裁判字號：臺灣新北地方法院101年訴字第1848號民事判決
裁判日期：民國101年10月29日
裁判案由：返還房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決101年度訴字第1848號原告 陳志育 被告地景企業股份有限公司兼法定代理 鄭國瑞 人上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國101年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告地景企業股份有限公司應將坐落新北市○○區○○段二鬮小段三二三建號，即門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號房屋騰空返還原告。
被告地景企業股份有限公司、鄭國瑞應自民國一百零一年三月十六日起至被告地景企業股份有限公司遷讓返還前項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國96年3月16日與被告地景企業股份有限公司（下稱地景公司）簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定原告所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號之房屋（下稱系爭房屋）出租予地景公司，並由被告鄭國瑞為連帶保證人，約定租賃期間自96年3月16日起至101年3月15日止，其中96年3月16日起至98年3月15日止，每月租金新臺幣（下同）8,500元、98年3月16日起至101年
3月15止，每月租金9千元。自租賃期限屆滿前，原告未接獲被告依系爭租約第10條第1款約定為續約之通知，原告依系爭租約於101年3月16日以電話聯繫返還系爭房屋或另訂新租約，詎料被告不願返還系爭房屋亦不願另訂新約，而以系爭租約已終止過期，現為不定期租約為由，逕自101年3月16日郵寄支票，企圖強迫原告接受被告所云，原告幾經電話告知租約已終止，被告所寄支票原告不能接受也不會提示，請求被告依約返還房屋，並於101年3月23日以存證信函向被告為不續租之意思表示，不另為終止租約意思表示之通知，被告置之不理。原告再於101年4月23日以存證信函催告、於101年4月26日以存證信函第3次催告被告依約返還房屋，被告仍置之不理。兩造間之系爭租約既已終止，被告亦應將系爭房屋無條件騰空遷讓返還原告，是原告依租賃物返還請求權，請求被告地景公司返還系爭房屋，並依系爭租約第11條第3款約定，請求被告連帶給付按月以18,000元計算之違約金等語，並聲明：㈠被告地景公司應將坐落新北市○○區○○段二鬮小段323建號，即門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號房屋騰空返還原告。㈡被告應自101年3月16日起至被告地景公司遷讓返還前項房屋之日止，按月連帶給付原告18,000元。
二、被告則抗辯：㈠系爭租約事宜均為原告之妻子與被告接洽，100年9月間，
原告妻子至被告公司洽談租賃事情時，被告即曾以口頭告知系爭租約約定租期終止後，擬以原約條件續租5年，當時及日後原告並未表示反對之意。後被告於101年3月16日（星期五）按期將房屋租金支票以掛號方式寄給原告，原告妻子收到支票後，於101年3月20日（星期二）打電話給被告，要求被告支付因被告申報原告租賃所得導致原告可能因此多支出之所得稅增額部分，於電話中，被告通知原告系爭租約日期已過，最好另訂新期間，如不另訂新期間，就可能變成不定期契約，這樣對雙方都沒保障。隔日（21日），原告即打電話通知被告如訂新約則要調漲租金，不然就不再續租，被告考量系爭房屋所在地租金水準，覺得原告要求不合理，故不同意調漲租金，原告於電話中即表示不同意調漲租金就不續租，此後兩天，原告仍曾打電話要求調漲租金，為被告所拒。後原告於101年3月23日以樹林柑園郵局000053號存證信函通知被告不續租之意，被告係於同年月26日收到該存證信函。在系爭租約結束前，被告均係依兩造約定一次寄發
2個月租金支票予原告，故被告於101年3月16日仍依原約定一次寄發3、4月份之租金支票予原告，此後被告仍依約定支付租金，迄101年8月份之租金支票被告仍有按期寄送，只因原告多次電話說不續租，因害怕租金為原告藉故扣留，而改成一次寄發一個月租金支票。
㈡原告稱其曾於101年3月16日以電話通知被告不續租之意，
純屬虛偽，因該日為星期六，被告公司不上班，原告如何以電話通知？其次如原告所述為真，則原告既然已決定不再續租，則000052號存證信函早該於同年月16日即寄發給被告，怎會在電話通知後拖了1周之久到同年月21日再寄發書面通知？可知原告所述101年3月16日曾電話通知被告係虛假之事。
㈢被告既已於系爭租約終止前半年，即曾以口頭告知以原條件
續約之意，後原告既未於系爭租約期滿前通知被告不續租之意，於收到被告寄發之租金支票時，亦未立即表示反對之意，也未立即將該支票退還被告，於101年3月21日（星期三）前，原告在調漲租金提議為被告所拒前，也未表示不續租，後係由於原告想調漲租金為被告所反對，原告始表示不續租之意，由此可知，在原告於101年3月21日臨時提出調高租金前，在原租賃條件下原告是同意續行原租賃契約，只是原訂期間至101年3月15日止，因此自101年3月16日起，系爭租約已變更為不定期租約，直至101年3月23日原告書面通知欲終止不定期租約。
㈣依系爭租約第10條第2款約定：「租賃期限未滿前有任何一
方擬終止租約時，應於一個月前以書面通知，並需獲對方之同意，擬終止租約之一方需支付壹個月租金予相對方。」原告於101年3月21日前既然已同意系爭租約續行，則嗣後停止租約之意，自需被告同意始生終止契約效力。
㈤被告一直依照租約給付租金予原告，且尚有2萬元之押租保
證金在原告處，且系爭租約已變為不定期租約，被告也尚未同意原告終止租約之意，故被告並無違約行為，原告請求被告給付違約金並無理由。
㈥答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於96年3月16日簽訂系爭租約，約定原告將其所有之系
爭房屋出租予被告地景公司，並由被告鄭國瑞為連帶保證人，約定租賃期間自96年3月16日起至101年3月15日止，其中96年3月16日起至98年3月15日止，每月租金8,500元、
98年3月16日起至101年3月15止，每月租金9千元，並有房屋租賃契約書影本附卷可稽（見本院卷第12至15頁）。
㈡系爭房屋現仍由被告地景公司占有使用中。
四、就原告請求被告地景公司騰空返還系爭房屋部分：㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。次按民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，而租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時方為成立，承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用民法第451條規定，視為不定期限繼續契約，有最高法院37年上字第9418號判例要旨、78年度台上字第291號裁判要旨、84年度台上字第1826號裁判要旨可參。
㈡本件兩造間所訂立之系爭租約，約定租賃期間自96年3月16
日起至101年3月15日止。是依民法第450條第1項規定，系爭租約於期限屆滿時消滅。被告雖抗辯：原告之妻子代理原告於100年9月間至被告公司洽談租賃事宜時，被告曾以口頭告知擬以原租約條件續租5年，當時及日後原告並未表示反對之意等語（見本院卷第56頁被告答辯狀），惟為原告所否認，且縱被告於系爭租約租期屆滿前之100年9月間，曾向原告妻子口頭為前開表示，亦僅屬要約之性質，依民法第156條規定：「對話為要約者，非立時承諾，即失其拘束力。」，是原告妻子當時未立時為承諾，被告之要約即當然失其拘束力，此與原告當時及日後是否為反對之意思無涉。至被告於101年10月5日言詞辯論期日改稱：當時原告妻子有說好等語（見本院卷第69頁反面），然已與其上開所辯不一，且為原告所否認，應由被告就此負舉證之責，然被告復表示無法舉證證明原告妻子有同意續租一事，是其此部分所辯，洵無足採。
㈢次查：系爭租約第10條第1款約定：「若乙方（即被告地景
公司）有繼續承租之意願，應於租賃期限屆滿前一個月通知甲方（即原告）。甲、乙雙方另訂契約後，乙方始得繼續使用租賃房屋。」（見本院卷第13頁）。則兩造於訂約時，既已訂明續租應另訂契約，即當然發生阻止續約之效力，有最高法院82年度台上字第3165號裁判要旨可參。是自無被告所謂：在原告於101年3月21日臨時提出調高租金之前，可認在原租賃條件下原告是同意續行原租賃契約，只是原訂期間至101年3月15日止，因此自101年3月16日起，系爭租約已變更為不定期租約云云之情形可言。
㈣又被告自承原告於101年3月21日及其後兩天，均曾以電話
向被告表示如訂新租約要調漲租金，否則不再續租，惟為被告所拒等語。則依前揭說明，地景公司於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然既經出租人即原告對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用民法第451條規定視為不定期限繼續契約，況被告既已明示拒絕原告調漲租金，則兩造間顯然並無合意訂立新租約甚明。再者，原告復於101年3月23日以樹林柑園郵局000053號存證信函通知被告表示：「台端與本人於96年3月16日所簽訂之房屋租賃契約，坐落新北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號，租期於101年3月15日到期，本人與台端洽商重新訂約之事宜，無法達成共識，則不再出租予台端，本人依民法第450條第3項規定通知台端，並於1個月內搬遷完成，屆時未搬遷，將會同管區請求強制搬遷及損害賠償...。
」等語，有上開存證信函及回執附卷可稽（見本院卷第8頁），被告亦自承有於同年月26日收受上開存證信函，是兩造並未另訂租約，顯就租金等重要內容未協議一致，縱被告於租期屆滿後繼續使用租賃物，仍不能適用民法第451條規定視為不定期限繼續契約。
㈤至被告辯稱其於系爭租約屆期後，仍依原租約按期寄發租金
支票予原告，而支票為支付工具，原告未兌現係原告自己之問題，原告如不同意續租，何以未退還支票等語。惟系爭租約第10條第1款已訂明續租應另訂契約，即當然發生阻止續約之效力，且原告對於系爭房屋之租賃關係，於租賃期限屆滿後，曾以電話、存證信函（書面）表示兩造就租金數額未達成協議，故不再繼續契約之意思，顯與民法第451條規定之情形有間，已如前述。則縱原告於租期屆滿後，有收到被告單方所寄發之租金支票，至多僅屬租賃關係消滅後，因租賃物遲延返還所生損害之性質，不容被告以不定期限繼續契約為爭執，此有最高法院42年台上字第493號判例要旨可參。況原告並未提示被告所寄發之支票，且已於本件101年10月5日言詞辯論期日當庭將被告所寄發票號FC0000000、FC0000000、FC0000000、FC0000000、FC0000000之支票正本5紙當庭返還被告，並經被告當庭表示願意收受及當庭簽收在卷（見本院卷第70、71頁）。且原告已陳稱：因兩造已無交集，被告寄來之支票面額，還自行扣除25元之費用，原告退回給被告，被告還是會再寄來等語。是被告單方寄發上開支票予原告，原告未立即退還被告，乃另有原因，此與民法第451條規定不即表示反對之意思者有別，自無該條規定之適用。
㈥綜上，兩造於系爭租約屆期後，並未另訂新約，亦無民法第
451條規定視為不定期限繼續契約之情事，是兩造間之租賃關係已於101年3月15日系爭租約之租賃期間屆滿時消滅。
則承租人即被告地景公司於租賃關係消滅後，仍繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占用。原告依民法第455條前段租賃物返還請求權，請求被告地景公司將系爭房屋騰空返還原告，即屬有據。
五、就原告請求被告連帶給付違約金部分：㈠系爭租約第11條第3款約定：「乙方於終止租約或租賃期滿
後未交還房屋者，自終止或租賃期滿翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金至簽讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即被告鄭國瑞），決無異議。」（見本院卷第13頁）、第12條約定：「乙方若有違反本租約各條款或損害租賃房屋等情事時，丙方應負連帶保證責任，並願拋棄先訴抗辯權。」（見本院卷第14頁）。
㈡查系爭租約已於101年3月15日租賃期間屆滿，被告地景公
司迄仍占有使用系爭房屋，而未返還予原告，則原告依上開約定，請求被告應自租賃期滿翌日即101年3月16日起至地景公司遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付以租金一倍計算即18,000元之違約金，亦屬有據，應予准許。
六、從而，原告依租賃物返還請求權，請求被告地景公司將系爭房屋騰空返還原告，及依系爭租約第11條第3款約定，請求被告應自101年3月16日起至地景公司遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告18,000元之違約金，皆有理由。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與判決結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2項，判決如
主文。中華民國101年10月29日
民事第一庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年10月29日
書記官李佳靜