臺灣臺中地方法院民事判決 101年度沙簡字第227號
原 告 楊奕樹
訴訟代理人 楊明翰
被 告 何啟菘
兼上一人
訴訟代理人 何宗修
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國101年12月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，民事訴訟法第255條第1項前段定有明文。本件原告起訴之
聲明為一、被告應將占用原告所○○○區○○段○○○段00
000地號土地（面積4平方公尺），拆除其上越界建物騰空土
地返還原告。二訴訟費用由被告負擔。嗣於訴訟進行中變更
其訴之聲明：為一、被告應將占用原告所○○○區○○段○
○○段00000地號土地（面積4平方公尺），拆除其上被告所
有同段188建號越界建物，並騰空系爭土地返還原告。二、
被告應返還自民國97年8月起算之占用期間所獲得相當於租
金之不當得利及法定利息，共新臺幣34011元。原告願提供
擔保，以為假執行。三、訴訟費用由被告負擔。原告上開變
更後之聲明之二部分，核屬追加他訴。原告上開追加之訴，
有礙於被告之防禦及訴訟之終結，核無該條項但書所列情形
，其追加應不合法，應予駁回。
貳、實體部分：
一、原告之聲明：被告應將占用原告所○○○區○○段○○○段
00000地號土地（面積4平方公尺），拆除其上越界建物騰空
土地返還原告。訴訟費用由被告負擔。
二、原告主張：被告何宗修所有臺中市○○區○○段○○○段
000○號建物，坐落於被告何啟菘所有同段31-4地號土地，
與被告所有同地段31-32地號土地相鄰。詎被告何宗修未得
原告之同意，亦無任何合法權源，越界無權占用原告所有前
述土地，建有地上物之用。被告2人所為已致原告所有權之
行使受有損害。爰請求判決如聲明所述。
三、原告另陳述：
（一）被告所有臺中市○○區○○段○○○段000○號建物，本
應坐落於同段31-4地號土地，而與原告所有之同段31-32
地號土地相鄰。經原告於98年向清水地政事務所申請土地
複丈後，原告確認被告所有建物越界占用原告所有系爭土
地。原告為求慎重，於98年11月9日向臺中縣政府求證系
爭土地之使用情形，獲臺中縣政府回覆，指明系爭土地（
之母地號土地）未有任何建物之套繪資料，顯見被告系爭
建物不應越界建築於原告所也系爭土地，故原告請求本件
拆屋還地，原告於本件訴訟程序中，再度聲請囑託鑑界，
經清水地政事務所於101年10月1日上午現地鑑界，確定被
告所有之系爭建物越界占用原告所有系爭土地，面積達4
平方公尺。
（二）本件並無法定租賃關係存在，係被告系爭建物無權占用原
告所有系爭土地：
1、查原告所有系爭31-32地號土地分割過程，係被告系爭建
物占用之初（69年），系爭土地屬同段31地號土地之部分
。
2、系爭建物於初次產權登記前，產權屬合興公司所有，被告
答辯內容主張民法第425條之1法定租賃權。然而對於「地
主提供土地、由建設公司申請建案」之類合作方式，於建
築業稱「合建關係」。臺中縣政府建設局核發之70建都字
第13525號建築物使用執照函搞等文書，本件系爭建物所
屬之台中縣政府69建都營字第2458號建案，建案申請人為
合興建設股份有限公司，顯見此建案之合作方式為地主與
建商合作「合建」，故系爭建物在未辦理建物第一次登記
前，其所有權為建案申請人所有，即系爭建物所有權應屬
於合興公司。
3、「地主吳 楊湘冷 」與「起造人 吳楊湘冷 」有別：查臺中縣
政府69建都營字第2458號建案配置圖左側之相對位置概圖
， 張天生 建築師將舊社口小段31-25地號土地（103平方公
尺）完全繪於計畫道路之範圍內，然而舊社口小段31-25
地號土地僅有部分（社口小段31-27地號、面積59平方公
尺）屬計畫道路，其剩餘部分（44平方公尺）仍將此建案
A棟建物隔絕於中華路，由此可見，張天生建築師故意將
建案配置圖繪製成與地籍資料不符之狀況。再訴外人吳楊
湘冷，其為上述建案之基地地主，又因與合興建設股份有
限公司合作，合建上述建案，而於此建案中擔任起造人身
份，故地主吳楊湘冷與起造人吳楊湘冷名稱雖同，但身份
有別；該建案內房屋之產權分配，訴外人吳楊湘冷與合興
公司本為契約間對立關係，合興公司違反訴外人吳楊湘冷
授權範圍而越界建築上批建物之行為，不屬訴外人吳楊湘
冷委任或授權範圍之行為，則被告所有之系爭建物占用原
告所有系爭土地之情事，屬於無權占用，不應視為法定租
賃關係，被告應拆除越界建物及返還土地與原告，並應返
還尚積欠之相當於租金之不當得利34011元。
（三）被告自認有對系爭土地之法定租賃權，卻拒繳租金：被告
於本件辯論程序中主張對系爭土地之法定租賃權，卻長期
拒繳租金，時至本件訴訟案提起後，始於101年10月16日
寄送台灣銀行支票一張（面額800元）與原告。查被告對
系爭土地之占用時間長達4年4月，如法院認為被告對法定
租賃權之主張為有理由，則應命被告支付尚積欠之法定租
金33211元。
（四）被告應自負其所主張796條規定之舉證責任：本件訴外人
吳楊湘冷為系爭土地之前手所有權人，因其年事已高，又
長期定住北部，故未能時時查看其所有土地使用現況。如
被告主張民法第796條第1項，認為訴外人吳楊湘冷曾默許
被告所有社口小段188建號建物越界建築占用系爭土地之
情事發生，及請求免除拆除之責，被告自負上述事項之舉
證責任。
四、被告何宗修則以：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔
。因為房子是68、69年就開始蓋的房子，73年買的，房子都
是合法的。本件原告所有的土地，應該是被告房子的法定畸
零空地，如果要賣，被告應有優先承買權，但是法院拍賣的
時候，並沒有通知被告。
五、另被告之聲明及陳述則以：訴之聲明：原告之訴駁回，訴訟
費用由原告負擔。陳述：
（一）有關原告所有坐落臺中市○○區○○段○段00000地號土
地與被告所有同小段31-4地號土地暨其建物之歷史沿革如
下：
1、原告所有系爭土地於99年9月23日自31-25地號分割得出，
而31-25地號則與被告等所有上述31-4地號，及周遭同小段
31-2、31-3、31-5、31-6、31-7、31-8等地號土地均同係
於69年10月18日自社口小段31地號土地分割得出，當時所
有權人均為訴外人吳楊湘冷。
2、吳楊湘冷於69年間以分割其之社口小段31、31-1地號土地
全部作為建築基地申請建照執照，經台中縣政府核發建照
執照，嗣後吳楊湘冷在31、31-1地號土地上建築兩棟三層
樓建物，各棟分別有7戶、16戶。在上開建築申請案中，原
來分割前之31、31-1地號土地全部均為申請建築之基地（
含法定空地），其原地主即吳楊湘冷應均簽立有土地使用
同意書。
3、嗣後，吳楊湘冷即按各戶建物座落基地分割出31、31-2、
31-3、31-4、31-5、31-6、31-7等多筆土地後，並按戶銷
售房地，73年間出售並移轉登記與何宗修，80年6月贈與長
子何啟菘。
4、另69年間分割得出之31-25地號，面積103平方公尺土地，
坐落於被告所買受上揭房地與計畫道路中間，係屬69年都
使字第2458號建築案件之建築基地，其上並無任何建物，
嗣後31-25地號因有部分土地於77年間遭徵收作為道路使用
，而分割出31-27地號，原31-25地號面積減為44平方公尺
，於97年6月間遭法院拍賣，而由原告拍定，嗣後原告即依
住戶間牆壁延伸線，將31-25地號土地分割為含系爭31-32
地號在內之多筆土地，並分別向住戶主張其土地所有權。
（二）由上述可知，被告等已合法買受188建號暨其坐落基地，
而建物之第一層為騎樓，被告自不可能在上方增建，實際
上亦無增建，不可能侵占原告土地而越界建築。
（三）按「土地及其土地上之房屋同屬於一人所有，而僅將土地
或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後
讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或
房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，
有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制。」民
法第425條第1項定有明文。本件縱使被告所有建物確有占
用原告所有系爭土地，為原告所有系爭土地與被告所有建
物均同屬吳楊湘冷所有，其先後讓與本件兩造，依上開規
定，該占用部分土地在被告房屋得使用期限內，有租賃關
係，原告依法不得請求拆屋還地。且查，原告所有之系爭
31-32地號土地原係自母地號31地號分割而來，而31地號
土地為前揭使用執照之建築基地，原地主出具土地使用同
意書供申請建照執照及使用執照，則該土地之使用權已因
此移轉為各該承購戶使用，殊無再任由其所有權人任意行
使所有權能訴請拆屋還地之餘地，否則上開土地使用同意
書之簽章將因土地所有權之改變而成為具文。
（四）復按「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移
去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全
部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，
不適用之」，民法第796之1第1項定有明文。縱法院認為
兩造間並未就占用部分土地依前開說明成立法定租賃關係
，被告等所有之建物係無權占用原告所有系爭土地，惟所
占用土地僅4平方公尺，且呈狹長形，原告縱使取回該筆
土地，亦無法為有效之利用，故衡諸前開規定意旨，被告
等之建物縱有越界占用系爭土地，原告亦不得請求移去或
變更。
（五）又權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的，民法第148條第1項定有明文。該條所稱權利之行使
，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所
能取得之利益，與他人及國家因其權利行使所受之損害，
比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而
他人及國家所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為
主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。本
件原告縱取回系爭土地，亦無法用以興建房屋或他用，難
以藉此獲得實質之經濟利益，反而可能危害被告等所有建
物之結構安全，二者利益嫌然嚴重失衡，足見原告顯有濫
用其權利之情事，原告之訴應予駁回。
（六）本件如最後測量結果認定被告等之建物確有占用原告所有
之系爭土地，衡量被告等均係從同一前手吳楊湘冷所購買
房地，乃為無辜受害，為使土地、建物所有權歸一，而避
免因拆除建物而耗費社會成本，平衡兩造之利益，宜由被
告等依法院標購價格加4成向原告購買取得系爭土地。
參、法院之判斷：
一、本件原告主張系爭臺中市○○段○○○段00000地號土地為
原告所有，另坐落於同段31-4地號土地上之臺中市○○區○
○段○○○段000○號建物為被告何宗修所有一節，核與土
地所有權狀、建物登記第二類謄本記載相符。另原告所有之
上開系爭土地，現為被告何宗修所有之系爭房屋騎樓占用4
平方公尺等情，亦經本院囑託清水地政事務所測量屬實，並
有製有勘驗筆錄及附圖所示之鑑定圖在卷可稽，足堪採信。
被告辯稱系爭房屋並未占用系爭土地云云，核與事實不符，
要非可採。
二、然本件系爭臺中市○○區○○段○○○段000○號建物為被
告何宗修單獨所有，而被告何啟菘則係臺中市○○區○○段
○○○段000○號建物坐落之臺中市○○段○○○段0000地
號土地所有權人，並非臺中市○○區○○段○○○段000○
號建物之所有人。原告既訴請拆屋還地，則其請求之對象，
應係占用其土地之建物所有權人。本件被告何啟菘既非臺中
市○○區○○段○○○段000○號之所有權人，僅係該建物
所坐落土地之所有權人，自非負有拆屋還地責任之人，是以
原告就訴請非屬本件債務人之被告何啟菘拆屋還地部分，應
無理由。
三、次查被告何宗修上述抗辯意旨，核與民法第425條之1所稱：
「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數
額當事人不能協定時，得請求法院定之」等語相符。本件系
爭土地及系爭房屋原為吳楊湘冷所有，嗣後吳楊湘冷讓與系
爭土地及房屋予本件被告何宗修，再由被告何宗修將系爭土
地讓與給被告何啟菘，至於原告所有之系爭土地則因法院拍
賣而由原告取得。此有建物登記第二類謄本（188建號）、
土地登記第二類謄本（31-4地號、31-32地號、31-25地號、
31-2地號、31-3地號、31-5地號、31-6地號、31-7地號、31
-8地號、）、臺灣省臺中縣土地登記簿、土地建築改良物買
賣所有權移轉契約書、公證書等在卷可稽。按法院之強制執
行拍賣，性質上係為私法拍賣，拍定人則係繼受取得拍賣標
的之權利。從而本件系爭房屋及系爭土地即係由吳楊湘冷分
別讓與相異之人，揆諸上述民法第425條之1之規定，自應推
定系爭房屋於系爭土地具有法定租賃之關係。系爭房屋占用
系爭土地既非無權占有，則原告主張拆屋交地，即非有據，
應予駁回。本件被告既有法定租賃關係存在，則其主張民法
第796條之1，即無實益。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判
決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國101年12月25日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官劉國賓
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年12月25日
書記官