施作廠商及為防颱準備，然原告怠於為之，損害
應由原告自行負責。
㈢被告管委會就系爭房屋屋頂平台有修繕義務，前已決議進行
系爭大樓屋頂修繕，並未拒絕修繕或排除系爭房屋屋頂之修
繕，實乃原告怠於接受修繕之給付，且因兩造間有本件訴訟
進行中，始未先就系爭房屋屋頂平台為修繕，原告此部分之
請求無訴之利益。原告於本件審理時已主張自行吸收屋頂及
女兒牆修繕費用11萬5000元，已成立訴訟上自認，就此部分
不得再行請求。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
五、兩造不爭執之事項：（本院卷二第9頁）
㈠原告為系爭大樓內系爭房屋之所有權人，被告管委會、朱士
屏分別為系爭大樓之管理委員會及前任主任委員。
㈡原告於104年6月1日登記為系爭房屋所有權人，並於104
年8月間申請裝潢許可，動工裝修系爭房屋。
㈢原告曾於104年8月25日繳付系爭房屋前屋主積欠被告管委
會之管理費共4萬2500元。
㈣原告曾僱工施作下列工程：
⒈同大樓13樓之7建物天花板漏水之修繕工程，費用6萬40
00元，施作項目詳如本院卷一第12頁估價單、第79頁領據
所載。
⒉防颱措施費用：3萬6500元，收據如本院卷一第80頁。
⒊系爭房屋屋頂修繕費用8萬5000元，施作項目詳如本院卷
一第9頁報價單、第85頁收據所載。
⒋女兒牆漏水修繕費用3萬元，施作項目詳如本院卷一第10
至11頁報價單、第86頁收據所載。
㈤原告於104年8月10日與致懋營造有限公司簽立簡式契約書
，約定裝修系爭房屋，工期為60日，嗣雙方於104年8月25
日解除契約。原告於104年9月21日另與 黃成輝 簽立工程合
約書，約定為系爭房屋之室內裝修工程，約定工期自104年
9月23日至104年12月18日。
㈥被告朱士屏自106年4月1日至107年3月31日為被告管委
會之主任委員。
㈦系爭房屋之屋頂屬雙子星大樓全體住戶109戶共有，上開女
兒牆漏水修繕亦為被告管委會權責。
㈧被告管委會曾於105年12月19日發包由總合防水工程有限公
司施作屋頂修繕工程，費用總計130萬4100元，工程項目詳
如本院卷一第138頁報價單所載。
六、得心證之理由：
原告主張被告應返還其繳付前屋主積欠之管理費，及賠償因
其阻撓原告施工所造成之損害，並給付修繕系爭房屋女兒牆
及屋頂平台之費用，被告則以上詞置辯。從而，本件所應審
究者即為：㈠原告依不當得利返還請求權請求被告返還管理
費4萬2500元，有無理由？㈡被告有無不法阻擋原告裝修系
爭房屋之侵權行為？該址13樓之7房屋漏水係因何原因所致
？㈢原告請求被告給付系爭房屋屋頂及女兒牆修繕費用，有
無理由？㈣原告主張被告管委會及被告朱士屏應負連帶給付
責任，有無理由？爰分敘如下：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。主張不當得利請求權存在
之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即
應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。經
查：
⒈原告係於104年6月1日因拍賣而登記為系爭房屋所有權
人，依該屋拍賣公告所載，該不動產若有積欠管理費或其
他類似費用，拍定人取得所有權後，應與債務人連帶負擔
，有土地建物查詢資料、法務部行政執行署士林分署107
年1月26日函所附該署104年2月26日 士執丑 98年遺稅執
特專字第00000000號拍賣公告在卷可稽（本院卷一第53頁
、卷二第14至17頁），從而，被告管委會受領原告所給付
前屋主積欠之管理費4萬2500元，並非無法律上之原因，
而被告朱士屏並未受領原告所給付之管理費，並無受有利
益，是原告依不當得利之法律規定請求被告連帶返還管理
費，於法無據。
⒉至原告雖提出臺北市建築管理工程處104年8月25日北市
都建寓字第10468898900號函為其無須繳付前屋主管理費
之論據，然該函已載明：「管理費之繳納是區分所有權人
的義務，原區分所有權人移轉其所有權後，其移轉前所欠
繳之管理費繳付乙節，請臺端查明法院查封拍賣公告，是
否由繼受者代為清償，否則仍由原區分所有權人負繳納之
義務」等語（本院卷一第8頁），是原告就系爭房屋前住
戶所欠繳之管理費是否應負給付義務，仍以上開拍賣公告
為準，原告所提出之上開函文亦不足為有利於其之認定，
附此說明。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按依民法第184條第
1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法
侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法
行為與損害間有因果關係，依民法第184條第1項後段規定
成立侵權行為，則須行為人故意以背於善良風俗之方法加損
害於他人，民法第184條第2項之侵權行為，須有違反保護
他人之法律，並致生損害於他人者，始能成立；且主張侵權
行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉
證責任；若原告先不能舉證以證實自己主張之事實為真實，
則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有疵累，
亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照
）。本件原告主張前揭侵權事實皆為被告所否認，自應由原
告就有利於己之事實，負舉證之責。經查：
⒈證人即承攬系爭房屋裝修工程之 李秉勳 證稱：其與原告簽
訂之裝修契約，原約定施工期間為60個工作天，但拆除現
有隔間後發現屋頂結構損壞、鋼筋鏽蝕剝落，預估會增加
30個工作天之工期，因漏水問題未解決即無法繼續施作，
此部分與原告爭執較大；工人於104年8月11日進場施工
時，管理員表示原告未繳前住戶欠繳之管理費，經原告溝
通後始進場施作，嗣於清運拆除廢棄物時，工人表示管理
員阻止清運，經原告溝通後亦已解決問題，嗣管理員阻止
其桃園工班工人留宿於系爭房屋，考量一開始施工不順利
導致成本增加、工人無法留宿需自臺北調工導致工程費用
提高、及屋頂防水問題無法處理，同時亦承攬到其他新案
，即發文向原告終止上開裝修契約等語（本院卷二第26至
29頁），依證人李秉勳之證述，其與原告終止裝修契約之
原因固包含管理員對施工表示意見，然亦包含系爭房屋屋
頂漏水問題影響工期，及另有其他承攬新案待進行，原因
非只一端，尚難逕認係管理員對施工刁難而導致原告與李
秉勳終止契約，況衡酌公寓大廈內之裝潢施工，常因噪音
、環境髒汙、廢棄物清運等問題引致其他住戶不滿，管理
員為處理住戶反應此類問題而與施工人員溝通，及對工人
夜宿系爭房屋之安全性提出質疑，亦屬其管理職責所在，
亦難僅以管理員對施工人員表示意見，即謂被告有不法侵
害原告權利之行為，原告復未能具體說明並舉證證明被告
有何刁難或阻撓施工之之行為。至原告及證人李秉勳雖均
稱曾因原告未繳管理費而遭制止施工云云，然被告管委會
於104年8月11日即公告系爭房屋預定於該日起至104年
11月11日進行裝修搬遷工程，有公告、保證金簽收單附卷
為憑（本院卷一第154、155頁），難認有阻撓原告施工
之情事；被告管委會雖亦要求原告需繳清前屋主欠費，然
原告有繳付該部分管理費之義務，已如前述，被告管委會
此部分要求於法無違，再核諸證人李秉勳證稱：「在8月
11日進場施工時管理員跟我們講說不能施工，說原告沒有
繳先前住戶的管理費，後來原告有溝通，經過原告溝通後
我們有再進場施作，中間間隔幾天我不記得」等語（本院
卷二第27頁），然原告係於104年8月25日繳付前屋主所
欠管理費，亦於該日與證人李秉勳終止契約，此均為兩造
所不爭，倘被告確因原告未繳付前屋主所欠管理費而阻止
證人李秉勳裝修系爭房屋，即無可能有證人李秉勳再進場
施作之情形；是原告以此主張被告阻止其裝修系爭房屋，
亦難憑採。從而，原告所舉證據尚不足證明被告有何共同
不法侵害其權利、故意背於善良風俗加損害或違反保護他
人法律之行為。
⒉再者，原告雖主張其因被告阻擾施工而增加給付防颱措施
費用、修復13樓之7漏水費用，並受有租金損失云云，然
系爭房屋裝修時間本即因屋頂漏水問題而需延長約30個工
作天，業據證人李秉勳證述如前，且颱風來襲時系爭房屋
本即在裝修期內，縱被告有干擾施工之行為，原告亦無法
證明該等行為對施工工進有何影響、導致房屋裝修時間延
長若干，及原告所給付上開費用或所受之損失與被告之行
為有何相當因果關係。
⒊綜上，原告本於侵權行為之法律關係請求被告給付系爭大
樓13樓之7修繕費用6萬4000元、防颱措施費用3萬6500
元、租金損失18萬元，亦屬無據。
㈢按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例
第10條第2項定有明文。管理委員會係執行區分所有權人會
議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任
住戶若干人為管理委員所設立之組織，同條例第3條第9款
亦有明定。職是，管理委員會應向全體區分所有權人履行共
用部分之修繕義務，由全體住戶共同享受利益、分擔義務。
因此，管理委員會就共用部分未為修繕時，個別區分所有權
人雖得請求管理委員會修繕及修繕費用之分擔，但不得請求
管理委員會預付共用部分之修繕款項。易言之，修繕費用所
需款項，應屬區分所有權人所共同享有使用，個別區分所有
權人不得請求單獨向其給付。經查：
⒈屋頂平台修復費用43萬4700元部分：
系爭房屋為原告所有，其屋頂平台及女兒牆為系爭大樓之
屋頂一部，係建築物之主要構造，亦為維持建築物安全及
外觀之必要構造，應屬系爭大樓屋頂之共用部分，依照上
開規定，應由被告管委會負修繕、管理、維護之責，且上
開屋頂平台及女兒牆因結構破壞及損壞，而有修繕之必要
，均為兩造所不爭執，應堪認定。惟揆諸前開規定及說明
，公寓大廈共用部分由管理負責人或管理委員會負責修繕
、管理、維護，除區分所有權人會議另有決議或規約另有
約定外，管理委員會並無給付修繕費用予住戶自行修繕之
義務，原告既未舉證證明系爭大樓之區分所有權人會議另
有決議或住戶規約另有約定得由被告管委會將系爭大樓共
用部分之修繕費用交由區分所有權人或住戶而免除修繕義
務，則原告依公寓大廈管理條例規定，請求被告管委會給
付系爭房屋屋頂平台漏水之修繕費用43萬4700元，及請求
被告朱士屏負連帶責任，均屬無據。
⒉女兒牆修繕費用3萬元部分：
⑴系爭房屋屋頂女兒牆前因損壞經原告僱工修復，支出費
用3萬元乙節，為兩造所不爭執。按共有物之管理費及
其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有
部分分擔之；共有人中之一人，就共有物之負擔為支付
，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各
應分擔之部分，請求償還，此為民法第822條所明定。
觀諸原告所提照片（本院卷一第27頁），系爭房屋屋頂
女兒牆外牆確有剝落、裂縫等情狀，其修繕屬必要且急
迫，原告因而自行僱工修復，當不能因此解免被告管委
會之修繕義務。再者，系爭大樓區分所有權人會議固已
決議修繕應由管理委員會為之，惟此與公寓大廈管理條
例第10條第2項前段規定並無不同，僅在釐清共用部分
之修繕義務人，非謂非義務人之部分共有人代為修繕後
，仍不得依法求償於義務人，此觀前揭民法第822條第
2項規定自明，況證人 吳皓本 亦證稱本次原告修繕女兒
牆之位置可能未涵蓋在被告管委會僱工修繕而享有保固
之範圍內（本院卷二第32頁），是被告抗辯因原告未循
程序自行僱工修繕，應自行負擔修繕費用云云，自無可
採。又系爭房屋屋頂女兒牆與他棟區分所有建築物雖均
為被告管委會所管理，然究其實際，該外牆應為原告及
該門牌1樓至14樓住戶所共用，其女兒牆修繕費用之負
擔，應認有民法第822條規定之適用，是原告應就女兒
牆之修繕費用自行分擔14分之1，始屬合理。準此，原
告僅得就「逾其所分擔之部分」（即其餘14分之13）請
求被告管委會償還，即其所得請求之金額為2萬7857元
（計算式：30000×13/14＝27857，元以下四捨五入
）。
⑵原告就此部分女兒牆修繕費用亦請求被告朱士屏負連帶
給付責任，惟未說明其請求之法律上依據為何，自難憑
採。
⑶至被告雖抗辯原告於本院審理時曾稱「當時我有向你表
示說屋頂平台及女兒牆部分11萬5000元我吸收，但是前
屋主管理費的部份我還是追討」等語，原告已就屋頂平
台及女兒牆修繕費用11萬5000元為訴訟上自認，不得再
請求云云；惟原告所為上開陳述乃其詢問證人吳皓本之
部分問題內容（見本院卷二第31頁），其真意為若被告
管委會統一施作屋頂防水工程即不再申請該等款項，此
與證人吳皓本所述亦屬相符，足認原告係以被告管委會
修復系爭房屋屋頂平台為其捨棄該11萬5000元之條件，
被告以此主張原告已為訴訟上自認，尚屬無據。
七、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第20
3條分別定有明文。本件原告請求被告管委會給付2萬7857
元之未定期限債務，併請求自起訴狀繕本最後送達翌日即10
6年12月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦
屬有據。
八、從而，原告請求被告管委會給付2萬7857元，及自106年12
月29日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許
；其逾此部分之請求則無理由，應予駁回。本判決所命被告
管委會給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1
項第5款規定，應依職權宣告假執行，被告管委會陳明願供
擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金
額，予以准許。
九、本件判決基礎已臻明確，原告請求再行通知證人李秉勳到庭
指認阻撓施工之人，本院認無再予調查之必要。另兩造其餘
攻擊防禦方法，核不影響判決結果，爰不予一一論述，併此
敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中華民國107年5月1日
士林簡易庭法官楊舒嵐
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年5月1日
書記官黃啓銓