裁判字號：臺灣臺南地方法院96年訴字第1733號民事判決
裁判日期：民國97年02月29日
裁判案由：給付租金等
臺灣臺南地方法院民事判決96年度訴字第1733號原告台南市政府法定代理人甲○○訴訟代理人 黃紹文 律師
黃溫信 律師 徐美玉 律師被告乙○○
丙○○上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國97年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣玖拾叁萬柒仟零肆元，及其中新台幣捌拾伍萬壹仟捌佰貳拾元部分自民國94年5月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告應給付原告新台幣陸拾捌萬肆仟壹佰柒拾元，及被告丙○○自民國96年12月14日起，被告乙○○自民國97年2月1日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告應自民國96年7月1日起至門牌號碼臺南市○○路○段○○○號3樓之1建物所有權移轉第三人之日止，每半年給付原告新臺幣壹拾叁萬貳仟零叁拾元。
訴訟費用新臺幣肆萬肆仟零柒拾叁元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾肆萬壹仟元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、本件被告2人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
(一)爰坐落台南市○○區○○段三小段121之2地號○○區○段○○段○○○○號土地2筆(下簡稱系爭土地)，所有權為台南市，原告為管理機關，民國69年間以出租方式與第三人大合工程股份有限公司合建大樓，並由建物所有權人向原告依建物面積大小比例向原告承租基地所有之土地。被告2人為門牌號碼台南市○○路○段○○○號3樓之1建物(下簡稱系爭建物)所有權人，與原告簽訂租賃契約，承租系爭121之2地號土地、面積143.41平方公尺，系爭101地號土地、面積64.38平方公尺，租賃契間自91年1月1至93年12月31日，租金按當期公告地價總額及租金率百分之5計算，如有調整時，自調整之月份起依調整後租金額繳付，又租金於每年1月、7月分兩期繳納，被告應依原告所開繳納通知書規定期限(原則為該月1日至30日)，向指定處所繳納，且逾期繳納在3個月以上者，一律照欠額加收百分之10之違約金。
(二)惟被告於租期內有部分租金未繳納，依各該年度之土地公告地價計算其租金，被告2人共積欠租金新臺幣（下同）851,820元(總租金為1,065,672元扣除已繳租金213,852元)，上開租金均已逾期繳納3個月以上，自應依約給付百分之10之違約金，故合計應給付937,004元(其詳細之金額及起算時間詳如附表一)。
(三)又自94年1月起，被告2人即未再與原告續訂租約，惟被告所有系爭建物仍占用原告所有之系爭土地，而享有相當於租金之不當得利，依各年度公告地價計算其相當於租金之不當得利，算至96年6月止，分別為684,170元，被告應給付與原告(其詳細之計算金額如附表二)。再自96年7月迄今，被告所有之系爭建物仍占用原告之土地，除其建物所有權已移轉他人，其仍將繼續占用原告土地享有相當於租金之不當得利，原告亦將受有損失，故以現在之公告地價計算被告每半年不當得利之金額為132,030元，被告應給付原告。
(四)上開款項，原告曾通知被告給付，但被告均未為給付，為此本於租賃契約及不當得利之法律關係，請求判決如聲明所示。
(五)並聲明：求為判決如主文1、2、3項所示，並以供擔保為條件之假執行宣告。
三、本院得心證之理由：
(一)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故得請求之範圍，應以對方所受之利益為限。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念(最高法院61年度台上字第1695號判例參照)。
又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限；又公有土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，土地法第97條平均地權條例施行細則第21條分別定有明文。再城市地方房屋租金，以不超過土地及建物改良申報總價年息百分之10為限，並為租用基地建築房屋所準用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又所謂年息百分之10，乃指基地租金之最高限額，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度，使用人利用基地之經濟價值、所受之利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。
(二)原告主張被告2人為系爭建物所有權人，與原告簽訂租賃契約，承租系爭土地，租賃契間自91年1月1至93年12月31日，租金按當期公告地價總額及租金率百分之5計算，如有調整時，自調整之月份起依調整後租金額繳付，又租金於每年1月、7月分兩期繳納，逾期繳納在3個月以上者，一律照欠額加收百分之10之違約金。詎惟被告於租期內有部分租金未繳納，共積欠租金851,820元(計算方式詳如附表一所示)之事實，已據提出土地及建物查詢資料、臺南市市有基地租賃契約、土地公告現值/地價查詢為證，而被告未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀作有利於己之陳述，自堪信原告主張為真實。
(三)又系爭建物自93年12月31日租賃契約屆滿之翌日起，被告已無占用系爭土地之權源，則被告繼續占有系爭土地，足致原告受有無法使用收益系爭土地之損害，又被告無權占用原告土地，原告已受有損害，其占有土地之事實狀態，於被告建物所有權移轉前，僅履行期未到，非履行期條件未成就，且被告有到期不履行之虞，故原告就此履行未到前之損害金提起將來給付之訴，即請求自94年1月起至系爭建物所有權移轉予第三人之日止，相當於租金之損害金，揆之前揭說明，於法相符，亦屬正當。
(四)至損害金之計算，本院斟酌系爭建物占用系爭土地之面積為其中之207.79平方公尺(系爭土地面積合計為3,402平方公尺)、建物位處大樓之三樓位置，及供住宅使用，並考量目前社會經濟情況等情，認原告以土地申報地價百分之5計算應屬適當。故原告請求941月至96年6月止，共計684,170元之損害金，及自96年7月1日起至系爭建物所有權移轉第三人止，每半年132,030元之損害金(計算方式詳如附表二所示)，即屬有據。
(五)次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；民法第229條第1項、第2項、第233條第1項及第203條定有明文。
(六)原告請求租金851,820元部分，其給付期限最遲至94年1月即已屆滿，則原告本於租賃契約，請求自94年5月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，應屬有據。又本件起訴狀繕本於96年12月13日送達被告丙○○，於97年1月31日公示送達被告乙○○，有本院送達證書在卷足憑，從而，原告本於不當得利之法律關係，請求不當得利684,170元部分自起訴狀繕本送達翌日即被告丙○○自96年12月14日起、被告乙○○自97年2月1日起，按年息百分之5計算之遲延利息，亦有理由。
四、綜上所述，被告2人未依約繳納租金，並自租期屆滿後，無權占用原告所管理之土地。從而，原告依租賃契約及不當得利法律關係，請求被告給付如主文第1、2、3項所示，為有理由，應予准許。
五、又法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文，參酌同法第91條第1項規定法院未於訴訟費用之裁判確定其費用額者，第一審受訴法院於該裁判有執行力後，應依聲請以裁定確定之之立法意旨，本院自得於本件判決時，一併確定兩造應負擔之訴訟費用額。查本件原告起訴訴訟標的金額經核定為4,261,774元，其應徵第一審裁判費為43,273元(原告溢繳裁判費10,217元部分，另予發還)，又因公示送達支出登報費800元，故本件之訴訟費用確定為44,073元，應由敗訴之被告負擔。
六、再原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段、第87條第1項、第390條第2項，判決如主文。
中華民國97年2月29日
民事第一庭法官高榮宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年2月29日
書記官陳淑芬┌──────────────────────────────────────────┐│附表一││┌────────────────────────────────────────┐│││積欠租金明細表：│││├───┬────┬────┬───┬──────┬─────┬────┬────┤│││地號│面積㎡│申報地價│年租率│租用期間│應繳租金│已繳租金│基欠租金││││││(元/㎡)││││││││├───┼────┼────┼───┼──────┼─────┼────┼────┤│││121-1│207.79(1│38,000││91.1至92.12│789,602│213,852│575,750│││├───┤43.41+64├────┤5%├──────┼─────┼────┼────┤│││101│.38)│26,572││93.1至93.12│276,070││276,070│││├───┴────┴────┴───┴──────┼─────┼────┼────┤│││合計│1,065,672│213,852│851,820│││└────────────────────────┴─────┴────┴────┘││┌───────────────────────────┐│││違約金計算表：│││├──┬──────┬─────┬──────┬────┤│││期別│起始年月│債權金額(│違約金起算日│計算標準││││││新台幣/元)││(年利率)│││├──┼──────┼─────┼──────┼────┤│││91/1│91.1至91.6│49,350│91.11.01│10%│││├──┼──────┼─────┼──────┼────┤│││91/2│91.7至91.12│131,600│92.05.01│10%│││├──┼──────┼─────┼──────┼────┤│││92/1│92.1至92.6│197,401│92.11.01│10%│││├──┼──────┼─────┼──────┼────┤│││92/2│92.7至92.12│197,401│93.05.01│10%│││├──┼──────┼─────┼──────┼────┤│││93/1│93.1至93.6│138,035│93.11.01│10%│││├──┼──────┼─────┼──────┼────┤│││93/2│93.7至93.12│138,035│94.05.01│10%│││├──┼──────┼─────┼──────┼────┤│││合計││851,822│││││├──┴──────┴─────┴──────┴────┤│││總計：851,822×1.1=937,004│││└───────────────────────────┘│└──────────────────────────────────────────┘┌─────────────────────────────────┐│附表二││┌───────────────────────────────┐│││不得得利明細表：│││├───┬─────┬────┬───┬──────┬─────┤│││地號│面積㎡│申報地價│年租率│租用期間│相當於租金││││││(元/㎡)│││之不當得利│││├───┼─────┼────┼───┼──────┼─────┤│││121-1│207.79(143│26,572││94.1至95.12│552,140│││├───┤.41+64.38├────┤5%├──────┼─────┤│││101││25,416││96.1至96.06│132,030│││├───┴─────┴────┴───┴──────┼─────┤│││合計│684,170│││└─────────────────────────┴─────┘││┌────────────────────┐│││各期應繳明細：│││├──┬──────┬─────┬────┤│││期別│起始年月│債權金額(│利息計算││││││新台幣/元)│(年利率)│││├──┼──────┼─────┼────┤│││94/1│94.1至94.6│138,035│5%│││├──┼──────┼─────┤││││94/2│94.7至94.12│138,035││││├──┼──────┼─────┤││││95/1│95.1至95.6│138,035││││├──┼──────┼─────┤││││95/2│95.7至95.12│138,035││││├──┼──────┼─────┤││││96/1│96.1至96.6│138,035││││├──┼──────┼─────┤││││合計││684,170││││└──┴──────┴─────┴────┘│└─────────────────────────────────┘