裁判字號：臺灣臺北地方法院91年訴字第6號民事判決
裁判日期：民國91年06月05日
裁判案由：履行契約
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度訴字第六號
原告寶祥實業建設股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人丁○○被告甲○○訴訟代理人丙○○右當事人間履行契約事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹佰陸拾貳萬元及自民國八十八年八月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）被告於八十八年八月五日向原告購買坐落桃園市○○段○○○○號，門牌桃園市○○路一千號十五樓之九房屋及基地應有部分，訂有房地買賣契約書。
被告並於八十八年八月九日出具切結書予原告，以亟需使用房屋為由，要求原告提前辦理交屋手續，原告亦已於該時交屋與被告。
（二）依兩造間房地買賣契約書第五條第四款約定，被告應配合辦理銀行貸款事宜並繳付買賣尾款新台幣（下同）一百六十二萬元，然被告並未依約給付，為此提起本件訴訟，請求被告給付買賣價金。
三、證據：提出買賣契約書影本一份、切結書影本一紙、存證信函一紙、桃園縣政府函影本一紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）兩造間系爭房地買賣契約價金為一百八十萬元，預定向銀行貸款一百六十二萬元，締約後，被告依約準時將各項應付款項與相關過戶所需文件交付原告，以便辦理房地過戶事宜，被告並已經先後分別繳清訂金、簽約金、通知繳交過戶證件、銀行對保、交屋款等各階段共計十八萬元價金，另交付原告房地過戶所需之代書費用六萬元，合計交付原告二十四萬元。然於指定辦理貸款之遠東國際商業銀行（下稱：遠東銀行）尚未完成貸款手續時，即因八十八年九月二十一日發生「九二一地震」，加上原告所建該大樓品質恐有嚴重瑕疵，而致被告購買之系爭房屋所在大樓毀損，遭台灣省結構技師工會評定為危樓。遠東銀行拒絕貸款。
（二）依系爭房地買賣契約第五條第四款約定，系爭房地之貸款既非因可歸責於被告之事由致無法獲准，被告並無以現金補足之義務。
（三）更何況，被告洽購房屋時，原告之售屋人員 李心枚 曾向被告表示能以勞工優惠利率申辦貸款，被告信以為真方購買系爭房地。詎因原告遲未辦理貸款手續，至期限超過而無法申辦勞工優惠貸款，造成被告損害，原告自有債務不履行情事。
（四）原告迄未移轉系爭房地所有權，經被告以存證信函催告仍未履行，亦有違約情事。
（五）且原告對於社區之防水擋水設計有瑕疵，致「納莉颱風」來襲時，桃園茄苳溪堤防潰決，原告購買之系爭房屋所在大樓基地被淘空，岌岌可危，原告在建築設計上有重大瑕疵。綜上，本件買賣契約已構成解除契約之事由，被告自得依系爭房地買賣契約書第十三條第三項之約定，解除契約，並以九十一年一月二十九日答辯狀繕本之送達為解除契約之意思表示通知。買賣契約既經解除，被告即無給付價金之義務。
三、證據：提出房地買賣契約書影本一份、存證信函影本二份、新聞紙節本影本一份、照片十九幀、名片影本一份為證。
理由
一、原告起訴主張：兩造於八十八年八月五日訂立房地買賣契約書，由被告向原告購買坐落桃園市○○段○○○○號，門牌桃園市○○路一千號十五樓之九房屋及基地應有部分，約定價金一百八十萬元，原告已於八十八年八月九日將系爭房屋交付被告使用，然被告僅給付原告十八萬元，尚積欠買賣價金一百六十二萬元，迄未給付，為此提起本件訴訟。被告則以：原告迄未移轉系爭房地所有權予被告，且系爭房屋因設計及施工不良，於八十八年九月二十一日發生「九二一地震」時受有毀損而成為危樓，又於九十年九月間「納莉颱風」來襲時，系爭房屋所在大樓之地基被洪水淘空，嚴重影響居住安全，自有瑕疵，原告已解除系爭房地買賣契約，自不負給付價金之義務等語，資為辯解。
二、原告主張被告向原告購買坐落桃園市○○段○○○○號，門牌桃園市○○路一千號十五樓之九房屋及基地應有部分，原告已於八十八年八月九日將系爭房屋交付被告使用，然被告尚積欠買賣價金一百六十二萬元迄未給付等情，業據提出房地買賣契約書、切結書等件為證，且為被告所不爭執，應堪信為真實。至於原告主張被告應給付約定價金等情，則為被告所否認，並以右開情詞置辯。是本件即應審酌被告之解除契約是否合法？被告能否行使同時履行抗辯，拒付價金？茲分述如次。
三、按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第三百七十三條前段定有明文。經查：本件系爭買賣標的物房屋，已於八十八年八月九日交付予被告使用，則自該時起，系爭房屋之利益及危險，均應由被告承受負擔。並參以被告所書立之切結書載有：「自房屋點交本人（被告）之日起，除合約保固項目寶祥公司（原告）於保固期間內負責修繕外，其他屋內損壞，則由本人自行修繕」等語，從而，系爭房屋縱因交屋後發生「九二一地震」及「納莉颱風」等不可抗力之事由，而有毀損或滅失，其不利益既應由被告負擔，被告自不得以此為由，拒絕給付價金，並進而主張解除契約，其解約自非合法。被告雖又辯稱：系爭房屋之毀損係因原告對於系爭房屋之設計及施工有瑕疵所致云云，然並未舉證以實其說，亦非可採。
四、被告次辯稱：因「九二一地震」時系爭房屋毀損，致遠東銀行未能核准貸款，且原告之售屋人員李心枚曾向被告表示能以勞工優惠利率申請貸款，然原告迄未履行承諾，被告自不負給付價金之義務云云，經查：
（一）兩造間系爭房地買賣契約書第五條第四款既約定：「本貸款事宜，倘因甲方（被告）延誤，拒辦或條件不合而無法獲准，或核貸金額不足時，甲方應於契稅稅單核發七日內以現金補足」，則縱令銀行貸款未獲核准，被告仍有以現金補足買賣價金之義務。況銀行貸款未獲核准之原因，乃因「九二一地震」此一應由被告負擔危險之事由所致，被告執此拒絕給付價金，亦非可取。
是被告辯稱：銀行貸款未獲核准，即無給付價金之義務云云，並非可採。
（二）被告辯稱因原告之受屋人員李心枚向被告表示能以勞工優惠利率申請貸款，云云，並未舉證以實其說，已非可採。且參以被告提出之名片影本，李心枚時任「老行家國際燕窩股份有限公司」店長，則被告主張李心枚為原告之受僱人，亦無可取。退步言之，被告所述原告曾承諾代為申請優惠利率貸款等情，縱令屬實，然參以系爭買賣契約第五條第四款約定，被告既有於貸款無法核發時，以現金補足買賣價金之義務，則仍不能以無法獲得較低利率貸款為由，拒絕給付價金，被告所辯自非可信。
五、被告又辯稱：原告迄未移轉系爭房地所有權予被告，被告得拒絕給付價金云云。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條定有明文。經查：本件系爭房地買賣契約，原告之給付義務為交付系爭房屋及移轉系爭房地所有權，被告之給付義務則為交付約定價金，兩者固係雙務契約之對待給付義務，且觀之系爭房地買賣契約全文，並無約定兩造給付義務之先後順序，被告所辯固非無據。然查：原告既已將系爭房屋交付予被告使用收益，即已履行其主要給付義務之一。反觀被告對於系爭一百八十萬元買賣價金中，僅給付十八萬元即約定價金十分之一，仍有十分之九迄未給付，衡之兩造履行系爭買賣契約之程度，應認為被告拒絕給付剩餘之一百六十二萬元價金，係有悖於誠實及信用方法，參以首開說明，被告援引同時履行抗辯，拒絕給付價金，即非可採。
六、綜上所述，本件原告之主張可以採信，被告所辯皆無可取，從而，原告請求被告給付買賣價金一百六十二萬元，及自八十八年八月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、結論：原告之訴為有理由，第七十八條判決如主文。中華民國九十一年六月五日
民事第五庭審判長法官王碧芳
法官李媛媛法官高偉文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年六月五日
法院書記官郭錦賢