裁判字號：臺灣臺中地方法院98年訴字第1968號民事判決
裁判日期：民國98年12月30日
裁判案由：返還價金
臺灣臺中地方法院民事判決98年度訴字第1968號原告甲○○訴訟代理人 駱威文 律師被告戊○○訴訟代理人 涂朝興 律師
己○○丁○○上列當事人間返還價金事件，本院於民國98年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬元，及自民國九十八年九月五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十五，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）原告於民國（下同）98年1月16日經寶華不動產開發股份有限公司（下稱寶華公司）仲介而與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），買受被告所有坐落臺中市○○區○○路○○○號7樓之3房屋全部及其基地應有部分（下稱系爭不動產），原告於訂約前即向寶華公司之仲介即證人乙○○表明自己曾有債信記錄問題，並言明若無法貸款即不買而僅能承租等語，惟當時寶華公司之仲介乙○○仍堅定表示原告貸款絕對沒有問題，一定會核准云云，原告在此保證之下，始與被告簽訂系爭契約，總價款為新臺幣（下同）229萬元，其中169萬元以貸款支付，原告並已於同年1月16日、19日分別給付被告價金共計60萬元，即除貸款金額外，原告已依約付清自備款。然寶華公司及其特約代書承作原告之貸款申請案後，無法為原告取得銀行之貸款核准。準此，系爭契約係屬約定有解除條件者，即於原告無法取得貸款之核准時，系爭契約即歸於失效。寶華公司既無法為原告辦得貸款核准，買賣契約於其確定無法取得貸款核准時即98年2月16日（系爭契約所訂之尾款給付日及交屋日），歸於失效。從而，被告自應依民法第179條之規定，返還原告價金60萬元，惟被告迭經原告催告，仍未返還，被告甚至於98年6月17日寄發存證信函與原告，表示以原告未於約定之給付尾款日即98年2月16日付款並辦理交屋為由，解除契約云云。然被告本無解除契約之權，況系爭契約既已因解除條件成就而失效在前，被告自無解除契約之餘地。退而言之，縱認系爭契約係因被告行使解除權而消滅，惟依民法第259條第2款之規定，被告仍應返還原告價金60萬元。末查，縱使認為系爭60萬元為違約金，其金額亦過高而應予酌減，並返還酌減後之金額。
（二）綜上，爰依民法第179條、第259條第2款之規定提起本件訴訟。並聲明，求為判決：被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
（三）原告對被告之答辯另補充略以：
1.原告進行裝潢，係經被告之代理人己○○同意。然係因乙○○向原告稱可先進去裝潢、整理房屋，並將鑰匙交與原告，而原告屢向乙○○詢問貸款進度，其均稱沒有問題，原告始進行裝潢，故乙○○之證詞非為可採。
2.原告於先前商談和解時，雖曾表示以15萬元之讓步，惟此係和解條件之提出，原告並未以違約金或賠償稱之，乙○○以違約金或賠償稱之，與事實不符。況當事人於試行和解時所為讓步之表示，不能為本件判決之基礎，有最高法院28年度上字第1056號判例可稽。
3.原告進入系爭不動產裝修，是經過被告同意，故無賠償問題。而因被告原來之裝潢，依證人丙○○之證述，已超過10年，參考消防基準上之規定，裝潢堪用年數只有10年，故該裝潢應不具任何使用價值，而原告重新裝潢後，已提升了系爭不動產之屋況及使用價值。當時關於廚房、流理台的部份已不堪使用，故原告將其更新，若依照原來的樣式來做，約需25,000元至30,000元；門鎖、門換新；天花板換了二盞藝術燈、主臥室鋪設較好的木質地板等，若要將其回復原狀，亦是可能，只是不符效用。故原告因本件之損失也相當大，而被告將系爭不動產出租與他人，亦不退還60萬元價金，對原告不公平。
二、被告答辯略以：
（一）系爭契約不僅無所謂告知債信記錄情形，亦無所指「附解除條件」之約定。甚且就原告無法獲准貸款時應如何處理一事已預為規範（參系爭契約第4條），故原告之主張顯非事實，無依民法第179條請求返還之餘地。
（二）原告自承其已確定無法獲准核貸，亦無法一次付清，經被告以98年2月26日臺中英才郵局0439號存證信函限期催告，亦未給付，依系爭契約第10條第1項之約定，被告自得解除契約，沒收系爭已付價款，並請求損害賠償。該約定為兩造基於契約自由原則下所同意，同時規範雙方，並無任何不公之處。況本件不僅因原告之違約導致被告數月來之投入付諸流水，期間系爭不動產亦因無法利用，致佣金平白支出，未來是否再能售出，亦無可確定，原告甚至擅自拆除被告原有裝潢及設備，造成被告莫大的損失，幾次促請復原，亦不置理，其應負之賠償責任尚且未盡，又有何理由請求返還？又違約金條款之約定並非可有可無，否則契約之基本精神與制度效應將蕩然無存，故原告之主張實無理由。
（三）乙○○於98年9月28日言詞辯論期日之陳述，除有關原告確實無法辦理貸款部分並無爭議外，其他並非事實。蓋：
1.寶華公司在系爭房屋周圍已介紹數間房屋，剛好原告就只中意系爭房屋，又剛好屋主的姊姊就委託系爭房屋要出賣？實則，此係寶華公司說服招租之被告出售所致，而此本為仲介公司之專業，但寶華公司連此等情事都要加以閃躲，其對被告不利之說詞是否可信，可想而知。
2.兩造於簽約時如何可能約定貸款無法核准時契約即歸於消滅或無效，如此仲介公司要賺什麼？被告何必任人爽約糟蹋自身權益。又「事後」如何是兩造的事，無關仲介。乙○○謂辦到原告阿姨的名字貸款部分有談及這一條，其說詞顯不實在。實際上，原告無法以其名義獲准貸款時，即更換其舅名義續行申貸，惟仍無法獲准，之後又以原告阿姨名義再行申貸，被告一再給予展延，實已展現十足誠意。依兩造於98年3月11日關於貸款事項之約定第4點，買方應於98年3月28日辦妥貸款事宜，否則賣方有權依約解除契約，此並經原告簽名確認，自無無法核貸，契約即為消滅之問題。又原告未能辦妥核貸，則被告依該第4點之約定，沒收已收之價款，有何權利濫用、違反誠信之問題？苟如原告所主張契約歸於無效等語，則原告何以要求願意以15萬元之違約金解決？綜上，原告及證人之陳述，皆非事實。系爭房屋之貸款名義人固有更迭，但關於解約、沒收乙事，前後約定並無差異，被告已多次給予原告時間、空間，原告亦再簽名確認，如今反爾主張，顯難令人認同。矧諸經驗，沒有人會同意交屋前買方可以先進去裝潢，甚至拆除原有格局與設備、搬進去，特別是貸款無法核准之時，原告既敢於拆除，毀損被告之建物及設備，即應有承擔其無法履行之風險之準備，自無再以任何理由卸責之餘地。事實上，關於房屋交屋前之交付鑰匙與裝修，仲介業長久以來即有一套作業模式，以避免爾後之糾紛，對此證人亦應知悉。本件寶華公司未經被告同意逕自交付鑰匙給原告，致原告自行換鎖裝潢、拆除被告原先之裝潢及設備，寶華公司因無法對被告交代，而謊稱業經被告同意，以圖卸責，否則，如有同意，提出屋主修繕同意書即可，何須以口頭陳述「證實」？其說詞實難令人信服。惟無論如何，原告既已違約，即便被告同意先行裝潢，亦無解其違約之責。
（四）依最高法院96年臺上字第1396號判決要旨，已釐清酌減之適用條件。裝潢之內容與程度本係原告所自行決定，其花費若干，悉依原告之設想與需要，與被告無關，亦非其所稱之改善。況被告因原告之拆除所致之損害，不過其違約責任之一部分而已，以「被告接收原告全新裝潢，實屬受益」等語，強迫被告接受其違約結果，其主張實難令人認同。又關於流理台的部份，係因原告自己有新的流理台才拆除舊的。
（五）系爭不動產是於98年7月1日出租，每月租金1萬元。而許多違章建築，仍有使用價值，故原告主張無使用價值云云，並不屬實。又系爭不動產整體裝潢風格根本不相當，被告從一開始佣金的支出及訴訟的時間，損失也很大，被告對於原告這樣的處理方式，並不認同等語。並聲明：求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
三、兩造經本院整理不爭執事項並簡化爭點，結果如下：
（一）兩造不爭執之事項：
1.兩造曾就系爭房屋簽訂買賣契約約定總價為229萬元。
2.原告已分別給付簽約款15萬元，用印款45萬元。
3.原告就系爭房屋，其本身及指定之買受人均無法獲得銀行同意貸款。
4.兩造提出之書狀形式上為真正。
（二）兩造爭執之事項
1.兩造簽訂之系爭不動產買賣契約，是否附有原告無法取得貸款之核准時，該買賣契約即歸於失效之解除條件？
2.原告依民法第179條請求被告返還，已繳交價金60萬元及利息，是否有理由？
3.如系爭房屋係因被告行使解除權，而失其效力，被告沒收原告於繳交之價金60萬元，充為違約金，是否過高？
4.原告主張違約金過高請求酌減，是否有理由？
四、法院之判斷：
（一）原告主張兩造就系爭房屋簽訂買賣契約，約定總價為229萬元，原告已分別給付被告簽約款15萬元，用印款45萬元等事實，業據原告提出買方定金收款憑據、不動產買賣契約、98年1月19日收據各乙份為憑（參本院卷第6-13頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）查本件兩造爭執點厥為兩造簽訂之系爭不動產買賣契約，是否附有原告無法取得貸款之核准時，該買賣契約即歸於失效之解除條件。經查，兩造簽訂之系爭契約就貸款部分係約定於契約第4條（參本院卷第8、9頁），惟遍觀第4條全文內容，並無原告所稱之上揭附條件約定，且詢之證人即仲介雙方簽訂契約之仲介乙○○亦到庭證稱，兩造並無原告所主張之貸款約定（參本院卷第36頁，言詞辯論筆錄），另證人亦證稱，其後兩造以原告阿姨名義申辦貸款時，亦係原告阿姨與代書間有講到此部分，惟並非與被告有所約定；且觀之原告提出其後兩造於98年3月11日以原告阿姨名義再次簽訂之書面約定（參本院卷第57頁），亦無原告所稱之約定內容，是原告主張兩造間系爭契約有原告無法取得貸款之核准時，該買賣契約即歸於失效之解除條件，顯屬無據，自不足採。兩造既無上開約定，原告主張因其無法辦得貸款核准，買賣契約於其確定無法取得貸款核准時即98年2月16日（系爭契約所訂之尾款給付日及交屋日）歸於失效，被告應依民法第179條之規定，返還原告價金60萬元及其法定利息，自無理由。
（三）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。準此，除當事人另有訂定外，違約金即應視為因債務不履行而生損害之賠償總額。次按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又民法第148條第2項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信原則予以檢驗。經查：
1.本件原告未依約給付全部價金，且經被告催告後迄未給付餘款，被告乃依法解除契約並沒收定金及價金以充違約金等情，業據被告提出存證信函等件為憑（參本院卷第43-46頁），且為原告所不爭執，則被告依法解除系爭契約並沒收違約金，自非無據。
2.系爭買賣契約書第10條約定：「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金」，另兩造於98年3月11日簽訂之補充條款第4條亦約明「買方應於98年3月28日辦妥貸款事宜，否則賣方有權依約解除契約，並沒收已收之價款」。依該二條款文字約定內容觀之，系爭買賣契約約定之違約金，係直接約明為懲罰性違約金，自非屬損害賠償總額預定性之違約金，而為懲罰性違約金，是本件關於系爭違約金之約定，本院即非無酌減權。而按民法第252條既明定「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」則在判斷違約金是否過高時，自應審酌契約當事人之締約地位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，而適度調整「契約自由」原則所帶來當事人私經濟生活弊害。亦即法院於適用民法第252條酌減違約金時，於違約金約定之數額高於當事人所受之實際損害，若已有礙於契約正義且顯失公平即應依法予以酌減，以求事理之衡平。
3.原告主張被告將其所繳納之買賣價金計60萬元，視為違約金而全數沒入，有過高之情況，請求依法予以酌減等語。查本件依兩造履約情形觀之，原告於98年1月9日簽約日後未能獲得銀行核准貸款，其後兩造復於98年3月11日簽訂補充條款，同意由原告以其同意之阿姨即訴外人 林彩燕 之名義於98年3月28日前申辦貸款，被告並同意協助辦理相關程序，惟其後仍未能獲得銀行核准貸款，則系爭契約未能履行之原因，顯屬可歸責於原告。惟查，被告於解除契約後，隨即於98年7月1日與訴外人 黃煌益 簽約將系爭買賣標的物出租他人使用，並按月收取租金1萬元，此有被告提出之系爭不動產租約附卷可憑（參本院卷第84頁），顯見原告主張被告將前揭60萬元全數沒收充作違約金應屬過高而有顯失公平之情況，亦非無據。次查，本件自簽約日至被告將系爭不動產出租日止，其間耗費被告使用系爭不動產之利益為約6個月（98年1月9日系爭買賣契約簽訂至98年7月1日被告與第三人簽訂出租契約將系爭不動產出租予其使用止，計為5月又22日，不足一月以一月計算）。
茲審酌系爭買賣契約總價金為229萬元，而：⑴依中央銀行公布之98年五大銀行平均存款利率（參本院卷第97頁）顯示：三年期之最高利率為1%，其餘1個月期至2年期之存款利率均低於此一利率，則以此最高之利率1%計算結果，被告出售系爭不動產所可得金額，如全數得以最高存款利率存入銀行，則其可得利息收益約在11,450元（0000000×0.01×6/12=11450，元以下四捨五入）；⑵如以民法第203條規定之法定利率計算，被告出售系爭不動產所可得之利息收益約在57,250元（0000000×0.05×6/12=57250）；⑶如以系爭不動產出租按其事後出租之收取之每月租金1萬元計算則為租金損害6萬元；⑷如被告以全部買賣價金轉投資至其他事業，則有比例不等之收益，惟被告即難免應負擔投資風險；⑸系爭不動產仍有貸款未全部清償（參本院卷第91-94頁，土地及建物登記第二類謄本）；⑹原告為買受系爭房屋已出資近10萬元裝潢系爭房屋，顯對系爭不動產有所增益之情形（此部分被告雖否認曾同意原告裝潢，惟經詢之證人乙○○確證稱，被告之簽約代理人即其姐姐確有同意原告先行裝潢，參本院卷第37頁背面，另經證人丙○○到場證明就系爭房屋確有所增修【參本院卷69-73頁，言詞辯論筆錄】、並有原告提出之估價單可憑【參本院卷第61、96頁】）。綜上，本院參酌：
⑴原告上開違約情節，⑵被告亦未舉證其因原告違約行為有何明顯嚴重損害存在（被告雖提出估價記錄紙乙份【參本院卷第47、48頁】，惟未見其舉證證明已實際增修，其遭原告拆除之舊品部分，除其中廚具部分未補作外【此部分以新木作品質製作約須約2至3萬元】，已由丙○○作增修，並補以新品【參同上，丙○○證述內容】），⑶買賣契約出賣人之利益即在取得買賣價金以充為他用，原告如能依約給付買賣價金，被告即可能取得價金存款利息之利益，故應可認被告確可能失去收取買賣價金利息等之收益，⑷被告取得上揭系爭契約全部買賣價金之可能收益方式等一切情狀，認系爭契約之違約金應予酌減為15萬元為適當。
4.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。本件依前所述，被告沒收原告已繳付之價金作為違約金，其違約金數額應酌減為15萬元始為適當，然被告卻將原告繳付之60萬元全數沒收，其超過15萬元部分即屬不當得利，被告自應將將超過之差額45萬元（000000-000000=450000）返還原告。從而，原告依據民法不當得利之法律關係，請求被告返還利益，於45萬元之範圍內，洵屬正當，應予准許；其逾此範圍之請求，則非有據，應予駁回。又原告併請求自起訴狀繕本送達翌日即98年9月5日（98年8月25日寄存被告住居所所在地派出所，依法於00年0月0日生送達效力）起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核無不合，併予准許。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分係所命給付金額未逾50萬元之判決，應依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保聲請免為假執行，經核與法律規定相符，爰酌定相當擔保金額准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。中華民國98年12月30日
民事第四庭法官王鏗普正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年12月30日
書記官