臺灣臺中地方法院102年度簡上字第29號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院102年簡上字第29號民事判決

裁判日期：民國102年06月14日

裁判案由：拆屋還地

臺灣臺中地方法院民事判決102年度簡上字第29號上訴人 楊奕樹 訴訟代理人 楊明翰 被上訴人 何宗修 上當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國101年12月25日本院沙鹿簡易庭101年度沙簡字第227號第一審判決提起上訴，於本院並為訴之追加，本院合議庭於民國102年5月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按簡易訴訟程序之第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項、第255條第1項第1款、第2款分別定有明文。本件上訴人上訴時追加聲明：被上訴人應返還自民國97年7月起至101年12月止占用期間所獲相當於租金之不當得利或法定租賃使用土地之租金，共計新臺幣（下同）32,380元，及自本件聲請調解之日起至判決時之遲延利息。被上訴人於準備程序期日已當庭表示不同意上訴人訴之追加，惟查上訴人上開請求無權占有返還相當於租金之不當得利，與本件基礎事實相同，依上開規定，應准許其追加。至上訴人請求依法定租賃關係請求法定租金部分，經核與本件基礎事實不同，此部分訴之追加，不應准許。
乙、實體部分：
一、上訴人主張：伊所有坐落於臺中市○○區○○段○○○段00
000地號土地（下稱系爭土地），與被上訴人所有同段31-4地號土地相鄰，被上訴人在31-4地號土地上之同小段188建號建物（下稱系爭建物），無權越界占用上訴人所有系爭土地如原審101年10月23日清水地政事務所鑑定圖（下稱鑑定圖）面積4平方公尺。系爭建物係由訴外人合興建設股份有限公司（下稱合興公司）與地主合建，建照執造所載之起造人雖為訴外人 吳楊湘冷 ，惟使用執照之申請人為合興公司，故系爭建物在未辦理建物第一次登記前，其所有權應為建案申請人即合興公司所有。臺中縣政府69建都營字第2458號建案配置圖左側之相對位置概圖，訴外人 張天生 建築師將舊社口小段31-25地號土地（103平方公尺）完全繪於計劃道路之範圍內，然而舊社口小段31-25地號土地僅有部分（社口小段31-27地號、面積59平方公尺）屬計劃道路，其剩餘部分（44平方公尺）仍將此建案A棟建物隔絕於中華路，由此可見，張天生建築師故意將建案配置圖繪製成與地籍資料不符之狀況。再吳楊湘冷（為上述建案之基地地主）與合興公司合作，合建上述建案，而於此建案中擔任起造人身份，故地主吳楊湘冷與起造人吳楊湘冷名稱雖同，但身份有別，該建案內房屋之產權分配，吳楊湘冷與合興公司本為契約間對立關係，合興公司違反吳楊湘冷授權範圍而越界建築上批建物之行為，不屬吳楊湘冷委任或授權範圍，則被上訴人之系爭建物占用上訴人系爭土地之情事，屬於無權占用，不應視為民法第425條之1之法定租賃關係。吳楊湘冷為系爭土地之前手所有權人，因其年事已高，又長期住在北部，故未能時時查看其所有土地使用現況。如被上訴人認為吳楊湘冷曾默許被上訴人系爭建物越界建築占用系爭土地之情事發生，被上訴人應負舉證責任等語。聲明：被上訴人應將如鑑定圖所示面積4平方公尺之建物拆除，騰空將土地返還予上訴人；訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：系爭建物興建於68、69年，伊於73年購買，系爭建物都是合法的。上訴人所有系爭土地，應該是系爭建物的法定畸零空地，如果要賣，被上訴人有優先承買權，但是法院拍賣的時候，並沒有通知被上訴人。上訴人所有系爭土地於99年9月23日自31-25地號分割而來，而31-25地號則與被上訴人所有31-4地號，及同小段31-2、31-3、31-5、31-6、31-7、31-8等地號土地則均係於69年10月18日分割自社口小段31地號土地，當時土地所有權人均為吳楊湘冷。吳楊湘冷於69年間以分割社口小段31、31-1地號土地全部作為建築基地申請建造執照，經臺中縣政府核發建造執照，嗣後吳楊湘冷在31、31-1地號土地上建築兩棟三層樓建物，各棟分別有7戶、16戶。在上開建築申請案中，原來分割前之31、31-1地號土地全部均為申請建築之基地（含法定空地），當時吳楊湘冷應有簽立土地使用同意書。嗣後，吳楊湘冷即按各戶建物坐落基地分割出31、31-2、31-3、31-4、31-5、31-6、31-7等多筆土地後，並按戶銷售房地，73年間出售31-4地號土地及系爭建物並移轉登記與被上訴人，80年6月被上訴人將土地贈與予 何啟菘 。另69年間分割得出之31-25地號，面積103平方公尺土地，坐落於被上訴人所買受上揭房地與計劃道路中間，係屬69年都使字第2458號建築案件之建築基地，其上並無任何建物，嗣後31-25地號因有部分土地於77年間遭徵收作為道路使用，而分割出31-27地號，原31-2
5地號面積減為44平方公尺，於97年6月間遭法院拍賣，而由上訴人拍定，嗣後上訴人即依住戶間牆壁延伸線，將31-2
5地號土地分割為含系爭31-32地號在內之多筆土地，並分別向住戶主張其土地所有權。由上述可知，被上訴人已合法買受系爭建物暨其坐落基地，而建物之第一層為騎樓，被上訴人自不可能在上方增建，實際上亦無增建，不可能占用上訴人土地而越界建築。本件縱使被上訴人所有系爭建物確有占用上訴人所有系爭土地，惟上訴人所有系爭土地與被上訴人所有系爭建物均同屬吳楊湘冷所有，其先後讓與本件兩造，依民法第425條之1第1項規定，該占用部分土地在被上訴人得使用期限內，有租賃關係。上訴人依法不得請求拆屋還地。復按「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之」，民法第796條之1第1項定有明文。若法院認為兩造間並未就占用部分土地依前開說明成立法定租賃關係，被上訴人所有之建物係無權占用上訴人所有系爭土地，惟被上訴人所占用土地僅4平方公尺，且呈狹長形，上訴人縱使取回該筆土地，亦無法為有效之利用，上訴人亦顯有濫用其權利之情事，衡諸前開規定意旨，上訴人均不得請求移去或變更等語。聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，為上訴人敗訴之判決。上訴人對於原判決就被上訴人部分聲明不服，提起上訴（何啟菘部分未據上訴，該部分已確定），並為訴之追加，於本院上訴及追加聲明為：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人應將如鑑定圖所示面積4平方公尺之建物拆除，騰空將土地返還予上訴人。㈢被上訴人應返還自97年7月起至101年12月止占用期間所獲相當於租金之不當得利，共計32,380元，及自本件聲請調解之日起至判決時之遲延利息。
㈣訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：㈠駁回上訴及追加之訴。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
四、法院之判斷：
（一）上訴人主張系爭土地為其所有，坐落於同段31-4地號土地上之系爭建物為被上訴人所有，為被上訴人所不爭執，並有土地所有權狀、建物登記第二類謄本附卷可憑，堪信上訴人之主張為真實。而上訴人所有之系爭土地，為被上訴人所有之系爭房屋占用4平方公尺等情，亦經原審囑託清水地政事務所測量屬實，並製有勘驗筆錄及鑑定圖附於原審卷可憑。是被上訴人辯稱系爭房屋並未占用系爭土地云云，核與事實不符，要非可採。惟上訴人請求被上訴人拆除如原審鑑定圖4平方公尺之建物，並騰空將土地返還上訴人部分，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
（二）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第
425條之1定有明文。本件原31地號土地係於35年6月26日辦理土地總登記，所有權人為吳楊湘冷，吳楊湘冷於69年間提供該土地及同段第31-1地號土地，由合興公司於其上興建兩棟合計22戶之三層樓連棟式建築，原31地號土地於69年間分割出同段31-2地號至31-18地號土地及31-25地號土地，所有權人仍為吳楊湘冷，嗣後吳楊湘冷讓與31-4地號土地及房屋予被上訴人，再由被上訴人將31-4地號土地讓與予何啟菘，至於上訴人所有之系爭土地則因法院拍賣而由上訴人取得，此有建物登記第二類謄本（188建號）、土地登記第二類謄本（31-4地號、31-32地號、31-25地號、31-2地號、31-3地號、31-5地號、31-6地號、31-7地號、31-8地號）、臺灣省臺中縣土地登記簿、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、公證書附於原審卷可稽。次按法院之強制執行拍賣，性質上係為私法拍賣，拍定人則係繼受取得拍賣標的之權利。從而，本件系爭房屋及系爭土地即係由吳楊湘冷分別讓與相異之人，揆諸上述民法第425條之1之規定，自應推定系爭房屋於系爭土地具有法定租賃之關係。是系爭房屋占用系爭土地即非無權占有，則上訴人主張拆屋交地，即非有據，應予駁回。本件被上訴人系爭建物在系爭土地上既有法定租賃關係存在，本院即無庸審酌被上訴人另主張之民法第796條之1規定有無理由，及上訴人是否有權利濫用之情形，併此敘明。
（三）上訴人另主張系爭建物，係由建商即合興公司與地主吳楊湘冷合建，故系爭建物於初次產權登記前，所有權應屬合興公司，吳楊湘冷與合興公司本為對立關係，合興公司違反吳楊湘冷授權範圍而越界建築系爭建物之行為，不屬於吳楊湘冷委任或授權範圍內之行為，亦不應因建物與土地事後同屬吳楊湘冷所有，而可補正原先吳楊湘冷未同意於系爭土地搭建房屋之瑕疵等語。惟查，本件縱認合興公司與原地主吳楊湘冷為合建關係，而由合興公司為出資人而為系爭建物於尚未保存登記時之所有權人，亦不必然有上訴人所稱「違背吳楊湘冷授權範圍」而「越界建築」之事。況且，民法第425條之1第1項規定之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，故縱認系爭建物係於第一次所有權登記後，始與系爭土地同屬吳楊湘冷所有，仍屬符合民法第425條之1第1項之規定，於吳楊湘冷將系爭建物出賣予被上訴人後，推定為對系爭土地有租賃關係，始能達到保護房屋既得使用權之目的。
（四）被上訴人占用系爭土地既非無正當權源，即非無法律上之原因而使上訴人受損害。從而，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還相當租金之不當得利，即非正當，不應准許。
五、綜上所述，上訴人依據民法第767條第1項前段之規定，請求被上訴人拆屋還地，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判，求予將原判決廢棄改判，核屬無據，其上訴為無理由，應予駁回。又上訴人於本院依據不當得利之法律關係追加請求被上訴人給付相當於租金之損害32,380元及遲延利息部分，亦為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防禦，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年6月14日
民事第二庭審判長法官陳文爵
法官李慧瑜法官謝慧敏上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國102年6月14日
書記官黃珮華