臺灣高雄地方法院105年度訴字第861號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院105年訴字第861號民事判決

裁判日期：民國105年09月02日

裁判案由：損害賠償

臺灣高雄地方法院民事判決105年度訴字第861號原告 李明超 被告兆鈞鋒建設有限公司法定代理人 賴自強 被告 陳俊松 上二人共同訴訟代理人 鄭伊鈞 律師複代理人 酈瀅鵑 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告兆鈞鋒建設有限公司（下稱兆鈞鋒公司）經營「住商不動產博愛捷運加盟店」，原告於民國103年10月30日經由被告兆鈞鋒公司員工 洪健智 仲介而向被告陳俊松購買其所有坐落高雄市○○區○○段○○段00地號土地及其上同段5645建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○街○○號5樓（下稱系爭不動產），雙方簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），買賣價金新臺幣（下同）795萬元，原告已給付被告兆鈞鋒公司仲介費用159,000元。嗣於104年1月17日交屋後，原告始發現系爭不動產之B2層編號26號機械式停車位（下稱系爭停車位），於車輛停妥後無法開啟後車門，因原告兩位小孩依規定均需坐安全座椅，致原告無法正常使用系爭停車位，又原告曾於被告兆鈞鋒公司所提供之銷售文件，發現系爭不動產所有權人即被告陳俊松係「住商不動產博愛捷運加盟店」店長而予以詢問，惟洪健智予以否認，被告兆鈞鋒公司為唯一全盤掌握買賣標的物狀況、買方可選擇要約方式、買賣雙方出價及可能成交價格等交易資訊者，相較買賣雙方而言，明顯居於資訊優勢地位，卻對原告隱瞞被告陳俊松為店長之身分，實屬隱瞞重大交易資訊，致原告交易資訊不對等，處心積慮以不當手段誘引原告以更高價格買入系爭不動產，乃違反善良風俗，並構成影響交易秩序之欺罔行為，違反民法第567條、公平交易法第25條、不動產仲介經紀業倫理規範第2條、第3條、第12條、第14條、第15條，爰依民法第184條第1項後段、第571條、公平交易法第30條、第31條、不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告兆鈞鋒公司返還仲介費用15萬元。且系爭停車位構成民法第354條減少通常效用及缺少保證品質之瑕疵，爰依民法第
359條規定，請求被告陳俊松減少價金110萬元。又被告兆鈞鋒公司受僱人洪健智與被告陳俊松隱瞞被告陳俊松是店長及明知系爭停車位車輛停妥後車門無法開啟，構成共同侵權行為，原告於104年11月1日出租前皆未入住，受有停車位租金收入損失8,000元、房屋租金收入損失108,000元、水費300元、電費1,821元、瓦斯費532元、大樓管理費19,620元，共計138,273元，爰依民法第184條第1項前段、後段、第185條規定，請求被告連帶賠償。另系爭停車位瑕疵影響小孩生命身體安全，爰依民法第227條第1項及第227條之1規定，請求被告連帶賠償慰撫金4萬元。並聲明：㈠被告兆鈞鋒公司應給付原告15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告陳俊松應給付原告110萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應連帶給付原告178,
273元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：被告陳俊松將「住商不動產博愛捷運加盟店」於
103年8月28日盤讓給訴外人 朗德明 後，即已離職，嗣因新盤讓人借重其經驗，被告陳俊松方於103年10月1日再復職，雖於103年10月30日系爭契約簽訂時已回被告兆鈞鋒公司任職，然此不影響買賣價格，且洪健智早已與原告於103年
9月間開始洽談系爭不動產買賣，自不因被告陳俊松回任而放棄此交易，被告兆鈞鋒公司未告知此情，並不構成違反公序良俗及影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，且未違反忠實義務，亦未違反誠信原則，被告陳俊松亦有給付被告兆鈞鋒公司委賣系爭不動產之仲介費用159,000元，此為買賣成交必須給付之仲介費用，非屬原告所受損害。又原告曾與被告陳俊松、 洪建智 三度前往查看系爭停車位，亦有試停停車格，足徵原告就系爭停車位之狀況、規格均有知悉，而其主張車輛停放後無法開啟後車門之情，並不影響系爭停車位本身停放車輛之功能，系爭停車位並無瑕疵。況所謂水費、電費、瓦斯費、大樓管理費等費用，均係系爭不動產所有人自取得所有權後即應負擔之費用，而房屋是否能自取得時立即出租，致使原告有未能收租之利益，得否請求，亦值商榷，另原告未敘明有何人格權侵害，難認慰撫金請求有據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷㈡第33頁）：
（一）被告陳俊松為原「住商不動產博愛捷運加盟店」之店長，於103年8月28日由朗德明向被告陳俊松就「住商不動產博愛捷運加盟店」之店內物品及房屋租約為盤讓，再由朗德明擔任股東之被告兆鈞鋒公司成為「住商不動產博愛捷運加盟店」。
（二）原告與被告陳俊松於103年10月30日簽訂系爭契約購買系爭不動產，於104年1月17日交屋。
（三）原告透由洪健智居間仲介購買系爭不動產，原告已給付被告兆鈞鋒公司仲介費用159,000元。
（四）被告陳俊松將「住商不動產博愛捷運加盟店」於103年8月28日盤讓給朗德明後就離職，於103年10月1日又回來就職。
四、本件之爭點：㈠原告請求被告兆鈞鋒公司返還仲介費用15萬元，有無理由？㈡原告依民法第359條規定，請求被告陳俊松減少買賣價金110萬元，有無理由？㈢原告依侵權行為之法律關係，請求被告連帶賠償停車位租金、房屋租金、水費電費瓦斯費大樓管理費等損失，有無理由？㈣原告依民法第
227條第1項、第227條之1規定，請求被告連帶賠償慰撫金4萬元，有無理由？本院分述判斷意見如下：
（一）原告請求被告兆鈞鋒公司返還仲介費用15萬元，有無理由？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第184條第
1項、第567條第1項前段、第571條定有明文。又除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為；事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任；法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償，但不得超過已證明損害額之3倍，侵害人如因侵害行為受有利益者，被害人得請求專依該項利益計算損害額，公平交易法第25條、第30條、第31條亦有明文。另經紀業應堅持公平交易及誠實信用；經紀業於執行業務時，應恪遵法令及本規範；經紀業應負責督導經紀人員不得有違法或不當之行為；經紀人員應謹言慎行，兼顧消費者合法權益及社會共同利益；經紀人員執行業務時，應維護消費者及經紀業之權益，不得營私舞弊；因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產仲介經紀業倫理規範第2條、第3條、第12條、第14條、第15條、不動產經紀業管理條例第26條固有明文。然當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，亦為民事訴訟法第277條前段所規定。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377號判例參照）。另當事人主張事實，須負舉證責任，倘其所提出之證據，不足為主張事實之證明，自不能認其主張之事實為真實（最高行政法院39年判字第2號判例參照）。
⒉原告主張被告兆鈞鋒公司之受僱人洪健智明知系爭停車位
於車輛停妥後無法開啟後車門，且明知被告陳俊松係「住商不動產博愛捷運加盟店」店長，卻隱瞞相關資訊未據實告知，導致原告購買系爭不動產而受有損害云云，固提出「住商不動產博愛捷運加盟店」網頁資料、系爭不動產銷售資料、系爭停車位現場相片等為證（見本院卷㈠第8、
10、72、73、111頁），然此為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⑴關於被告陳俊松於系爭契約簽訂時為「住商不動產博愛捷
運加盟店」店長部分：被告陳俊松將「住商不動產博愛捷運加盟店」於103年8月28日盤讓給朗德明後即離職，於
103年10月1日始回任，此為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈣），並有盤讓契約書、人事資料卡等附卷可稽（見本院卷㈠第32頁，本院卷㈡第35頁），則原告與洪健智接洽買賣系爭不動產之初，被告陳俊松確實並非「住商不動產博愛捷運加盟店」店長，尚難以原告提出之系爭不動產銷售資料（見本院卷㈠第10頁）記載承辦人為「陳俊松」，即認洪健智有故意隱瞞之事，況系爭契約之買賣標的物為系爭不動產，居間人關於訂約事項應據實報告者及應揭露之重要交易資訊應為系爭不動產之狀況、產權是否清楚、雙方同意之價格等，尚不包含系爭不動產所有權人與「住商不動產博愛捷運加盟店」之關係為何，且原告並未提出任何證據證明系爭不動產之賣價795萬元顯不合理，則原告應係對於系爭不動產所在地理位置、屋況、格局等情均審慎思考後，認為被告陳俊松所要求之賣價可以接受始簽訂系爭契約，縱然洪健智於被告陳俊松回任「住商不動產博愛捷運加盟店」店長後未將此資訊告知原告，顯然亦不影響系爭契約之簽訂，難認被告兆鈞鋒公司構成違反公序良俗之侵權行為及影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，亦未違反忠實義務及誠信原則。
⑵關於系爭停車位於車輛停妥後無法開啟後車門部分：被告
兆鈞鋒公司交付原告之系爭不動產銷售資料（見本院卷㈠第10頁）已明確記載系爭停車位為「上層」「機械」式，原告亦不否認洪健智曾帶其前往系爭停車位所在位置觀看，原告並自承於交屋當天有駕駛車輛停在系爭停車位（見本院卷㈠第107頁），足徵原告就系爭停車位之狀況、規格均有知悉，難認洪健智有何故意隱瞞或違反忠實義務及誠信原則之事，亦無構成侵權行為，況一般機械式停車位必有 鐵柱 支撐，車輛停妥後鐵柱自會擋住後車門無法開啟，此為一般正常情況，然並不影響系爭停車位本身停放車輛之功能，且基於安全考量，本應使乘客於車輛駛進機械式停車位前先行下車，原告以其子女年紀甚小，無法於車輛駛進系爭停車位前自行下車，而認系爭停車位有瑕疵云云，洵無足採。
⒊準此，原告以被告陳俊松於系爭契約簽訂時為「住商不動
產博愛捷運加盟店」店長，且系爭停車位於車輛停妥後無法開啟後車門為由，依民法第184條第1項後段、第571條、公平交易法第30條、第31條、不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告兆鈞鋒公司返還仲介費用15萬元，洵屬無據。
（二）原告依民法第359條規定，請求被告陳俊松減少買賣價金
110萬元，有無理由？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條固有明文。然所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院86年度台上字第2808號判決意旨參照）。
⒉經查，原告主張系爭停車位於車輛停妥後無法開啟後車門
，而認系爭停車位構成民法第354條第1項減少通常效用之瑕疵及同條第2項保證品質之瑕疵云云（見本院卷㈡第30頁），然關於減少通常效用之瑕疵部分，係指依通常交易觀念，認為物應具備之效用而不具備者，而系爭停車位為機械式停車位，必有鐵柱支撐，車輛停妥後鐵柱自會擋住後車門無法開啟，此為一般正常情況，並不影響系爭停車位本身停放車輛之功能，已如前述，難認系爭停車位構成減少通常效用之瑕疵，又原告並未提出任何證據證明被告陳俊松有保證系爭停車位具有於車輛停妥後可以開啟後車門之品質，自不構成保證品質之瑕疵，則原告依民法第
359條規定，請求被告陳俊松減少買賣價金110萬元，亦屬無據。
（三）原告依侵權行為之法律關係，請求被告連帶賠償停車位租金、房屋租金、水費電費瓦斯費大樓管理費等損失，有無理由？查原告與洪健智接洽買賣系爭不動產之初，被告陳俊松並非「住商不動產博愛捷運加盟店」店長，洪健智及被告陳俊松並無故意隱瞞此情，縱然於被告陳俊松回任店長後未將此資訊告知原告，並非應揭露之重要交易資訊，亦不影響系爭契約之簽訂，被告自不構成侵權行為，又系爭停車位本身停放車輛之功能並未喪失，難認有何瑕疵，被告亦不構成侵權行為，均已如前述，則原告依侵權行為之法律關係，請求被告連帶賠償停車位租金、房屋租金、水費電費瓦斯費大樓管理費等損失，並無理由。
（四）原告依民法第227條第1項、第227條之1規定，請求被告連帶賠償慰撫金4萬元，有無理由？按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任，民法第第227條第1項、第227條之1固有明文。查原告主張因系爭停車位瑕疵影響小孩生命身體安全，而請求慰撫金
4萬元云云，然系爭停車位並無瑕疵，已如前述，原告此部分請求，亦屬無據。
五、綜上所述，原告並未舉證證明被告有何故意侵權或違反忠實義務及誠信原則情事，從而，原告依民法第184條第1項後段、第571條、公平交易法第30條、第31條、不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告兆鈞鋒公司返還仲介費用15萬元，且依民法第359條規定，請求被告陳俊松減少價金11
0萬元，又依民法第184條第1項、第185條規定，請求被告連帶賠償停車位租金收入損失、房屋租金收入損失、水費、電費、瓦斯費、大樓管理費共計138,273元，另依民法第
227條第1項及第227條之1規定，請求被告連帶賠償慰撫金4萬元，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年9月2日
民事第五庭法官秦慧君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年9月5日
書記官黃振祐