裁判字號：臺灣臺北地方法院103年訴字第2594號民事判決
裁判日期：民國104年04月29日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決103年度訴字第2594號原告 王淑津 被告 許慧雯 訴訟代理人 趙龍濤 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣玖萬零壹佰肆拾貳元，及其中新臺幣叁萬叁仟叁佰元自民國一百零三年三月十一日起，其中新臺幣肆萬柒仟柒佰元自民國一百零三年八月九日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除撤回、減縮部分外）由被告負擔百分之七十二，餘由原告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣玖萬零壹佰肆拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款並定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度台抗字第648號判決意旨參照）。本件原告原依據兩造間房屋租賃契約書（見本院卷第5至7頁，下稱系爭租約）約定、不當得利規定，起訴請求被告應將坐落臺北市○○區○○路0段000號3樓之3房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓交付予原告；並自民國103年3月10日起至交屋止按月給付賠償新臺幣（下同）2萬7000元，嗣撤回前開請求返還系爭房屋部分之聲明，追加依據系爭租約第3、17、18條等約定，請求被告給付租金、不當得利、回復原狀、水電瓦斯管理費用及違約金，並減縮聲明金額，請求被告應給付原告12萬4642元，及其中8萬1000元自103年3月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並願供擔保請准為假執行。經核原告前開訴之變更追加，基礎事實均係依兩造間之系爭租約及返還系爭房屋所生之爭執，且訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，亦未甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告為系爭房屋所有權人，兩造前於102年3月4日簽訂系爭租約，被告向原告承租系爭房屋，租期為102年3月10日至104年3月9日，每月租金2萬7000元，應於每年3月10日繳交全年租金32萬4000元。惟被告僅繳交第1年租金及押租金5萬4000元，第2年之房租遲未繳交，原告遂於103年4月1日以台北西松郵局000506號存證信函通知被告於文到後7日內給付，嗣於103年6月10日以台北西松郵局000835號存證信函表示被告逾期給付已達3月，請求被告於103年6月16日以前給付租金，逾期未給付即終止系爭租約。則系爭租約已終止，被告應即返還系爭房屋，惟被告直至103年8月9日方返還系爭房屋，其仍應給付終止系爭租約前，積欠之租金及終止系爭租約後相當於租金之不當得利共計10萬8000元，經扣抵押租金後，仍應給付3個月之金額共計8萬1000元，另被告未依約返還系爭房屋，依照系爭租約第18條約定被告應給付1個月之2萬7000元違約金。再被告遷出系爭房屋後，屋內牆壁遭破壞廢棄物並未清理，且依系爭租約第3條規定，被告於系爭租約期間應自行負擔水電費、瓦斯費，尚有自103年5月27日至103年8月9日之電費，103年7月4日起至103年8月9日止之水費、瓦斯費、103年8月1日至103年8月9日之管理費未繳納，原告因而支出1萬6642元。爰依據系爭租約約定及不當得利法律關係起訴請求被告應給付未繳納之租金、違約金、水電等雜項支出等語。並聲明：被告應給付原告12萬4642元，及其中8萬1000元自103年3月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息；願供擔保請准為假執行。
二、被告則以：
（一）被告承租系爭房屋已1年，然系爭房屋屋況不佳，浴室常積水並有滲漏之情形，致使系爭房屋屋內潮濕，被告自102年11月起即向原告反應，原告雖有請建商及泥做工匠到場勘查評估，然原告卻遲未就浴室積水之問題作根本解決。系爭房屋內溼氣過重，使被告過敏症狀發作，系爭房屋不適宜居住。被告為請原告解決浴室滲漏之問題，故而拒絕繳交房租。詎料原告不先修繕系爭房屋，竟先於103年4月1日寄發存證信函催繳房租，後於同年6月10日再寄發存證信函限被告5日內繳交租金，逾期即終止系爭租約。原告未交付合於居住之房屋與被告，又遲未就系爭房屋之問題作根本之處理，被告始依民法第264條主張同時履行抗辯權，被告拒絕繳交房租，係為主張自身權益，並無違反系爭租約，故原告於103年6月10日主張終止系爭租約之表示應為無效。又被告自103年12月起，即不斷反映系爭房屋漏水及潮濕之問題，原告未交付與租金相當於2萬7000元之房屋與被告居住，自應從102年11月起每個月應減少3分之1的租金。
（二）被告於103年7月28日寄發存證信函通知原告，同意於同年8月9日終止系爭租約，系爭租約已於103年8月9日終止，被告並於同日將系爭房屋交還原告，至此於103年8月9日前，被告均為有權使用系爭房屋，原告不得基於不當得利之法律關係，請求被告給付按月給付2萬7000元。如認原告已於103年6月10日以存證信函主張之終止系爭租約，則被告主張不當得利不應以每月租金2萬7000元做為計算，因上述浴廁滲漏對被告所生之影響，被告主張不當得利應以每月租金減除3分之1，即為每月1萬8000元做計算基礎。又遲延利息之計算基礎，應以103年6月16日起算，而非103年3月10日起算，且租金及遲延利息之義務，亦應依法先以2個月押租金扣抵後方得請求。
（三）兩造既於103年8月9日合意終止系爭租約，當日原告就系爭房屋內部狀況清點後並無異議，被告已將原告所交物品全數返還，原告僅在簽收單上加註「8/9歸還房屋內未打掃浴室天花板未清掃」，並未稱系爭房屋有其他損壞。原告不得事後再以模糊不能分辨之照片及字跡不清項目不明之收據，諉責於被告並請求被告賠償。又依系爭租約並無任何條款約定被告遷出系爭房屋實應負擔打掃房屋之責，被告自無庸負擔任何清掃費用。兩造既合意終止契約，則被告並非無故提前遷離之情況，原告不得依系爭租約第18條向被告主張1個月租金之賠償金。綜上，原告請求相當於租金之不當得利、廢棄物清理費用、房屋修繕費用、1個月租金之賠償金，均為無理由等語，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。
三、首查：
（一）原告為系爭房屋所有權人，兩造前於102年3月4日簽訂系爭租約，被告向原告承租系爭房屋，租期為102年3月10日至104年3月9日，每月租金2萬7000元，應於每年3月10日繳交全年租金32萬4000元，被告已繳交第1年租金及押租金5萬4000元，第2年之房租（即自103年3月10日起之租金）迄未繳交。
（二）原告於103年4月1日以台北西松郵局000506號存證信函通知被告於文到後7日內給付系爭房屋第2年租金。被告於103年4月15日寄發台北松山郵局第000115號存證信函，請求原告修繕系爭房屋。原告嗣於103年6月10日以台北西松郵局000835號存證信函表示被告逾期給付租金已達3月，請求被告於103年6月16日以前給付租金，逾期未給付即終止系爭租約等語。被告於103年8月9日返還系爭房屋。
（三）被告遷出系爭房屋前，尚有水費222元、電費4993元、瓦斯費617元、管理費810元，共計6642元未給付，原告已繳納。
以上事實，為兩造所不爭執，並有系爭租約、前揭存證信函3份、台灣電力公司收據、大台北瓦斯股份有限公司收據、臺北自來水事業處用戶繳費收據、系爭房屋點收單、信義臻品大廈103年8月份管理費繳款單等件在卷可稽（見本院卷第5至14頁、第50至52頁、第72、83頁），應為真實。
四、其次，原告主張因被告未依約繳納租金，其已於103年6月16日終止系爭租約，故請求被告給付自103年3月10日起至103年8月9日止之租金及相當於租金之不當得利，並請求回復系爭房屋之原狀費用、水電瓦斯管理費及違約金等，然為被告所否認，並以前詞置辯，則本件應審究者即為：（一）原告終止系爭租約，是否合法？（二）原告得否請求被告給付自103年3月10日起至103年8月9日止積欠之租金及相當於租金之不當得利？（三）原告得否請求被告給付系爭房屋回復原狀費用、水電瓦斯管理費及違約金？
五、原告終止系爭租約是否合法？
（一）系爭租約原訂租期2年，自102年3月10日起至104年3月9日止，被告已於簽立系爭租約之始，給付第1年租金及押租金5萬4000元。系爭租約第4條約定：租金每年收32萬4000元正，下次在103年3月10日收下年度租金，每次應繳1年，乙方（即被告）不得藉詞拖延等語（見本院卷第64、67頁）。被告未依照系爭租約約定給付第2年租金一情，固無爭執。然抗辯因系爭房屋有漏水之瑕疵，其得行使同時履行抗辯拒絕給付租金等語。惟按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。再者，所謂有修繕之必要，即租賃物發生毀損，如不修繕，即無法達到約定之使用、收益狀態之謂，即非加以修繕，則或不能使用，或不能為圓滿之使用，方為具有修繕之必要，至若租賃物雖有耗損、故障、瑕疵，但不妨礙承租人之使用收益者，就非有修繕之必要。又按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。惟如租賃物偏離所約定用益狀態之程度輕微，依其情形承租人拒絕自己之給付有違背誠實信用方法者，解釋上參考第264條第2項之意旨，承租人則不得拒絕支付租金。
（二）經查，被告主張系爭房屋存有漏水瑕疵，原告催告後仍不為根本修繕一情，固據其提出照片及為證（見本院卷第45至48頁）。觀之其中本院卷45頁上方照片，可見衛浴設備底部之檢修孔打開後，以藍筆圈起部分積水；另本院卷第45頁下方及46頁上方之照片為馬桶旁之地板，以藍筆圈起部分未見積水；再本院卷第46頁下方、47頁上方照片系爭房屋壁紙捲起，而壁紙捲起後方之牆壁有潮溼情形；本院卷第47頁下方照片為地板木板隆起一角；本院卷第48頁照片則為衛浴設備發霉髒污情形。原告否認前開情形，並主張前開照片拍照時點未明，且系爭房屋至多僅有潮溼問題，被告雖多次反映應為修繕，然因被告拒絕讓原告或委託之修繕人員進入，亦無從查看系爭房屋情形等語。依證人（即曾至系爭房屋查看之建商職員） 楊金瑞 證述：伊曾於103年3月27日下午2時至系爭房屋會勘浴室，在場者有原告、被告配偶趙先生，當時無法立即判斷有無滲水情形。伊看本院卷第45至48頁，馬桶下方石材變色，可能是馬桶下方滴水，應該是屬於水電問題，可能是排水管橡皮墊圈有問題，走至隔壁臥室，看到下方壁紙有稍微脫落，伊有摸牆壁，但沒有摸到濕的情形，因此伊有說是潮溼，當天壁紙有捲起來，但不是很嚴重，照片比較嚴重，淋浴間底盆下面有些許水，伊趴下去從檢修孔蓋往裡面看，裡面仍有水等語（見本院卷第129至132頁），並有證人楊金瑞提出之行事曆節本在卷可稽（見本院卷第133頁）。是證人楊金瑞證述系爭房屋浴室馬桶下方石材變色、壁紙捲起及淋浴間底盆有積水情形，核與前述本院卷45頁至47頁上方照片相符，應足認系爭房屋確實有前開瑕疵。至被告雖抗辯有其他瑕疵及所謂漏水、潮溼情形嚴重等情，惟未能提出其他證據以實其說，難認可採。
（四）次查，系爭租約承租系爭房屋及其機械車位，屋內設備包含冷氣機3台、冰箱、洗衣機、乾衣機各1台，沙發1組餐桌、書桌，系爭房屋空間含陽台雨遮共計56.45平方公尺等情，有系爭租約、系爭房屋登記謄本在卷可稽（見本院卷第64、67、84頁），爭房屋格局為2房1廳1衛浴房屋，亦為被告所不爭（見本院卷第160頁），則可認系爭房屋係供被告日常居住使用，又自系爭房屋租賃之空間大小及其原始隔間及設備等情狀，比較前開臥室壁紙潮溼捲起、地板石材變色及衛浴設備檢修孔底部積水等瑕疵，其瑕疵顯屬輕微，難認系爭房屋因此已達不能使用，或有妨礙被告日常生活使用之情。揆諸首揭說明，系爭房屋前開瑕疵情形未達如不修繕即無法達到約定之使用、收益狀態，被告抗辯其得行使同時履行抗辯，即難謂可採。
（五）綜此，被告未能主張同時履行抗辯而拒付租金，依照系爭租約第4條約定，其自103年3月10日後，即負給付租金遲延責任，原告於同年6月10日以台北西松郵局000835號存證信函表示被告逾期給付已達3月（即103年3月10日至6月9日），請求被告於103年6月16日以前給付租金，逾期未給付即終止系爭租約，惟被告仍未給付，則原告自得終止租約，是系爭租約已於103年6月17日終止，堪以認定。
六、原告得否請求被告給付自103年3月10日起至103年8月9日止積欠之租金及相當於租金之不當得利？
（一）按承租人應依約定日期，支付租金；又按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第439條前段、第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨可參）。
（二）查，系爭租約第4條約定被告應於103年3月10日給付每月2萬7000元，共計1年租金32萬4000元，被告於103年3月10日起即未繳納租金，經原告於103年6月17日終止系爭租約，被告於103年8月9日返還系爭房屋一情，業如前述。則系爭租約終止前，被告應依照系爭契約前揭約定給付系爭房屋租金，而系爭契約終止後，就被告應即返還系爭房屋，其未返還仍繼續無權占用系爭房屋部分，原告自得依據不當得利之法律關係，訴請其給付相當於租金之不當得利，即為以系爭房屋前開租金為標準之每月2萬7000元。是經計算後，被告應給付自103年3月10日至同年6月16日3月又7日之租金，及自同月17日起至103年8月9日止之不當得利，即自103年3月10起至8月9日止，5個月期間之租金及相當於租金之不當得利，共計13萬5000元（計算式：27,000×5＝135,000）。又被告於承租系爭房屋時繳納押租金5萬4000元，扣抵後，尚餘8萬1000元之租金及不當得利（計算式：135,000－54,000＝81,000），則原告主張被告應給付占用系爭房屋至103年8月9日止之租金及不當得利共8萬1000元，即屬有據而應准許。
（三）被告固抗辯系爭房屋有前開瑕疵情形而應減少租金3分之1。惟按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金，民法第
430、第435條定有明文。依前規定，承租人得於修繕租賃物後，自租金扣除該費用，或因租賃物滅失主張減少價金。然本件被告並未舉證已為修繕而應自租金扣除費用之情形，且本件亦無租賃物滅失減少租金之情形，被告抗辯減少租金並無可採。又被告固抗辯依據民法債務不履行之規定，請求減少租金，惟系爭房屋之前開些微瑕疵，尚未達致使系爭房屋無法達到預定使用收益情形，業如前述。被告復未能舉證證明原告有何債務不履行具體情形，其主張應依照債務不履行之規定減少價金，亦非可採。
七、原告得否請求被告給付系爭房屋回復原狀費用、水電瓦斯管理費及違約金？
（一）水電瓦斯管理費：依系爭契約第3條約定：租金.....（電燈費及自來水費另外）管理費2700元正乙方（即被告）負擔，第15條：.....乙方水電費及營業上必須繳納之稅捐自行負擔等語（見本院卷第64、66頁）。顯見系爭房屋月租2萬7000元，不包含其他使用費用，原告既已支付系爭房屋水費、電費、瓦斯費、管理費，共計6642元，其依前開約定請求被告給付6642元，應屬有據。
（二）回復原狀費用：系爭租約第6條約定：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利；第7條約定：契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議；第9條約定：房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀等語（見本院卷第65頁）。據上，足認依照系爭租約，被告於返還系爭房屋時即有應回復至原告交付系爭房屋時之原狀義務。原告主張被告於搬遷之後，未能清掃回復原狀，並在牆壁鑽孔，致使其修繕紗窗花費3500元、重糊壁紙花費4000元、打掃清潔花費2500元，共計1萬元，然為被告抗辯如前。經查，原告主張被告於系爭房屋牆面上鑽孔及破壞紗窗，雖據其提出現場照片為證（見本院卷第58、102頁），然觀之原告與被告代理人於103年8月9日之點交記錄，僅載8/9歸還房屋室內未打掃浴室天花板未清掃等語（見本院卷第72頁），顯見當日點交時僅發現有未打掃情形，即難以原告事後提出前開紗窗毀損及牆壁鑽孔照片，逕認係被告所為，況此部分亦經被告否認有鑽孔及破壞紗窗之情事，原告未能舉證交付房屋時之原狀，亦未能舉證前開照片所示毀損於被告歸還房屋時存在，無從為不利被告之認定。次查，前開點交記錄已載系爭房屋歸還時未打掃，而觀以原告提出之現場未清掃照片，確有地板、廚房瓦斯爐、浴室天花板髒污情形（見本院卷第53至57頁），衡以常情，被告向原告承租系爭房屋時，應係交付無前開髒污之系爭房屋，被告自應以原狀即無髒污之系爭房屋返還之。原告嗣委由他人清掃，花費2500元將系爭房屋打掃乾淨一情，有收據、打掃完成照片在卷可稽（見本院卷第68至71頁、第97至101頁、第104頁），足認因被告交還系爭房屋時未回復原狀，以致原告另外花費2500元以回復，則原告依據前開約定，請求被告給付此部分費用，自屬有據。
（三）違約金：系爭租約第6條約定：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋，甲方得每月向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止....絕無異議；第18條約定，租賃期間乙方如擬提前遷離他處，乙方應賠償甲方1個月租金等語（見本院卷第65至67頁）。依前約定，於系爭租約期滿被告仍未遷離，或於租約期間屆滿前，自行提前搬離，被告方應給付違約金或賠償。惟被告係於系爭契約屆滿前，由原告終止系爭租約後而遷離系爭房屋，業如前述，自無前開約定適用，原告主張並無可採。
八、綜上，原告得依據系爭租約約定、不當得利規定等，請求給付8萬1000元、6642元、2500元，共計9萬0142元（計算式：
81,000＋6,642＋2,500＝90,142）。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第229條定有明文。經查，前開給付，其中3月又7日之租金部分扣抵押租金後，尚餘1月又7日計3萬3300元（計算式：27,000＋27,000÷30×7＝33,300），此部分依照系爭租約約定，應於103年3月10日給付，則被告自103年3月11日起即負遲延責任，應支付法定遲延利息，原告主張自103年3月10日起計付，尚非有據。至其餘不當得利部分4萬7700元（計算式：81,000－33,300＝47,700）之給付，原告請求請求自103年3月10日計付利息，因該部分不當得利於103年3月10日時，尚未發生，而按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，為民法第182條第2項所明定，被告於103年8月9日返還系爭房屋之時，即確定受有自103年6月17日起至返還之日止之不當得利，且原告於103年6月起訴，被告返還系爭房屋應已知悉其無法律上原因受有利益，自應依照前開規定，將自103年8月9日所受領之相當於租金之利益，附加利息返還原告，則前開不當得利部分，應自103年8月9日起計算其法定利息，原告逾此範圍之請求自難准許。綜此，原告請求被告給付9萬0142元，及其中3萬3300元自103年3月11日起，其中4萬7700元自103年8月9日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。兩造 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行，被告聲請宣告免為假執行核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年4月29日
民事第七庭審判長法官徐千惠
法官黃愛真法官曾育祺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年4月29日
書記官鄭仁榮