臺灣屏東地方法院民事判決 97年度屏簡字第902號
原 告 甲○
訴訟代理人 鍾武雄 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 張瓊文 律師
上列當事人間請求土地分割並移轉所有權登記事件，本院於民國
98年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將其所有坐落屏東縣里○鄉○○○段○○○○○號，其中
如附圖所示1293-A，面積一四七平方公尺土地，辦理分割並將所
有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告所有坐落屏東縣里○鄉○○○段1293地
號土地，於民國62年7月31日，將其中如附圖所示1293-A，
面積147平方公尺（下稱系爭土地），售予訴外人 黃仁英 並
簽訂如卷附第10頁之不動產買賣契約（以下簡稱系爭第1次
買賣契約）。嗣於65年7月18日，黃仁英售予訴外人 陳憲一
系爭土地並簽訂卷附第11頁之不動產買賣契約（以下簡稱系
爭第2次買賣契約）。再於66年11月7日，陳憲一售予原告
系爭土地並簽訂卷附第12頁之不動產買賣契約（以下簡稱系
爭第3次買賣契約。）以上買賣之價金均已結清，並將系爭
土地交付原告占有使用，現建有磚造鐵皮平房1間。因上開
不動產買賣契約當時，買受人等均無自耕農身份，無法辦理
移轉登記，故於系爭第1次買賣契約第叁條特別註明「本件
買賣不動產‧‧‧而所有權移轉登記申請日期以甲方（即黃
仁英）建築房屋政府准分割登記是日乙（即被告）應備完全
書類給與甲辦理登記手續不得拖延尚且自當負責至登記完畢
之蓋章義務。」、系爭第2次買賣契約第叁條特別註明「本
件買賣不動產‧‧‧而所有權移轉登記申請日期以甲方（即
陳憲一）建築房屋政府准分割登記是日乙（即黃仁英）應備
完全書類給與甲辦理登記手續不得拖延尚且自當負責至登記
完畢之蓋章義務。」、系爭第3次買賣契約第叁條特別註明
「本件買賣不動產‧‧‧而所有權移轉登記申請日期以土地
可以分割後移交登記是日乙（即陳憲一）應備完全書類給與
甲（即原告）辦理登記手續不得拖延尚且自當負責至登記完
畢之蓋章義務。」，而現行農業發展條例已修正，非自耕農
身份亦得登記為農地所有權人，且黃仁英、陳憲一又怠於行
使權利，原告自得行使代位權及自己之請求權，請求被告將
系爭土地辦理分割及所有權移轉登記予黃仁英、陳憲一，再
移轉登記予原告等語。並聲明：求為判決如主文第一項所示
。對被告抗辯之陳述：㈠系爭契約之所附停止條件，應為立
約當時因農地不得分割，僅能期待農地變為建地時始能分割
移轉登記，故而記載為「所有權移轉登記申請日期以甲方（
買方）建築房屋政府准分割登記為限」，然從契約之主要目
的及經濟價值作全盤之觀察，兩造並無以「甲方（買方）建
築房屋政府准分割登記為限」之意思。㈡系爭土地屬里港鄉
都市計劃農業區土地，由於買賣當時受限於農業發展條例，
都市計劃內農業用地屬於耕地不得細分之規定，致未能辦理
分割及移轉所有權登記，惟在92年2月7日政府因修改農業
發展條例第3條第11款規定，而解除上開限制，系爭土地始
得辦理分割及所有權移轉登記，則本件原告得行使請求權之
期間自應從92年2月7日起算至屆滿15年為止，而原告於民
國97年12月4日起訴，並未罹於時效。㈢本件系爭土地之買
賣雙方間既均有約定：辦理分割及所有權移轉登記日期，以
政府准予分割登記時為限，而今該約定之條件已成就，而黃
仁英、陳憲一均有怠於行使權利，致危害原告此項權利之安
全，原告自得代位黃仁英請求被告應將系爭土地辦理分割及
所有權移轉登記予原告。又系爭土地既已得辦理分割及所有
權移轉登記，惟黃仁英、陳憲一迄未向被告請求就系爭土地
辦理分割及所有權移轉登記予買受人或原告；且原告於97年
10月8日，向屏東縣里港鄉調解委員會聲請調解，請求被告
及黃仁英、陳憲一就系爭土地辦理分割及所有權移轉登記予
原告，又調解不成立，客觀上債務人陳憲一、黃仁英，均屬
有前述請求權可行使而不行使，則其均有怠於行使權利。
㈣系爭第1次買賣契約之納稅負擔約定乃系爭土地買賣契約
之附約，在事實上雖與系爭第1次買賣契約有密切之關係或
雙方之債務因同一之雙務契約而發生，但給付稅金與移轉財
產權二者並非立於互為對待給付之關係，故債務人黃仁英縱
然未給付被告應負擔之地價稅或田賦稅，被告仍不得主張同
時履行抗辯，而拒絕黃仁英請求移轉土地財產之權利，從而
依代位之法律關係亦不得對於原告主張同時履行抗辯，是被
告解除本件契約無理由。
二、被告則辯以：
㈠原告要求將系爭土地辦理分割並所有權移轉登記予原告，惟
兩造未曾訂立任何買賣契約，原告與陳憲一之買賣契約依債
權相對性自不得拘束被告。復依民法第242條主張債務人怠
於行使其權利，債權人因保全債權得以自己之名義行使其權
利，本件原告尚不足以證明黃仁英、陳憲一怠於行使權利，
原告應僅得請求黃仁英、陳憲一行使權利，而不得代位渠等
行使權利。
㈡不動產買賣契約憑證約定以「甲方建築房屋政府准分割登記
」為限，依被告於出售之初之意思為俟系爭土地經政府機關
核准合法建築房屋准予分割登記時，始得請求移轉土地所有
權登記。但系爭土地為農地，依現行法律規定，縱得分割登
記，尚不准合法建築房屋，故本件契約約定之條件顯然尚未
成就，原告據此請求被告辦理分割並所有權移轉登記之主張
顯無理由。
㈢原告自承購地後即於系爭土地建築一磚造鐵皮平房，則原告
既已建築房屋即應視為契約條件成就，是原告所得請求之15
年時效起算日應自其建築該違章建築之日起算之，故原告代
顯已逾15年請求權時效。
㈣被告與黃仁英所簽訂之系爭第1次買賣契約第伍條第2款記
載：納稅自62年10月起歸甲（黃仁英）負擔，但黃仁英迄今
俱未給付被告分文地價稅金，而原告所提出之稅金交付記錄
表僅係記載66年至80年間之稅金以被告所領取之政府徵收土
地補償金折抵之。故上開補償金僅折抵66年至80年之稅金，
黃仁英自62年至65年及81年起迄今仍未給付被告稅金，被告
自得依系爭第1次買賣契約第柒條約定沒收價金並解除系爭
契約等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造不爭執事項如下：
㈠被告將系爭土地於62年7月31日售予黃仁英；黃仁英於65年
7月18日將系爭土地售予陳憲一；陳憲一復於66年11月7日
將系爭土地售予原告。系爭第1次買賣契約第叁條特別註明
「本件買賣不動產‧‧‧而所有權移轉登記申請日期以甲方
（即黃仁英）建築房屋政府准分割登記是日乙（即被告）應
備完全書類給與甲辦理登記手續不得拖延尚且自當負責至登
記完畢之蓋章義務。」等情，為兩造所不爭執，並有原告所
提系爭第1次買賣契約、地籍圖謄本、戶籍謄本、土地登記
簿謄本及照片（見本院卷第7、10、13頁）等件附卷可憑，
且經本院履勘現場及囑託屏東縣里港地政事務所派員協助會
測，製有勘驗筆錄（見本院卷第56、57頁）及如附圖所示之
複丈成果圖（見本院卷第59頁）等在卷可佐，自堪信為真實
。
㈡原告於97年10月8日向屏東縣里港鄉調解委員會聲請就土地
買賣糾紛調解，被告及陳憲一均未到場。
四、兩造之爭執事項如下：
㈠本件契約所定之條件是否成就？
㈡本件契約如條件成就，請求權是否已罹於時效？
㈢原告有無代位權？如有，原告可否行使代位權？
㈣原告已違反不動產買賣契約憑證第伍條約定，被告得解除契
約？
㈤原告之請求有無理由？
五、本院之判斷：
㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去
之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則
及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，
以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，
任意推解致失其真意。查系爭第1至3次買賣契約第叁條，
分別載明：「所有權移轉登記申請日期以甲方建築房屋政府
准分割登記」、「所有權移轉登記申請日期以土地可以分割
後移交登記」等項，通觀系爭買賣契約各條全文，再從買賣
契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，並參諸農業發展
條例第22條原關於農地不得分割及移轉為共有之限制規定，
及土地法第30條有關農地移轉承受人資格及身分限制及農地
不得移轉共有之規定，既均已於89年1月26日（修正）公布
，刪除各該限制規定，則依系爭買賣契約之約定，自係指於
依法令規定將來能辦理分割或移轉登記時，出賣人即應無條
件即時辦理移轉登記予買受人取得。是被告所辯「被告於出
售之初之意思為俟系爭土地經政府機關核准合法建築房屋准
予分割登記時，始得請求移轉土地所有權登記」云云（見本
院卷第109頁背面），即反捨契約文字而更為曲解，應無足
採。
㈡次按「消滅時效，自請求權可行使時起算。以不行為為目的
之請求權，自為行為時起算」，民法第128條定有明文。系
爭土地地目為田，未編定使用分區，有原告提出之土地登記
簿謄本可憑，依62年9月3日公布之農業發展條例第22條之
規定屬不得分割及移轉為共有之耕地；另依64年7月24日修
正前土地法第30條規定：私有農地所有權之移轉，其承受人
以承受後能自耕者為限。故系爭土地於62年7月31日、65年
7月18日及66年11月7日訂立系爭買賣契約時，乃依法不得
分割及移轉為共有，並限制其受讓人資格之土地。嗣農業發
展條例於72年8月1日修正第3條第11款規定：「耕地：指
農業用地中依區域計畫法編定之農牧用地，或依都市計畫法
編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或依土地法編定之
農業用地，或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之
土地」、同條例第30條規定：「每宗耕地，不得分割移轉為
共有」；89年1月26日修正第16條僅限制「耕地」之分割；
土地法第30條有關農地受讓人資格之限制亦於89年1月26日
刪除。則系爭土地於89年1月26日土地法及農業發展條例修
正後，已無受讓人之資格及不得移轉為共有等限制，故本件
原告主張得行使請求權之期間應自前述法規修正時起始得行
使，請求權時效才開始進行，至原告提起本件訴訟之日即97
年12月5日止，尚未逾15年之請求權時效期間，是被告辯稱
原告之請求權已罹於消滅時效，尚無可採。
㈢再按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自
己之名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限
，民法第242條亦有明文。又民法第242條，關於債權人之
代位權之規定，原為債務人怠於行使其權利，致危害債權人
之債權安全，有使債權人得以自己之名義行使債務人之權利
，以資救濟之必要而設。故債權人對於債務人之權利得代位
行使者，其範圍甚廣，就同法第242條但書規定旨趣推之，
凡非專屬於債務人本身之財產上權利均得為之，並不以保存
行為為限，凡以權利之保存或實行為目的之一切審判上或審
判外之行為，諸如假扣押、假處分、聲請強制執行、實行擔
保權、催告、提起訴訟等，債權人皆得代位行使。故對於債
務人負有債務之第三人之財產上權利，債務人得代位行使時
，因非專屬於債務人本身之財產上權利之一種，如債務人怠
於行使此項權利，致危害債權人之債權安全，自亦難謂為不
在債權人得代位行使之列（最高法院43年台上字第243號、
69年台抗字第240號判例意旨參照）。再債務人怠於行使其
權利時，債權人因保全債權，得以自己名義行使其權利，為
民法第242條所明定。登記請求權性質上得類推適用債權人
代位權之規定，故甲代位乙行使乙對丙之不動產移轉登記請
求權，如該不動產係由丁讓與丙，亦尚未為移轉登記時，則
甲亦自得代位丙行使對丁之移轉登記請求權，亦有最高法院
46年台上字第422號判例意旨可資為憑。查系爭買賣契約因
農業發展條例等關於農地分割限制規定之修正，而得以分割
等情，業如前述，是被告、黃仁英及陳憲一依系爭買賣契約
均負辦理分割並所有權移轉登記之義務，然被告、黃仁英及
陳憲一竟怠於行使上開權利，揆諸前揭說明，原告為保全對
被告之上開登記請求權，自有代位其行使之必要，因此，原
告主張依民法第242條之規定，代位行使黃仁英、陳憲一對
被告之請求權，核屬有據。至被告辯稱：原告與陳憲一之買
賣契約依債權相對性自不得拘束被告云云，惟代位權者，行
使者的是他人之權利，但可以自己的名義為之，被告此部分
所辯，顯有誤會。
㈣又按所謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之
雙務契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，
且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者
，始可主張同時履行抗辯，最高法院著有95年度台上字第14
89號裁判意旨可參。本件系爭買賣契約，買受人所負之價金
給付義務及出賣人所負交付買賣標地物及移轉權利之義務，
固堪認係立於對待給付關係，而依系爭第1次買賣契約第伍
條第2款記載：納稅自62年10月起歸甲（黃仁英）負擔之約
定，既非兩造雙務契約之主要義務，亦非給付價金或移轉登
記時附帶須併行之義務，則被告上開抗辯，被告得主張同時
履行抗辯云云，亦非可採。
㈤末按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，但其不能
情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後
為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文
。本件系爭買賣契約第叁條，自屬預期於不能情形除去後再
為付，已如上述，而合於上開條文但書之規定，故渠等之買
賣契約即屬有效，故本件系爭買賣契約仍為有效。而關於農
地之移轉及移轉為共有之限制，均已作修正或刪除，即私有
農地之取得，並無自任耕作及禁止移轉為共有之限制，則原
告本於買賣及代位權之法律關係，請求被告辦理分割並所有
權移轉登記，自屬有據，應予准許。
六、從而，原告依買賣及代位權之法律關係，請求被告辦理分割
並所有權移轉登記如主文第1項所示，即為有理由，應予准
許。又本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，本應
依職權宣告假執行。惟按，命債務人為一定之意思表示之判
決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視
為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第
130條第1項定有明文。本件係命被告為一定之意思表示，
於判決確定時，視為其已為意思表示，性質上不宜假執行，
故本院不予依職權宣告假執行，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，均核與
本判決結果不生影響，不另論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 10 月 20 日
屏東簡易庭法 官 李麗芳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 10 月 20 日
書記官 滕一珍