最高法院102年度台上字第555號民事判決

裁判字號：最高法院102年台上字第555號民事判決

裁判日期：民國102年03月28日

裁判案由：租佃爭議

最高法院民事判決一○二年度台上字第五五五號上訴人 江宗賢
陳宗玲 陳宗明 陳麗芳 陳思薇 陳瑋鎧 李宛 諭 李育憲 共同訴訟代理人 黃呈利 律師被上訴人 王文樹
王耀德 王鏡荏 共同訴訟代理人 熊家興 律師
李國禎 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國一○一年五月八日台灣高等法院台南分院第二審判決（一○○年度上字第二三九號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理由本件被上訴人主張：訴外人 王冊 於民國三十八年間向訴外人 江流瀾 承租坐落嘉義市○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號等三筆土地（下稱系爭土地，其中一五地號土地嗣分割為一五、一五－一、一五－二、一五－三地號等四筆土地），雙方並簽訂耕地三七五租約。嗣經多次繼承，系爭土地歸上訴人共有，該等土地之承租權則由被上訴人王文樹及訴外人 王柏淋 即被上訴人王耀德、王鏡荏之父取得，雙方亦訂有租期至一○三年十二月三十一日止之耕地三七五租約。惟王柏淋於九十九年三月二十日死亡，王耀德、王鏡荏經全體繼承人之合意，由其繼承承租權耕作，而依法申請嘉義市西區區公所辦理租約變更登記，卻遭上訴人拒絕，並否認伊等承租權存在，依耕地三七五減租條例第六條規定，伊等自得請求確認兩造間就系爭土地有耕地三七五租約法律關係存在，及請求上訴人將該等土地之承租人王柏淋名義變更為王耀德、王鏡荏。又系爭土地經都市計畫後已變更○住○區○道路用地，上訴人既為終止租約收回土地之主張，則依耕地三七五減租條例第十七條第二項之規定，自應補償伊改良系爭土地所支付之費用新台幣（下同）九萬元、尚未收穫農作物之價額二十二萬六千五百元及系爭土地終止租約當期之公告現值減除土地增值稅後餘額三分之一三千二百零九萬九千四百九十三元，合計為三千二百四十一萬五千九百九十三元等情。爰先位聲明求為確認兩造間就系爭土地有耕地三七五租約法律關係存在及上訴人會同伊等將該等土地之承租人王柏淋名義變更為王耀德、王鏡荏之判決；備位聲明求為上訴人給付三千二百四十一萬五千九百九十三元並加計法定遲延利息之判決。
上訴人則以：系爭土地經行政院農業委員會林務局農林航空測量所（下稱農林航空測量所）判讀航照圖結果，歷年均有部分為空地、雜物堆置、建物之情形，且除一五、一○九地號土地上有旱作外，一二九地號土地上之植生於八十七、八十九年間為規則排列，其他年度及一五－一、一五－二、一五－三地號土地之植生均無規則排列，可見該等土地已繼續一年以上不為耕作，伊乃於調解、調處當場向被上訴人表示終止租約，嗣又以一○○年四月十九日答辯狀繕本之送達為終止租約之意思表示。又系爭土地早於六十四年六月十日因都市計畫實施而編定為住宅區，但未變更實際用途，故稅捐稽徵機關仍課以田賦，迄八十六、八十七年一
五、一五－一及一二九地號等三筆土地始先後按一般用地稅率課徵地價稅，足見斯時承租人即被上訴人王耀德、王鏡荏之父王柏淋及被上訴人王文樹於八十六年二月底前已任該三筆土地荒蕪，不自任耕作。兩造間就系爭土地之耕地三七五租約，既經伊終止，且因承租人王柏淋、王文樹不自任耕作，而為無效，被上訴人之先位請求，自屬無據。伊未曾依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止租約，應無該條第二項規定之適用。況被上訴人請求補償之金額不實，且未舉證證明，其備位請求亦屬無據等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：訴外人江流瀾於三十八年一月一日將其所有系爭土地出租予訴外人王冊耕種使用，雙方訂有嘉地北字第七九四號臺灣省嘉義市私有耕地租約，租期自是日起至四十三年十二月三十一日止，屆期後陸續依耕地三七五減租條例第二十條規定續定租約。江流瀾及王冊死亡後，系爭土地先後辦理分割繼承登記及繼承登記（在上訴人名下），該等土地之承租權則由被上訴人王耀德、王鏡荏之父王柏淋及被上訴人王文樹取得，並於九十八年一月十二日申請續租，期間自同年月一日起至一○三年十二月三十一日止。王耀德、王鏡荏於王柏淋死亡後，持其餘非現耕繼承人 蔡沅蓉 、蕭王婉禎、 王麗淑 、 王彥怩 出具之同意書，申請嘉義市西區區公所辦理租約變更登記，雖遭上訴人拒絕，但查系爭土地自八十七年起至九十九年止之航照圖，經農林航空測量所判讀結果，覆蓋在該等土地上之植生或為規則排列，或為無規則排列而無法辨識是否人為栽種，故由上開航照圖無法清楚分辨系爭土地上之植生究為何物。而依民事訴訟法第二百七十七條規定，上訴人對於被上訴人不自任耕作及非因不可抗力繼續一年不為耕作之有利於己事實，既應負舉證責任，則在上訴人舉證證明被上訴人將系爭土地供非耕作之用或轉租、借予他人使用，或有何不耕作任令荒廢前，均屬推論之詞，不足採信。又依證人即嘉義市地政事務所測量員洪有全及國稅局稅務員 黃靖淑 所為之證詞暨九十八年十二月三日財政部台灣省南區國稅局嘉義市分局會同上訴人陳麗芳、地政人員勘查一五－二地號土地結果，堪認該地號土地確有竹林無誤。且系爭土地坐落嘉義市，地目田並已規定地價，而由嘉義市政府稅務局一○○年九月二日嘉市稅土字第○○○○○○○○○○號函所載內容以觀，一五及一五－一地號土地為何改徵地價稅，因無資料保存，無法得知；一五－二及一五－三地號土地原徵田賦，嗣因公告實施使用分區為公共設施保留地免徵地價稅；一○九及一二九地號土地公告實施使用分區為住宅區，且公共設施已完竣，前者自八十七年至九十八年課徵田賦，一○○年起及一二九地號土地自八十七年起均按一般用地稅率核課地價稅，則依土地稅法第十四條、第二十二條第一項、第二項規定，自難僅憑一五地號土地九十年至九十三年嘉義市稅捐稽徵處地價稅繳款書，遽謂被上訴人不自任耕作，且非因不可抗力繼續一年不為耕作，以致系爭土地改課地價稅。況系爭土地於一○○年六月二十九日經第一審會同兩造勘驗結果，其使用情形與被上訴人所提一○○年四月二十日之現場照片大致相符，參諸證人即嘉義市竹圍里里長 蕭群鵬 之證言，亦可知被上訴人多年來確有於系爭土地上種植蔬菜、竹子等作物。綜上所述，上訴人抗辯兩造間就系爭土地之耕地三七五租約，因被上訴人不自任耕作而為無效，或非因不可抗力繼續一年不為耕作已經終止云云，為不可採。且被上訴人提起本件確認之訴，因兩造爭執系爭土地之耕地三七五租約是否存在，亦有即受確認判決之法律上利益。從而被上訴人本於耕地三七五減租條例第六條第一項規定，請求如前揭先位聲明所示，於法並無不合，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按承租人承租土地非因不可抗力繼續一年不為耕作者，出租人既得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，則不問承租人不為耕作之承租土地為一部或全部，出租人均得終止租約，收回全部耕地。查嘉義市政府稅務局函復系爭土地之課稅情形，其中一五、一五－一、一五－二及一五－三地號等四筆土地原課徵田賦，但因一五及一五－一地號土地已變更使用，一五－二及一五－三地號土地為都市計畫公共設施保留地，未作任何使用並與使用中之土地隔離，而自八十七年起按一般用地稅率課徵地價稅，或自九十九年起免徵地價稅（見第一審第二卷第
一一一、一一二頁），徵諸九十九年十二月六日嘉義市西區區公所會勘之照片，顯示土地上種植之果樹尚小且密度稀疏，甚至遺有除草後未完全清理之痕跡（見第一審第一卷第四七頁），以及財政部台灣省南區國稅局嘉義市分局九十八年十二月十日南區國稅嘉市0000000000000號函附之實物抵繳土地勘查紀錄表，記載道路尚未開通，且相臨地號有竹林雜草，無法至一五－二地號土地，於遠處觀看地政人員所指位置為竹林、雜草（見同上卷第一八六頁）等情，該四筆土地是否全部均有耕作，已非無疑。又系爭土地中之一二九地號土地，由九十九年十二月六日嘉義市西區區公所會勘之照片及農林航空測量所判讀拍攝日期為九十八年十月三十日、九十九年五月二十日之航照圖結果以觀（見同上卷第四四頁及第一審第二卷第一二七頁背面、第一二八頁），該土地上似亦有雜物堆置。倘系爭土地有一部非因不可抗力繼續一年不為耕作，上訴人於九十九年十二月二十日嘉義市西區區公所耕地租佃委員會調解、一○○年三月十六日嘉義市政府耕地租佃委員會調處時，向被上訴人表示終止租約，並於一○○年四月十九日以答辯狀繕本之送達為終止租約之意思表示（見第一審第一卷第五二、七、九八頁），是否不生終止之效力，即有再推研之餘地。乃原審就此未予細究，謂上訴人未舉證證明被上訴人非因不可抗力繼續一年不為耕作，並以上訴人表示終止租約後之勘驗結果、所拍照片及不清楚一二九地號土地上是否有人耕作之證人蕭群鵬所為證詞，認被上訴人確有於系爭土地上種植蔬菜、竹子等作物，而為上訴人不利之判決，不無可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○二年三月二十八日
最高法院民事第四庭
審判長法官許澍林
法官黃義豐法官袁靜文法官鄭雅萍法官吳麗女本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○二年四月八日
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